Asa cum rezulta din dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitiv...

Repunere in drepturi

Restituirea pretului in cazul anularii contractului de vanzare-cumparare.

      Asa cum rezulta din dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul doar la restituirea pretului actualizat platit.

(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ., sent. nr. 1973/F/31 martie 2010)

      Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr. de mai sus reclamanta BA a chemat in judecata pe paratul Statul Roman, prin Ministerul Finantelor Publice Bucuresti solicitand obligarea paratului la plata in favoarea reclamantei a pretului de piata al imobilului situat in Bistrita, strada T., nr. 4, judetul Bistrita-Nasaud, pret stabilit conform art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1/2009.
Analizand actele si lucrarile dosarului tribunalul retine faptul ca reclamanta este unica mostenitoare acceptanta a defunctului BTL, decedat la data de 17 ianuarie 2003, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 128/2008 suplimentar la certificatul de mostenitor nr. 107/2003.
La data de 5 martie 1997, intre defunctul BTL, in calitate de cumparator si RATL Bistrita, in calitate de vanzator s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 140/1997 avand ca obiect imobilul casa situat in Bistrita, strada T. nr. 4 si terenul de sub constructie, respectiv pretul de 20.868.731 lei Rol, platibil in rate cu o dobanda egala cu jumatate din dobanda de referinta stabilita anual de Banca Nationala a Romaniei.
Prin ordin al prefectului, cumparatorului i s-a atribuit si suprafata de teren de 306 m.p. cu destinatia gradina, dreptul de proprietate al cumparatorului asupra constructiei si terenului aferent inscriindu-se in evidentele de carte funciara in anul 2000.
Asa cum rezulta din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nr. 140/1997, la data incheierii contractului cumparatorul a achitat avansul de 4.358.881 lei Rol cu chitanta nr. 324565/5.03.1997, iar ulterior, cumparatorul a mai achitat in rate, in contul pretului, suma de 5.372.206 lei Rol pana la data de 31.12.2002, conform adresei nr. 17868/12.03.2010 a Directiei patrimoniu din cadrul Municipiului Bistrita.
Achitarea avansului si ulterior a sumei de 5.372.206 lei Rol rezulta si din copiile chitantelor depuse la dosar de reclamanta.
Astfel, achitarea avansului de 4.358.881 lei Rol rezulta din copia chitantei nr. 324565 din 5 .02.1997 depusa la dosar.
Achitarea in rate a sumei de 5.372.206 lei Rol reprezentand pret rezulta din realizarea diferentei dintre pretul ramas de achitat conform contractului de 16.509.850 lei Rol (pct. II art. 3 lit. b din contract) si suma ramasa de achitat in contul pretului de 11.137.644 lei Rol inscrisa in cuprinsul copiei chitantei nr. 38.157 din 21.11.2002 depusa la dosar (16.509.850 lei Rol - 11.137.644 lei Rol = 5.372.206 lei Rol).
Prin sentinta civila nr. 7121/2001 pronuntata de Judecatoria Bistrita la data de 11 decembrie 2001 in dosarul nr. 3537/2001 s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 140/5.03.1997 si a ordinului prefectului de atribuire a terenului, restabilindu-se situatia anterioara de carte funciara.
Aceasta hotarare a devenit definitiva si executorie la data de 29 aprilie 2002 prin respingerea de catre Tribunalul Bistrita-Nasaud a apelului declarat de defunctul BTL si irevocabila la data de 24 octombrie 2002 prin respingerea de Curtea de Apel Cluj a recursului declarat de cumparator.
Dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicata, nou introdus prin Legea nr. 1/2009, pe care reclamanta isi intemeiaza pretentiile, nu sunt aplicabile in cauza.
Conform acestui text legal, "proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. Valoarea despagubirilor se stabileste prin expertiza".
Ca atare, pentru incidenta acestei norme este necesar ca incheierea contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate s-a constatat prin hotarare judecatoreasca irevocabila sa se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Or, in speta, s-a retinut in mod irevocabil faptul ca incheierea contractului nr. 140/1997 a avut loc cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Astfel, in considerentele sentintei civile nr. 7121/2001 (f. 12) se retine ca incheierea contractului de vanzare-cumparare a avut loc la un moment la care plangerea fostului proprietar al bunului impotriva hotararii comisiei judetene de aplicare a Legii nr. 112/1995 nu era definitiva.
Dat fiind faptul ca s-a vandut un imobil a carui situatie juridica nu era definitiva, instanta a retinut incalcarea dispozitiilor imperative privind vanzarea imobilelor nationalitate catre chiriasi, prevazute de Legea nr. 112/1995, aplicand in consecinta sanctiunea nulitatii absolute a actului astfel incheiat.
Aceasta stare de fapt s-a confirmat si de instanta de apel prin decizia civila nr. 150/A/2002 pronuntata la data de 29 aprilie 2002 in dosarul nr. 708/2002, care in plus a retinut incheierea actului de vanzare-cumparare cu eludarea dispozitiilor art. 10 din Legea nr. 112/1995, intrucat s-a instrainat un imobil prevazut cu dotari speciale "piscina".
Instanta de recurs, prin decizia civila nr. 2175/2002 pronuntata de Curtea de Apel Cluj la data de 24 octombrie 2002 a retinut reaua-credinta a cumparatorului, defunctul BTL, antecesorul reclamantei, pe considerentul ca acesta a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 140/1997 in conditiile in care avea cunostinta de demersurile fostului proprietar de redobandire a bunului sau.
Totodata, instanta de recurs confirma teza eludarii prevederilor art. 10 din Legea nr. 112/1995, motivat de faptul ca s-a instrainat cu bun cu dotari speciale, piscina, a carei existenta s-a dovedit prin cercetarea locala efectuata de instanta de fond si prin fotografiile depuse la dosar, ce confirma existenta si destinatia bazinului.
Ca atare, imprejurarea incheierii de catre defunctul BTL a contractului de vanzare-cumparare nr. 140/1997 cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 a fost irevocabil stabilita prin hotarare judecatoreasca, astfel ca aceasta problematica nu mai poate fi pusa in discutie in alt cadru procesual.
Intrucat asa cum s-a statuat irevocabil prin sentinta civila nr. 7121/2001 a Judecatoriei Bistrita, defunctul BTL nu a fost proprietar de buna-credinta, care sa fi incheiat contractul de vanzare-cumparare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, reclamanta, in calitate de mostenitor nu este indreptatita la restituirea pretului de piata al imobilului, stabilit prin expertiza conform standardelor internationale de evaluare.
Asa cum rezulta din dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul doar la restituirea pretului actualizat platit.
      Restituirea se face de Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
In conformitate cu dispozitiile pct. 50.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, republicata, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 250/2007, actualizarea sumelor se face prin aplicarea indicelui anual de inflatie din anul platii la anul introducerii actiunii (care in speta este anul 2009), iar pentru sumele platite in rate, actualizarea se face in functie de anul aferent ratelor platite in acel interval.
Dat fiind faptul ca instanta a fost sesizata cu o actiune in restituirea pretului si avand in vedere faptul ca s-a dovedit in cauza achitarea de catre defunctul BTL a avansului de 4.358.881 lei Rol, respectiv a ratelor din pret in cuantum total de 5.372.206 lei Rol, in temeiul dispozitiilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, pct. 50.3 din H.G. nr. 250/2007, tribunalul va admite in parte actiunea si in consecinta va obliga paratul sa restituie reclamantei pretul actualizat platit de defunct in intervalul 1997-2002 (4.358.881 lei Rol suma platita dintr-o data cu titlu de avans si 5.372.206 lei Rol suma platita cu titlu de pret in rate lunare in perioada martie 1997 - noiembrie 2002, actualizate conform pct. 50.3 din H.G. nr. 250/2007).
Se va respinge ca neintemeiata cererea reclamantei de restituire a pretului de piata stabilit conform standardelor internationale de evaluare.    

3