pretentii

JUDECATORIA COSTESTI
SENTINTA CIVILA Nr.702 /04 Iulie 2011      Pe rol se afla  judecarea cauzei civile privind pe reclamantii
CONSILIUL LOCAL AL ORASULUI COSTESTI  SI  ORASUL 
COSTESTI si pe parata SC  P  M  AG   S R L,  avand ca obiect "pretentii".
     Dezbaterile si sustinerile partilor au avut loc in sedinta publica din data
de 27.06:.
     
INSTANTA:

Deliberand asupra cauzei de fata,constata urmatoarele:
     Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 22.03.2010
sub nr.621/214/2010, reclamantii CONSILIUL LOCAL AL ORASULUI
COSTESTI  SI  ORASUL  COSTESTI, au chemat in judecata si personal la
interogatoriu pe parata SC  P  M  AG   S R L, solicitand instantei ca prin
hotararea ce se va pronunta sa o oblige pe parata la plata sumei de 18682 lei
reprezentand debit chirie neachitata, 2592,5 lei penalitati de intarziere pentru
anul 2008 la debitul neachitat , sa dispuna evacuarea paratei din spatiul 
proprietate, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca la data de 14.04.2008 au
incheiat cu parata un contract de inchiriere inregistrat sub nr. 19 prin care au
pus la dispozitia paratei cu chirie un spatiu in suprafata de 384 mp ( fosta
cladire a punctului termic PT4), stabilindu-se o chirie lunara de 3,00 lei/mp. De
la data incheierii contractului de inchiriere, parata a platit chiria pana in luna
noiembrie inclusiv, dupa care pana la data promovarii prezentei actiuni aceasta
a refuzat plata chiriei , fapt pentru care incepand cu data de 01.11.2009, in
temeiul art 2.4 din contractul de inchiriere au procedat la rezilierea acestui
contract de drept. Acest fapt a fost comunicat paratei prin adresa nr.
13440/13.10.2009 prin care aceasta a  fost notificata sa plateasca debitul, in
subsidiar cu precizarea ca in caz de neconformare, contractul de inchiriere se
reziliaza de drept.
     Au mentionat reclamantii ca incepand cu data de 01.11.2009 parata
ocupa in mod ilegal si abuziv spatiul in baza caruia aceasta continua sa obtina
profituri.
     Pentru recuperarea debitelor s-a procedat la emiterea titlului executoriu si
a somatiei de plata transmise cu confirmarea de primire, dar parata nu s-a
conformat si nu a platit  nimic din debit.
     In drept, au fost invocate dispozitiile art 969-970 Cod civil.
     Actiunea este scutita de plata taxei judiciare de timbru conform art 17
din legea nr. 146/1997, capatul de cerere privind  evacuarea fiind  timbrat
conform chitantei de la fila 4.
     In dovedirea  cererii , reclamantii au solicitat probele cu inscrisuri,
interogatoriul paratei si alte probe pe care le vor considera pertinente in
solutionarea cauzei.
     Au fost anexate cererii de chemare in judecata, in copie, contract de
inchiriere nr. 19/14.04.2008 ( filele 5-6) , document cumulativ si facturi fiscale (
filele 7-14), adresa nr. 13440/13.10.2009 emisa de Primaria Oras Costesti ,
somatie si instiintare de plata, insotite de confirmare de primire, titlu executoriu
nr. 25/16.11.2009.
     La data de 14.06.2010 ( fila 29) parata a depus intampinare si cerere
reconventionala prin care a solicitat respingerea actiunii, obligarea reclamantilor
la plata chiriilor si a investitiilor pe care le-a achitat, si la plata cheltuielilor de
judecata.
     In motivare, s-a aratat ca la data de 14.04.2008 a incheiat cu Primaria
Oras Costesti contractul de inchiriere nr.19 avand ca obiect inchirierea
imobilului cladire fosta PT4 in suprafata de 384 mp. La momentul preluarii
imobilului acesta se afla intr-un stadiu de degradare extrem de avansat, motiv
pentru care in contract s-a stipulat clauza conform careia proprietarul are
obligatia de a preda spatiul inchiriat in stare normala de folosinta si curatenie in
baza unui proces-verbal de predare-primire.
     Nici pana in momentul actul spatiul nu a fost renovat si nici nu a fost
incheiat proces-verbal de predare primire a acestuia.
     Asadar, spatiul nu a fost predat in conditiile dispozitiilor contractuale.
     Prin raspunsul comunicat de Primarie la data de 06.06.2008 la solicitarea
sa facuta in vederea   demararii lucrarilor de consolidare a imobilului, aceasta a
mentionat " Conform clauzei din contractul de inchiriere si a referatului
intocmit de biroul de urbanism puteti demara lucrarile solicitate",
mentionandu-se  ca pana la prima rectificare de buget pe anul 2008 nu se poate
face compensarea cu chiria , deoarece aceste reparatii trebuie prevazute in lista
de investitii.
     In continuare, parata a aratat ca bazandu-se  pe buna credinta a
reclamantei a demarat lucrarile de consolidare si renovare a spatiului, urmand ca
aceste cheltuieli sa se  compenseze cu chiria pe care o avea de platit la prima
rectificare bugetara din  anul 2008.
     A solicitat parata sa se dispuna rezilierea contractului de inchiriere,
restituirea cheltuielilor platite pana la data prezentei si a investitiilor facute la
spatiul care face obiectul contractului, motivand ca reclamantii  nu si-au
respectat obligatiile  asumate prin contract care nu mai este valabil, iar plata
chiriei si investitiile s-au facut fara a putea beneficia de spatiu.
     In drept, au fost invocate dispozitiile art 115-118 C.pr.civ., art 119-120,
art 382 si 274 C.pr.civ..
     Parata a solicitat probele cu inscrisuri, testimoniala, interogatoriu,
expertiza si orice alta proba ar fi necesare.
     La data de 13.09.2010 ( fila 34) parata a depus o completare la cererea
reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantilor la plata penalitatilor
, a dobanzilor legale si a lipsei de folosinta a utilajelor achizitionate special
pentru acest obiectiv.
     In motivarea acestei cereri, parata a aratat ca a achizitionat o serie de
utilaje si a investit in spatiul inchiriat, investitie care trebuia sa fie scazuta din
cuantumul chiriei, lucru care nu s-a realizat. De aceea consider cp a achitat in
avans o chirie pe care parata nu o merita avand in vedere ca nu a respectat
clauzele contractuale si intelege sa solicite dobanda legala la toate aceste sume.
     In drept, aceasta cerere a fost intemeiata pe dispozitiile art 112 si
urmatorii C.pr.civila.
     Prin cererea  precizatoare depusa la data de 30.09.2010 ( fila 95), parata a
precizat cuantumul creantei pe care o pretinde de la reclamanti ca fiind
45152,40 lei din care 29459,40 lei investitii, 5477 bransament tablou electric,
9216 lei chirii platite in avans , 1000 lei lipsa de folosinta determinata de
nefolosirea utilajelor achizitionate pentru a fi folosite in spatiul inchiriat,
imposibilitatea de a functiona si obligativitatea de a achita taxele si impozitele
aferente persoanelor juridice.
     Prin cererea completatoare la cererea reconventionala, formulata la data
de 21.11.2010, parata-reclamanta a precizat cuantumul penalitatilor solicitate ca
fiind 1000 lei.
     La data de 09.05.2011 ( fila 198) parata a depus o noua cerere
completatoare la cererea reconventionala prin care a solicitat sa se constate
nulitatea contractului de inchiriere si implicit a facturilor emise in baza acesteia
de reclamantii - parati.
     Aceasta cerere a fost precizata la data de 16.05.2011 ( fila 204), in sensul
ca respectivul contract de inchiriere si facturile emise in baza acesteia sunt nule
avand in vedere ca obiectul pentru care acest spatiu a fost inchiriat nu a putut fi
atins din culpa exclusiva a proprietarului.
     In motivarea cererii precizatoare formulate la aceasta data, parata a aratat
ca dispozitiile art 5.1. din contractul de inchiriere prevad ca spatiul trebuie
predat de proprietar in conditii normale de folosinta si curatenie in baza unui
proces-verbal de predare primire. Contractul de inchiriere este nul deoarece
reclamantii-parati a incalcat dispozitiile imperative ale acesteia,  din expertizele
contabila si constructii reiesind cu exactitate ca nu exista nici un proces verbal
de predare primire a spatiului.
     Din concluziile expertizei in constructii reiese ca spatiul nu putea fi
utilizat asa cum a fost folosit la data incheierii contractului de inchiriere si nu
poate fi utilizat nici in momentul de fata intrucat prin mijlocul incaperii
renovate trece un cablu de inalta tensiune care nu poate fi mutat decat de
proprietar.
     In drept, au fost invocate disp. art 112 si 111 C.pr.civ.
     Cererea reconventionala astfel cum a fost precizata si completata a fost
timbrata  potrivit chitantei de la fila 40.
     La termenul de judecata din data de 25.10.2010 reclamantii au depus o
cerere completatoare prin care au solicitat evacuarea paratei-reclamante din
spatiu si aducerea acestuia la starea initiala.
     O noua cerere completatoare a fost depusa de reclamantii-parati la
termenul de judecata din data de 06.12.2010 ( fila 122) prin care au solicitat
obligarea  paratei-reclamante la plata sumelor de 14880 lei reprezentand debit
chirie pentru anul 2009, 13250 lei reprezentand  debit chirie pentru anul 2010, 
calculat  pana la data de 31.10.2010, 2531 lei penalitati pentru debitul neachitat
aferent anului 2010 pana la 31.10.2010, 1447 lei  penalitati pentru debitul
neachitat aferent anului 2010 pana la 31.10.2010, precum si  obligarea paratei-
reclamante la plata chiriei si penalitatile in continuare pana la data evacuarii ori
predarii spatiului inchiriat.
     Au mentionat reclamantii-parati ca perioada pentru care parata-
reclamanta nu si-a mai platit chiria este ianuarie 2009-31.10.2010 si in
continuare.
     Prin  incheierea de sedinta din data de 14.06.2010 ( fila 31) instanta a
admis exceptia lipsei calitatii procesuale active  a Primariei Oras Costesti si a
respins actiunea formulata de aceasta ca fiind introdusa de o persoana fara
calitate procesuala activa.
     Instanta a incuviintat si administrat in cauza la propunerea ambelor parti
probele cu inscrisuri, interogatoriu si martori, paratei-reclamante fiindu-i
incredintata si proba cu expertiza.
     In cadrul acestei ultime categorii de probe, in cauza s-au intocmit
rapoarte de expertiza de catre expertul constructor Iacob Andy  Lorel ( filel
165-179) si expertul contabil Banut Ion  ( filele 184-191.).
     Analizand ansamblul materialului probator  administrat in cauza, instanta
retine urmatoarele:
     La data de 14.04.2008, intre Primaria Orasului Costesti si SC P M AG
SRL s-a incheiat contractul de inchiriere  nr.19 ( filele 5-6) avand ca obiect
cladirea fosta CT4 in suprafata de 384 mp, situata in str. Pietii din orasul 
Costesti, judetul Arges, termenul de inchiriere convenit fiind de 5 ani cu
posibilitatea prelungirii acestuia de comun acord ( pct.3).
     Prin acest contract s-a stabilit o chirie lunara pe mp de 3,00 lei.
     La punctul 2.4. din contract partile au stipulat ca neplata chiriei pe
termen de 3 luni consecutiv va duce la rezilierea contractului unilateral si la
evacuarea fara preaviz.
     Pentru sumele datorate de parata-reclamanta cu titlu de chirie au fost
emise de catre Primaria Costesti  facturi care se refera la perioada 29.01.2009-
30.11.2009 , respectiv 29.01.2010-26.02.2010 ( filele 8-14).
     Prin adresa nr. 13440/13.10.2009 8 fila 15), parata-reclamanta a fost
somata sa achite debitul de 12312 lei pana la data de 31.10.2009 fiind instiintata
ca in caz de neachitare a acestui debit incepand cu data de 01.11.2009,
contractul de inchiriere se reziliaza  de drept potrivit art 2.4. din contract.
     Prin niciun mijloc  de proba administrat in cauza, parata-reclamanta nu a
facut dovada ca a achitat chiria dupa data de 01.11.2009.
     Avand in vedere aceste considerente si fata de prevederea contractuala ,
in temeiul art 969 Cod civil, instanta constata ca primul capat de cerere este
intemeiat.
     Sub  aspectul evacuarii, instanta constata ca partile au prevazut in
contract ca neplata chiriei pe termen de 3 luni consecutiv va duce la rezilierea
contractului unilateral si evacuarea fara preaviz (pct. 2.4).
     Clauza inserata  de parti la acest articol din contract are semnificatia unui
pact comisoriu de gradul II ce putea fi invocat numai daca reclamantii-parati ar
fi inteles sa-si indeplineasca obligatiile contractuale .
     Legat de indeplinirea de catre parti a obligatiilor contractuale , din analiza
contractului de inchiriere pe care se fundamenteaza pretentiile deduse judecatii,
reiese ca la pct. 5.1. s-a stabilit obligatia proprietarului de a preda spatiul
inchiriat in stare normala de folosinta si curatenie in baza unui proces-verbal de
predare - primire.
     Reclamantii-parati au recunoscut la interogatoriu existenta  acestei
obligatii contractuale, dar au sustinut ca parata-reclamanta a ocupat spatiul fara
a solicita predarea acestuia.
     Parata-reclamanta sustine ca spatiul nu s-a predat in stare normala de
folosinta si curatenie c u proces-verbal de predare - primire. Cu toate acestea, a
inceput repararea spatiului pe cheltuiala proprie conform adresei din
29.05.2008, a referatului intocmit de Biroul de urbanism al paratei si a adresei
nr.7406/06.06.2008 ( fila 113).
     Din cuprinsul adresei inregistrata la Primaria Orasului Costesti sub nr.
7144/29.05.2008 depusa in copie la fila 126 rezulta ca numitii S A si N G, in
calitate de asociati ai paratei-reclamante au  instiintat unitatea contractanta ca
imobilul inchiriat este deteriorat in proportie de 80% si  necesita reparatii
capitale, fiind enumerate in adresa deficientele constatate. Prin aceasta adresa si-
au exprimat disponibilitatea de a executa reparatiile capitale la spatiul inchiriat
estimate la suma minima de 150000 RON pe cheltuiala societatii, urmand a se
face compensarea cheltuielilor cu chiriile si au solicitat aprobarea lucrarilor de
investitii pentru aceasta cladire cat mai urgent posibil.
     Aceasta adresa poarta o rezolutie datata 02.06.2008 si semnata ,
semnatura care ar apartine potrivit mentiunilor din adresa depusa in copie la fila
119  contabilului sef al primariei.
     Ca raspuns la  adresa nr. 7144, Primaria Oras Costesti a emis adresa
nr.7406/06.06.2008 a carei copie se gaseste la fila 52 din cuprinsul careia reiese
ca s-a dat acordul solicitantilor pentru demararea lucrarilor solicitate si s-a
mentionat ca pana la prima rectificare de buget pe anul 2008 nu se poate face
compensarea cu chiria , deoarece aceste reparatii trebuie prevazute in lista de
investitii.
     Este  informata  parata-reclamanta  prin reprezentant S A ca pana la
aprobarea rectificarii bugetului are obligatia de a achita chiria lunara.
     Din depozitia  martorului A I ( fila 138) a rezultat ca spatiul inchiriat de
catre parata-reclamanta era anterior inchirierii o cladire dezafectata, fara usi si
fara geamuri , cu suprafata interioara prezentand denivelari. De asemenea, 
inauntru era gunoi, martorul declarand ca a participat la curatenie.
     A mai declarat acest martor ca parata-reclamanta ar fi angajat o alta
societate pentru a efectua lucrari la aceasta cladire.
     Audiat in calitate de martor, reprezentantul SC  A S C 2005   S R L ( fila
137) a declarat ca la societatea SC  P  M  AG   S R L a efectuat o serie de lucrari
la cladirea punct termic din Costesti pentru care a emis un deviz si factura.
     Din declaratia acestui martor a reiesit ca inainte de inceperea lucrarilor la
aceasta cladire , a constatat ca nu era curatenie, cladirea fiind plina de gunoaie,
geamurile erau sparte , nu existau usi si nu era racordata la utilitati, iar peretii nu
erau completi, in sensul ca erau gauri, peretele din fata fiind refacut in totalitate.
     Cu depozitiile celor doi martori mai sus nominalizati parata-reclamanta a
facut dovada ca locatarul nu a respectat obligatia prevazuta  de art 5.1 din
contract. Se impune o asemenea concluzie cu atat mai mult cu cat potrivit art
1421 alin.1 Cod civil locatarul are obligatia de a preda lucrul inchiriat intr-o
stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat.
     Chiar daca aceasta destinatie nu a  fost prevazuta in contract ea se poate
prezuma  dupa circumstante, la punctul 4.5 fiind prevazuta obligatia chiriasului
ca prin desfiintarea activitatilor specifice firmei sa nu afecteze mediul
inconjurator.
     Rezilierea este conditionata de intrunirea cumulativa a mai multor
conditii, respectiv neexecutarea de  catre una din parti a obligatiilor asumate ,
caracterul imputabil partii al acestei neexecutari, debitorul obligatiei neexecutate
sa fi fost pus in intarziere in conditiile prevazute de lege.
     Parata - reclamanta a facut dovada ca reclamantii-paratii nu si-au
respectat obligatia prevazuta  la art. 5.1. din contract, dar nu a facut dovada ca
reclamantii-paratii au fost pusi in intarziere anterior introducerii actiunii.
     Adresa nr.7144/29.05.2009 nu poate fi interpretata in acest sens nici din
punct de vedere al formei si nici din punct de vedere al continutului.
     Avand in vedere toate aceste considerente, instanta va respinge capatul
de cerere din cererea reconventionala privind rezilierea contractului ca fiind
neintemeiat , nefiind indeplinite in mod cumulativ conditiile prev. de art. 1020-
1021 Cod civil, pentru constatarea rezilierii, reclamantii -parati nefiind pusi in
intarziere cu privire la executarea obligatiei  prev. de art 5.1. din contract.
     Faptul inexistentei unui proces-verbal de primire a spatiului nu poate fi
interpretat in favoarea paratei-reclamante caci aceasta a acceptat aceasta situatie,
a preluat spatiul si a demarat lucrarile la acesta ,fiind titulara unui drept de
creanta impotriva reclamantilor-parati.
        Cu situatia de lucrari, depozitiile martorilor audiati in cauza si prin
concluziile raportului de expertiza intocmit de expertul constructor, parata-
reclamanta a facut dovada cheltuielilor efectuate pentru ducerea spatiului la o
stare corespunzatoare destinatiei in vederea caruia a fost inchiriat.
     Intrucat potrivit clauzelor contractuale aceste lucrari erau  in sarcina
reclamantilor-parati acestia vor fi obligati la plata contravalorii acestor lucrari.
     Plata chiriei reprezinta una dintre principalele obligatii ale locatarului
astfel ca in virtutea disp.art 1439 alin.2 Cod civil neexecutarea obligatiei da
dreptul de acere executarea silita sau rezilierea contractului.
     Reclamantii - parati nu au cerut rezilierea contractului care  constituie
pentru parata-reclamanta titlu valabil de ocupare a spatiului.
     La punctul 2.4 din contract  partile au convenit ca neplata chiriei pe
termen de 3 luni consecutiv va duce la rezilierea contractului unilateral si
evacuarea fara preaviz.
     Asadar, reclamantii-parati nu puteau cere evacuarea paratei-reclamante
decat in masura in care si-ar fi valorificat aceasta clauza contractuala pe care
instanta o apreciaza in sensul unui pact comisoriu de gradul II.
     Reclamantii-parati nu s-au prevalat de aceasta clauza si nici nu puteau sa
invoce aplicarea sa deoarece in sarcina acestora se retine neindeplinirea
obligatiei contractuale stipulate la pct. 5.1. din contract.
     Acestia nu pot pretinde aducerea spatiului inchiriat la starea initiala prin
ridicarea de catre parata-reclamanta a investitiilor efectuate caci partile au
convenit efectuarea unor asemenea lucrari prin  prevederea contractuala de la
punctul 4.4.
     Prin niciun mijloc de proba , parata-reclamanta nu a facut dovada unei
neutilizari a spatiului inchiriat.
     Din raspunsurile la interogatoriu a reiesit ca aceasta detine spatiul
respectiv si la ora actuala astfel ca nedesfasurarea activitatii comerciale in acel
spatiu ii este imputabila, motiv pentru care acest capat de cerere este
neintemeiat.
     Cu raportul de expertiza in constructii , parata-reclamanta a probat
cheltuielile efectuate pentru amenajarea spatiului obiect al contractului de
inchiriere invocat in cauza, lucrari necesare pentru aducerea  spatiului la o stare
corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat.
     S-a concluzionat prin acest raport de expertiza ca lucrarile mentionate in
situatia de lucrari se confirma la fel ca si costul  fiecareia dintre acestea, astfel 
cum acesta este prevazut in aceasta situatie.
     Fata de aceste concluzii ale raportului de expertiza , o analiza detaliata a
fiecarei lucrari efectuate sub aspectul cantitatii de materiale utilizate este inutila.
     Pentru aceste considerente, instanta va obliga reclamantii-parati sa
plateasca paratei-reclamante suma de 39936,4 lei din care 29459,40 lei
reprezentand contravaloare lucrari si 5477 lei contravaloare bransament tablou
electric.
     In privinta cererii completatoare de constatare a nulitatii contractului de
inchiriere, in raport de motivarea in fapt , instanta constata ca aceasta vizeaza
de fapt  o  reziliere a contractului pentru neindeplinirea obligatiei asumate de
locatar privind efectuarea lucrarilor necesare pentru aducerea spatiului in starea
normala de folosinta si curatenie, capat de cerere apreciat ca neintemeiat fata de
aspectele mai sus amintite.
     Din cererea reconventionala a reiesit ca dobanzile si penalitatile pretinse
de parata-reclamanta se refera la chiriile platite in avans. In lipsa existentei unei
asemenea constatari, aceste capete de cerere sunt neintemeiate.
     In temeiul art 274 C.pr.civ. , fata de solutia admiterii partiale a cererii
reconventionale va obliga pe reclamantii - parati sa plateasca paratei-reclamante
cu titlu de cheltuieli de judecata suma de 700 lei reprezentand contravaloare
onorariu expert constructor.
      

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:


Admite in parte cererea principala astfel cum a fost precizata si
completata, formulata de reclamantii CONSILIUL LOCAL AL ORASULUI
COSTESTI  SI  ORASUL  COSTESTI, impotriva  paratei SC  P  M  AG  
S R L, cu sediul in C, str. V  , 21, judetul Arges.
Admite in parte cererea reconventionala astfel cum a fost precizata si
completata.
     Obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantilor-parati sumele de
14880 lei reprezentand chirie neachitata pentru anul 2009, 13250 lei chirie
neachitata pentru anul 2010 (pana la data de 31.10.2010), 2531 lei penalitati
pentru debitul neachitat aferent anului 2009, 1147 lei penalitati pentru debitul
neachitat aferent anului 2010.
     Obliga reclamantii-parati sa plateasca paratei-reclamante suma de
39936,4 lei din care 29459,40 lei reprezentand contravaloare lucrari si 5477 lei
contravaloare bransament tablou electric.
     Respinge capetele de cerere din cererea principala privind evacuarea
paratei-reclamante si aducerea spatiului la starea initiala ca neintemeiate.
     Respinge celelalte capete de cerere din cererea reconventionala ca
neintemeiate.
     Obliga reclamantii-parati sa plateasca paratei-reclamante cheltuieli de
judecata in suma de 700 lei.
     Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
     Pronuntata in sedinta publica  astazi, 04 Iulie 2011
Red.SIT/dact.El.D
5 ex/07.07.2011