Actiune in constatare

Prin cererea inregistrata  pe rolul acestei instante la data de 29.01.2015 sub nr. 362/207/2015, reclamantul N. G. a chemat in judecata pe paratul B. I., solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amaratii de Sus jud.Dolj in suprafata de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract.
In motivarea actiunii, reclamantul arata ca la data de 12.04.1997 , a cumparat de la tatal paratului B. M. terenul in suprafata de 180 m.p. mai sus descris, incheind cu acesta un inscris sub semnatura privata intitulat ,, chitanta". Tot la momentul incheierii chitantei i-a achitat tatalui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului de fata fiind si martorul N. T..
A mai precizat reclamantul ca de la data incheierii conventiei a intrat in posesia terenului, pe care l-a imprejmuit si folosit neintrerupt pana in prezent. Numitul B. M. a decedat inainte sa incheie cu reclamantul  conventia in forma autentica, conditie de care depindea validitatea acestui contract, la data incheierii actului sub semnatura privata de legea 18/1991, art, 46 dar si ulterior de legile 54/1998, art.2, Lg. nr.247/2005, art.2, si Noul Cod Civil art. 1244, care au reglementat instrainarea si dobandirea terenurilor extravilane sau intravilane.
Se arata ca numitul B. M. a fost proprietarul terenului acesta facand parte din suprafata de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
Avand in vedere ca B. M. a decedat inainte de incheierea conventiei in forma autentica, reclamantul a solicitat instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract in contradictoriu cu paratul B. I.. Considera ca se impune aceasta solutie, avand in vedere ca acesta este fiul lui B. M. si este mostenitorul autorului.
In calitate de mostenitor al tatalui sau, paratul a dobandit patrimoniului acestuia din care fac parte arat bunurile dar si obligatiile ale caror titular era defunctul.
Cum din patrimoniul acestuia face parte si obligatia de a incheia antecontractul in forma autentica pentru suprafata de 180 m.p. dupa decesul lui aceasta obligatie revine mostenitorului acestuia respectiv paratului B. I..
Pentru toate aceste motive, reclamantul solicita admiterea actiunii in sensul pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de contract.
In dovedirea cererii, se solicita proba cu inscrisuri, proba cu martori si interogatoriul paratului.
In drept, invoca dispozitiile art. 1279 si art.1669 NCC.
Reclamantul a atasat la cererea de chemare in judecata  titlul de proprietate nr. 1082-44685/20.02.1997 .
La data de 11.02.2015, in perioada verificarii si regularizarii cererii,  prev. de art.200 Cpc,  reclamantul a depus la dosar actele solicitate prin rezolutia dispusa de catre instanta, respectiv: taxa judiciara de timbru , certificat de atestare fiscala, schita teren,  copie CI,  chitanta achitare OPPI,  adeverinta nr. 3291/22.10.2014 emisa de Primaria com. Dobrotesti jud. Dolj.
Paratul a depus la data de 4.03.2015 intampinare, invocand exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Caracal, raportat la disp. art. 13 Cpc. potrivit caruia cererile privitoare la bunuri nemiscatoare se fac numai la instanta in circumscriptia  careia se afla acestea, or imobilul din cauza este situat in intravilanul com. Dobrotesti, jud. Dolj, motiv pentru care solicita admiterea exceptiei si declinarea cauzei in favoarea Judecatoriei Craiova.
Pe fondul cauzei, paratul a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, aratand ca nu are cunostinta despre promisiunea de vanzare cumparare, in timpul vietii sale B. M. neamintind despre vreo intelegere in acest sens.
Paratul arata ca are calitatea de tert dobanditor de buna credinta, dobandind prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1163/3.02.2004 de BNP Ilie Lapadatu si Ecaterina Tobescu , terenul in suprafata de 465 mp, din care face parte si terenul de 180 mp, cu privire la care reclamantul emite pretentii.
Raportat la aceasta calitate, in afara faptului ca paratul este mostenitorul legal al persoanei despre care reclamantul pretinde ca i-ar fi promis vanzarea terenului, admitand ipoteza  existentei unei asemenea promisiuni, instrainarea terenului devine imposibila. Acesta a fost vandut contra unei sume prin act autentic perfect valabil, de care nu se poate face  abstractie si, in aceste conditii, singura obligatie a promitentului vanzator ar fi aceea a despagubirii , astfel cum s-a pronuntat practica judiciara.
Asadar, instanta nu poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, deoarece nu a intervenit niciodata o asemenea promisiune bilaterala, in schimb, suprafata de teren a fost  ocupata abuziv de catre reclamant, ceea ce l-a determinat pe parat, dupa numeroase somatii, sa formuleze actiune in revendicare, aflata pe rolul Judecatoriei Craiova, dosar nr. 43718/215/2014.
In sensul ocuparii abuzive si fara niciun drept a terenului de 180 mp este si procesul verbal de constatare emis la data de 14.10.2014 de catre Primaria comunei Dobrotesti.
De asemenea, prin adresa nr. 3290/22.10.2014,  Primaria Dobrotesti soma pe reclamant sa elibereze suprafata ocupata pe care paratul o are inscrisa la rol si pentru care plateste impozit, sa- i  lase in deplina proprietate deindata.
Paratul arata ca singurul document prezentat in sustinerea promisiunii de vanzare (schita terenului ) nu are nicio valoare juridica si nu poate sta la baza pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de contract. Nici adeverinta depusa nu atesta dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului in litigiu de vreme ce se refera la alte suprafete de teren pe care reclamantul le detine pe raza comunei Dobrotesti, acesta detinand un alt teren intravilan , pe care este construita o casa,  intentia im de inducere m eroare a instantei fiind evidenta.
Paratul a mentionat ca este proprietarul terenului de 180 mp, care face parte din suprafata de 465 mp , dobandita prin act autentic de vanzare cumparare, iar pe acest teren plateste an de an impozite ia stat.
In drept isi intemeiaza intampinarea pe dispozitiile ari 205 C.pr.civ.
In aparare, se solicita probele cu interogatoriu, inscrisuri, martorii V. N., N. V. V. si N. M., depunand la dosar imputernicire avocatiala.
De asemenea a depus la dosar adeverintele nr. 3738/27.11.2014, nr. 517/02.03.2015 emise de Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj, procesul verbal de constatare incheiat la 14.10.2014, de aceeasi institutie,  contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu si Ecaterina Tobescu din Caracal si T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
Reclamantul a depus in baza disp. art. 201 alin. 2 Cpciv, raspuns la intampinare, prin care a solicitat respingerea solicitarilor paratului.
In cauza, a fost luat interogatoriul reclamantului, la solicitarea paratului, rapsunsurile fiind consemnate in interogatoriul depus la dosarul cauzei.
Potrivit dispoz. art. 248 CPC,  instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura si asupra celor de fond care fac de prisos, in totul sau in parte cercetarea in fond a pricinii.
Prin incheierea de sedinta din data de 06.04.2015, instanta, avand in vedere obiectul cauzei dedusa judecatii ,, hotarare act autentic", constatand ca actiunea a fost formulata la instanta de la domiciliul paratului si, avand in vedere Decizia nr. 8/2013 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, conform careia obiectul cauzei este obligatie de a  face, care este personala, iar competenta de solutionare a cauzei este alternativa, a respins exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Caracal invocata de parat prin intampinare.
Examinand probele administrate in cauza, instanta retine urmatoarele:
Reclamantul  N. G. a chemat in judecata pe paratul B. I., solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amaratii de Sus jud.Dolj in suprafata de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, aratand ca la data de 12.04.1997 , a cumparat de la tatal paratului B. M. terenul mentionat, incheind cu acesta un inscris sub semnatura privata intitulat ,, chitanta", achitand tatalui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului.
S-a aratat ca de la data incheierii conventiei reclamantul a intrat in posesia terenului, pe care l-a imprejmuit si folosit neintrerupt pana in prezent, fara a perfecta conventia in forma autentica, conditie de care depindea validitatea acestui contract, la data incheierii actului sub semnatura privata deoarece vanzatorul B. M.  a decedat.
Retine instanta ca numitul B. M., tatal paratului B. I. a fost proprietarul terenului acesta facand parte din suprafata de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.
 Din contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu si Ecaterina Tobescu din Caracal, rezulta ca B. M. i-a vandut fiului sau suprafata de 465 mp teren arabil intravilan, cu vecinatati : Rasarit- Nitu Toma, Apus -Nitu Marin, Mzi - Nitu Manea si Mnoapte - Ds 515.
In aceasta suprafata de teren este cuprinsa suprafata de 180 mp pentru care reclamantul solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
De asemenea, din procesul verbal de constatare incheiat la data de 14.10.2014, Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj a constatat ca reclamantul ocupa suprafata de 180 mp, punandu-i-se in vedere sa lase libera suprafata ocupata.
Dispozitiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea in timp a legii civile prevad ca, legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare, iar aceasta nu are putere retroactiva.
De asemenea, actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.
Prin urmare, in speta sunt aplicabile dispozitiile legale prevazute de vechiul cod civil.
Promisiunea bilaterala de vanzare reprezinta o conventie prin care una din parti (promitentul vanzator)  se obliga sa vanda, iar cealalta (promitentul cumparator), sa cumpere un anumit bun, la un pret determinat, contractul de vanzare-cumparare urmand a fi incheiat la o data ulterioara.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare trebuie sa cuprinda pe langa consimtamantul partilor referitor la obligatia de a incheia in viitor contractul si alte elemente cum sunt bunul ce formeaza obiectul vanzarii, pretul la care urmeaza sa se faca vanzarea si termenul in care obligatia de perfectare a contractului trebuie indeplinita. Pe langa aceste elemente, conventia poate prevedea si clauze referitoare la predarea folosintei bunului, modalitati de plata a pretului, la daunele ce se vor plati in caz de neindeplinire a obligatiilor. 
Ca orice contract, sub aspectul conditiilor de fond promisiunea bilaterala de vinzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile de valabilitate prevazute pentru aceasta categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, conventia analizata are caracter consensual. Prin aceasta conventie partile nu transfera proprietatea ci doar se obliga sa faca acest lucru in viitor.
Din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare se nasc obligatii reciproce si interdependente intre parti. Obligatia principala pe care si-o asuma fiecare parte este o obligatie de a face si anume cea  de a incheia in viitor contractul proiectat. Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici chiar atunci cand contractul nu trebuie incheiat in forma autentica, deoarece partile nu vand si respectiv nu cumpara in momentul incheierii promisiunii, ci se obliga doar sa faca acest lucru in viitor .
Neoperand un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumparator nu poate revendica bunul de la promitentul-vanzator inainte de perfectarea contractului. Daca bunul se afla inca in patrimonial promitentului-vanzator, se poate cere ca acesta sa-si respecte obligatia asumata prin antecontract, iar in caz de refuz, sa se pronunte o hotarare judecatoreasca ce tine loc de contract de vanzare-cumparare.
In speta, actul incheiat intre parti, este un antecontract de vanzare-cumparare, avand in vedere ca potrivit Legii nr.247/2005 Titlul X art. 5 alin. 2, instrainarea si dobandirea terenurilor situate in intravilan sau extravilan prin acte juridice intre vii, pot avea loc numai prin incheierea respectivelor acte in forma autentica.
Prin urmare, inscrisul incheiat intre parti a dat nastere in sarcina lor numai la obligatia de a face, respectiv de a incheia actul de vanzare-cumparare al terenului in forma autentica, potrivit disp. art. 1073 -1077 C. Civ.
Desi partile au convenit sa se prezinte la Notariat in vederea incheierii contractului in forma autentica, in mod nejustificat parata a refuzat sa execute aceasta obligatie.
Daca bunul a fost instrainat unei terte persoane promitentul cumparator nu poate solicita readucerea bunului instrainat de promitentul vanzator in patrimoniul sau, promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare fiind doar un simplu raport juridic personal (obligational).
Ca atare, pentru realizarea opozabilitatii fata de terti, aceasta nu este supusa formelor de publicitate imobiliara reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale.
Publicitatea promisiunii (aducerea la cunostinta tertilor) se poate realiza prin notarea acesteia in cartea funciara in conformitate cu dispozitiile art.40 din Legea nr.7/1996.
Referitor la actele sub semnatura privata, acestea devin opozabile tertilor numai prin obtinerea de data certa in conditiile art.1182 C.civ. insa data certa a actului sub semnatura privata nu are ca obiect aducerea la cunostinta tertilor a conventiei litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care il materializeaza.
Fata de situatia de fapt retinuta,  promitentul cumparator nu poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost instrainat tertei persoane, cu exceptia situatiei cand antecontractul este afectat de nulitate absoluta pentru cauza ilicita ca urmare a unei intelegeri frauduloase intre promitentul-vanzator si tert(fraus omnia corrumpit).
Pentru situatia cand instrainarea a fost facuta catre un tert, promitentul  vanzator poate fi obligat la plata de daune-interese pentru prejudicial creat ca urmare a neincheierii, din vina sa, a contractului.
Avand in vedere disp. art. 453 alin. 1 Cpc, potrivit caruia partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat la plata cheltuielilor de judecata, instanta urmeaza sa oblige reclamantul la 1400 lei reprezentand onorariu avocat, catre parat.
Postat 30.04.2015