Anulare act

              R O M A N I A
JUDECATORIA GHERLA
JUDETUL CLUJ
DOSAR NR. 2678/235/2008

     
     
     SENTINTA CIVILA NR.2866/2008
     Sedinta publica din data de 27.11.2008
     Instanta constituita din:
    
    
    Pe rol se afla pronuntarea hotararii privind actiunea civila formulata de reclamanta S.C.  in contradictoriu cu paratii  B.I si H.M , avand ca obiect anulare act .
    Dezbaterile pe fond au avut loc in sedinta publica din 13.11.2008, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta, avand nevoie de un timp pe a delibera, a amanat pronuntarea pentru data de 20.11.2008 si pentru data de azi 27.11.2008, cand a hotarat urmatoarele:
       
                  I N S T A N T A
    
     Retine ca prin actiunea civila inregistrata la data de 29.07.2008 reclamanta S.C. , a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii  B.I si H.M, in principal constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.932/28.03.2008 de notarul public G.M incheiat in frauda intereselor reclamantei, repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, respectiv revenirii terenului situat in satul R, comuna B, judetul Cluj, tarlaua 19, parcele 528/11 in suprafata de 10.075 mp. inscris in CF nr.2847 B in patrimoniul paratului B.I precum si rectificarea inscrierii in cartea funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei H.M asupra terenului mentionat. In subsidiar reclamanta a solicitat ca in cazul in care se apreciaza ca in cauza nu opereaza nulitatea absoluta,  sa fie obligat paratul B.I la plata de daune interese in suma de 73.850 euro potrivit disp.art.1075 Cod civil (f.2-6,32,51).
     In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca la data de 27.10.2005 a incheiat un contract de inchiriere cu paratul B.I care continea o promisiune unilaterala de vanzare la art.20 denumit "optiunea de cumparare", prin care paratul se obliga ferm fata de reclamanta sa vanda terenul daca reclamanta va decide sa cumpere in viitor. Cu toate acestea paratul a instrainat terenul tertei dobanditoare H.M declarand prin act autentic ca acest teren nu face obiectului promisiunii de vanzare si este liber de orice sarcini.
     Paratul B.I legal citat, nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si preciza pozitia fata de solicitarile formulate prin actiune si nici nu a propus probe si nu a ridicat exceptii, ci a preferat sa ramana pasiv fara sa-si exercite dreptul la aparare si fara sa-si execute obligatiile procesuale ce ii revin.
     Parata H.M a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea ca nefondata a cererii de chemare in judecata cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata aratand ca a fost de buna credinta in momentul in care a cumparat terenul intrucat la incheierea contractului in fata notarului paratul B.I a spus ca terenul este liber de orice sarcini iar in cartea funciara nu era inscrisa nici o notare care sa ingradeasca incheierea contractului de vanzare-cumparare (fil.35-39).
     In probatiune, a fost depus contractul de inchiriere incheiat intre reclamanta si paratul B.I, contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parati, extras de carte funciara a terenului in litigiu si o declaratie a paratului incheiat in forma autentica si s-a mai solicitat interogatoriul paratilor pentru a dovedi ca parata H.M cunostea ca terenul paratului este ocupat de catre reclamanta, cerere in probatiune respinsa de catre instanta intrucat este de notorietate ca in zona unde este terenul paratului se afla amplasate utilajele reclamantei care se pot vedea cu usurinta de la mare departare atat din drumul public cat si din satul Rascruci, fiind cele mai inalte obiective din zona, insa faptul ca pe acest teren se afla utilajele reclamantei sau ca acest teren ar fi fost inchiriat nu prezinta relevanta in cauza intrucat potrivit disp.art.1441 din Codul civil, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, iar faptul ca terenul este ocupat sau ca era cunoscut de cumparator existenta unui contract de inchiriere, nu afecteaza valabilitatea vanzarii.
     Instanta constata ca, reclamanta cu toate ca a beneficiat de asistenta juridica calificata si avea posibilitatea sa noteze in cartea funciara contractul de inchiriere, aceasta nu a procedat in acest fel si nu a notat nici pretinsele clauze de interdictie de instrainare si grevare a terenului sau asa zisa promisiune de vanzare.
     Din analiza probelor administrate in cauza instanta retine ca intre parti a fost incheiat la data de 27.10.2005 un contract de inchiriere pe o durata de trei ani a terenului in suprafata de 10.075 mp proprietatea paratului B.I stabilindu-se o chirie in suma de 20.150 lei, platita integral anticipat.(f.12-17)
La data de 28 martie 2008, paratul B.I a vandut paratei H.M terenul inchiriat pentru suma de 100.000 lei, contract care a fost inscris in cartea funciara de catre cumparatoare la data de 02.04.2008. (f.10-19)
In cartea funciara nu a fost niciodata notata vre-o interdictie de instrainare si nici un antecontract de instrainare a imobilului, terenul fiind liber de orice sarcini.
Cu privire la exceptia nulitatii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului, prevazuta de art. 9 pct. 9.4 din contractul de inchiriere incheiat la data de 27.10.2005, invocata si pusa in discutie din oficiu, instanta o va admite pentru urmatoarele considerente:
Dreptul de dispozitie juridica reprezinta esenta dreptului de proprietate, fiind de principiu ca un proprietar sa poata dispune liber si absolut de bunul sau, conform art. 480 din Codul Civil. Scoaterea din circuitul civil a unui imobil, prin declararea lui ca inalienabil, nu poate fi acceptata ca valabila fara a fi justificata de un interes serios si legitim, pentru garantarea unui drept al celui in favoarea caruia a fost instituita si numai temporar pana la incetarea dreptului.
Sustinerea reclamantei ca aceasta clauza a fost inserata pentru a nu fi obligata de catre un tert cumparator sa se mute in alta locatie, este neintemeiata intrucat reclamantei ii este garantat prin dispozitiile art. 1441 din Codul Civil, continuarea contractului in cazul instrainarii terenului de catre proprietar, iar in fapt pe toata durata executarii contractului acesteia nu i-a fost in nici un moment tulburata folosinta de catre noul proprietar.
Avand in vedere ca interdictia de instrainare nu a fost instituita in interesul  protejarii vreunui drept sau garantarii unei obligatii, nefiind justificata golirea dreptului de proprietate al paratului de unul din prerogativele sale esentiale, instanta in temeiul art. 480 si art. 1310 din Codul Civil, va admite exceptia nulitatii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului situat in satul R tarlaua 19, parcela 528/11, prevazuta de art. 9 pct. 9.4 din contractul de inchiriere incheiat la data de 27.10.2005 intre reclamanta si paratul B.I, pentru lipsa de cauza si frauda la lege.
Pe fond instanta va respinge actiunea reclamantei ca fiind neintemeiata, intrucat asa cum vom arata in continuare nu exista o promisiune unilaterala valabila de vanzare in articolul 20 din contractul de inchiriere, proprietarul neasumandu-si nici o obligatie prin aceasta clauza denumita "optiune ce cumparare". (fila 17)
Din simpla lectura a articolului 20, observam ca paratul B.I nu si-a asumat obligatia sa vanda terenul, ci putem considera eventual ca reclamanta promite sub conditie pur potestativa sa preia fara pret, in viitor terenul paratului. Promisiunea este sub conditie pur potestativa din partea reclamantei care se obliga sa preia proprietatea "daca va opta" adica daca va dori aceasta, conditie a carei realizare depinde exclusiv de vointa acesteia si nu de un element exterior.  Potrivit dispozitiilor art. 1010 din Codul Civil, obligatiile asumate sub conditie pur potestativa din partea celui care se obliga sunt nule absolut.
Daca am considera art. 20 din contract, ca fiind o promisiune unilaterala sau bilaterala de vanzare-cumparare, ar insemna sa recunoastem posibilitatea reclamantei sa poata schimba unilateral natura juridica a contractului incheiat cu paratul, din contract de inchiriere in vanzare-cumparare, fara ca paratul sa-si poata exprima in vre-un fel consimtamantul sa vanda si fara sa beneficieze de vre-o contraprestatie din partea reclamantei, creand un dezechilibru injust semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.
Optiunea de cumparare a reclamantei, nu poate fi considerata promisiune de vanzare si datorita lipsei pretului, conditie esentiala de valabilitate a vanzarii, clauza putand fi interpretata cel mult ca o promisiune de acceptare a unei donatii, insa nu s-a dovedit ca paratul ar fi avut intentia sa o gratifice pe reclamanta, iar forma actului nu este una autentica conform art. 814 al. 2 din Codul Civil.
In realitate, profitand de lipsa de pregatire juridica a paratului, reclamanta a inserat fara a negocia direct cu paratul, contractul fiind pre-formulat, o serie de clauze abuzive (vezi si clauza de solutionare a litigiilor prin arbitraj in limba engleza - art.18), inclusiv aceasta veritabila clauza de spoliere cu care se incearca uzurparea proprietatii paratului, prin schimbarea unilaterala frauduloasa si discretionara a naturii contractului.
Cu alte cuvinte, se stipuleaza ca daca locatarul se hotaraste sa-si majoreze patrimoniul prin preluarea gratuita a proprietatii inchiriate, locatorul nu se poate opune si nu mai primeste nimic in schimb, considerand ca ii ajunge chiria incasata.
Avand in vedere ca nu a existat o promisiune valabila de vanzare din partea paratului si nici o interdictie de instrainare a terenului, instanta considera valabil si opozabil reclamantei contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 932/28.03.2008 si inscris in cartea funciara, motiv pentru care in temeiul art. 970 Cod Civil si art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, va respinge ca nefondata actiunea civila formulata si precizata de reclamanta S.C. , in contradictoriu cu paratii B.I si H.M, avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a acestui contract si de repunere a partilor in situatia anterioara prin rectificarea inscrierii de carte funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei H. M.
Intrucat paratul B.I, nu a incalcat nici o clauza contractuala valabila si nu a creat nici un prejudiciu reclamantei pe durata executarii contractului de inchiriere, instanta va respinge in acelasi temei ca fiind neintemeiata si cererea subsidiara de obligare a paratului la plata sumei de 73.850 euro cu titlu de daune interese.
Chiar si in situatia in care reclamanta ar fi dovedit existenta unui prejudiciu cert, rezultat din nerespectarea obligatiilor valabil asumate, daunele interese pe care le-ar fi putut pretinde, nu pot depasi suma convenita anticipat la incheierea contractului, in clauza penala de la punctul 12.3, prin care partile au evaluat in prealabil despagubirile pe care le vor plati. PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :

Admite exceptia nulitatii absolute a clauzei de scoatere din circuitul civil al terenului situat in satul R tarlaua 19, parcela 528/11, prevazuta de art. 9 pct. 9.4 din contractul de inchiriere incheiat la data de 27.10.2005 intre reclamanta si paratul B.I.
Respinge ca nefondata actiunea civila formulata si precizata de reclamanta S.C., cu sediul ales in municipiul B contradictoriu cu paratii B.I domiciliat in comuna B, sat R, nr. , jud.Cluj si H.M domiciliata in mun. Cluj-Napoca, str., avand ca obiect principal constatarea nulitatii absolute  a contractului de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 932/28.03.2008 a BNP asociati F.G si G.M din mun. Gherla si repunerea partilor in situatia anterioara prin rectificarea inscrierii de carte funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei H.M, iar in subsidiar obligarea paratului B.I la plata sumei de 73 850 euro cu titlu de daune interese.
Obliga pe reclamanta sa plateasca paratei H.M suma de 5950 lei RON, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din data de 27 noiembrie 2008.   PRESEDINTE,               GREFIER,
           

4