CIVIL. INALIENABILITATEA TEMPORARA DE INSTRAINARE BUNURI PREVAZUTA DE ART. 9 DIN LEGEA 112/1995. CONSECINTE ASUPRA CONVENTIEI DE VANZARE CUMPARARE

     Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante reclamantii MER si MRN au solicitat in contradictoriu cu paratii SA si SO pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa se dispuna evacuarea paratilor din imobilul, pe care il ocupa fara titlu de la data de 19.11.2007 si pana in prezent.
In motivarea in fapt a cererii, reclamantii au invederat in esenta ca imobilul in litigiu , compus din 2 camere, bucatarie, baie, hol, magazie si terenul de 81,16 mp aflat sub constructie, a fost cumparat in baza Legii 112/1995 de la RAM prin contractul de vanzare cumparare iar actul normativ mentionat contine o interdictie de instrainare a imobilului pe termen de 10 ani de la data dobandirii proprietatii acestuia.
Reclamantii au mai aratat ca la data de 19.11.1997 nu puteau vinde paratilor in mod valabil imobilul ce a facut obiectul contractului, instrainat de RAM in baza Legii 112/1997, astfel ca suma de 29000000 lei platita de parati nu poate reprezenta pretul locuintei; in plus, la data de 19.11.1997 au concesionat dreptul de folosinta asupra imobilului pe o perioada de 10 ani in schimbul sumei de 29000000 lei paratilor, conventia incheiata imbracand forma unui inscris sub semnatura privata intitulat-chitanta, conventie prin care isi asumau obligatia ca timp de 10 ani sa nu aiba nici o pretentie si sa nu instraineze imobilul mentionat.
Au mentionat reclamantii ca la data de 19.11.1997 au incheiat testamente autentificate la notar care au fost revocate ulterior si ca la data de 18.06.2004 a fost pronuntata sentinta civila de Judecatoria Buzau prin care a fost respinsa actiunea principala din cauza faptului ca nu trecuse perioada de 10 ani ( cuprinsa in conventie) exercitiul atributului folosintei desi sunt titularii dreptului real de proprietate asupra locuintei si terenului situat sub aceasta.
Cu toate demersurile facute, paratii au refuzat sa elibereze de bunavoie spatiul , fapt ce i-a determinat sa solicite evacuarea.
In drept au invocat dispozitiile art 969, art 1436, art 1438 C.c.
Parata SA prin intampinarea depusa la dosar a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat, iar pe fond a solicitat respingerea actiunii motivat de faptul ca banii privind cumpararea imobilului in litigiu de la RAM provin de la aceasta, reclamantii prin anumite combinatii cu o firma de agentie imobiliara, fraudand legea si profitand de situatia existenta, a pus paratilor la dispozitie imobilul, discutiile purtate la acea vreme, precum si intocmirea chitantei de mana din care rezulta pretul achitat pentru locuinta, au fost acelea ca respectiva chitanta sub semnatura privata are valoarea unei promisiuni de vanzare-cumparare.
A aratat parata ca potrivit art 9 din Legea 112/1995, locuintele cumparate de la stat aveau o interdictie de vanzare intre vii pe o perioada de 10 ani si exista acea promisiune ca dupa trecerea acestui interval de timp sa se poata perfecta contractul de vanzare-cumparare, iar pentru intarirea celor afirmate, reclamantii au fost de acord   ca in fata notarului sa incheie un testament in favoarea paratilor; in plus, in aceeasi zi s-a perfectat atat contractul de vanzare cumparare intre RAM si reclamanti cat si chitanta de mana prin care parata a achitat pretul locuintei, astfel daca reclamantii erau interesati sa-si cumpere imobilul pentru a locui efectiv in acesta si ar fi avut banii necesari, nu puteau sa-l puna in vanzare in aceeasi zi si sa intre in combinatii cu agentia imobiliara.
Parata a precizat ca reclamantii i-au ascuns faptul ca locuinta era cumparata de la stat si ca prin contract se prevedea clauza expresa ca nu se poate vinde timp de 10 ani, abia dupa ce acestia i-au dat originalul contractului de vanzare incheiat cu RAM a observat clauza respectiva din contract, Si predarea actelor originale demonstreaza ca nu aveau nevoie de locuinta respectiva ci mai degraba imbogatirea grabnica, reclamantii avand un castig de 2000 lei, iar in toata perioada parata a platit toate taxele si impozitele locale.
Avand in vedere ca reclamantii au mai incercat astfel de actiuni , cu acelasi obiect evacuare, a sustinut parata ca in speta sunt aplicabile art 166 C.p.c.
In drept au fost invocate dispozitiile art 115-118, 166 CPC, art 242 alin. 2 Cpc.
Reclamanta MER, prin mandatar, a depus la dosar raspuns la intampinare prin care a aratat ca suma incasata a avut titlu de chirie pentru perioada de 10 ani, testamentul a fost revocat ulterior, in speta nu este autoritate de lucru judecat deoarece prima sentinta a fost introdusa prematur.
Intrucat paratul SO a decedat la data de 11.07.2006, la termenul din 15,09.2008 reclamantii au solicitat introducerea in cauza a mostenitorilor acestuia, respectiv a paratilor PVV si SD
Parata SA a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat sa se constate vanzarea imobilului conform antecontractului de vanzare cumparare incheiat intre parti la data de 19.11.1997 denumit chitanta si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare cumparare; in plus a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii.
In motivarea in fapt, parata reclamanta a invederat in plus, in esenta, ca obligatiile stabilite prin antecontract au fost respectate si din care rezulta fara echivoc numele partilor, semnatura acestora, calitatea de vanzator si cumparator, precum si pretul de 2900 lei achitat integral. Prin precizarea facuta in cuprinsul antecontractului ca imobilul il lasa prin testament paratilor, rezulta in mod indubitabil promisiunea de a acorda paratilor preferinta in cazul adoptarii unei hotarari de a vinde; in plus, prin promovarea actiunii reclamantii ii produc grave prejudicii in sensul ca aceasta a ingrijit locuinta ca pe o proprietate personala, nu a lasat-o sa se degradeze iar daca ar fi sa predea imobilul se afla in imposibilitatea de a mai achizitiona alta locuinta.
Parata reclamanta a considerat ca dovada promisiunii de vanzare rezulta fara echivoc din elementele antecontractului de vanzare cumparare si se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie art 969 si urm Cc fara a fi inserata o clauza de razgandire.
Actiunea este inadmisibila intrucat actiunea in evacuare este specifica raporturilor juridice de locatiune, dreptul real de proprietate nu poate fi aparat decat pe calea actiunii in revendicare.
In drept au fost invocate disp art 969 si urm Cc, art 1410 si urm Cc, art 480 Cc.
Reclamntii-parati , prin intampinarea la cerea reconventionala au invocat exceptia prescrierii dreptului la actiune , aratand ca instanta a stabilit ca inscrisul doveditor al conventiei partilor are calificarea unei cesiuni a dreptului de folosinta asupra imobilului, obligatiile din cuprinsul inscrisului nu converg ca sens si inteles asupra unei promisiuni de vanzare cumparare, paratii nu au formulat actiunea in constatarea pretinsului drept de proprietate in 3 ani de la abrogarea Legii 112/2005, in cuprinsul inscrisului a fost strecurata o mentiune ce nu le apartine, la nivelul anului 1997 pretul nu putea fi veritabil pentru amplasamentul imobilului, aratand ca temeiul de drept al actiunii este art 480 Cc.
In ceea ce-i priveste pe paratii PVV si SD, acestia nu au formulat intampinare conform art 115 si urmatoarele C.p.c.
     La termenul de judecata din 26,01.2009 instanta, potrivit art 137 alin 2 C.p.c a unit cu fondul exceptiile autoritatii de lucru judecat , a inadmisibilitatii actiunii invocata de parata si exceptia prescrierii dreptului la actiune in ceea ce priveste cererea reconventionala invocata de reclamantii-parati
     La termenul de fata, parata reclamanta SA a renuntat la a mai invoca exceptia autoritatii lucrului judecat.
     In cauza, instanta a administrat la solicitarea partilor proba testimoniala( depozitiile martorilor UC, NI, HI si SEF fiind depuse la dosar), proba cu interogatoriu ( raspunsurile partilor fiind consemnate la dosar) si proba cu inscrisuri in cadrul careia au fost atasate in copie xerox: sentinta civila a Judecatoriei Buzau, declaratii autentificate de BNP SMC, contract de vanzare cumparare, procura generala legalizata de BNPI TM, inscris sub semnatura privata intitulat "chitanta", testament autentificat de BNI FER, Ci pentru SA, certificat de deces pentru SO, contract de prestari servicii publice de salubrizare, contract de inchiriere, contract de furnizare gaze naturale, contract de furnizare a energiei electrice, chitante, sentinta civila a Judecatoriei Buzau, adresa nr emisa de OCPI, titlu de proprietate, adeverinta medicala emisa la 18.11.2008 de CM GM.
     Parata SA a renuntat la a mai administra proba cu interogatoriu pentru reclamanta incuviintat anterior de instanta iar reclamanta  a depus un memoriu la dosar.
     Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt si de drept:
     Potrivit art 137 alin 1 C.p.civ instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond, care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii.
     Intrucat toate exceptiile invocate in speta sunt exceptii de fond absolute, peremptorii, de aceeasi natura, instanta, in stabilirea ordinii de solutionare a acestora va tine cont de succesiunea logica in rezolvarea lor impusa de efectul pe care il determina diferitele exceptii invocate.
     Instanta, avand in vedere pozitia procesuala exprimata la termenul de fata de parata reclamanta SA, tinand cont de principiul disponibilitatii partii in procesul civil, urmeaza sa ia act ca aceasta a renuntat la exceptia autoritatii de lucru judecat.
     Examinand exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de parata reclamanta SA, instanta urmeaza sa o respinga avand in vedere dispozitiile art 21 din Constitutia Romaniei care prevad expres ca orice persoana se poate adresa justitiei pentru apararea drepturilor, a libertatilor si intereselor sale legitime si nici o lege nu poate ingradi acest drept.
     Evident, pentru a se bucura de protectie judiciara, dreptul subiectiv civil trebuie sa indeplineasca anumite cerinte.
     Inadmisibilitatea este un mijloc de aparare specific, caracterizata prin trasaturi ce o apropie si in acelasi timp o deosebeste atat de apararile de fond, cat si de exceptiile de procedura; prin intermediul sau, paratul fara a contesta direct dreptul invocat de adversarul sau, se opune actiunii acestuia, declarand-o inacceptabila, sustinand ca instanta nu poate examina cererea ce i s-a supus.
     Motivul pentru care parata a invocat exceptia inadmisibilitatii  actiunii, respectiv lipsa unor raporturi de locatiune intre parti, nu se circumscrie cerintelor aratate mai sus, pentru invocarea acestei exceptii, ci sunt mai degraba aparari de fond, cu atat mai mult cu cat reclamantii si-au intemeiat actiunea pe dispozitiile art 480 C.c.
     In fine, actiunea pendinte judecatii este prevazuta de lege, dreptul invocat de reclamanti nu intra in continutul unor raporturi juridice care sa contravina normelor legale imperative sau regulilor de convietuire sociala si ca urmare, instanta este indreptatita sa cerceteze in fond prezenta pricina.
     Potrivit art 7 alin 1 din Decretul nr 167/1958 prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune, in timp ce art 1886 C.c. statueaza, la randul sau, ca nici o prescriptie nu poate incepe sa curga mai inainte de a se naste actiunea supusa acestui mod de stingere; cu alte cuvinte, prescriptia incepe sa curga de la data nasterii dreptului material la actiune. Data nasterii dreptului la actiune este data la care dreptul subiectiv ori interesul legitim este incalcat, negat ori contestat sau, dupa caz, data la care dreptul la actiune-chiar in lipsa unei contestatii ori incalcari- trebuie dupa circumstante exercitat.
     In speta, nici una dintre parti nu a sustinut ca s-ar fi convenit vreo data , vreun termen concret , la care ar fi trebuit sa incheie contractul de vanzare cumparare pentru imobilul in litigiu, in forma prevazuta de lege; ca urmare, pana la data introducerii actiunii pendinte judecatii, dreptul paratilor reclamanti nu fusese contestat.
     Pe cale de consecinta, instanta urmeaza sa respinga exceptia prescrierii  dreptului la actiune in ceea ce priveste cererea reconventionala invocata de reclamantii-parati.
     Pe fondul cauzei, instanta va retine din coroborarea inscrisurilor de la dosar ca reclamantii au dobandit prin contractul de vanzare-cumparare incheiat cu RAM in baza Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra unui imobil, alcatuit din locuinta avand doua camere, bucatarie, baie, hol si  o magazie zid -7,85 m.p. si din terenul in suprafata de 81,16 mp aflat sub constructie, pentru pretul de 11346455 lei ROL achitat integral conform chitantei.
     La aceeasi data, 19.11.1997, reclamantii au incheiat cu paratii un inscris sub semnatura privata intitulat "chitanta" prin care MR si MER si-au asumat obligatia ca pe o perioada de 10 ani sa nu aiba" nici un fel de pretentii de bani si nici instrainarea imobilului" descris mai sus, cedandu-l in schimbul sumei de 29000000 lei ROL paratilor.
     Tot la data de 19.11.1997, reclamantii au intocmit cate un testament autentic prin care au lasat drepturile ce li se vor cuveni fiecaruia la data incetarii comunitatii de bunuri din imobilul paratilor.
     Aceste acte autentice produc efectul translativ al dreptului de proprietate numai la momentul decesului testatorilor, daca imobilul se mai afla in patrimoniul acestora la data respectiva si daca mai sunt in vigoare. Ulterior, prin declaratiile notariale autentificate de BNPI SMC, reclamantii au revocat in intregime cele doua testamente facute in favoarea paratilor
     In acest context, avand in vedere si considerentele sentintei civile a Judecatoriei Buzau , ramasa definitiva si irevocabila, intre parti a intervenit la data da 19.11.1997, in conditiile art 1392 C.c o cesiune valabila a dreptului de folosinta asupra imobilului, pentru o perioada de 10 ani cu incepere de la data de 19.11.1997..
     Din coroborarea depozitiilor martorilor audiati in cauza cu atitudinea procesuala a partilor exprimata in motivarea in fapt atat a actiunii principale cat si a cererii reconventionale( care sub aspect probatoriu au valoare juridica a unor marturisiri judiciare spontane reglementate de art 1204 C.c), reiese ca actualmente imobilul in litigiu este ocupat de parati, desi termenul de 10 ani prevazut in inscrisul de la fila 18 dosar a expirat  .
     Ca urmare, fata de cele retinute mai sus, vazand si dispozitiile art 480 C.civ. cat si ale art 1075 C.civ., instanta urmeaza sa admita actiunea pendinte judecatii si sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul casa de locuit in litigiu, proprietatea reclamantilor.
     In ceea ce priveste cererea reconventionala, atat de constatare a vanzarii cumpararii ce presupune ca vanzarea sa fi avut loc si sa fi fost valabila din punct de vedere legal ( art 1294-1295 C.civ) cat si de pronuntare a unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, actiune in realizare cu efect retroactiv( respectiv de la data de 19.11.1997), intemeiata pe dispozitiile art 1073-1077 C.c, instanta urmeaza sa o respinga.
     Solutia instantei va avea in vedere si faptul ca prin dispozitia art 9 din Legea nr 112/1995 legiuitorul a prevazut un caz de inalienabilitate temporara de instrainare a anumitor bunuri. Interdictia vizeaza instrainarile, pentru o perioada de 10 ani de la data cumpararii , prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit.
     In practica judiciara s-a decis ca actul de vanzare-cumparare a unui imobil incheiat cu incalcarea interdictiei prevazute de art 9 din Legea nr 112/1995 este sanctionat cu nulitatea absoluta, fiind vorba despre frauda la lege; invocarea necunoasterii legii si a bunei credinte a cumparatorilor nu salveaza actul de la nulitate ;   pe cale de consecinta , chiar daca la data de 19.11.1997 partile ar fi convenit cu privire la vanzarea cumpararea imobilului in litigiu , aceasta conventie ar fi nula absolut.
     In speta, printr-un minim demers, paratii reclamanti ar fi putut afla ca bunul intra sub incidenta dispozitiilor Legii nr 112/1995; obligatia de verificare apartinea dobanditorilor care, cu minima diligenta, ar fi putut afla situatia reala a bunului.
     In temeiul art 274 C.p.civ. instanta urmeaza sa oblige paratii la plata catre reclamanti a sumei de 1603,50 lei reprezentand cheltuieli de judecata( taxa judiciara de timbru, timbrul judiciar si onorariu avocat achitate de catre acestia)