Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Judecatoria Sighisoara

Obligatia de a face - evacuare

(Sentinta civila nr. 751 din data de 16.05.2013 pronuntata de Judecatoria Sighisoara)

Domeniu Repunere in drepturi | Dosare Judecatoria Sighisoara | Jurisprudenta Judecatoria Sighisoara

Dosar nr. 2594/308/2008
Operator de date cu caracter personal 3192

R O M A N I A

JUDECATORIA SIGHISOARA
CIVIL
SENTINTA CIVILA Nr. 751/2013
Sedinta publica de la 16 Mai 2013
Completul compus din:
PRESEDINTE Doina Volanschi
Grefier Mioara Maior Dita

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C.A., si pe paratii SC C. SRL-PRIN REPREZENTANT LEGAL, S. N., avand ca obiect obligatie de a face.
La apelul nominal facut in pronuntare, se constata lipsa partilor.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier, dupa care:
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din 26.04,2013, iar sustinerile si concluziile partilor au fost consemnate in incheierea din acea data, care face parte integranta din prezenta sentinta, cand Judecatoria avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea pentru 30.04.2013, 07.05.2013, 14.05.2013, 15.05.2013 respectiv, azi 16.05.2013. INSTANTA

Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Sighisoara sub nr.  53/2004 reclamantul C.A. a chemat in judecata pe paratii Latcu Miron Gheorghe si S. N. solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca intre reclamant in calitate de cumparator pe de o parte, si parati in calitate de vanzatori, pe de alta parte, a intervenit in data de 08.11.2002 un contract de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul - constructie, - Sectia de mecanizare Boiu si terenul aferent in suprafata de 0,25 ha, obligarea paratilor Lascu Miron Gheorghe - proprietar al constructiei si S. N., proprietar al terenului sa incheie contract de vanzare cumparare apt a fi intabulat in CF pentru constructie si terenul ce au facut obiectul contractului din 08.11.2002 intabulate in CF 3635 Boiu, nr. top. 1069/1/4/1, in caz contrar sa se pronunte o sentinta, care sa tina loc de contract de vanzare cumparare a fi intabulat in CF nr. 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, intabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului privind constructiile si terenul intabulate in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii s-a aratat ca  reclamantul a incheiat la 08.11.2002 cu paratii un contract de vanzare cumparare avand ca obiect activul Sectia de mecanizare Boiu si terenul in suprafata de 0,25 ha. Din pretul convenit de 6250 Euro s-au achitat cu titlu de avans 2000 Euro. Diferenta de 4250 euro urma a fi achitata la definitivarea actelor de vanzare cumparare_. Constate ca vanzarea cumparare s-a perfectat deoarece paratii nu aveau intabulat in CF dreptul de proprietate, urmand a se face demersurile legale in acest sens.
Reclamantul a revenit in tara de mai multe ori si a cerut paratilor sa definitiveze actele care sa consfinteasca vanzarea cumpararea cuvenita, dar acestia, i-au obiectat ca inca nu au finalizat intabularea dreptul de proprietate pe numele lor.
Ultima discutie in acest sens au avut-o in august 2013.
De atunci nu a fost informat in  scris sau verbal de catre parati in sensul ca pot finaliza actele care sa consfinteasca transferul dreptului de proprietate al actului pe numele lui.
La inceputul anului 2002 a devenit chirias al actualului teren si  constructii, desfasurand activitati de reparatii auto, a achitat chiria pana in luna noiembrie 2002, iar dupa incheierea contractului de 08.11.2002 a intrat in posesia actului urmare a acestui contract.
In data de 9.01.2004 orele 10.00 i-a convocat pe parati la notariat prin notificarea ce a format dosarul executional nr. 163/23.12.2003, pentru incheierea contractului in forma apta a fi intabulata in CF, dar acestia nu s-au prezentat.
In drept, reclamantul a invocat disp. art. 1073, 1075, 1077, 969, 970, 1294, 1295 C.civ., art. 17 al. 4 din Lg. Nr. 115/1938.
La actiunea formulata s-au anexat notificarea emisa in dosarul executional 162/2013 (f. 6 - 9), inscrisul intitulat " Contract" incheiat la 08.11.2002 (f. 10).
Prin intampinarea si actiunea reconventionala formulate (f. 15-17), paratul S. Nicoale a solicitat respingerea actiunii ca netemeinica si inadmisibila, constatarea nulitatii absolute a contractului incheiat la 08.11.2002, privind instrainarea terenului in litigiu cu cheltuieli de judecata, pentru urmatoarele considerente:
Contractul incheiat este lovit de nulitate absoluta in ceea ce priveste instrainarea terenului deoarece nesocoteste pe de o parte, prevederile art. 32 din Lg. Nr. 18/1990, iar pe de alta parte, incalca prevederile imperative ale art. 2 din Lg. Nr. 54/1998. Actiunea introductiva este inadmisibila si in raport cu disp. art. 75, 76,  din Lg. Nr. 19/1990 devenita art. 66, 67 dupa republicarea legii in 1998.
Admitand teoria conversiei actului juridic bilateral, promisiunea de vanzare  nu transfera proprietatea, ci da nastere unui drept de creanta in termenul caruia ambele parti se obliga sa incheie in viitor contract de vanzare cumparare. Daca promitentul cumparator nu-si respecta obligatiile si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul promisiunii, adica reclamantul, nu poate cere predarea bunului promis intrucat nu a devenit proprietar. Partile unei astfel de conventii isi asuma ope legis o obligatie intentionala de a face , intuitu personae, temporara, viitoare, netranslativa si neconstitutiva de drepturi reale prin ea insasi. Pentru ca contractul de instrainare a terenului sa dobandeasca eficacitate juridica este necesara real, in forma autentica a consimtamantului partilor, adica exteriorizarea vointei lor interne in fata functionarului public competent. In lipsa asumarii exprese a unei clauze suplimentare de eficacitate a incheierii executarii promisiunii, pana in momentul autentificarii consimtamantului partilor la vanzare, oricare dintre promitenti poate opta in a-si schimba vointa interna, aceasta fiind inca de esenta naturii psihice intentionale lipsita ope legis de insusirea validitatii si considerata o sursa a naturii juridice. Prevederile art. 1075 C.civ., exclud posibilitatea unei constrangeri directe, stipuland ca orice obligatie de a face/ori de a nu face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului. In situatia in care nefiind indeplinita obligatia de a face textul art.  1077 C.civ., ofera instantei posibilitatea de-a autoriza creditul, la cererea acestuia in "a aduce el la indeplinire cu cheltuiala debitorului", insa acest text primi aplicare doar in cazul obligatiilor de a face care nu au caracter personal, excluzand obligatiile contractuale, intuite personae, care nu pot fi executate de bunavoie.
S-a mai aratat in motivarea intampinarii ca activul fostei Sectii de mecanizare,  include constructiile inscrise in CF 3635 Boiu, printr-un contract autentic de vanzare cumparare incheiat la 07.01.2004 de catre SC C. SRL Sighisoara.
In regimul de  carte funciara, actul autentic, chiar daca a fost incheiat mai in urma in raport cu principiile si efectele publicitatii imobiliare face ca acesta sa fie mai puternic si opozabil ergo omnes iar protectia cartii funciare se rasfrange asupra drepturilor castigate de acest cumparator de buna credinta, astfel ca primul dobanditor respectiv reclamantul va pierde dreptul real.
In ce priveste actiunea reconventionala, reclamantul a sustinut ca actul incheiat cu privire la  terenul in litigiu este lovit de nulitate absoluta pentru nerespectarea formei autentice cerute de lege, ad validitate, iar cauza nulitatii sale nu dispare pe parcurs si nici nu se poate indeplinii ulterior.
Practica unor instante care in baza unui antecontract de vanzare cumparare, obliga paratul sa-i recunoasca reclamantului dreptul de proprietate asupra unui teren este gresita intrucat antecontractul nu este translativ de proprietate, situatie in care reclamantul nu este titularul unui drept de proprietate pentru a putea solicita si obtine, prin instanta, obligarea paratilor la " recunoasterea" dreptului de proprietate. In consecinta, actul formulat intre parti cu privire la terenul in litigiu este nul de drept si ca atare nu este susceptibil de validare, iar conversiunea actului juridic nu este posibila.
Paratul a invocat in drept prev. art. 118 - 120 C.p.c., 1075, 1077, 1171 C.civ., art. 32, 45, 46 din Lg. 18/1990, art. 2 din Lg. Nr. 54/1998.
S-au anexat la intabulare si actiunea reconventionala in copie TP 5893/11.01.2002 (f. 18), procesul verbal de punere in posesie 1745/14.11.2000 (f. 19).
Paratul Latcu Miron Gheorghe, a solicitat prin intampinarea formulata (f 22, 23), respingerea actiunii, obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata pentru urmatoarele considerente:
Actul incheiat la 08.11.2002 intitulat " Contract" nu a fost si nu este un contract propriu-zis. Este un act care confirma dorinta partilor de a incheia in viitor un contract de vanzare cumparare in formele prescrise de lege, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unor imobile. In actiune se precizeaza bunurile si pretul acestora, plata unui avans de 2000 Euro.
Faptul ca ambele parti au incheiat acel act intitulat " Contract" fiind convinse ca acesta este un antecontract  rezulta din aceea ca, dupa intocmirea inscrisului reclamantul a inceput sa foloseasca bunurile imobile, respectiv in calitate de chirias, platind si chirie pana in luna septembrie 2003.
Paratul a mai sustinut ca fiind de buna credinta in executarea antecontractului si de vanzare cumparare, a intreprins toate demersurile pentru a obtine inscrierea in CF a bunurilor imobile ce formau obiectul antecontractului, fapt care s-a realizat in august 2003. Cu aceasta ocazie a luat legatura cu reclamantul si-a solicitat sa incheie cu ei un contract de vanzare cumparare in formele prescrise de lege intrucat bunurile care formau obiectul antecontractului au fost inscrise in circuitul civil. A cerut reclamantului sa plateasca si chiria pentru timpul ce va urma pana la incheierea contractului si i s-a raspuns ca " sa luam banii de la cel care foloseste bunul, intrucat acesta are interes" ( nepotul reclamantului). Nu au primit banii pentru chirie si nici nu i-a contactat reclamantul sau vreun reprezentant al acestuia, pentru a incheia contractul de vanzare cumparare. In aceasta situatie, dupa cateva luni, au considerat ca reclamantul a renuntat la incheierea unui contract si a vandut bunul unei alte persoane.
Paratul a precizat ca este de acord sa restituie suma de 1000 euro pe care a primit-o ca avans.
Prin cererea de interventie precizata la 12.02.2004 sub aspectul naturii ei, in sensul ca este o cerere de interventie in interes propriu, intervenienta SC  C. SRL Sighisoara a solicitat instantei,  sa constate ca este proprietar al constructiilor inscrise in CF 3635 Boiu, ca dobandite de buna credinta si, pe cale de consecinta, sa respinga actiunea reclamantului, aratand in considerente ca reclamantul nu este fata de contractul autentic, decat o terta persoana, lipsita de capacitate procesuala si neavand calitatea necesara pentru a promova actiunea, ca speta se rezuma la situatia vanzarii de catre proprietar de doua ori, primului cumparator, respectiv reclamantului printr-un inscris sub semnatura privata iar apoi celui de al doilea cumparator in speta, intervenientei, printr-un act autentic, ultima instrainare fiind singura urmata de inscrierea, in sistemul de publicitate, astfel ca intervenienta, are un drept mai puternic si chiar intangibil, conferit de natura actului autentic, astfel ca in cauza nu sunt aplicabile prevederile art. 1075 si 1077 C.civ., care nu pot fi eficiente juridic in sensul obligatiilor contractuale intuitu personae care nu pot fi executate decat de buna voie (f. 26 - 27).
S-a anexat la aceasta cerere contractul de vanzare cumparare incheiat la 07.01.2004 (f. 29, 30), incheierea CF 71/08.01.2004 (f. 31), extras CF 3635 Boiu (f. 32).
Instanta prin incheierea pronuntata in sedinta publica din 12.02.2004 in temeiul disp. art. 52 alin. 1 C.p.c., rap. la art. 52 alin 3 C.p.c., a incuviintat in principiu cererea de interventie.
Biroul de Carte Funciara Sighisoara a comunicat copia fidela a CF 3635 Boiu si actele care au stat la baza intabularii (f. 36, 67).
In raspunsul la intampinarea depusa de paratul Latcu Miron Gheorghe reclamantul a sustinut ca partile semnatare ale actului din 08.01.2002 l-au intitulat " Contract", dar natura juridica a acestui inscris este diferita pentru teren si constructie. Pentru teren in sensul ca imbraca forma unui  antecontract ( promisiune bilaterala de vanzare cumparare), deoarece contractul de vanzare cumparare pentru teren nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma autentica. Pentru constructie inscrisul este un contract, deoarece legea nu impune incheiere in forma  solemna (autentica) a contractelor de vanzare cumparare pentru constructii. Faptul ca partile au mentionat un termen pentru incheierea unui nou inscris, nu schimba natura actului juridic incheiat in data de 08.01.2002, deoarece terenul si constructiile nu erau intabulate inca pe vanzatorul ei termenul a fost acordat tocmai in acest sens, pentru ca vanzatorii sa-si inscrie dreptul de proprietate in CF, fapt care s-a realizat in luna septembrie 2003.
Reclamantul a depus raspuns la intampinarea paratului S. N. (f. 67-69) aratand ca actul incheiat la 08.01.2002 nu este lovit de nulitate absoluta, neexistand nicio cauza care sa atraga aceasta sanctiunea actului juridic. Terenul ar fi trebuit sa fie dobandit in baza disp. art. 20 din Lg. Nr. 15/1990, coroborat cu HG nr. 834/1991. In conditiile in care exista un impediment legal  pentru incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, cu privire la teren, acest impediment le-a fost ascuns de vanzator, care a si incasat avansul din pret. Prin intampinare se invoca propria culpa a vanzarii terenului care la incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare cunostea natura dreptului sau, pentru ca acum sa o invoce in propriul sau folos. Daca se confirma culpa si abuzul de drept al vanzatorului va solicita daune urmand a-si apara drepturile inclusiv pe calea unui demers judiciar penal.
Obligatia asumata la incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare  pentru teren in data de 08.11.2002 nu este o obligatie " de a face intuum personae", ci este o obligatie "de a face" astfel ca partile nu pot opta in a-si respecta sau nu obligatia asumata. O asemenea optiune o are doar beneficiarul unei promisiuni de vanzare cumparare. Partea contractanta care doreste sa incheie contractul in forma autentica (cumparatorul) poate potrivit art.  1073, 1077 sa solicite promovarea unei sentinte, care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, ceea ce cumparatorul C.A. a si facut.
Reclamantul a formulat si intampinare la cererea reconventionala a paratului, solicitand a fi respinsa ca neintemeiata si nelegala cu cheltuieli de judecata intrucat " Contractul" incheiat la 09.11.2002 este o promisiune bilaterala pentru teren, iar pentru a transmite dreptul de proprietate este necesara forma autentica. In acest sens a si fost somat sa se prezinte la notariat proprietarul termenului si tot in acest sens a fost promovata prezenta actiune. Practica instantelor este corecta, dar nu in sensul in care este mentionata de  reclamantul reconventional, ci in sensul ca, pentru teren antecontractul este considerat o promisiune de  vanzare cumparare (unilaterala sau bilaterala), iar sentinta care se va pronunta tine loc de act autentic, translativ de proprietate.
Reclamantul a depus la dosar in copie recipisele CEC nr. 62318/10.03.2004, 62319/10.03.2004 buletinul de schimb valutar seria CEC nr. DITB 6208/10.03.2004 (f. 71).
La 18.03.2004 s-au inregistrat la aceasta instanta sub nr. 498/2004 actiunea formulata de reclamantul C.A. in contradictoriu cu Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, avand ca obiect anularea contractului de vanzare cumparare incheiat la 07.01.2004 intre Latcu Miron Gheorghe in calitate de vanzator si SC C. SRL in calitate de cumparator cu privire la constructiile situate in comuna Albesti, sat Boiu, nr. 480, jud. Mures, inscrise in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, anularea incheierii de intabulare nr. 71/2004 a Judecatoriei Sighisoara si revenirea la situatia de carte funciara anterioara cu privire la dreptul de proprietate in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca in data de 08.11.2002 a incheiat un contract de vanzare cumparare pentru constructiile situate in Boiu, nr. 480, jud. Mures inscrise in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1. La incheierea contractului s-a achitat pentru constructii si teren un avans in suma de 2000 Euro, stabilindu-se doua termene pentru incheierea contractului in forma apta a fi intabulata, dupa ce vanzatorii isi intabulau dreptul de proprietate in cartea funciara, atunci cand urma sa achite si diferenta de pret, in suma de 4250 Euro. Dreptul de proprietate al vanzatorului a fost intabulat doar in septembrie 2003, nefiind anuntat de indeplinirea acestei obligatii de catre vanzator. A cumparat imobilul din litigiu pentru a-l amenaja ca atelier de reparatii auto. In acest sens a facut o serie de investitii, iar utilajele si piesele auto cumparate au o valoare de peste 500.000.000 ROL, taxa vamala achitata la fond de peste 150.000.000 lei ROL. In data de 23.12.2003 a adresat o notificare paratului Latcu Miron prin care l-a convocat in data de 09.01.2003 la notariat, pentru incheierea contractului de vanzare cumparare pentru constructii in forma a fi intabulata in cartea funciara.
Paratul in data de 07.01.2004, dupa ce a primit notificarea, vinde paratei de ordine 2 constructiile obiect al contractului lor. Reaua credinta a paratului de ordine 1 este evidenta, el vanzand imobilul, dupa ce a primit notificarea, prin care le-a convocat la notariat pentru plata diferentei de pret si incheierea in forma apta a fi intabulata in CF a contractului de vanzare cumparare, contract incheiat la 08.01.2002 nu a fost rezolutionat, astfel ca paratul Latcu Miron nu putea sa vanda unei alte persoane imobilul care constituia o parte din obiectul acestui contract. Fata de dispozitiile conventiei lor doar, instanta de judecata poate pronunta rezolutiunea acestui contract. Societatea Comerciala parata,  prin administrator cunostea situatia de fapt, fiind partenera de afaceri a paratului Latcu Miron, avea cunostinta de contractul incheiat la 08.01.2002, de faptul ca actul i-a fost predat in posesie etc. Paratul de ordine 1, in complicitate cu paratul de ordine 2, au incheiat un contract de vanzare cumparare din 08.11.2002. In privinta constructiilor prin contractul din 08.11.2002, s-a transmis dreptul de proprietate in favoarea cumparatorului, nefiind cerute de lege " ad validitatum" alte conditii de forma. In ipoteza in care instanta nu impartaseste opinia lui si considera actul incheiat la 08.11.2002 si pentru constructii, doar o promisiune bilaterala de vanzare cumparare, contractul incheiat intre parti, in data de 07.01.2004 este anulabil deoarece a fost incheiat de vanzator cu complicitatea cumparatorului in frauda reclamantului ca beneficiar si creditor al obligatiei asumate de vanzatorul din contractul incheiat in data de 08.11.2002. Paratul de ordine 1, in complicitate cu parata de ordine  2, a incheiat contractul atacat in frauda lui, a cumparatorului imobilului prin contratul de vanzare cumparare din data de 08.11.2002.
In drept, reclamantul a invocat disp. art. 969, 970, 974, 975, 1295 C.civ.
Paratul Latcu Miron Gheorghe a solicitat prin intampinarea formulata (f. 18, 19) respingerea actiunii, obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, pentru urmatoarele motive:
In data de 08.11.2002 s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare si nu un contract. Actul incheiat este antecontract chiar din vointa expres manifestata de parti, in paragraful  final unde este scris" restul de bani sa se achite la definitivarea actelor de vanzare cumparare cu termen apropiat in data de 31.12.2002 si termen indepartat 31.03.2003". Faptul ca inscrisul intocmit de ei in data de 08.11.2002 este un antecontract de vanzare cumparare si un contract de vanzare cumparare rezulta si din aceea ca, in urma acestuia, reclamantul a inteles sa plateasca chirie pentru folosinta imobilelor, fapt care defineste in mod expres lipsa de vointa a partilor de a considera actul incheiat drept, un contract. Fiind un antecontract, inscrisul nu a avut in acceptia de vointa a partilor decat rolul de a dovedi plata unui avans, de a se determina pretul unei viitoare vanzari si vointa de a se incheia o asemenea vanzare. In partea finala a inscrisului incheiat atunci, s-a convenit sa se incheie un contract de vanzare cumparare la un termen apropiat respectiv 31.12.2003 si cel mai tarziu (termen indepartat) la 31.03.2003. Astfel fiind, depasirea termenului de 31.03.2013 duce la desfiintarea actului incheiat prin implinirea termenului, acest termen era in favoarea lor, debitorul obligatiei, iar reclamantul nu a intreprins nimic pentru a solicita prelungirea termenului. Dupa acest termen, reclamantul nu a intreprins nici un act din care sa rezulte ca doreste sa incheie un contract de vanzare cumparare in baza antecontractului, fapt care coroborat cu atitudinea acestuia de a trimite proprietarul bunului sa primeasca chirie de la cel care foloseste bunul (prepusul sau), a dus la concluzia ca a inteles sa renunte la incheierea unui act de vanzare cumparare. Antecontractele de vanzare cumparare, acte sinalagmatice, au si conditia rezolutorie subinteleasa. Antecontractul  incheiat ii conferea reclamantului un drept de creanta careia ii corespundea o obligatie de a face si nicidecum o obligatie de a da specifica unui contract de vanzare cumparare. Reclamantul si-a pierdut calitatea de parte contractanta in antecontractul de vanzare cumparare, astfel incat,  nu poate cere anularea contractului de vanzare cumparare incheiat intre reclamant si SC C. SRL, nefiind creditorul obligatiei de a incheia un contract de vanzare cumparare. Prin desfiintarea antecontractului de vanzare cumparare atat prin implinirea termenului cat si prin  conditia rezolutorie, paratul nu a mai fost legat de vreo obligatie de a face fata de reclamant, astfel incat a incheiat o promisiune de vanzare cumparare la 10.12.2003 cu SC C. SRL, notata in CF 3635 Boiu, si la 07.01.2004 si ulterior un contract de vanzare cumparare.
Parata SC C. SRL a depus intampinare (f. 22, 23) solicitand respingerea actiunii, sustinand ca in situatia in care promitentul - vanzator a vandut lucrul de doua ori, iar cel de-al doilea cumparator, respectiv SC C. SRL si-a transcris titlul de dobandire inaintea primului cumparator ( in persoana reclamantului), ci fiind si beneficiarul unui act autentic de vanzare - cumparare. Intr-o atare situatie, ce implica vanzari succesive, daca cel de-al doilea cumparator este singurul care si-a transcris actul translativ de proprietate, el are un drept de proprietate mai puternic chiar daca actul sau de dobandire a fost mai in urma, conform principiului  qui prior tempora potor iure. Reclamantul este tert in sensul art. 1802 C.civ astfel ca anularea unui act juridic autentic nu poate fi ceruta de o persoana  ce nu a participat la incheierea actului. In raport de succesiunea actelor juridice intocmite in cauza, conditiile de existenta a fraudei sunt excluse revanzarea imobilului avand un caracter real si nu fictiv, excluzandu-se in cauza, orice concept al vreunei manopere frauduloase sau simulatii. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare incheiata in forma autentica intre parata si proprietarul constructiilor din litigiu, este anterioara notificarii din 23.12.2003, invocata de reclamant, dupa cum la data incheierii contractului autentic de vanzare - cumparare, privind aceste constructii, in CF nu era notata nici o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare sau existenta vreunor litigii cu privire la aceste lucruri, aspecte care sunt de natura sa inlature in cauza, conceptul de fraudare.
Prin incheierea pronuntata in sedinta publica din 13.05.2004, instanta a dispus conexarea dosarului 498/2004 la dosarul 53/2004.
S-au luat interogatorii paratilor Latcu Miron Gheorghe, S. N., SC C. SRL.
Reclamantul a invocat exceptia de necompetenta materiala a Judecatoriei Sighisoara, sustinandu-se ca litigiul trebuie judecat potrivit dispozitiilor art.2 pct. 1 lit. a Cpc, in prima instanta de Tribunalul Mures, fiind un litigiu comercial, intrucat imobilul din litigiu are o destinatie comerciala , el fiind cumparat de la o societate comerciala SC Agromec SA Sectia Boiu, are acum o asemenea destinatie si a fost cumparat de SC C. SRL, potrivit sustinerii acestei societati in actiunea introductiva ce a format obiectul dosarului 413/04, pentru a desfasura o activitate economica. Una din partile litigiului si a cauzei  SC C. SRL este o societate comerciala. Litigiul promovat pentru anularea contractului incheiat la 7. 01.2004 este un litigiu neevaluabil in bani, el neavand nici o pretentie de la parati, fiind doar prejudiciat de actul incheiat intre acestia si a carui anulare o cere. Potrivit  disp. art. 2 pct. 1 lit. a Cpc litigiile comerciale a caror obiect nu este evaluabil in bani se judeca in prima instanta de tribunal. In acest sens s-a pronuntat si Curtea de Apel Mures in cauza avand ca obiect evacuarea socotind litigiul comercial, cu trimiterea dosarului spre solutionare Tribunalului Mures.
Prin SC 822/27 pronuntata in dosarul 53/2004 s-a admis exceptia de inadmisibilitate invocata in cauza din oficiu, in temeiul dispozitiilor art. 720 ind.1 Cpc si in consecinta, s-a respins actiunea civila formulata de reclamant, cererea reconventionala formulata de SC C. SRL, precum si cererea reconventionala a reclamantului S. N.. S-au respins ca nefondat exceptia de necompetenta materiala a acestei  instante invocata de catre reclamant, exceptia nelegalei timbrari a actiunii civile formulata de catre reclamant, invocata de catre instanta din oficiu.
Curtea de Apel Tg. Mures - Sectia Civila prin Decizia 861/R/ 16.11.2004  pronuntata in Dosarul 1809 /2004/C a declinat in favoarea Tribunalului Mures calea de atac promovata de reclamant impotriva SC 833/2004 a Judec. Sighisoara.
Prin Decizia civila nr. 1/13.01.2005 pron. In dosarul 6500/2004 Tribunalul Mures a declinat competenta de solutionare a caii de atac promovata de reclamant impotriva SC 833/27. 05.2004 a Judecatoriei Sighisoara in favoarea Tribunalului Comercial Mures.
Cauza a fost inregistrata la Tribunalul Mures sub nr. 76/2005.
Prin Decizia 67/R/17.06.2005  pronuntata in aceasta cauza s-a admis recursul declarat de reclamantul Colceru Aurel impotriva sentintei nr.833/2004 a Judecatoriei Sighisoara, s-a casat hotararea atacata si s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Comercial Mures.
La 5  decembrie 2005 prin Sentinta nr. 1105 pronuntata in dosarul 76/2005 s-a dispus disjungerea cauzei in rejudecare ce formeaza obiectul dosarului 53/2004 al Judecatoriei Sighisoara de cel ce formeaza obiectul dosarului 498/2004. S-a declinat competenta solutionarii actiunii formulata de reclamantul Colceru Aurel in contradictoriu cu paratii Latcu  Miron Gheorghe, Sonea N. inregistrata sub nr. 53/2004, in rejudecare, in favoarea Judecatoriei Sighisoara. S-a stabilit termen pentru solutionarea actiunii ce formeaza obiectul dosarului 498/2004 la data de 9.01.200.
Urmare a celor dispuse prin aceasta decizie a Tribunalului  Comercial Mures, s-a inregistrat la 27.12 2005 la Judecatoria Sighisoara dosarul 2578/R/ 2005.
Prin incheierea pronuntata in sedinta publica din 1.03.2006 in aceasta cauza (f.18) s-a dispus  suspendarea actiunii formulata de reclamntul C.A. impotriva paratilor Latcu Miron Gheorghe, S. N. pana la solutionarea irevocabila a dosarului 498/2004 al Tribunalului Comercial Mures (devenit 76/2005).
Cauza a fost inregistrata ulterior in sistem informatizat ECRIS sub nr. 2594/308/2008.
Dupa repunerea pe rol a acestei cauze reclamantul a depus o precizare de actiune ( f.111-112), in sensul ca solicita ca intre el in calitate de promitent cumparator si paratul S. N. in calitate de promitent vanzator a intervenit la 8.11.2002 o promisiune de vanzare - cumparare avand drept obiect imobilul teren extravilan in suprafata de 2500 mp inscris in CF 3635 Boiu cu nr. cad. 1069/1/4/1(identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002), sa se dispuna obligarea paratului sa incheie contract autentic de vanzare cumparare pentru imobilul teren extravilan in suprafata de 2500 mp inscris in CF 3635 Boiu, cu nr cad. 1069/1/4/1 (identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002), in caz contrar hotararea pronuntata sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare apt a fi intabulat in CF, sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului, in cota  de 1/1 parte a imobilului teren extravilan in suprafata de 2500 mp inscris in CF 3635 Boiu cu nr. cad 1063/1/4/1 ( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din TP 5893/ 11.01.2002).
S-au luat interogatorii reclamantului, prin mandatar av. Lepedeanu Neculae ( f.134), paratului S. N. (f.131).
Prin cererea inregistrata la 26.04.2013 reclamantul a solicitat in temeiul art.246 Cpc sa se ia act ca renunta la judecarea actiunii formulata impotriva paratului Latcu Miron Gheorghe.
Din probele aflate la dosarul cauzei instanta retine urmatoarele:
Prin TP 5893/11.01.2002 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Trenurilor Mures s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 2500 mp situat in tarlaua 22 , parcela1153/1 in favoarea paratului S. N..
La 8.11.2002, intre paratii Latcu Miron Gheorghe, S. N., in calitate de vanzatori, si reclamantul Colceru Aurel in calitate de cumparator pe de alta parte, s-a incheiat un inscris intitulat "Contract" avand ca obiect vanzarea - cumpararea activului Sectiei de Mecanizare si terenul aferent in suprafata de 6250. S-a stabilit ca valoarea activului  este de 6250 Euro, din care cumparatorul plateste 2000 Euro vanzatorilor in avans, restul urmand a fi achitat la definitivarea actelor de vanzare cumparare cu termen apropiat in data de 31.12.2002 si termen indepartat  31.03.2003. De asemenea, s-a stipulat ca reclamantul beneficiaza si utilizeaza activul pana la finalizarea actelor de vanzare - cumparare.
Prin incheierea CF 4855-4861/ 22.08.2003 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului teren extravilan in suprafata de 2500 mp, identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din  TP 5893/2002 in favoarea lui S. N. si totodata s-a evidentiat ca pe acest imobil sunt edificate urmatoarele constructii: C1 - Hala cu S.u. =113,53 mp, compusa din una hala reparatii utilaje agricole, birou , magazie, atelier sudura, magazie utilaje sudura, magazie din lemne si C3 - Depozit carburanti.
Prin aceeasi incheiere de carte funciara s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra constructiilor descrise mai sus in favoarea lui Latcu Miron Gheorghe in baza contractului de vanzare - cumparare incheiat cu SC Servogramec Mures SA si inregistrat sub nr. 450/C/ 10.09.1993.
La 7.01.2004 intre Latcu Miron Gheorghe in calitate de vanzator si SC C. SRL, in calitate de cumparator, s-a incheiat un contract de vanzare cumparare cu privire la constructiile situate in com. Albesti, sat. Boiu nr. 480, jud. Mures, inscris in CF3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1.
Prin incheierea Cf 71/8.01.2004, in baza acestui contract s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra acestei constructii in favoarea Societatii comerciale SC C. SRL.
Prin notificarea emisa in dosarul 162/23.12.2013 al BEJ Kenosy Adrian reclamantul i-a convocat pe paratii Latcu Miron Gheorghe si  S. N. in data de 9.01.2004, orele 10.00 la BNP Urian Marilena din Sighisoara, str. N. Balcescu, nr.6 pentru a incheia in forma autentica contractul de vanzare cumparare pentru actul "Sectia de mecanizare Boiu" si terenul aferent de 0,25 ha, totodata fiind mentionat faptul ca diferenta de pret, de 4250 Euro o va achita in data de 9 ian. 2004 in momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica.
Judecatoria Sighisoara, prin SC 363/22.03.2006 pronuntata in dosarul 811/ 2005 a respins actiunea formulata de reclamantii Latcu Miron Gheorghe, S. N. impotriva paratului C.A., avand ca obiect rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare, sub semnatura privata din data de 8.11.2002 pentru neplata pretului in termenul convenit, constatarea nulitatii absolute partiale a aceluiasi act in ceea ce priveste vanzarea terenului.
Tribunalul Comercial Mures, prin sentinta comerciala 2587/24. 10.2006 pronuntata in dosarul 76/2005 a admis actiunea formulata si precizata de reclamantul Colceru Aurel impotriva paratilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare incheiat la 7.01.2004 intre cei doi parati, avand ca obiect constructiile situate in com. Albesti, sat. Boiu nr. 480, jud Mures, inscris in CF 3635 Boiu nr. top 1609/1/4/1, a anulat incheierea de intabulare nr. 71/2004 a Biroului CF Sighi?oara ?i a dispus restabilirea situa?iei de carte funciara in ceea ce prive?te construc?iile respective.
Apelul declarat de Latcu Miron Gheorghe, impotriva acestei sentin?e a fost respins prin Decizia nr. 10/A/23.02.2007 pronuntata de Curtea de Apel Tg. Mures - Sectia Comerciala de Contencios Administrativ si Fiscal in dosarul 1229/43/ 2006.
Inalta Curte de Casatie si Justitie-  Sectia Comerciala prin Decizia 3931/30.11.2007 pronuntata in dosarul 1229/43/2006 a admis recursul declarat de paratii, Latcu Miron Gheorghe, S. N., SC C. SRL, impotriva Deciziei 10/A/2007 a Curtii de Apel Tg. Mures, pe care a casat-o si trimis-o spre rejudecarea apelului aceleiasi instante.
Prin Decizia 68/A/22.09.2008 pronuntata de Curtea de Apel Tg. Mures - Sectia Comerciala de Contencios Administrativ si Fiscal in dosarul 1229/43/2006 s-a admis apelul formulat de SC C. SRL prin lichidator Heuter Iosif, Latcu Miron Gheorghe, S. N. impotriva sentintei comerciale nr. 2587/24.10.2006 a Tribunalului Mures pronuntata in dosarul 76/2005, si in consecinta s-a desfiintat hotararea atacata si  s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare primei instante, respectiv Tribunalul Comercial Mures
Recursul declarat de Latcu Miron Gheorghe, S. N. SC C. SRL, impotriva acestei decizii a fost respins pin Decizia 1369/8.05.2009 pronuntata  de ICCJ - Sectia Comerciala in dosarul 10404/1/2008.
Dupa casare, cauza s-a inregistrat pe rolul Tribunalului Comercial Mures sub nr. 856/1371/2009.
In aceasta cauza S. N. a depus o cerere de interventie in interesul paratilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna respingerea ca nefondata a actiunii reclamantului (f.31), cerere incuviintata in principiu prin incheierea pronuntata in sedinta publica din 20.11.2009.
Prin sentinta comerciala 2381/18.06.2010 pronuntata in acest dosar, Tribunalul Comercial Mures, a admis cererea formulata de reclamantul Colceru Aurel impotriva paratilor Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL si in consecinta s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare incheiat la 7.01.2004 intre Latcu Miron Gheorghe si  SC C. SRL avand ca obiect constructiile situate in comuna Albesti, sat Boiu, nr. 480, jud. Mures inscris in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1, s-a dispus anularea incheierii nr. 71/08.01.2004 de inscriere in CF 3635 Boiu, nr. top 1069/1/4/1 sub B4, a contractului de vanzare - cumparare nul si restabilirea situatiei anterioare de carte funciara; S-a respins cererea de interventie in interesul paratilor formulata de intervenientul S. N. cererea paratilor si a intervenientului in interesul paratilor de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
Curtea de Apel Tg. Mures, prin Decizia nr. 47/A/30.06.2011 pronuntata in Dosarul 856/1371/2009 a admis apelul declarat de Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, S. N. impotriva  sentintei 2381/18.06.2010 pronuntata de Tribunalul Comercial Mures, in dosarul 856/1371/2009, a schimbat in totalitate hotararea atacata in sensul ca a respins actiunea formulata de reclamantul Colceru Aurel in contradictoriu cu paratii, avand ca obiect constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare autentificat si anularea incheierii de autentificare nr. 71/8.01.2004 cu restabilirea situatiei anterioare de carte funciara. S-a admis cererea de interventie in interesul paratilor Sovea N. reclamantul Colceru a fost obligat la plata cheltuielilor de judecata in favoarea lui Latcu Miron Gheorghe, SC C. SRL, S. N..
Prin Decizia 563/9.02.2012 pronuntata in dosarul 856/1371/2009, ICCJ - Sectia a II a Civila a constatat nulitatea cererii de reurs formulata de reclamnt impotriva Deciziei 47/A/30.06.2011 a Curtii de Apel Tg. Mures.
Instanta constata ca inscrisul intitulat "Contract" incheiat la 8.11.2002 intre reclamantul Colceru Aurel si paratii S. N. are, in lipsa formei autentice, valoarea unui antecontract de vanzare - cumparare care da nastere numai unei obligatii de a face, aceea de a perfecta in viitor contractul in forma autentica.
Terenurile - indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica. Transcrierea dreptului de proprietate se face numai prin inscrierea in cartea funciara.
Din interpretarea clauzelor contractului legate de obligatiile corelative ce reveneau reclamantului si paratului S. N., instanta retine ca partile au convenit ca plata diferentei de pret sa se faca la definitivarea de catre vanzator a formalitatilor de intabulare a dreptului sau de proprietate asupra terenului. Asadar obligatia reclamantului de a achita aceasta diferenta de pret a luat nastere la momentul la care paratul isi indeplinea obligatia de intabulare a terenului. De la data de 22.08.2003, cand imobilul a fost intabulat pe numele sau, paratul era indreptatit sa-i pretinda reclamantului diferenta de pret si era obligat sa se prezinte la notariat pentru incheierea contractului in forma autentica.
Paratul a recunoscut la interogatoriu ca nu l-a instiintat direct pe reclamant despre faptul ca au fost indeplinite formalitatile de intabulare a bunului imobil, ci doar a luat legatura cu nepotul acestuia.
Conform  recipisei nr. 24/253360102/10.03.2004 reclamantul a consemnat la CEC diferenta de pret, datorata executand in mod valabil obligatia asumata, fapt recunoscut de catre parat la interogatoriu.
Asadar reclamantul are un interes personal si actual in promovarea prezentei actiuni dedusa judecatii. In  speta, sunt indeplinite conditiile pentru promovarea actiunii existenta inscrisului sub semnatura privata, plata integrala a pretului.
Actul sub semnatura privata probeaza o conventie legal facuta atat din punctul de vedere al art. 948 Cciv. (capacitatea de a contracta, obiectul determinat, cauza ilicita) cat si in ceea ce priveste conditiile vanzarii prevazute de art. 1303, 1306, 1310 Cciv.
Cele sustinute de parat in sensul ca actul intitulat "Contract" incheiat la 8.11.2002 nesocoteste prevederile art.32 din L18/1990 nu pot fi primite.
Art.32 alin 1 din L18/1991 prevede ca terenul atribuit conform art. 19 alin. 1, art.21 si art. 43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani; socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
Aceste dispozitii vizeaza insa doar actele juridice de instrainare si asa cum s-a aratat anterior, inscrisul incheiat intre parti, nu reprezinta un contract de vanzare - cumparare ci in lipsa formei autentice , are caracterul unui antecontract de vanzare - cumparare. Chiar daca la data incheierii acestui inscris nu erau impliniti cei 10 ani prevazuti de art. 32 alin. 1 din L.18/1991 nu este vorba de o instrainare. Nu pot fi primite cele sustinute de parat in sensul ca in situatia in care ar fi obligat sa instraineze terenul s-ar produce mai multe daune, proprietarul constructiei aflate pe teren fiind o societate comerciala SC C. SRL, intrucat terenul nu a facut obiectul conventiei incheiata intre S. N. si SC C. SRL si paratul este tinut sa-si respecte obligatia asumata prin actul incheiat cu reclamantul.
Pentru considerentele aratate mai sus si vazand si dispozitiile art. 49 alin 2 din L.7/1996 instanta va admite actiunea formulata  si precizata de reclamantul Colceru Aurel in contradictoriu cu paratul S. N. si in consecinta va constata ca intre reclamant, in calitate de promitent cumparator, si parat, in calitate de promitent vanzator,a intervenit la data de 08.11.2002 o promisiune de vanzare cumparare cu privire la imobilul teren extravilan in suprafata de 2500 mp inscris in CF 3635 Boiu, nr. cad. 1069/1/4/1( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din titlul de proprietate nr. 5893/2002),va obliga paratul sa incheie contract autentic de vanzare cumparare cu privire la imobilul descris mai sus, in caz contrar prezenta sentinta tine loc de act autentic de vanzare cumparare, va dispune intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus in favoarea reclamantului in cota de 1/1 parte.
Pe cale de consecinta, va respinge cererea reconventionala formulata de paratul S. N. in contradictoriu cu reclamantul Colceru Aurel.
Vazand manifestarea de vointa a acestuia si dispozitiile art. 246 Cpc, se va lua act ca reclamantul a renuntat la judecarea actiunii formulata impotriva paratului Latcu Miron Gheorghe.
Fiind in culpa procesuala, paratul S. N. va fi obligat  conform dispozitiilor art. 274 Cpc la 4160 lei cheltuieli de judecata catre reclamant cheltuieli reprezentand contravaloarea onorariului de avocat si taxei de timbru.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite actiunea formulata si precizata de reclamantul C.A. domiciliat in Mures in contradictoriu cu paratul S. N. domiciliat in Albesti, jud. Mures si, in consecinta.
Constata ca intre reclamant, in calitate de promitent cumparator, si parat, in calitate de promitent vanzator,a intervenit la data de 08.11.2002 o promisiune de vanzare cumparare cu privire la imobilul teren extravilan in suprafata de 2500 mp inscris in CF 3635 Boiu, nr. cad. 1069/1/4/1( identic cu parcela 1153/1, tarlaua 22 din titlul de proprietate nr. 5893/2002).
Obliga paratul sa incheie contract autentic de vanzare cumparare cu privire la imobilul descris mai sus, in caz contrar prezenta sentinta tine loc de act autentic de vanzare cumparare.
Dispune intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus in favoarea reclamantului in cota de 1/1 parte.
Respinge cererea reconventionala formulata de paratul S. N. in contradictoriu cu reclamantul C.A..
Ia act ca reclamantul a renuntat la judecarea actiunii formulata impotriva paratului LATCU MIRON GHEORGHE.
Obliga  paratul S. N.  la 4160 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare
Pronuntata in sedinta publica, 16.05.2013 
 
Presedinte,
Doina Volanschi
Grefier,
Mioara Maior Dita
   

Red.DV-tehnored. MMD
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Repunere in drepturi

Dreptul special de folosinta asupra terenurilor reglementat de Legea nr. 10/2001 in cazul cetatenilor straini. Incidenta acestui drept in conditiile aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. - Decizie nr. 191/A din data de 16.12.2010
Conditii cumulative necesare pentru reconstituirea dreptului de proprietate - Sentinta civila nr. 19011 din data de 04.10.2013
Perfectare vanzare-cumparare - Sentinta civila nr. 1160 din data de 06.04.2010
Plangere impotriva rezolutiilor procurorului de netrimitere in judecata - Sentinta penala nr. 110 din data de 02.09.2010
Plangere impotriva rezolutiilor procurorului de netrimitere in judecata - Sentinta penala nr. 110 din data de 02.09.2010
Rectificare titlu - Sentinta civila nr. 756 din data de 08.12.2011
Nulitatea absoluta certificat de mostenitor. Omisiunea de citare a unui succesibil. - Hotarare nr. 536 din data de 05.03.2009
revendicare - Sentinta civila nr. 12362 din data de 12.10.2012
Intoarcere executare. - Sentinta civila nr. 6135 din data de 23.09.2010
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 1370 din data de 22.10.2014
Constatare nulitate clauze abuzive - Hotarare nr. 1349 din data de 21.10.2014
Constatare nulitate clauze abuzive - Sentinta civila nr. 1337 din data de 16.10.2014
Plangere contraventionala - Sentinta civila nr. 1322 din data de 15.10.2014
Ordonanta presedentiala anulare BO - Sentinta civila nr. 1223 din data de 26.09.2014
Pretentii - Sentinta civila nr. 1314 din data de 15.10.2014
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 1202 din data de 24.09.2014
Plangere contraventionala - Sentinta civila nr. 1197 din data de 24.09.2014
Modificare masuri privind copilul - Sentinta civila nr. 1189 din data de 23.09.2014
Plangere contraventionala - Sentinta civila nr. 1174 din data de 22.09.2014
Constatare nulitate act juridic - Sentinta civila nr. 1151 din data de 19.09.2014