Evacuare. Pact comisoriu inserat in contractul de inchiriere. Marja de apreciere a judecatorului. Criterii.

    Evacuare. Pact comisoriu inserat in contractul de inchiriere. Marja de apreciere a judecatorului. Criterii.

     Efectul specific al pactului comisoriu de gradul IV este acela de desfiintare de drept a unei conventii in care el este inserat, fara notificare sau trecerea vreunui termen. In cazul contractelor de adeziune, judecatorul  trebuie sa aiba o marja mai mare de apreciere.

     Sectia I civila – Decizia civila nr. 206/12 aprilie  2012
      
     Prin actiunea inregistrata la data de 18.05.2010 pe rolul Judecatoriei Sibiu sub dosar nr. 6686/306/2010, reclamantul SPAFLPM Sibiu a solicitat evacuarea paratilor FM, FG, FMG, FMD, FN si TAL din imobilul situat in S., str. S, nr. 28, bl. 28, ap. 31 si obligarea acestora la plata sumei de 1412,83 lei, chirie restanta pe perioada mai – decembrie 2009 si penalitati de intarziere.
     Prin sentinta civila nr. 3839/2011, prima instanta a admis in parte actiunea si a obligat paratii la plata sumei de 1412,83 lei, cu titlu de chirie restanta si penalitati de intarziere.
         Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca, in baza contractului de inchiriere nr. 4486/2006, paratilor le-a fost inchiriat imobilul in litigiu. Acestia nu au platit chiria aferenta perioadei mai - noiembrie 2009. Debitul se ridica la suma de 702,99 lei, la care s-au calculat penalitati de intarziere.
Actiunea a fost considerata intemeiata doar in privinta primului petit. In speta nu se impune rezilierea contractului deoarece aceasta i-ar pune pe parati intr-o situatie dificila din cauza problemelor de sanatate.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul solicitand modificarea ei, in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost formulata.
In motivarea apelului s-a aratat ca in mod gresit instanta nu a tinut cont de faptul ca contractul de inchiriere nr. 3486/2006 si-a incetat valabilitatea, ca in contract  exista un pact comisoriu expres de gradul IV, de reziliere de plin drept a contractului de locatiune in cazul neindeplinirii, din partea locatarului, in tot sau in parte a obligatiilor contractuale.
Prin decizia civila nr. 4/2012, Tribunalul Sibiu a admis apelul declarat de reclamant si in consecinta a schimbat sentinta atacata in sensul ca a admis in totalitate actiunea reclamantului si a dispus evacuarea paratilor din apartamentul situat in Sibiu, str. S, nr.28, bl.28, ap.31.
     Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut ca motivarea instantei de fond cu privire la respingerea cererii de evacuare este cu totul neconvingatoare. Astfel, desi a retinut corect ca paratii nu au achitat chiria pe perioada de referinta din actiune, instanta de fond retine gresit ca rezilierea contractului i-ar pune pe parati intr-o situatie diferita din cauza problemelor de sanatate, acesta nefiind un motiv legal de respingere a cererii reclamantului.
        Pe de alta parte, s-a retinut ca este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu inscris in contractul de inchiriere dintre parti si efectul specific pe care acesta il produce, acela de desfiintare de drept a unei conventii in care el este inserat, in cazul celui de gradul IV, fara notificare sau trecerea vreunui termen. In cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecatorul  trebuie sa aiba o marja mai mare de apreciere.
     Traditional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecatorului, dar in anumite situatii si cand culpa debitorului este minora, poate duce la abuzuri, asa incat, ar fi firesc din perspectiva executarii cu buna-credinta a obligatiilor, ca ea sa poata fi, intr-un fel cenzurata. Tendinta este aceea de mentinere a contractelor atunci cand, chiar mai tarziu, debitorul isi indeplineste obligatiile si aceasta intarziere nu este de natura a produce creditorului un prejudiciu grav.
           In speta, insa, s-a constatat ca debitorii nu au achitat debitul, nici la instanta de fond si nici in apel, desi li s-au acordat mai multe termene in acest scop. Ca urmare, contractul de inchiriere a incetat de drept.
          Impotriva acestei decizii a declarat recurs parata FM, solicitand respingerea cererii in evacuare.
     In expunerea motivelor, recurenta arata ca pe anul 2009 a achitat chiria, ramanand o restanta de 50 de lei, iar din 2010 este scutita de la plata chiriei. Aceasta mai sustine ca toti paratii sunt bolnavi si ca a facut investitii la apartamentul in litigiu.
     Curtea a constatat ca recursul este nefondat si l-a respins pentru urmatoarele considerente:
     Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit poate fi facuta la cererea proprietarului atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv. In cauza, desi recurenta sustine ca a achitat chiria aferenta perioadei mai – noiembrie 2009, nu a depus nicio chitanta in recurs cu care sa faca dovada ca starea de fapt retinuta in apel s-a modificat, in sensul stingerii datoriei. Inscrisurile la care aceasta fac referire au fost avute in vedere si analizate de tribunal.
     In aceste conditii, in mod corect a retinut instanta de apel ca cererea de evacuare formulata de reclamant este intemeiata si a admis si acest petit.
     Sustinerile recurentei in sensul ca paratii sunt bolnavi nu au relevanta in cauza, starea de sanatate neputand fi apreciata ca o cauza de inlaturare a obligatiei de plata a chiriei. Aceasta indatorire este una contractuala, iar conform art. 969 din vechiul C. civ., contractul de inchiriere este obligatoriu pentru parti inclusiv cu privire la efectele pe care acesta le produce.
     Nici criticile privind investitiile efectuate de parati la imobilul in litigiu nu sunt fondate, cata vreme recurenta nu a investit instanta de judecata cu o cerere reconventionala privind aceste investitii. Potrivit art. 129 alin. 6 C. pr. civ., judecatorul este obligat sa se pronunte numai cu privire la obiectul cererii deduse judecatii, ceea ce instanta de fond si cea de apel au facut. Formularea de cereri noi in apel sau in recurs este de neprimit, conform art. 294 si 316 C. pr. civ.
     Pentru toate aceste considerente, Curtea a constatat ca criticile formulate de parata nu se circumscriu niciunui motiv de recurs din cele prevazute de art. 304 C. pr. civ., astfel ca in temeiul art. 312 C. pr. civ., a respins ca nefondat recursul de fata.