Drept civil

13.Eroarea asupra materialului din care este edificata constructia atrage aplicabilitatea art.954 C.civil, aflandu-ne in situatia erorii viciu de consimtamant, si deschide calea actiunii in anulare si nu a actiunii in raspundere pentru vicii ascunse - dec.civila nr.76/16.02.2010 - dosar nr.11475/212/2007.

          Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 11475/212/2007, reclamantii T.D. si T.D. au chemat in judecata pe paratii E. S. si G.V., solicitand sa se constate ca imobilul compus din teren si constructie, situat in comuna Valu lui Traian, este din alta substanta decat cea prezentata de vanzatori si este afectat de vicii ascunse si grave, care existau la momentul cumpararii si, pe cale de consecinta, sa se dispuna obligarea paratilor la restituirea pretului vanzarii in suma de 24.000 lei, micsorat sau marit in functie de valoarea de piata a imobilului afectat de vicii, ce se va stabili prin expertiza si la plata de daune interese in suma de 6.000 lei, cu cheltuieli de judecata.
         In motivarea actiunii s-a aratat ca reclamantii au cumparat imobilul mentionat la pretul de 40.000 euro, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 417/11.04.2007 si ca imobilul este afectat de vicii ascunse, pe care paratii le-au ascuns cu viclenie si care fac imobilul impropriu utilizarii potrivit destinatiei sale, devenind astfel aplicabile disp.art.1352 C.civ.
         Au precizat reclamantii ca, pe de o parte, se afla in eroare asupra substantei lucrului intrucat, desi vanzatorii au afirmat ca intreaga constructie de la parter este in totalitate din material rezistent, respectiv boltari, in realitate casa este construita din chirpici, placata la exterior cu boltari si acest invelis exterior nu confera casei o rezistenta sporita, astfel ca acest viciu micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat, in cunostinta de cauza, ei nu ar fi cumparat imobilul.
         S-a sustinut ca, datorita naturii (substantei) constructiei, riscul de prabusire este iminent in caz de cutremur sau inundatie si ca vanzatorii au cunoscut substanta constructiei inca de la momentul cand au dobandit-o, acesta fiind si motivul pentru care au platit un pret de numai 12.000 lei. In plus, ei au putut cunoaste materialele din care este facuta constructia la momentul instalarii centralei termice.
         Pe de alta parte, au aratat reclamantii ca ne aflam in fata unor vicii ascunse si grave, deoarece cumparatorii nu le-au cunoscut si nu le-ar fi putut cunoaste printr-o verificare atenta si nu le-au fost comunicate de vanzatori, desi acestea le cunosteau existenta.
          Prin notele scrise atasate la f.38 din dosar, reclamantii si-au precizat actiunea ca fiind una in raspundere contractuala (estimatorie) pentru neexecutarea corespunzatoare a obligatiei vanzatorului de garantie contra viciilor, intemeiata pe disp.art.1336 C.civ.
          Au aratat reclamantii ca opteaza pentru mentinerea contractului si reducerea pretului vanzarii proportional cu reducerea valorii lucrului vandut, cu obligarea paratilor la plata spezelor vanzarii, potrivit art.1355 C.civ. si la plata de daune interese, prin aplicarea disp.art.1085 C.civ.
          Totodata, au precizat ca referirea lor din actiunea introductiva la substanta lucrului vandut are in vedere disp.art.1352 C.civ., iar nu pe cele ale art.954 alin.1 C.civ., in sensul ca eroarea priveste calitatea lucrului. Astfel, desi ei au cumparat lucrul voit, acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie, iar viciile ascunse de care este afectat si sarcina servitutii neaparente si nedeclarate de care este grevat terenul aferent constructiei ii micsoreaza foarte mult valoarea de intrebuintare.
           Prin sentinta civila nr.4553/09.03.2009 Judecatoria Constanta a anulat cererea de chemare in garantie a numitei Dragomir Rada, ca netimbrata, a admis  in parte actiunea precizata formulata de reclamanti si, pe cale de consecinta: a obligat in solidar paratii sa restituie reclamantilor urmatoarele sume de bani: - 36.764 euro, reprezentand pretul redus proportional cu reducerea valorii bunului vandut, respectiv imobilul situat in comuna Valu lui Traian, -1869 euro, reprezentand cheltuielile vanzarii, in temeiul disp.art.1357 Cod civil si a respins capatul din cererea de chemare in judecata ce are ca obiect plata daunelor interese, ca fiind nefondat.
          In termen legal, impotriva sentintei civile mentionate mai sus au declarat apel reclamantii si parata E. S..
          Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile apelate prin prisma criticilor formulate de parti si a materialului probator existent la dosar, in conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul retine urmatoarele:
         Din expunerea de motive a cererii de chemare in judecata rezulta ca argumentul esential pentru care reclamantii au solicitat angajarea raspunderii paratilor vanzatori este acela ca, desi li s-a garantat ca intreaga constructie de la parter este in totalitate din material rezistent, respectiv boltari, in realitate, casa achizitionata prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.417/11.04.2007 este construita din chirpici.
          Potrivit art.954 C.civ., ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant in 2 ipostaze: cand cade asupra substantei obiectului prestatiei si cand se refera la persoana cu care se incheie actul.
Prin "substanta" se intelege orice calitate esentiala a obiectului conventiei pe care partile au avut-o in vedere, in principal, in momentul contractarii, si in a carei lipsa, daca ar fi fost cunoscuta, ele nu ar fi contractat.
Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art.1352 C.civ. prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.), ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realitatii, iar sanctiunea prevazuta avand ca scop sa ocroteasca victima erorii. Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale: 1) in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2)in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
De exemplu, daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este facuta din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functiune obligatia pentru vicii.
Cum reclamantii invoca eroarea asupra materialului din care este edificata constructia cumparata, devin aplicabile prevederile art.954 C.civ., in sensul ca ne aflam in situatia erorii viciu de consimtamant, iar nu a viciilor reglementate de art.1352 si urm.C.civ.
Prin urmare, pentru eroarea mentionata, reclamantii nu puteau pretinde angajarea raspunderii paratilor pentru vicii ascunse, ci aveau deschisa numai calea actiunii in anulare pentru eroare asupra substantei lucrului vandut. Contrar celor sustinute in precizarile la actiune, reclamantii nu puteau opta intre cele doua actiuni, ale caror cauze si consecinte sunt, asa cum am aratat mai sus, total diferite.
In privinta celorlalte neajunsuri ale constructiei pe care le invoca reclamantii si care vizeaza, in esenta, structura de rezistenta, materialele din compozitia intregii constructii si fundatia, se retine ca, pe de o parte, acestea au legatura  in mare parte, direct sau indirect, cu substanta obiectului prestatiei asupra careia reclamantii pretind ca au fost in eroare si, pe de alta parte, nu sunt de natura sa atraga aplicabilitatea disp.art.1352 C.civ., in sensul constatarii viciilor ascunse ale imobilului vandut.
Prima dintre conditiile impuse de textul mentionat este aceea ca viciul sa fie ascuns. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta, nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i comunicat nici de catre vanzator.
In practica judecatoreasca, posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.
Natura ascunsa sau aparenta a viciului unui lucru este un element obiectiv si nu poate depinde de calitatile personale ale cumparatorului. Daca constatarea viciilor reclama o anumita pregatire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumparatorului sa apeleze si la o persoana calificata si, daca nu o face, el este considerat in culpa.
          O alta conditie este ca viciul sa fi existat la momentul incheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior contractarii, deci cand lucrul se strica, se defecteaza, isi pierde calitatile din cauza viciilor ivite dupa vanzare, vanzatorul nu raspunde, deoarece prin efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate.
          In fine, viciul sa fie grav, astfel incat din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori sa micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar platit pretul cerut, daca i-ar fi cunoscut viciile.
Toate aceste trei elemente conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii si trebuie sa fie dovedite de cumparator, ceea ce in speta nu s-a intamplat.
          Din coroborarea probelor enumerate (chiar si in situatia in care s-ar inlatura declaratiile martorilor propusi de parata) cu sustinerile partilor, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare, nu se poate retine ca imobilul constructie in litigiu era afectat la momentul incheierii contractului dintre parti de vicii de natura celor la care se refera legea (ascunse), pentru a putea fi angajata raspunderea paratilor vanzatori.
          Faptul ca in imobil, potrivit afirmatiilor reclamantilor insisi, se simtea un miros persistent de mucegai, iar fisurile peretilor erau vizibile si, deci, existau la momentul cumpararii, ar fi trebuit sa le dea de banuit si sa-i determine sa faca verificari suplimentare, nu sa se multumeasca cu explicatiile paratei vanzatoare, potrivit carora locuinta nu fusese aerisita de mult timp, iar fisurile din pereti nu erau importante si puteau fi acoperite, fiind crapaturi de tencuiala.
          Faptul ca vizionarea casei s-a realizat o singura data sau de doua ori nu i se poate imputa  vanzatoarei, pentru ca nimeni si nimic nu i-a obligat pe reclamanti sa o cumpere in aceste conditiile pe care le-au descris; dimpotriva puteau sa insiste sa o vada de mai multe ori si in conditii de vizibilitate mai buna, prin indepartarea mobilierului.
          Este evident ca apelantii-reclamanti au dat dovada de naivitate, in conditiile in care au acceptat sa incheie contractul fara sa fi vazut imobilul in intregime si pe lumina, desi acest lucru se impunea cu atat mai mult cu cat constructia prezenta urme vizibile la acel moment ale incercarilor vanzatorilor de a-i imbunatati aspectul prin lucrari de suprafata, iar parata, intrebata fiind de reprezentantul bancii, a declarat ca nu stie din ce material este imobilul.
         Erau suficiente indicii care sa determine orice cumparator prudent si diligent  sa se indoiasca de calitatea constructiei, printre care si pretul mic si, cu toate acestea, reclamantii au ales sa le ignore si sa cumpere pe riscul lor, incantati probabil de pretul mic.
           In conditiile aratate, este mai mult decat evident ca viciile invocate de reclamanti nu pot fi caracterizate decat ca vicii aparente, de care cumparatorii au putut sa se convinga singuri si pentru care vanzatorul nu poate fi facut raspunzator, potrivit art.1353 C.civ.
          Nefiind indeplinita cerinta ca viciile sa fi fost ascunse, nu mai are nici o relevanta daca au fost sau nu dovedite celelalte doua conditii impuse de art.1352 C.civ. si, implicit buna sau reaua-credinta a vanzatorilor, astfel ca o analiza sub acest aspect este inutila.
           Consideram totusi necesara precizarea ca, daca imobilul-constructie ar fi fost absolut impropriu intrebuintarii potrivit destinatiei sale si lipsit de orice valoare, asa cum s-a retinut in expertiza Stancic,  logic ar fi fost ca reclamantii sa ceara anularea (pentru eroare asupra substantei lucrului) sau rezolutiunea contractului. Insa este evident ca nu doresc sa renunte la imobil si, daca li s-ar aprecia intemeiate criticile din apel si s-ar lua in considerare concluziile expertizei Stancic, s-ar ajunge in situatia unei sarcini mai mult decat impovaratoare pentru parati si a unei imbogatiri nejustificate, cel putin in parte, a reclamantilor,  aceastia urmand sa ramana cu imobilul dar, in acelasi timp, sa primeasca in intregime pretul platit, plus spezele vanzarii si daune interese.