Privatizare. Vanzare de active. Incheierea contractului de vanzare-cumparare dupa incetarea valabilitatii contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.

Privatizare. Vanzare de active. Incheierea contractului de vanzare-cumparare dupa incetarea valabilitatii contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare.

           Incheierea contractului de leasing cu clauza irevocabila de vanzare presupune obligatia locatorului de a respecta, la expirarea perioadei de leasing, in mod neconditionat, dreptul de optiune al utilizatorului, in sensul achizitionarii imobilului sau de a-l restitui.

        Reclamanta S.C. F S.R.L. a chemat in judecata  S.C. C  S.A. Constanta, solicitand obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare asupra imobilului ce a facut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, nr. 1768/ 1998.
        S-a solicitat sa se constate caracterul abuziv al refuzului paratei de a realiza transferul dreptului de proprietate, conform art. 3 alin. 3 din contractul de leasing si sa se dispuna asupra suportarii de catre parata a daunelor cominatorii de 100.000.000 lei pe zi de intarziere, de la data formularii actiunii, pana la incheierea contractului.
S-a sustinut ca dupa incheierea contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, reclamanta si-a indeplinit toate obligatiile contractuale asumate, insa la expirarea perioadei de leasing (36 de luni calculate de la 01.05.1998), parata a refuzat sa respecte clauza de vanzare irevocabila a imobilului.
Prin acest refuz abuziv, societatea reclamanta a fost pusa in imposibilitatea de a investi si de a moderniza spatiul comercial.
In drept s-au invocat dispozitile art. 1073 - 1075 cod civil.
Parata a invocat exceptia de neexecutare a contractului, pe considerentul ca reclamanta nu a achitat suma rezultata din actualizarea redeventelor in raport de rata inflatiei. Prin cerere reconventionala, S.C. C S.A. a solicitat instantei sa dispuna rezilierea contractului de leasing cu clauza irevocabila de vanzare nr. 1768/ 1998, pentru neindeplinirea acestei obligatii a partenerului contractual.
In aparare, reclamanta a sustinut ca societatea parata s-a conformat obligatiei de a-i comunica refuzul neexecutarii clauzei mentionate dupa data sesizarii instantei, cand a inaintat si calculul redeventei totale regularizate; prin acest fapt, parata recunoaste implicit ca sarcina comunicarii calculului acestor sume actualizate ii revine in exclusivitate.
Pe baza actelor existente in cauza, instanta a retinut urmatoarele considerente:
Conform art. 1 al contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare nr. 1768/ 1998, parata S.C. C  S.A. s-a obligat sa transmita reclamantei S.C. F S.R.L. dreptul de folosinta si posesie asupra imobilului determinat, utilizat ca spatiu comercial (Unitatea 164), urmand ca la expirarea perioadei de 36 de luni de leasing, proprietarul sa transmita neconditionat utilizatorului dreptul de proprietate asupra bunului.
Obligatia asumata pe parcursul derularii acestui contract de catre parata a fost cea a achitarii redeventei, in cuantumul stabilit si la termenele convenite.
Partile au consemnat in art. 3 obligatia paratei de a respecta la expirarea perioadei de leasing, in mod neconditionat, dreptul de optiune al utilizatorului, in sensul achizitionarii imobilului sau de a-l restitui.
Modalitatile de plata a redeventei au fost statuate prin art. 7 din contract; astfel, la expirarea contractului de leasing, locatorul urma sa aiba in vedere varsamintele efectuate de utilizator, cu titlu de redeventa, precum si cheltuielile cu amortizarea.
Contractul urma sa isi inceteze existenta la 01.05.2001, motiv pentru care la 12.03.2001 reclamanta S.C. F  S.R.L. ii comunica paratei - in temeiul clauzei cuprinse in art. 3 - optiunea sa de a cumpara imobilul si incheierea, in acest caz, a contractului de vanzare-cumparare.
La 04.05.2001 aceeasi societate comunica proprietarului spatiului ca si-a indeplinit obligatia privind plata redeventei si a unei valori reziduale de 8.585.850 lei, solicitand regularizarea redeventei si a altor plati efectuate, in functie de rata inflatiei, cu comunicarea sumei rezultate in urma acestor operatiuni.
In cursul acestor demersuri, parata S.C. C S.A. actioneaza in judecata pe utilizator pentru a obtine anularea contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, insa acest demers a fost respins prin sentinta civila nr. 726 COM/ 2001 a Tribunalului Constanta - sectia comerciala, irevocabila prin respingerea recursului de catre Curtea de Apel Constanta, la 18.10.2001.
Situatia valorii actualizate a redeventei a fost comunicata de societatea parata dupa promovarea prezentei actiuni, reclamanta exprimandu-si in scris acceptul pentru achitarea sumei de 236.289.063 lei, in cursul procesului.
In consecinta, actiunea reclamantei este fondata, in ce priveste executarea de catre parata a obligatiei contractuale asumate, de a valorifica imobilul in functie de optiunea exprimata de utilizator la data incheierii contractului de leasing.
Parata nu a dovedit existenta unei culpe a partenerului contractual in derularea contractului, astfel ca invocarea exceptiei de neexecutare - ca aparare de fond - apare ca nefondata; mai mult, sanctiunea solicitata (rezilierea) nu mai putea opera dupa implinirea termenului contractual. Acest considerent a stat la baza solutiei de respingere a cererii reconventionale.
        Sub aspectul platii de daune cominatorii de catre societatea parata, ca urmare a refuzului de a efectua transferul dreptului de proprietate, instanta a apreciat ca acestea nu pot fi acordate. 
         Dispozitiile art. 5803 alin. 1 cod proc.civila prevad ca sanctiunea constrangerii debitorului obligatiei neexecutate, printr-o amenda civila, este aplicabila in cazul obligatiilor de a face intuitu personae, imposibil de adus la indeplinire de catre o alta persoana.
In speta, reclamanta poate solicita daune interese pentru acoperirea prejudiciilor cauzate, iar nu daune cominatorii.
In consecinta, actiunea reclamantei urmeaza a fi admisa in parte.
(sentinta civila nr. 4023 COM/ 14.06.2002)