Obligarea administratorului judiciar la incheierea cu promitentii cumparatori a contractelor de vanzare-cumparare

Obligarea administratorului judiciar la incheierea cu promitentii cumparatori a contractelor de vanzare-cumparare

      Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cerea promitentului-cumparator daca: pretul contractului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii iar bunul se afla in posesia promitentului cumparator; pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
       
    
    Trib. Bistrita-Nasaud, Sectia comerciala si de contencios administrativ, sent. com. nr. 1186/27.11.2009, irevocabila prin dec. nr. 2664/1.11.2010 a Curtii de Apel Cluj       Prin cererea formulata in dosarul de insolventa reclamanta SAI in calitate de promitenta cumparatoare a chemat in judecata paratii SC "GC" SRL in calitate de vanzatoare promitenta si BCR sucursala Bistrita-Nasaud in calitate de creditoare a paratei de rangul 1 solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa ii admita cererea si in consecinta:
      - sa procedeze la vanzarea/cumpararea catre reclamanta a imobilului - apartament nr. 24, situat in mun. Bistrita, _.., apartament compus din 1 (una) camera de zi, 1 bucatarie, 1 hol, 1 baie, 1 debara, 1 balcon, avand suprafata utila de 28,17 mp, impreuna cu cota indiviza de 10,86/170 parti din terenul construit aferent blocului si cota indiviza de 4,44/69,48 parti din partile comune indivize: hol comun, casa scarii si pod, 1 loc parcare, in cf. cu Antecontractul de v/c aut. sub nr. 568/08.05.2008/BNP GGS;
      - sa ii transmita imobilul-apartament liber de sarcini;
      - sa consimta la inscrierea in CF a dreptului sau de proprietate astfel dobandit asupra imobilului identificat.
      In motivarea cererii se arata ca in baza antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parata de rang 1 si reclamanta, in data de 20.02.2007 si, ulterior autentificat prin Incheierea nr. 568/08.05.2008/BNP GGS, aceasta a promis sa ii vanda apartamentul nr. 24, situat in mun. Bistrita, ___.., apartament compus din 1 (una) camera de zi, 1 bucatarie, 1 hol, 1 baie, 1 debara, 1 balcon, avand suprafata utila de 28,17 mp, impreuna cu cota indiviza de 10,86/170 parti din terenul construit aferent blocului si cota indiviza de 4,44/69,48 parti din partile comune indivize: hol comun, casa scarii si pod, 1 loc parcare, imobil inscris in CF nr. 16635/24/Bistrita, nr. cad. 10330/24.
      Prin acelasi antecontract, parata s-a obligat sa ii vanda apartamentul pana cel tarziu in data de 05.07.2008, adica dupa procurarea formalitatilor necesare incheierii contractului de v/c in forma autentica notariala si, respectiv, dupa radierea din CF a ipotecii instituita de parata de rang 1, in favoarea paratei de rang 2, BCR sucursala Bistrita-Nasaud, acceptand ca dupa aceasta data sa o actioneze in judecata in cazul nerespectarii clauzelor contractuale.
      Reclamanta a achitat pretul convenit, respectiv suma de 28.000 euro (respectiv 60.000), conform facturii seria GER nr. 169/08.05.2008 si a chitantei seria GER nr. 287/08.05.2008 si a intrat imediat in posesia/folosinta imobilului.
      Mai precizeaza ca si in prezent locuieste in acest imobil si doreste sa-si inscrie dreptul de proprietate in cf asupra acestuia, de aceea solicita executarea obligatiilor rezultand din antecontractul de v/c invocat, avand in vedere faptul ca sunt indeplinite conditiile impuse de art. 931 din Legea nr. 85/2006 mod.
      In drept s-au invocat disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006.
      Prin cererea formulata in dosarul de insolventa reclamantii OO si sotia OS au chemat in judecata aceeasi parati solicitand la randul lor ca instanta prin sentinta ce o va pronunta sa le admita cererea si in consecinta :
      - sa procedeze la v/c catre reclamanti a imobilului - apartament nr. 36, situat in mun. Bistrita, str. ____.imobil compus din camera de zi+bucatarie, 2 dormitoare, 1 hol, 1 baie, 1 balcon, avand o suprafata de 55,22 mp, impreuna cu cota indiviza de 18,69/309 parti din terenul aferent blocului si cota indiviza de 4,93/81,55 parti din partile comune indivize: hol comun, casa scarii si pod, imobil inscris in cf nr. 16636/36/Bistrita, nr. cad. 10331/36;
      - sa consimta la inscrierea in cf a dreptului lor de proprietate asupra apartamentului.
      In motivarea cererii se arata ca in conformitate cu antecontractul de vanzare-cumparare autentificat prin Incheierea nr. 171/01.02.2008/BNP GGS si a contractului de v/c cu data certa nr. 23/26.08.2008/av. DMC, acte incheiate intre debitoare si reclamanti au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilul-apartament nr. 36, situat in mun. Bistrita str. ____.imobil compus din camera de zi+bucatarie, 2 dormitoare, 1 hol, 1 baie, 1 balcon, avand o suprafata de 55,22 mp, impreuna cu cota indiviza de 18,69/309 parti din terenul aferent blocului si cota indiviza de 4,93/81,55 parti din partile comune indivize: hol comun, casa scarii si pod, imobil inscris in cf nr. 16636/36/Bistrita, nr. cad. 10331/36.
      Prin acelasi antecontract - art. 1, debitoarea s-a obligat ca, "dupa procurarea formalitatilor necesare incheierii contractului de v/c in forma autentica notariala" sa le vanda apartamentul, dar nu mai tarziu de 01.09.2008 si, tot pana la aceasta data sa radieze ipoteca instituita asupra imobilului in favoarea creditoarei BCR, suc Bistrita-Nasaud (art. 3), acceptand ca dupa aceasta data, daca actul de v/c nu se va putea incheia din vina paratei de rang 1, sa le restituie dublul avansului acordat, adica suma de 80.000 euro (art. 6).
      Se face precizarea de esenta ca reclamantii au achitat integral pretul convenit, respectiv suma de 50.000 euro, conform facturii seria GRM nr. 180/26.08.2008/GC SRL Bistrita si chitanta seria GRM, nr. 296/26.08.2008/GC SRL Bistrita si contractului de v/c cu data certa nr. 23/26.08.2008/av. DMC, incheiat in 26.08.2008 (art.2) si ca a intrat imediat in posesia/folosinta imobilului in care locuiesc in prezent.
      Prin cererea depusa in acelasi dosar de insolventa, reclamantii BG si MV au solicitat instantei sa dispuna in sarcina administratorului judiciar al debitoarei SC "GC" SRL sa incheie cu reclamantii contractele de vanzare/cumparare in forma autentica si totodata sa le indice si contul colectiv in care sa vireze restul de pret ce rezulta din antecontractul de vanzare/cumparare autentificat sub nr. 445/31.03.2008, respectiv sub nr. 1386/12.11.2008 de BNP Groza Gabriel Sorin.
      In motivarea actiunii reclamantii in calitate de cumparatori promitenti au incheiat in anul 2008 cu societatea debitoare SC Gerinfra-Construc SRL, in calitate de vanzatoare promitenta, antecontractul de vanzare/cumparare autentificat de BNP GGS si inregistrate sub nr. 445/31.03.2008, si respectiv sub nr. 1386/12.11.2008, contracte prin care vanzatoarea-promitenta se obliga sa le vanda imobilul apartament nr. 35, inscris in cf. _..Bistrita, compus din camera de zi+bucatarie, 2 dormitoare, baie, hol, si balcon, avand o suprafata utila de 55,22 mp, impreuna cu cota indiviza de 18,69/309 parte din terenul construit aferent blocului de locuinte si cota indiviza de 4,93/81,55 parte din partile indivize comune, formate din hol comun, casa scarii si pod, la pretul de 40.000 euro, si respectiv imobilul apartament nr. 18, inscris in cf _..Bistrita, compus din camera de zi+bucatarie, baie, hol, si debara, avand o suprafata utila de 25,64 mp, impreuna cu cota indiviza de 9,92/170 parte din terenul construit aferent blocului de locuinte si cota indiviza de 4,05/69,48 parte din partile indivize comune, formate din hol comun, casa scarii si pod, la pretul de 16.000 euro.
      Astfel, reclamantii au achitat in fata notarului la data semnarii antecontractului de vanzare-cumparare, echivalentul in lei a sumei de 30.000 euro, ramanand de achitat un rest de plata in suma de 10.000 euro, respectiv echivalentul in lei a sumei de 7.000 euro, ramanand de achitat un rest de pret in suma de 9.000 euro.
      De asemenea, reclamantii au contactat in nenumarate randuri debitoarea sa le transfere in mod autentic dreptul de proprietate asupra apartamentelor ce fac obiectul antecontractelor de mai sus, si sa achite diferenta de pret, insa aceasta a fost in imposibilitate de a ridica sarcinile de care sunt grevate aceste imobile.
      Dupa deschiderea procedurii de insolventa si desemnarea administratorului judiciar, reclamantii au notificat prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire administratorului judiciar, respectiv Cabinetului Individual de Insolventa NL sa procedeze la executarea antecontractului de vanzare-cumparare, insa acesta nu a binevoit sa raspunda solicitarilor reclamantilor.
      Fata de imprejurarea ca reclamantii au incheiat cu debitoarea antecontracte de vanzare-cumparare autentic, sunt in posesia de fapt a imobilelor, sunt gata sa achite restul de pret, pretul de vanzare-cumparare nu este inferior valorii de piata a imobilelor, iar aceste imobile nu au o importanta determinata pentru reusita unui plan de reorganizare, au notificat administratorul judiciar sa execute antecontractele de vanzare cumparare incheiate cu debitoarea, apreciaza ca sunt indreptatiti sa formuleze prezenta cerere.
      Fata de cele mai sus reclamantii, apreciaza pe deplin justificata cererea lor, fiind indeplinite conditiile prevazute de dispozitiile legale in materia de insolventa, astfel cum au fost introduse prin modificarea Legii nr. 85/2006.
      In drept s-au invocat disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006, modificata.
      Prin cererea depusa in acelasi dosar de insolventa reclamanta PC a solicitat instantei in contradictoriu cu debitoarea SC "GC" SRL sa dispuna ca administratorul judiciar al debitoarei sa procedeze la executarea antecontractului de vanzare-cumparare nr. 458/22.05.2009 incheiat de BNP GGS respectiv prin incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, fiind indeplinite conditiile impuse de lege.
      In motivarea cererii arata ca debitoarea a incheiat cu reclamanta antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de catre BNP GGS, prin care debitoarea s-a angajat ca ii va transfera dreptul de proprietate al imobilului inscris in cf _.. Bistrita de sub A+1 cu nr. cadastral 10329/13 constand din apartamentul nr. 13 compus din camera de zi+bucatarie, 3 dormitoare, baie, hol, si 2 balcoane avand o suprafata de 65,05 mp impreuna cu cota indiviza de 22,01/309 parti din partile comune indivize: hol comun, casa scarii si pod si cota indiviza de 22,01/309 parti din terenul construit aferent blocului de locuinte inscris in cf colectiva nr. _ Bistrita de sub A+1 cu nr. cadastral 10329 situat in Bistrita, str. _., in schimbul sumei de 60.000 euro inclusiv TVA echivalentul a 250.344 lei.
      Pretul a fost achitat in intregime asa cum reiese din antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de catre BNP Groza Gabriel Sorin anexat.
      Apartamentul i-a fost predat in folosinta.
      Antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de catre BNP GGS a fost notat in cf _.. Bistrita sub nr. cad. 10329/13 asa cum reiese si din Incheierea nr. 14723/2009 cf anexata.
      Debitoarea avea obligatia de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica pana in data de 31.122009.
      Deoarece, fata de debitoare s-a deschis procedura insolventei, se solicita sa se constate ca sunt incidente prevederile art. 931 din Legea nr. 277/2009 de modificare si completare a Legii 85/2006, fiind indeplinite conditiile impuse de lege:
      - pretul contractual a fost achitat integral si bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
      - pretul nu este inferior valorii de piata a bunului (din contra este mai mare).
      In sustinerea cererilor formulate reclamantii au depus la dosarul cauzei copii dupa antecontractele de vanzare-cumparare, facturi emise, chitantele privind dovada pretului, procesele-verbale de predare-primire a apartamentelor, notificarile emise, extrase de cf.
      Prin sentinta comerciala nr. 568/23.06.2009 pronuntata de Tribunalul Bistrita-Nasaud, devenita irevocabila, s-a dispus deschiderea procedurii de insolventa impotriva debitoarei.
      Dupa deschiderea procedurii insolventei, reclamantii din prezenta cauza, cumparatorii promitenti in antecontractele de vanzare cumparare mentionate, au solicitat executarea obligatiilor ce ii revin debitoarei in calitate de vanzator promitent si anume vanzarea libera de sarcini a imobilelor achizitionate respectiv cu radierea dreptului de ipoteca si a interdictiilor de instrainare si grevare de sarcini.
      Lichidatorul judiciar a apreciat ca nu poate proceda la incheierea contractelor de vanzare-cumparare in modalitatea solicitata de reclamanti.
      In aceasta situatie reclamantii au intentat prezentele cereri in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006.
      Potrivit acestui text de lege "Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cerea promitentului-cumparator daca:
      - pretul contractului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii iar bunul se afla in posesia promitentului cumparator;
      - pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
      - bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare".
      Or, in urma examinarii actelor depuse la dosar, instanta constata ca reclamantii din prezenta cauza intrunesc conditiile prevazute cumulativ de articolul mai sus mentionat pentru a putea solicita lichidatorului judiciar indeplinirea obligatiilor prevazute in antecontractelor de vanzare-cumparare incheiate.
      Singura diferenta existenta intre reclamanti este aceea ca reclamantii SAI, OO, OS, PC au achitat integral pretul in timp ce reclamantii BG, MV nu l-au achitat integral dar sunt gata sa achite restul de pret, dar aceasta deosebire dintre reclamanti nu are drept efect o diferenta de tratament juridic, aspect de rezulta din continutul articolului redat mai sus.
      Se mai retine contrar sustinerilor paratei BCR SA ca reclamantii au facut dovada sumelor achitate precum si a faptului ca antecontractele au data certa anterioara deschiderii procedurii.
      Instanta apreciaza ca radierea ipotecii si a interdictiei de instrainare, grevare si inchiriere inainte de transferul dreptului de proprietate prin incheierea contractelor de vanzare-cumparare constituie o obligatie pe care vanzatoarea promitenta si-a    asumat-o alaturi de obligatia de a vinde, dar pe care trebuia sa o indeplineasca inainte de aceasta obligatie si nu o conditie suspensiva de care sa depinda transferul dreptului de proprietate catre cumparatorul promitent.
      Cu atat mai mult indeplinirea acestei obligatii de catre debitoare nu poate constitui o conditie pur potestativa care sa duca la nulitatea vanzarii in conditiile art. 1010 Cod civil astfel cum se sustine in punctul de vedere al lichidatorului judiciar.
      Ar fi fost o astfel de conditie daca in cuprinsul antecontractelor de vanzare cumparare s-ar fi stipulat ca contractele de vanzare cumparare se vor incheia "daca se va achita creanta catre BCR SA si nu se vor incheia daca nu se va achita aceasta datorie de catre debitoare creditoarei BCR SA".
      Referitor la sustinerile ambilor parati este de mentionat ca nerambursarea creditului reprezinta culpa exclusiva a debitoarei, reclamantii neavand sume de rambursat creditoarei.
      De asemenea, acestia nu si-au asumat prin antecontractele de vanzare-cumparare nici alte obligatii de diligenta fata de creditoarea BCR SA, cum ar fi urmarirea rambursarii creditului de catre debitoare si cu atat mai putin obligatia de a consemna pretul apartamentului in contul creditului garantat cu ipoteca in litigiu.
      Imprejurarea ca reclamantii aveau cunostinta la momentul incheierii antecontractelor de vanzare-cumparare ca apartamentele sunt grevate de sarcini nu inseamna ca acestia se substituie in obligatia debitoarei de a rambursa creditul si nici ca sunt de acord sa primeasca in proprietate imobile grevate de sarcini.
      In aceeasi ordine de idei este de observat faptul ca in speta Legea nr. 85/2006 are caracterul de lege speciala fata de Legea nr. 190/1999 ce are caracterul de lege generala in materia creditului ipotecar, si in consecinta aplicarea prevederilor Legii nr. 85/2006 are prioritate fata de aplicarea prevederilor Legii nr. 190/1999.
      De asemenea, astfel cum rezulta din titlul sau, Legea nr. 85/2006 este o lege de procedura si in consecinta de aplicabilitate imediata, inclusiv situatiilor nascute anterior intrarii in vigoare a modificarilor legislative survenite in cuprinsul ei, modificari de care partile contractante nu aveau cunostinta la momentul incheierii conventiilor.
      In acest context rezulta ca in speta au aplicabilitate prev. art. 931 din Legea nr. 85/2006 fata de prevederile Legii nr. 190/1999, text de lege caruia nu i se poate adauga alte conditii decat conditiile cumulative si exclusive mentionate in cuprinsul sau si in consecinta nici conditia mentinerii ipotecii si a interdictiei de instrainare si inchiriere.
      In acest sens este de mentionat faptul ca ocrotirea intereselor promitentilor cumparatori vizati de dispozitiile acestui articol, este la fel de importanta pentru stabilitatea circuitului civil ca si interesele bancii implicate in sistemul de creditare ipotecar.
      Prin declaratia de creanta formulata in cauza banca are posibilitatea sa isi recupereze creditul acordat prin lichidarea pasivului debitoarei.
      Pentru considerentele mentionate, instanta urmeaza sa admita cererile reclamantilor conform petitelor formulate in fiecare cerere.
      Prezenta sentinta se intemeiaza in drept pe disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006.
      Instanta nu va acorda reclamantilor SAI, OO, OS cheltuielile de judecata la care fac referire in cererile lor, deoarece nu si-au depus documente justificative la dosarul cauzei pana la data pronuntarii prezentei sentinte.
      Sentinta se va comunica reclamantilor precum si lichidatorului judiciar si creditoarei SC BCR SA.