Actiune intemeiata pe dispozitiile art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr.247/2005. Interesul in formularea actiunii pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare a unui teren

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Braila sub nr.1341/196/2009 reclamanta SC A. Braila a chemat in judecata pe paratii V.I., V.N.L. si M.O.M. pentru ca hotararea ce se va pronunta sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare asupra cotei de 5/24 din suprafata totala de teren de 31.500 mp, situat in extravilanul com. M.M., jud. Braila.
Reclamanta a solicitat si obligarea paratilor in solidar la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii a aratat ca intre ea si paratii V.I. si V.N.L., prin mandatar M.O.M., a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare nr.90/14.12.2007 prin care paratii s-au obligat sa vanda dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 5/24 din terenul mentionat.
Reclamanta a mai sustinut ca pretul a fost primit integral de la mandatar anterior incheierii antecontractului si ca partile au convenit ca, in cazul in care nu se perfecteaza contractul de vanzare-cumparare, cumparatorul este in drept sa se adreseze instantei pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, iar paratii nu si-au respectat obligatia asumata.
 In drept a invocat dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005.
Anterior primului termen de judecata reclamanta a solicitat instantei sa ia act ca renunta la judecata fata de paratul M.O.M., sens in care instanta s-a pronuntat prin incheierea de sedinta din data de 18.03.2009.
La ultimul termen de judecata, cu ocazia cuvantului in fond, reprezentantul reclamantei a renuntat la cererea privind cheltuielile de judecata.
Prin sentinta civila nr.3411/1.06.2009 Judecatoria Braila a respins actiunea ca fiind lipsita de interes.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca intre reclamanta si parati s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare pentru cota de 5/24 din suprafata totala de 31.500 mp, prin care paratii (in calitate de promitenti vanzatori, prin mandatar  M.O.M. care a semnat in baza procurii autentice) si reclamanta se obligau sa vanda, respectiv sa cumpere aceasta cota indiviza pentru pretul de 3.000 lei; paratii au declarat ca au primit integral pretul inainte de incheierea antecontractului si s-au obligat sa garanteze pe cumparatoare impotriva oricaror evictiuni totale sau partiale, iar in cazul in care la termenul de 30.04.2008 nu se va incheia contractul in forma autentica, au fost de acord cu obtinerea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, in temeiul Legii 247/2005, tinand seama ca s-a achitat pretul.
Avand in vedere dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, instanta a apreciat ca invocarea lor nu inseamna ca este obligata sa dea o hotarare atunci cand nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege.
Sub acest aspect a retinut ca prin procura speciala autentificata sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S. paratii nu au mentionat care va fi pretul vanzarii, iar inscrisul intitulat “borderou" nu poate fi considerat drept o conventie a partilor cu privire la stabilirea pretului intrucat in acest borderou nu este mentionat ce reprezinta suma platita (valoare teren, avans) si nici nu este identificat terenul, fiind mentionat doar "cantitate" 0,656, fara a se  preciza ce anume reprezinta cantitatea, iar in coloana suma platita figureaza suma de 3.000 lei numai in dreptul paratei V.I., nu si in dreptul paratului V.N., pentru care nu este trecuta vreo suma, iar semnatura este aceeasi ca la parata V.I.
A mai retinut ca antecontractul  de vanzare-cumparare nu este incheiat in forma autentica si nu poate produce efecte intrucat semnatura mandatarului nu este certificata de un notar, iar mandatul acestuia era de a incheia actul de vanzare-cumparare in forma autentica si nu un antecontract sub forma inscrisului sub semnatura privata cu reclamanta.
Instanta a considerat ca sustinerea reclamantei privind imposibilitatea incheierii actului datorita neprezentarii la notar a paratilor este irelevanta atata timp cat notarul se poate deplasa la parati si ca, pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, actul incheiat intre parti trebuie sa cuprinda toate elementele esentiale pentru vanzare-cumparare, respectiv identificarea terenului, a actului din care rezulta cota, a pretului stabilit prin acordul partilor si semnatura acestora, hotararea instantei avand rolul de a suplini doar lipsa consimtamantului privind incheierea in forma autentica a actului. In cazul in care, desi bunul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, acesta refuza perfectarea actului in forma autentica, reclamanta trebuie sa probeze acest refuz.
Sub acest aspect a apreciat ca neprezentarea paratilor la notariat conform notificarii prin executor judecatoresc nu poate fi considerata un refuz de a incheia actul in forma autentica deoarece, desi este trecut numarul de procura 2451/14.12.2007, paratii nu figureaza intre persoanele notificate si deci actul nu le este opozabil.
Constatand ca nefiind probat refuzul paratilor de a incheia actul in forma autentica, instanta a respins actiunea ca fiind lipsita de interes si totodata a respins si cererea privind obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata, intrucat acestia nu au cazut in pretentii.
Impotriva acestei sentinte reclamanta a declarat recurs in termen legal.
In motivarea recursului a invocat faptul ca instanta de fond a facut o apreciere eronata a probelor, neexistand dovada unei coroborari corespunzatoare intre acte in sensul ca nu s-au luat in considerare intinderea si puterile mandatului.
In acest sens a aratat ca mandatul acordat lui M.O.M. prin procura speciala autentificata sub nr.2451/14.12.2007 a fost unul cu caracter exclusivist, prin care mandatarul a fost imputernicit sa faca toate formalitatile pentru a vinde recurentei suprafata de teren respectiva si  pentru a semna orice acte cu stipularea unor clauze penale. Drept urmare, antecontractul de vanzare-cumparare a dobandit valoare juridica din momentul semnarii sale si este opozabil intimatilor tocmai prin prisma puterilor acordate prin procura speciala.
Recurenta a invederat si faptul ca instanta nu a analizat actele dosarului in fundamentarea opiniei sale, de vreme ce a facut trimitere la procura speciala autentificata sub nr. 1622/20.08.2007 de BNP P.S., act ce nu exista in dosar, ci in altul judecat de acelasi complet.
Un alt motiv de recurs este ca in mod gresit instanta de fond a considerat actiunea lipsita de interes, atat timp cat la data intocmirii procurii si antecontractului societatea reclamanta era singura parte interesata in finalizarea tranzactiei si depasirea termenului de finalizare a intelegerii reprezinta de fapt un refuz al paratilor.
Ultima critica adusa sentintei se refera la faptul ca desi la termenul din 27.05.2009 recurenta a renuntat la plata cheltuielilor de judecata, instanta s-a pronuntat si asupra acestui capat de cerere, respingandu-l ca nefondat.
Recurenta nu a solicitat administrarea de probe noi.
Desi au fost legal citati, intimatii nu au formulat aparari.
          Examinand legalitatea si temeinicia sentintei recurate atat prin prisma motivelor invocate, cat si din oficiu, potrivit dispozitiilor art. 3041 Cod procedura civila, tribunalul a constatat urmatoarele:
Art.5 alin.2 din titlul X al Legii 247/2005 prevede ca "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Din considerentele sentintei rezulta ca prima instanta a interpretat aceste dispozitii in sensul ca interesul unei parti de a promova actiunea este conditionat de refuzul celeilalte parti de a incheia contractul.
Potrivit insa doctrinei si practicii, respingerea actiunii ca fiind lipsita de interes presupune ca interesul sa nu fie legitim (adica in legatura cu pretentia formulata) sau sa nu fie personal si direct (respectiv folosul practic sa nu il vizeze pe cel care a promovat actiunea).
Or, analizand cererea de chemare in judecata din punctul de vedere al indeplinirii acestor conditii, tribunalul constata ca recurenta avea interesul sa ceara pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract.
Ca urmare, in mod gresit prima instanta a respins actiunea pe exceptia lipsei de interes atat timp cat nedovedirea refuzului de a incheia contractul nu influenteaza existenta interesului de a promova actiunea, ci vizeaza insusi fondul cauzei.
           Pentru aceste considerente si tinand seama de dispozitiile art.312 alin.1-3 si 5 Cod procedura civila tribunalul a admis recursul si a casat sentinta, trimitand cauza spre rejudecare primei instante, Judecatoria Braila, urmand ca in rejudecare sa fie avute in vedere si celelalte motive de recurs invocate.