restituirea pretului de piata al imobilului, cumparatorului evins de fostul proprietar al imobilului, in baza art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 -momentul in functie de care se calculeaza acest pret

DREPTUL CIVIL-
Decizia civila nr.161/30.03.2011
Domeniu asociat:repunere in drepturi
Titlu restituirea pretului de piata al imobilului, cumparatorului evins de fostul proprietar al imobilului, in baza art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 -momentul in functie de care se calculeaza acest pret
autor, jud. Costache Elena Raluca      Prin sentinta civila nr. 153/09.02.2009 a Judecatoriei Sinaia, a fost admisa in parte cererea formulata de reclamantul  P.I., prin care a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea acestuia la restituirea pretului de piata al imobilului situat in Sinaia, str.Mihail Kogalniceanu nr.59, jud. Prahova, stabilit potrivit standardelor internationale de evaluare, estimat provizoriu de reclamant la suma de 490.000 lei, in contradictoriu cu  paratul Ministerul Finantelor Publice, si in consecinta a fost obligat paratul sa plateasca reclamantului suma de 113.100 lei, reprezentand pretul actualizat al imobilului ce a facut obiectul contractului de vanzare cumparare incheiat intre reclamant si S.C. Conti S.A., din care s-a dispus a se deduce suma de 4.125,76 lei, actualizata la data platii. De asemenea, s-a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
     Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
     Reclamantul P.I. a cumparat imobilul situat in Sinaia, str. M. Kogalniceanu nr. 59, prin contractul de vanzare-cumparare nr. 214-N din data de 05.11.1996, incheiat in baza Legii nr. 112/1995, apartament compus din 4 camere, hol, bucatarie, balcon, hol, terasa, baie, 2 holuri, trei anexe mansarda, precum si terenul in suprafata de 94,92 mp, ce reprezinta o cota indiviza de 49,21% din terenul situat sub constructie.
     Prin decizia civila nr. 53/18.10.1999 a Curtii de Apel Ploiesti a fost admis apelul declarat de reclamantul S.M. impotriva sentintei civile nr. 8014/1998 a Tribunalului Prahova si a fost restituit imobilul respectiv acestui proprietar, decizie mentinuta prin decizia nr. 2005/2000 a Curtii Supreme de Justitie, paratul fiind obligat (alaturi de alti parati) sa lase acestui proprietar intregul imobil situat in Sinaia, str.M. Kogalniceanu nr. 59, format din 2500 mp teren si constructia edificata pe acest teren, compusa din demisol, parter, etaj si mansarda (f. 8-12).
     In urma evictiunii totale a reclamantului cumparator, acesta a fost despagubit potrivit prevederilor Legii nr.10/2001 pentru imobilul retrocedat, astfel cum rezulta din sentinta civila nr.373/25.04.2005 a Judecatoriei Sinaia, definitiva prin respingerea recursului si din nota de punere in executare a acestei hotarari judecatoresti, despagubire care a constat in plata sumei de 41.257.637 lei vechi (f. 43-47, 52-53).
     Potrivit art.501 alin.1 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.1/2009, "proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit potrivit standardelor internationale de evaluare", iar alin.2 stabileste ca valoarea acestor despagubiri urmeaza a se stabili prin expertiza.
     Desfiintarea contractului incheiat in baza Legii nr. 112/1995 trebuie sa fie interpretata prin prisma dispozitiilor art. 20 alin.2 1 din Legea nr. 10/2001, in care legiuitorul referindu-se la sintagma desfiintarea contractului de vanzare-cumparare al chiriasului incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 - stabileste ca aceasta desfiintare poate interveni "fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare".
     Pentru aceste considerente, apararea paratului in sensul ca nu sunt indeplinite cerintele art.501 din Legea nr.10/2001 astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, care prevede ca au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor proprietarii ai caror contracte au fost incheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, iar contractul de vanzare-cumparare al reclamantului nu a fost desfiintat de instanta de judecata, capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a acestuia fiind respins in cadrul actiunii in revendicare promovate de fostul proprietar, nu poate fi retinuta ca intemeiata, deoarece textul legal se aplica doar contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, iar, pe de alta parte, desfiintarea  unui contract nu poate interveni doar in urma admiterii unei actiuni in anulare, ci si prin lipsirea acestuia de efecte in urma admiterii actiunii in revendicare promovate de fostul proprietar.
     Evaluarea pretului de piata al imobilului in litigiu a fost efectuata prin raportul de expertiza constructii intocmit de expertul D.F.R. (f. 33-38), care a stabilit acest pret in doua variante, respectiv o varianta tinand seama de pretul de circulatie la zi, suma stabilita fiind de 413.000 lei si o alta in care determinarea pretului s-a facut prin raportare la pretul de la data evictiunii rezultand suma de 113.100 lei.
     Instanta s-a orientat la stabilirea pretului de piata al imobilului in functie de cel de la data evictiunii, intrucat, pe de o parte, prevederile art. 501  alin.1 din Legea nr. 10/2001 nu fac referire la o data la care sa se raporteze acest pret de piata, iar, pe de alta parte, scopul legii nu este de a determina o imbogatire fara justa cauza a chiriasilor cumparatori in temeiul Legii nr. 112/1995 ale caror contracte au fost desfiintate.
     De altfel, dupa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare nr. 214 N/05.11.1996, incheiat in baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul P.I., acesta a platit pentru apartamentul compus din 4 camere, hol, bucatarie, balcon, hol, terasa, baie, 2 holuri, trei anexe mansarda, precum si terenul in suprafata de 94,92 mp, ce reprezinta o cota indiviza de 49,21% din terenul situat sub constructie, situat in Sinaia, str. M. Kogalniceanu nr. 59, suma de 20.771.835 lei vechi ( respectiv 2.077,18 lei noi), cu plata in rate.
     Astfel, dobandirea imobilului de catre fostul chirias s-a realizat, din motive care exced ratiunilor juridice, nu la pretul pietei, ci la un pret subevaluat, statul fiind cel care a suportat, printr-o subventie implicita, diferenta de valoare dintre pretul pietei si cel efectiv platit.
     Chiar si suma de 113.100 lei stabilita pentru imobil in functie de momentul evingerii chiriasului, reprezinta o suma care este de natura a incalca principiile ce reglementeaza institutia raspunderii vanzatorului in caz de evictiune totala, ce impun acestuia sa suporte restituirea integrala a pretului primit, chiar daca valoarea bunului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cat si plata de daune interese, potrivit art. 1341 pct.4 Cod civil, cu stabilirea regulilor speciale relative la plata diferentei dintre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, cat si a cheltuielilor necesare si utile facute cu bunul cumparat.
     Stabilirea valorii de piata a locuintei la zi, respectiv acordarea sumei de 413.000 lei pentru chiriasul cumparator, ar echivala cu o imbogatire fara justa cauza a acestuia, insemnand acordarea unor despagubiri cu mult superioare prejudiciului patrimonial efectiv incercat in urma evingerii sale de fostul proprietar recunoscut in justitie.
     Din suma de 113.100 lei acordata de instanta, s-a dispus deducerea sumei de 4.125.76 lei, ce va fi actualizata la zi la data platii, incepand cu data achitarii acesteia de catre DGFP Prahova, suma care a fost deja acordata reclamantului cu titlu de despagubiri, potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001, prin sentinta civila nr. 373/25.04.2005 a Judecatoriei Sinaia si din nota de punere in executare a acestei hotarari judecatoresti.
     Totodata s-a luat act ca nu s-a solicitat cheltuieli de judecata.
       Impotriva acestei sentinte in termen legal a  declarat apel reclamantul  criticand-o pentru nelegalizate si netemeinicie aratand ca in mod gresit  prima instanta  a retinut ca restituirea pretului de piata actual al  imobilului  ar reprezenta o imbogatire fara justa cauza a sa, in mod legal, numai  acordarea pretului de piata actual al imobilului in litigiu ar reprezenta o reparatiei  integrala  a prejudiciului suferit.
     S-a precizat ca prin prevederile art.501 din Legea nr.10/2001  astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, legiuitorul  si-a exprimat clar vointa de a repara prejudiciile cauzate celor care au pierdut imobilele  cumparate  de la stat  din culpa  exclusiva a statului roman.
     Din interpretarea  teleologica a prevederilor  Legii nr.10/2001 rezulta ca  legiuitorul  a prevazut  doua modalitati  de reparare a prejudiciilor  in  acord cu principiile de drept comun in materia daunelor interese;   repararea in natura  sau prin  echivalent.
     Prin urmare, s-a mentionat ca daca repararea in natura nu mai este posibila, repararea  prejudiciilor prin echivalent  trebuie sa fie  una integrala. Daca statul roman nu poate  restitui in natura  celor prejudiciati imobilele cumparate  si evinse, despagubirea prin echivalent trebuie sa fie una integrala, astfel incat  persoanele despagubite sa poata cumpara un imobil echivalent cu banii acordati de instanta, conform principiului  restituito  in integrum, evident dupa  pronuntarea  hotararii judecatoresti.
     S-a mentionat ca in doctrina  de specialitate s-a apreciat "in ceea ce  priveste  momentul in  functie de care se apreciaza  echivalentul  pagubelor  materiale suferite care nu pot fi reparate in natura, in practica judiciara au fost pronuntate solutii variate. Exista decizii care au considerat ca, pentru  aprecierea intinderii despagubirilor urmeaza a fi luate in considerare  preturile de inlocuire  a pagubelor  existente la data producerii  prejudiciului (data  evictiunii in speta). De asemenea exista si  decizii in sensul ca o  adevarata reparare integrala a prejudiciului se poate asigura luand in considerare  preturile de  evaluare  existente la  data  pronuntarii hotararii.
     
     In concluzie, apelantul-reclamant a subliniat ca acordarea  pretului de piata actual al imobilului  nu poate constitui o imbogatire fara justa cauza, insa ar reprezenta o reparatie integrala a  prejudiciului suferit, astfel incat acesta sa-si poata cumpara un imobil echivalent la  preturile  actuale, solicitandu-se admiterea apelului, schimbarea in parte a sentintei atacate, in sensul acordarii despagubirilor in cuantum de  413.000 lei, reprezentand pretul actual al imobilului in litigiu.
     Impotriva aceleiasi sentinte  in termen legal a declarat  apel,  paratul  Ministerul Finantelor Publice, prin D.G.F.P. Prahova,  sustinand ca instanta de  fond  a pronuntat   hotararea  fara   un temei legal,   aratand  ca  art.501  din Legea nr.10/2001   astfel cum a fost introdus prin  Legea nr.1/2009  prevede ca  au dreptul la  restituirea pretului de piata  al imobilelor,  proprietarii  ale caror  contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 au fost desfiintate  prin hotarari judecatoresti definitive  si irevocabile.
     Precizeaza apelantul ca in speta  aceasta conditie  obligatorie  nu este indeplinita intrucat contractul de vanzare-cumparare  nr.214/N/05.11.1996   incheiat intre  SC CONTI  SA si  reclamant nu a fost desfiintat  de instanta de judecata, capatul de cerere  privind  constatarea nulitatii acestuia fiind respins  irevocabil in  cadrul actiunii  in  revendicare   promovate de  fostul proprietar  (Decizia nr.53/18.10.1999 pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti in dosarul nr. 5793/1999). Astfel se solicita admiterea apelului, schimbarea  sentintei atacate, in sensul respingerii  actiunii  ca neintemeiate.
     Apelantul-parat Ministerul Finantelor Publice, prin D.G.F.P. Prahova,  a formulat intampinare la apelul declarat de apelantul-reclamant solicitand respingerea acestuia ca nefondat.
            Examinand sentinta atacata, prin prisma motivelor de apel formulate, a dispozitiilor legale incidente, tribunalul constata ca aceste motive sunt  nefondate, pentru  considerentele ce urmeaza a fi expuse:
            In ceea ce priveste apelul declarat de apelantul-parat, Tribunalul retine ca prin Legea nr.1/30.01.2009 pentru modificarea si completarea Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 06.03.1945-22.12.1989, publicata in Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, a fost introdus un nou articol, respectiv, art.501 al.1 din aceasta lege, conform caruia: "proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor stabilit conform standardelor internationale de evaluare" - alin. 2 al aceluiasi articol prevazand ca "valoarea despagubirilor prevazute la al.1 se stabileste prin expertiza."
          Legiuitorul defineste desfiintarea contractului incheiat in baza Legii nr. 112/1995, prin disp. art. 20 alin.2 1 din Legea nr. 10/2001, stabilind ca aceasta opereaza fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare.
        In aceste conditii, retinand ca prin decizia civila nr. 53/18.10.1999 a Curtii de Apel Ploiesti a fost admis apelul declarat de reclamantul  in actiunea in revendicare, numitul S.M., fostul proprietar al imobilului in litigiu, impotriva sentintei civile nr. 8014/1998 a Tribunalului Prahova si a fost restituit imobilul respectiv acestui proprietar, decizie mentinuta prin decizia nr. 2005/2000 a Curtii Supreme de Justitie, paratul, apelantul-reclamant din cauza de fata, numitul P.I., fiind obligat (alaturi de alti parati) sa lase acestui proprietar intregul imobil situat in Sinaia, str. M. Kogalniceanu nr. 59, format din 2500 mp teren si constructia edificata pe acest teren, compusa din demisol, parter, etaj si mansarda (f. 8-12), astfel incat acesta a fost evins total, fiindu-i recunoscut dreptul la despagubiri in baza Legii nr. 10/2001, prin sentinta civila nr. 373/25.04.2005 a Jud. Sinaia, definitiva prin respingerea recursului, despagubire in valoare de 41.257.637 lei vechi, precum si faptul ca prin solutia pronuntata in actiunea in revendicare, contractul de vanzare-cumparare nr. 214-N/05.11.1996 chiar daca nu a fost anulat, asa cum apreciaza apelantul-parat ca se impunea pentru a fi aplicabile disp. art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, a fost lipsit de efecte juridice, in sensul disp. art. 20 al. 2 ind. 1 din aceeasi lege, Tribunalul va respinge acest apel ca nefondat.
            In ceea ce priveste apelul declarat de catre apelantul-reclamant, Tribunalul, de asemenea il va respinge ca nefondat, intrucat, prin legea noua, respectiv, Legea nr. 1/2009, care este de imediata aplicare, s-a stabilit o noua metodologie de calculare a pretului imobilelor fostilor proprietari ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti, sau au fost lipsite de efectele juridice specifice, in urma admietrii unei actiuni in revendicare promovate de fostul proprietar impotriva cumparatorului din contractul de vanzare-cumparare incheiat cu statul in calitate de vanzator, cum este si cazul reclamantului de fata, legea nemaiprevazand reactualizarea pretului cu indicele de inflatie ci restituirea pretului de piata al imobilelor stabilit conform standardelor internationale de evaluare -  prin expertiza constructor dispusa, intocmita de expert tehnic D.F.R., s-a stabilit valoarea despagubirilor solicitate de reclamant, la pretul de piata al imobilului, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, rezultand o valoare de piata de 413.900 lei, la data efectuarii expertizei, precum si o alta valoare prin raportare la  pretul de la data evictiunii, rezultand suma de 113.100 lei.
     Avand in vedere ca aspectul reevaluarii pretului cuvenit reclamantului este practic singurul aspect consemnat in motivele acestuia de apel confirmand, in sine, indreptatirea acestuia de a primi restituirea pretului, dar intr-un cuantum care sa reprezinte o justa reparatie, conform dispozitiilor legale de stricta actualitate, Tribunalul constata ca instanta de fond in mod corect a apreciat ca pretului de piata al imobilului in functie de cel de la data evictiunii, este cel care respecta criteriile de despagubire prevazute de lege.
     Asa cum a retinut si instanta de fond, tribunalul observa ca prevederile art. 501  alin.1 din Legea nr. 10/2001 nu fac referire la o data la care sa se raporteze acest pret de piata, iar, pe de alta parte, scopul legii nu este de a determina o imbogatire fara justa cauza a chiriasilor cumparatori in temeiul Legii nr. 112/1995 ale caror contracte au fost desfiintate.
     Mai mult, in cazul de speta, se constata ca potrivit contractului de vanzare-cumparare nr. 214 N/05.11.1996, incheiat in baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul P.I., acesta a platit pentru apartamentul compus din 4 camere, hol, bucatarie, balcon, hol, terasa, baie, 2 holuri, trei anexe mansarda, precum si terenul in suprafata de 94,92 mp, ce reprezinta o cota indiviza de 49,21% din terenul situat sub constructie, situat in Sinaia, str. M. Kogalniceanu nr. 59, suma de 20.771.835 lei vechi ( respectiv 2.077,18 lei noi), cu plata in rate, dobandirea imobilului de catre fostul chirias realizandu-se astfel, din motive care exced ratiunilor juridice, nu la pretul pietei, ci la un pret subevaluat, statul fiind cel care a suportat, printr-o subventie implicita, diferenta de valoare dintre pretul pietei si cel efectiv platit.
     In aceste conditii si avand in vedere si principiile ce reglementeaza institutia raspunderii vanzatorului in caz de evictiune totala, ce impun acestuia sa suporte restituirea integrala a pretului primit, chiar daca valoarea bunului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cat si plata de daune interese, potrivit art. 1341 pct.4 Cod civil, cu stabilirea regulilor speciale relative la plata diferentei dintre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, cat si a cheltuielilor necesare si utile facute cu bunul cumparat, precum si imprejurarea ca acordarea sumei de 413.000 lei pentru chiriasul cumparator, asa cum a solicitat acesta, ar echivala cu o imbogatire fara justa cauza a acestuia, insemnand acordarea unor despagubiri cu mult superioare prejudiciului patrimonial efectiv incercat in urma evingerii sale de fostul proprietar recunoscut in justitie, Tribunalul va respinge si acest apel, ca nefondat, apreciind solutia primei instante ca legala si temeinica. 7