Obligare la incheierea unui act autentic de vanzare-cumparare iar in caz de refuz, Sentinta sa tina loc de contract de vanzare cumparare

Constata ca prin actiunea civila inregistrata la Judecatoria Sibiu, formulata si precizata (file 2, 16) de reclamanta G. E., in contradictoriu cu parata D. I. s-a solicitat instantei ca prin sentinta ce se va pronunta:
? sa se constate ca parata este unica mostenitoare a defunctei B. I., decedata la data de 07.06.2007, in Sibiu;
? sa se constate ca in masa succesorala dupa defuncta B. I., decedata la data de 07.06.2007, intra imobilul inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5 cu intabularea dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului de mai sus cu titlu de mostenire.
? Sa se dispuna dezmembrarea imobilului inscris in CF 44 Sibiu, A+1, nr. top. 10/5, 11/5 in doua corpuri funciare conform raportului de expertiza astfel: - nr. top. 10/5/1, 11/5/1 pod, nr. top. 10/5/2, 11/5/2, apartament compus din doua camere si dependinte + 282 mp teren precum si cota indiviza de 15% din partile comune indivize.
? Sa se dispuna obligarea paratei sa-si dea consimtamantul pentru incheierea actului autentic de vanzare cumparare a corpului funciar nou creat cu nr. top. 10/5/1 si 11/5/1, iar in caz de refuz, sentinta sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare si pe cale de consecinta sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate in cf;
? cu cheltuieli de judecata.
In fapt, s-a aratat ca la data de 5.08.2006 partiale au incheiat un antecontract de vanzare-cumparare prin care s-a asumat de catre parata alaturi de mama sa obligatia de a face - de a incheia un contract autentic de vanzare cumparare. Obiectul antecontractului de vanzare cumparare consta in podul imobilului pe care reclamanta urma sa-l reamenajeze si sa-l transforme in mansarda.
Pretul vanzarii s-a stabilit la nivelul sumei de 4500 Euro din care s-a platit suma de 2000 euro la data semnarii antecontractului, urmand ca diferenta sa se plateasca la data intocmirii actului autentic. S-a mai achitat suma de 500 euro la cererea paratei dupa care, in baza art. 1114 C. civil s-a facut oferta reala de plata pentru suma de 2000 Euro.
Prin aceeasi conventie reclamanta s-a obligat sa efectueze lucrari la apartamentul paratei :
- extindere la imobil reprezentand o bucatarie cu gresie, geam termopan, baie complet utilata,
- refacerea baii existente,
- cumparare si montare parchet in living,
- raschetat parchet in dormitor, cumparat si montat usi si geamuri noi, inclusiv usa metalica la intrare.
S-au efectuat toate imbunatatirile precum si transformarea mansardei in spatiu de locuit.
Dupa decesul mamei paratei acesta a refuzat sa incheie contractul autentic de vanzare cumparare.
             In calitate de creditoare a paratei, reclamanta a solicitat a se dezbate succesiunea dupa B. I., decedata la data de 07.06.2007.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 974 raportat la art. 969  C. civ, art. 5 alin 2 din Legea 247/2005, art. 22 si 29 din Legea 7/1996, art. 274 C. p. c.
Parata D. I. a formulat intampinare prin care a aratat ca nu recunoaste valabilitatea antecontractului de vanzare cumparare care este un inscris falsificat de catre reclamanta si sotul acesteia, prin adaugare de texte. Proprietara terenului si imobilului B. I., desi figureaza ca si parte in contract, nu l-a semnat, astfel incat acesta este lovit de nulitate absoluta, nefiind exprimat consimtamantul proprietarei. Precontractul nu face referire la nici o mansarda ce urma a se construi, nu s-a dezbatut mostenirea dupa mama sa, iar reclamanta nu si-a indeplinit corespunzator obligatiile asumate.
S-a invocat imprejurarea ca pe rolul Judecatoriei Sibiu s-a inregistrat actiune de constatare a nulitatii absolute a antecontractului de vanzare cumparare  a podului si a suprafetei de 30 mp teren, sub nr. 6870/306/2007.
Prin incheierea de sedinta din data de 12.12.2007 ( fila 36) Judecatoria Sibiu a dispus suspendarea judecatii in prezentul dosar pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr. 6/306/2007.
Cauza a fost repusa pe rol la data de   30.09.2009( fila 48).
Parata a invocat exceptiile lipsei calitatii procesuale active, a lipsei calitatii procesuale pasive, exceptia lipsei de interes, exceptia inadmisibilitatii( fila 47)
Prin incheierea de sedinta din data de 02.12.2009 (fila 58) instanta a respins exceptiile lipsei calitatii procesuale active, a lipsei calitatii procesuale pasive, exceptia lipsei de interes pentru considerentele retinute in incheiere, unind cu fondul cauzei exceptia inadmisibilitatii.
In probatiune instanta a incuviintat proba cu inscrisurile depuse, interogatoriul reclamantei, expertiza tehnica imobiliara.
Raportul de expertiza efectuat de expertul M. V. s-a depus la dosarul cauzei la filele 83-91.
S-a atasat la prezentul dosar dosarul nr. 6/306/2007.
Prin sentinta civila nr. 5960/2010 Judecatoria Sibiu a respins exceptia inadmisibilitatii invocata de parata, a admis in parte actiunea civila formulata de reclamanta G. E. in contradictoriu cu parata D. I. si a constatat ca parata este unica mostenitoare a defunctei B. I. decedata la data de 07.06.2007, in Sibiu, masa succesorala dupa defuncta cuprinzand imobilul inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top10/5, 11/5.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului de mai sus cu titlu de mostenire.
A fost obligata parata sa-si dea consimtamantul pentru incheierea actului autentic de vanzare cumparare avand ca obiect podul imobilului si suprafata de 30mp teren aferent apartamentului inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar in caz de refuz sentinta va tine loc de contract autentic de vanzare cumparare.
S-a dispus intabularea in cartea funciara a dreptului reclamantei dupa efectuarea operatiunilor de dezmembrare a imobilului si s-a respins petitul formulat de reclamanta cu privire la dezmembrare.
Parata a fost obligata sa plateasca reclamantei suma de 2445 lei reprezentand cheltuieli de judecata partiale.
Pentru a pronunta aceasta solutie, Judecatoria Sibiu a retinut urmatoarele:
            Parata a invocat inadmisibilitatea actiunii invocand ca s-a solicitat obligarea paratei la indeplinirea obligatiei asumata in nume propriu si nu in calitate de mostenitoare a mamei sale. Obiectul actului de vanzare cumparare are natura unei vanzari a unei mosteniri viitoare, fiind un pact asupra unei succesiuni viitoare, iar sanctiunea este nulitatea absoluta.
De asemenea s-a invocat ca podul se afla in indiviziune pentru toate familiile din curtea respectiva, astfel incat obiectul contractului nu a fost determinat corect.
Din inscrisul depus la dosar instanta retine ca partile au incheiat la data de  5.08.2006 o conventie prin care B. I. si D. I.  s-au obligat sa vanda  podul (cu dreptul de racord la retelele de utilitati) si 30 mp din terenul imobilului situat in Sibiu, iar reclamanta se obliga sa plateasca in schimb suma de 4500 Euro, din care a achitat 2000 lei la data incheierii conventiei. Dat fiind ca parata nu a mai primit plata diferentei de pret, s-a efectuat oferta reala urmata de consemnatiune, conform dispozitiilor art. 1114 Cod civil. Termenul de incheiere a actului autentic de vanzare cumparare s-a stabilit de parti ca fiind 01.06.2007.
Prin sentinta civila nr. 7100/2008 a Judecatoriei Sibiu s-a admis in parte actiunea formulata si precizata de reclamanta D. I., in nume propriu si in calitate de succesoare a defunctei B. I., in contradictoriu cu parata G.E., s-a constatat nulitatea absoluta partiala a precontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 5.08.2006, respectiv numai in ce priveste drepturile si obligatiile stabilite in sarcina promitentei vanzatoare B. I. In considerentele sentintei instanta a retinut ca „vanzatoarea” B. I. nu si-a exprimat consimtamantul la incheierea conventiei mentionate mai sus, motiv pentru care, in baza art. 948 C. Civ., s-a constatat  nulitatea absoluta partiala a actului juridic incheiat la data de 5.08.2006 in ceea ce priveste drepturile si obligatiile stabilite in sarcina proprietarei B. I. pentru lipsa uneia dintre conditiile esentiale de validitate a actului.
In sentinta civila nr. 7100/2008 a Judecatoriei Sibiu s-a retinut ca” Prin precontractul de vanzare-cumparare incheiat, D. I.  s-a obligat sa vanda o parte din imobilul in litigiu – podul si o parte din teren, obligatie perfect valabila chiar daca la acel moment promitenta vanzatoare nu era proprietara, ea asumandu-si doar o obligatie de a face, incluzand pe aceea de a deveni proprietara bunului inaintea incheierii contractului de vanzare cumparare (ceea ce s-a si realizat cu titlu de mostenire, dupa decesul mamei sale). Cauza antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de parti in speta nu poate fi considerata ilicita, imorala asa cum sustine reclamanta, in conditiile in care ceea ce au urmarit partile, respectiv incheierea in viitor a unui contract prin care reclamanta sa primeasca a suma de bani si efectuarea unor lucrari de amenajare a locuintei sale in schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra podului apartamentului in litigiu si a unei parti din terenul aferent, unde parata sa construiasca un adaos, nu contravine legii, bunelor moravuri sau ordinii publice, in sensul art. 968 C.civ.”
De asemenea, s-a analizat in sentinta mentionata si problema obiectului actului juridic si s-a retinut ca obiectul conventiei partilor este suficient determinat, cu atat mai mult cu cat el s-a si realizat intocmai, cu exceptia obligatiei asumate de reclamanta de a transmite dreptul de proprietate asupra podului si a 30 mp din terenul aferent apartamentului sau. Imobilul ca obiect material al conventiei s-a determinat suficient prin indicarea localitatii, strazii si a nr. administrativ ale acestuia, elemente suficiente pentru identificarea ulterioara a acestuia si topografic.
  Fata de considerentele sentintei civile nr. 7100/2008 care au stabilit cu putere de lucru judecat valabilitatea antecontractului de vanzare cumparare, instanta nu va retine apararile paratei care tind la o noua analiza a inscrisului sub semnatura privata. Instanta retine ca atare efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, in sensul ca nu exista posibilitatea contrazicerii prin hotararea pronuntata a aspectelor litigioase dezlegate prin sentinta civila mentionata.
Din evidenta de carte funciara si din raportul de expertiza efectuat in cauza rezulta ca imobilul al carui pod a fost vandut este un corp de sine statator ( corpul de cladire B ), fiind compus din 2 camere, bucatarie, camara hol, terasa,  magazie lemn. Podul nu este inscris in cartea funciara, aspect care nu poate atrage anularea conventiei, inscrierea in cartea funciara neavand efect constitutiv de drepturi, ci doar pentru asigurarea opozabilitatii fata de terti.  In aceste conditii, nu se poate retine ca acoperisul cladirii si spatiul aferent podului se circumscriu notiunii de” proprietate comuna fortata si perpetua”, nefiind bunuri care prin natura lor pot fi folosite in mod permanent de mai multi proprietari. Spatiul podului, fiind aferent corpului de cladire de sine statator, imobil folosit exclusiv de parata face parte integranta din imobil apartinand exclusiv titularului dreptului de proprietate al imobilului principal.
Cu privire la pactul asupra succesiunii viitoare, invocat de parata, se constata ca nu sunt indeplinite conditiile pentru a se retine ca antecontractul de vanzare cumparare incheiat este un pact asupra unei succesiuni nedeschise. Instanta retine ca nu exista o conventie cu privire la o mostenire nedeschisa, obiectul antecontractului fiind analizat sub aspectul validitatii prin sentinta civila nr. 7100/2008 a judecatoriei Sibiu.
Fata de considerentele expuse mai sus, instanta va respinge ca nefondata exceptia inadmisibilitatii invocata de parata.
 Actiunea oblica este actiunea pe care creditorul o exercita pentru valorificarea unui drept care apartine debitorului sau, fiind reglementata de art. 974 C civil.
Cu privire la calitatea paratei de mostenitoare a defunctei B. I. decedata la data de 07.06.2007, in Sibiu, din certificatul de nastere depus in cauza coroborat cu pozitia paratei, instanta constata in baza art. 650 C. civil, ca parata are calitatea de descendenta a defunctei B. I. si in aceasta calitate culege masa succesorala din care face parte imobilul inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, dobandit de acesta cu titlu de cumparare, astfel cum rezulta din evidenta de carte funciara depusa la dosar( file 68, 69).
Asa fiind, urmeaza a se intabula in cartea funciara a imobilului dreptul de proprietate al paratei D. I., cu titlu de mostenire.
 Cu privire la obligarea paratei sa-si dea consimtamantul pentru incheierea actului autentic de vanzare cumparare avand ca obiect podul imobilului si suprafata de 30mp teren aferent apartamentului inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar in caz de refuz sentinta va tine loc de contract autentic de vanzare cumparare, instanta retine in fapt urmatoarele:
La data de 05.08.2006, parata a incheiat cu reclamanta un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect imobilul  pod si 30 mp teren aferent apartamentului inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5 identificat anterior, materializat prin inscrisul sub semnatura privata.
Pretul convenit a fost de 4500 Euro, pret achitat de reclamanta la momentul intocmirii conventiei mentionate, partial – 2000 Euro, ulterior inca 500 la cererea promitentei vanzatoare. Pe parcursul raporturilor contractuale dintre parti, relatiile s-au deteriorat, motiv pentru care para
ta nu a mai fost de acord cu pretul stabilit initial. In aceste conditii reclamanta a efectuat oferta reala urmata de consemnatiune, conform dispozitiilor art. 1114 Cod civil.
 Parata nu si-a onorat obligatia de a se prezenta la notar in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, desi  pretul astfel cum s-a stabilit a fost achitat integral si termenul de plata de 01.06.2007 si de prezentare la notar, stipulat in antecontract s-a implinit.
Prin aceeasi conventie reclamanta s-a obligat sa efectueze lucrari la apartamentul paratei, respectiv extindere la imobil reprezentand o bucatarie cu gresie, geam termopan, baie complet utilata, refacerea baii existente, cumparare si montare parchet in living, raschetat parchet in dormitor, cumparat si montat usi si geamuri noi, inclusiv usa metalica la intrare. S-a constatat ca parte din aceste obligatii au fost indeplinite de catre reclamanta. Parata invoca imprejurarea ca acestea nu s-au indeplinit corespunzator, nefiind de calitate, insa nu a formulat cerere reconventionala prin care sa solicite  obligarea la plata despagubirilor sau la executarea exacta a obligatiilor asumate.   
Inscrisul sub semnatura privata incheiat la data de 05.08.2006 este un act juridic complex,  cuprinde pe langa obligatia paratei de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica in schimbul pretului de 4500 Euro, si obligatia reclamantei de a efectua lucrari de amenajare a apartamentului paratei. Neexecutarea exacta a obligatiilor de amenajare si extindere a imobilului paratei nu poate duce la invalidarea antecontractului de vanzare cumparare, dat fiind ca pretul stabilit fost achitat integral si nu rezulta din actul incheiat ca perfectarea vanzarii este conditionata de executarea obligatiilor de  executare amenajari  de catre promitenta  comparatoare si nu s-a dovedit ca vointa reala a partilor a fost sa se conditioneze perfectarea vanzarii de efectuarea amenajarilor.
Fata de aceste considerente, constatand ca s-au respectat dispozitiile art. 1169 Cod Civil, instanta, in conformitate cu prevederile art. 20 din Legea nr. 7/1996 republicata, coroborate cu cele ale art. 1073 si art. 1077 Cod Civil, a dispus admiterea in parte a actiunii asa cum a fost formulata.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata D. I. solicitand modificarea in parte in sensul respingerii actiunii in integralitate.
In motivarea recursului se arata ca instanta de fond nu a administrat probe care sa conduca la elucidarea situatiei de fapt, intrucat sentinta civila nr. 5960/2010 a Judecatoriei Sibiu se refera la o situatie anterioara, constatata de un expert ce a privit lucrurile superficial si neprofesionist.
Expertiza in constructii a constatat deficiente grave in realizarea constructiei: s-a ocupat mai mult teren decat a fost autorizat, nu au fost respectate detaliile de fatada si de conformatie a acoperisului, nu s-a realizat ignifugarea constructiei, nu s-au facut lucrari de drenare a apelor. Parata sustine ca hotararea judecatoreasca trebuie sa fie legala si morala, iar hotararea atacata nu este asa.
Prin intampinare s-a solicitat respingerea recursului intrucat in cauza sunt aplicabile dispozitiile art.315 Cod proc. civ. in ceea ce priveste decizia 238/2011 a Tribunalului Sibiu, iar instanta de fond nu putea da o alta solutie decat cea pe care a pronuntat-o.
Se mai sustine ca in ceea ce priveste executarea obligatiilor contractuale ale reclamantei intimate, sentinta civila nr.7100/2008 a Judecatoriei Sibiu a statuat, cu putere de lucru judecat, ca aceste obligatii au fost executate in intregime.
Analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de recurs si, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul retine ca recursul este neintemeiat si va fi respins pentru considerentele pe care le vom arata in continuare.
Actiunea de fata a fost initial judecata prin sentinta civila nr. 5960/2010 a Judecatoriei Sibiu. Prin aceasta hotarare, a fost admisa in parte actiunea civila formulata de reclamanta G. E. in contradictoriu cu parata D. I., s-a constatat ca parata este unica mostenitoare a defunctei B. I. decedata la data de 07.06.2007, in Sibiu, s-a constatat ca masa succesorala ramasa dupa defuncta cuprinde imobilul inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului de mai sus cu titlu de mostenire, a fost obligata parata sa-si dea consimtamantul pentru incheierea actului autentic de vanzare cumparare avand ca obiect podul imobilului si suprafata de 30mp, teren aferent apartamentului inscris in CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar in caz de refuz sentinta sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare si s-a dispus intabularea in cartea funciara a dreptului reclamantei dupa efectuarea operatiunilor de dezmembrare a imobilului.
Petitul formulat de reclamanta cu privire la dezmembrare a fost respins.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs atat reclamanta, cat si parata.
Reclamanta in recursul sau a solicitat modificarea sentintei atacate in sensul admiterii si capatului de cerere al actiunii introductive de instanta care vizeaza dezmembrarea imobilului in litigiu pe doua corpuri funciare, prin subapartamentare conform raportului de expertiza intocmit in cauza de expert M. V., iar parata a solicitat, in principal, casarea hotararii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de fond pentru administrarea de noi probe, iar in subsidiar: modificarea hotararii instantei de fond si, in consecinta, respingerea actiunii introductive de instanta.
Prin decizia civila nr. 238/2011 Tribunalul Sibiu a respins recursul paratei si a admis recursul reclamantei, casand numai in parte sentinta civila nr. 5960/2010 a Judecatoriei Sibiu. Casarea a vizat doar dispozitiile date in solutionarea capetelor de cerere referitoare la obligarea paratei sa-si dea consimtamantul pentru incheierea actului autentic de vanzare-cumparare, dezmembrarea imobilului si a cheltuielilor de judecata.
Tribunalul a mai specificat ca, cu prilejul rejudecarii, instanta de fond trebuie sa tina  cont de limitele casarii si sa puna in discutia partilor necesitatea efectuarii unei expertize topografice pentru identificarea imobilului, urmand a solutiona cererea privind obligarea la incheierea contractului doar dupa ce obiectul acestuia este determinat cu numar cadastral.
In acest context s-a pronuntat sentinta atacata prin prezenta cauza, iar instanta de fond a procedat corect atunci cand a procedat la efectuarea expertizei topografice si pronuntandu-se numai referitor la dezmembrarea imobilului si obligarea paratei la consimtamant in vederea incheierii actului autentic de vanzare-cumparare.
Art.315 Cod proc. civ. prevede ca, in caz de casare, hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum si asupra necesitatii administrarii unor probe sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.
In plus, in cauza trebuie retinut ca recursul formulat de parata asupra unor aspecte partial identice cu cele invocate in prezenta cale de atac a fost respins prin decizia civila nr. 238/2011 a Tribunalului Sibiu, astfel ca din acest punct de vedere, fata de parata si de aspectele invocate de aceasta, sentinta initial pronuntata in cauza a devenit irevocabila, nemaiputand fi luata in discutie.
In motivarea recursului de fata parata invoca numai motive referitoare la neexecutarea obligatiei de a construi corespunzator, obligatie pe care sustine ca reclamanta nu si-a indeplinit-o, astfel ca se impune respingerea actiunii in totalitate.
Ori, prin decizia civila nr. 238/2011, Tribunalul Sibiu a retinut, ca „modul in care au fost indeplinite  obligatiile privind efectuarea lucrarilor de investitii asumate de catre reclamanta parata ca pret al vanzarii podului aferent imobilului in litigiu au facut asadar obiectul analizei instantei atunci cand a pronuntat sentinta civila 7100/2008, astfel incat au intrat in autoritate de lucru judecat, in conditiile art. 1201 Cod civil.
Retinand asadar autoritatea de lucru judecat pozitiva, cu privire la executarea lucrarilor de investitii asumate de catre reclamanta cu prilejul incheierii conventiei, instanta de fond a solutionat corect aceasta exceptie.
In aceste conditii, dar si pentru cele retinute mai sus, recursul paratei va fi respins ca neintemeiat.”
Intrucat alte motive nu au fost invocate in recurs, si nici din oficiu instanta nu a constatat existenta vreunei alte cauze de nulitate a sentintei atacate, in baza art.312 Cod proc. civ. se va respinge prezentul recurs, cu consecinta mentinerii sentintei atacate.
In baza art.274 Cod proc. civ. recurenta va fi obligata sa plateasca intimatei suma de 2300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata in recurs (onorariu avocat).