Inscriereea dreptului de proprietate asupra terenului in cartea funciara, in favoarea ceta?eanului strain, fost asociat intr-o societate comerciala dizolvata, potrivitprevederilor legale interne in raport cu cele comunitare.

Vanzare succesiva teren prin acte autentice. Neindeplinirea conditiilor legale privind nulitatea contractului pentru cauza ilicita.Inexistenta inscrierii dreptului in carete funciara, anterior vanzarii.
DECIZIA CIVILA NR.244/Ap
Sedinta publica de la  27 octombrie 2011
Instanta constituita din:
PRESEDINTE – N. F. - judecator
JUDECATOR – V. M.
Grefier – I. M.

      Pentru astazi fiind amanata pronuntarea solutionarii cauzei civile de fata privind solutionarea apelului declarat de apelanta petenta W. E. L., impotriva  Sentintei civile nr. 4891/28.04.2011, pronuntate de J B, in dosarul civil nr. 32250/197/2010, vand ca obiect Legea 7/1996.
      La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
      Procedura de citare este legal indeplinita.
      Dezbaterile in cauza de fata au avut loc in sedinta publica din   20.10.2011, cand partile prezente au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, care face parte integranta din prezenta, iar instanta,  avand in vedere lipsa de timp pentru deliberare, in temeiul dispozitiilor art. 260 alin. (1) Cod procedura civila, a amanat pronuntarea pentru prezentul termen de judecata.
      Instanta, in aceeasi compunere, in urma deliberarii, a pronuntat decizia de mai jos.
      
      T R I B U N A L U L,
      
      Deliberand asupra apelului civil de fata, instanta retine urmatoarele:
      Prin Sentinta civila nr. 4891 din 28.04.2011 pronuntata de J Ba fost admisa in parte plangerea formulata de petentii W.C.A.si W. E. L., impotriva Incheierii nr. 88709/16.11.2010, emisa in dosar nr. 88709/20.10.2010 al O.C.P.I. BRASOV si s-a dispus intabularea in CF 101165 Predeal , asupra terenului cu nr. cad  600, in suprafata de 1000 mp., de la A1, a dreptului de proprietate in cota de ½ pe numele petentului W.C.A., in baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe langa T.B., fiind mentinute dispozitiile incheierii in ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..
           Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca , prin cererea de inscriere formulata la data de 14.09.2010  si inregistrata la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov sub nr.77507/14.09.2010 petentii  W.C.A.si W. E. L. au solicitat, prin intermediul BNP Irina Antoniu intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului inscris in CF 101165 Predeal, nr. cad. 600, reprezentand teren pasune in suprafata de 1000 mp., proprietarul tabular actual fiind S.C. ORGAMED S.R.L. , depunandu-se urmatoarele inscrisuri : extras CF, contract de vanzare-cumparare incheiat intre Marin Gheorghe si S.C. ORGAMED S.R.L. la data de 10.12.2002 , certificat de atestare fiscala, hotarare repartizare active a asociatilor societatii S.C. ORGAMED S.R.L, certificat constatator nr. 465150 si nr. 465152  eliberat de O.R.C. - T.B., dovada publicarii in M.OF. a hotararii de repartizare active, rezolutia nr. 31048 a O.R.C. - T.B. privind admiterea cererii de radiere a S.C. ORGAMED S.R.L. si a raportului de repartizare a activului, traducerea legalizata a unui inscris din limba germana emis de catre K.H.D, avocat si notar, copii acte de identitate ale petentilor emise de autoritatile germane.
      Prin Incheierea de carte funciara cu numarul 77507/14.09.2010 a O.C.P.I. BRASOV a fost respinsa cererea petentilor de intabulare, retinandu-se ca se incalca dispozitiile art. 3 titlul X din Legea 247/2005, precum si art. 5 din  Legea 312/2005, intrucat petentii nu au facut dovada calitatii de cetateni romani.
      S-a mai aratat in cuprinsul incheierii faptul ca nu sunt indeplinite conditiile pentru intabulare prevazute de art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, intrucat certificatul emis de O.R.C. nu este titlu valabil de transmitere a dreptului de proprietate.
      Impotriva acestei incheieri a fost formulata cerere de reexaminare de catre petenti, aratand in motivarea acesteia aceleasi motive ca si cele din prezenta plangere, respectiv faptul ca in ceea ce il priveste pe petentul W.C.A.acesta are si cetatenia romana, fapt dovedit cu certificatul de cetatenie romana, precum si incidenta dispozitiilor art. 3  din Legea nr. 312/2005, potrivit carora cetatenii unui stat membru al Uniunii Europene, nerezidenti in Romania, dar avand domiciliul intr-un stat membru al Uniunii, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii prevazute de lege pentru cetatenii romani.
      S-a mai arata ca in ceea ce priveste actul de transmitere a dreptului de proprietate, in baza certificatului eliberat de Registru, conform dispozitiilor art. 235 alin. 3 din Legea nr. 31/1990 se poate intabula dreptul de proprietate al coindivizarilor petenti, fosti asociati ai S.C. ORGAMED S.R.L.
      O.C.P.I. Brasov, prin incheierea nr. 88709/16.11.2010 a respins cererea de reexaminare, aratandu-se ca petentii nu au facut dovada cetateniei romane a vreunuia dintre ei prin actele depuse la dosar, fiind incidente astfel dispozitiile art. 5 din Legea nr. 312/2005 (si nu ale art. 3 cum arata petentii, deoarece acestea constituie regula, iar exceptiile sunt reglementate de art. 4 si 5, situatie care se regaseste in speta, deoarece este vorba despre un teren arabil),  iar potrivit art. 73 alin. 2 Ordinul 633/2006 nu se poate intregi cererea pe care s-a intemeiat incheierea registratorului, prin depunerea certificatului constatator al cetateniei romane pentru unul dintre petenti.
      In ceea ce priveste valabilitatea actului de transmitere a proprietatii sunt mentinute aceleasi considerente ca si cele din incheierea nr. 77507/14.09.2010.
      Impotriva incheierii nr. 88709/16.11.2010 petentii au formulat prezenta plangere, invocand motivele aratate anterior.
      Prima instanta a retinut faptul ca plangerea este partial intemeiata , pentru urmatoarele considerente:
      Este adevarat ca anexat cererii de intabulare a dreptului de proprietate petentii nu au depus inscrisuri din care sa rezulte dovada cetateniei romane, si in mod corect, fata de aceasta situatie, s-a retinut de O.C.P.I. Brasov prin ambele incheieri aratate anterior ca sunt incalcate dispozitiile art.5 din Legea nr. 312/2005, care stipuleaza faptul ca “cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana”.
      Insa, completarea documentatiei nu a fost solicitata de catre O.C.P.I., conform dispozitiilor art. 63 alin. 1 ind. 1 Ord.633/2006, care a constatat existenta impedimentelor de care depinde solutionarea legala a cererii, si se observa faptul ca petentul W.C.A.are cetatenia romana, conform certificatului de cetatenie romana, incepand cu data de 4.06.2009, deci anterior procedurii, prin urmare instanta a constatat ca acest impediment constatat de catre O.C.P.I. nu exista in ceea ce il priveste pe acesta.
      In ceea ce o priveste pe cea de-a doua petenta, o astfel de dovada nu s-a facut, prin urmare situatia acesteia va fi analizata mai jos, prin raportare la dispozitiile Legii nr. 321/2005.
      Revenind la primul petent, a retinut ca , potrivit art. 37 din Legea  21/1991 a cetateniei romane , “persoanele carora li s-a acordat cetatenia romana , potrivit legii, au toate drepturile si libertatile, precum si obligatiile prevazute prin Constitutie si prin legile tarii pentru cetatenii romani.”
      In ceea ce priveste valabilitatea actului de transmitere a proprietatii de la S.C. ORGAMED S.R.L. la petent, fost asociat, prin cele doua incheieri ale O.C.P.I. Brasov s-a aratat ca, certificatul emis de O.R.C. –T.B., nu este “ un act translativ de proprietate in adevaratul sens al cuvantului “ ( incheierea nr. 88709/16.11.2010 ), si, respectiv “ Inscrisurile depuse in vederea inscrierii dreptului de proprietate, ca urmare a dizolvarii si lichidarii S.C. ORGAMED S.R.L. nu indeplinesc conditiile de intabulare prevazute de art. 20 alin. 1 din  Legea nr. 7/1996 republicata, in care se arata ca „dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil ”.
      S-a mai retinut  faptul ca  , potrivit art. 235 din Legea 31/1990 ,
    (1) In societatile in nume colectiv, in comandita simpla si in cele cu raspundere limitata, asociatii pot hotari, o data cu dizolvarea, cu cvorumul si majoritatea prevazute pentru modificarea actului constitutiv, si modul de lichidare a societatii, atunci cand sunt de acord cu privire la repartizarea si lichidarea patrimoniului societatii si cand asigura stingerea pasivului sau regularizarea lui in acord cu creditorii.
    (2) Prin votul unanim al asociatilor se poate hotari si asupra modului in care activele ramase dupa plata creditorilor vor fi impartite intre asociati. In lipsa acordului unanim privind impartirea bunurilor, va fi urmata procedura lichidarii prevazuta de prezenta lege.
    (3) Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor ramase dupa plata creditorilor are loc la data radierii societatii din registrul comertului.
    (4) Registrul va elibera fiecarui asociat un certificat constatator al dreptului de proprietate asupra activelor distribuite, in baza caruia asociatul poate proceda la inscrierea bunurilor imobile in cartea funciara.”
Trecand peste faptul ca legea insasi arata in mod expres ca in baza acestuia se poate proceda la inscrierea dreptului de proprietate pe numele asociatilor, instanta a retinut faptul ca, in prealabil, un functionar competent a luat act si a admis cererea de radiere si raportul de repartizare a activului, ceea ce confera caracter autentic acestei operatiuni, conform art. 1171 C.civ, prin pronuntarea rezolutiei nr. 31048/19.03.2010, depusa la dosarul OCPI.
In ceea ce il priveste pe primul petent, acesta intruneste toate conditiile prevazute de art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 pentru a se dispune inscrierea dreptului sau de proprietate asupra cotei de ½ din imobil, conform hotararii de repartizare a activului, cea de-a doua petenta nu a facut dovada cetateniei romane,  instanta apreciind ca in mod corect OCPI a retinut aplicabilitatea dispozitiilor art. 7 din  Legea nr. 312/2005 si, pe cale de consecinta existenta unei interdictii legale in ceea ce o priveste pe aceasta in dobandirea dreptului de proprietate.
      Dispozitiile art. 3 Legea 312/2005 prevad faptul ca „cetatenii unui stat membru …. pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si persoanele juridice romane”, norma fiind una cu caracter general, si interpretata in sensul ca, se aplica aceleasi conditii la dobandirea dreptului de proprietate ca si cetatenilor romani, cetatenilor statelor membre care pot dobandi dreptul de proprietate, iar la acest moment, in conditiile restrictive si speciale prevazute de art.5 alin. 2 si 3 din Legea nr. 312/2005 pot dobandi acest drept  fermierii care desfasoara activitati independente, si care sunt cetateni ai unui stat membru sau apatrizi care isi stabilesc resedinta in Romania.
      In ceea ce priveste incidenta art. 6 din Legea 312/2005, invocat de catre petenti , acesta nu are aplicabilitate in speta, deoarece se refera la situatia cetatenilor straini, apatrizilor si persoanelor juridice care apartin statelor terte, adica care nu sunt membre ale Uniunii, si care pot dobandi terenuri pe baza de reciprocitate, si nu in conditii mai favorabile decat cetatenii unui stat membru.
      Doar in privinta acestor categorii de persoane se aplica aceste dispozitii, nu si petentei, care este cetatean al unui stat membru al Uniunii.
      Impotriva acestei sentinte  a declarat apel petenta W. E. L. , solicitand admiterea lui si pe fond admiterea  plangerii si dispunerea intabularii, in CF 101165 Predeal , a dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad  600, in suprafata de 1000 mp. , de la A1, in favoarea sa in cota de ½ , in baza certificatului constatator nr. 465150/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe langa T.B..
          In motivarea cererii de apel, se arata ca, prin insasi admiterea Raportului de repartizare a activului de catre O.R.C. nu a fost constatat vreun impediment legal la dobandirea proprietatii de catre apelanta . Insasi instanta de fond precizeaza ca  „ Trecand peste faptul ca legea insasi arata in mod expres ca  in baza acestuia se poate proceda la inscrierea dreptului de proprietate pe numele asociatilor, instanta retine faptul ca, in prealabil, un functionar competent a luat act si a admis cererea de radiere si raportul de repartizare a activului, ceea ce confera caracter autentic acestei operatiuni, conform art. 1171 Cod civil, prin pronuntarea Rezolutiei nr. 31048/19.03.2010”.
          In continuarea motivarii sale , apelanta invoca prevederile art. 44 din Constitutie privind dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini , dreptul prezent fiind dobandit in calitatea de succesoare de drept a agentului economic dizolvat .
         In conditiile aderarii Romaniei la Uniunea Europeana si alte tratate internationale la care Romania este parte, orice cetatean strain sau apatrid poate dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor  , neputandu-se face abstractie de continutul art. 1 din Primul Protocol la Conventie, potrivit art. 20 din Constitutia Romaniei .
         Si Tratatul de Aderare a Romaniei la Uniunea Europeana, ratificat prin Legea 154/24.05.2005, are prevederi in sensul solicitarii apelantei , prima instanta instituind un regim discriminatoriu , prin interpretarea art. 6 din Legea 312/2005 in sensul ca dispozitiile cu privire la reciprocitate se refera exclusiv la cetatenii unor state terte , in conditiile in care intre Romania si Germania exista reciprocitate in ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
         In drept , apelul a fost motivat pe dispozitiile art. 282 , 289 Cod procedura civila .
         Intimatul nu a formulat intampinare si nici nu s-a prezentat in instanta, desi a fost legal citat .
         Apelul este fondat si va fi admis cu consecinta schimbarii sentintei atacate , pentru considerentele ce urmeaza .
         Potrivit art. 6 din  Legea  312/2005 , privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine :
           „ (1) Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinand statelor terte pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.
             (2) Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinand statelor terte nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditii mai favorabile decat cele aplicabile cetateanului unui stat membru si persoanei juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru „ .
         Aceste dispozitii legale nu sunt aplicabile spetei, neaflandu-ne in nici una dintre ipotezele prevazute in text de legiuitorul roman , pe de o parte pentru ca cei doi petenti , deci si apelanta , nu solicita la momentul actual sa dobandeasca un drept asupra terenului prin modalitatile speciale de restituire  a proprietatilor sau in baza unor tranzactii care sa fie supuse interdictiilor legale prevazute de textul analizat .
          Pe de alta parte, acestia sunt fosti asociati ai unei societati comerciale romane, care a functionat pe teritoriul statului roman din 2002 , potrivit Incheierii judecatoresti nr. 6721/30.07.2002, cum rezulta din  Certificatul constatator nr. 465150/18.08.2010 emis de Oficiul Registrului Comertului de pe langa T.B. ( fila 9 dosar fond ) .
          Terenul care face obiectul litigiului a fost cumparat de cei doi fosti asociati ai societatii S.C. Orgamed S.R.L. prin contract  autentic de vanzare – cumparare nr. 6078 din 10.12.2002, anterior aparitiei Legii 312/2005 .
      Rezulta ca terenul a fost dobandit in proprietate de catre societate anterior legislatiei in baza careia a fost analizata cererea petentilor, cu respectarea dispozitiilor legale ce reglementau infiintarea societatilor comerciale si dobandirea dreptului prin cumparare .
           Dobandirea dreptului a carui inscriere in cartea funciara se solicita , din  proprietatea societatii dizolvate in proprietatea apelantei si intimatului, a avut loc temeiul prevederilor art. 235 din Legea 31/1990 , potrivit carora :
          (1) In societatile in nume colectiv, in comandita simpla si in cele cu raspundere limitata, asociatii pot hotari, o data cu dizolvarea, cu cvorumul si majoritatea prevazute pentru modificarea actului constitutiv, si modul de lichidare a societatii, atunci cand sunt de acord cu privire la repartizarea si lichidarea patrimoniului societatii si cand asigura stingerea pasivului sau regularizarea lui in acord cu creditorii.
           (2) Prin votul unanim al asociatilor se poate hotari si asupra modului in care activele ramase dupa plata creditorilor vor fi impartite intre asociati. In lipsa acordului unanim privind impartirea bunurilor, va fi urmata procedura lichidarii prevazuta de prezenta lege.
           (3) Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor ramase dupa plata creditorilor are loc la data radierii societatii din registrul comertului”  .
            (4) Registrul va elibera fiecarui asociat un certificat constatator al dreptului de proprietate asupra activelor distribuite, in baza caruia asociatul poate proceda la inscrierea bunurilor imobile in cartea funciara” .
            In temeiul acestui articol 235 al. 4  a fost emis certificatul prin care a avut loc transmiterea dreptului catre petenti, astfel ca nu se poate sustine aplicabilitatea art. 6 din Legea 312/2005 in ce priveste interdictia dobandirii dreptului de catre persoanele fizice straine , aceasta lege intrand in vigoare la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana , cum rezulta din art. 9 al legii .                                  
            Potrivit Tratatului de Aderare a Romaniei la uniunea Europeana , tara noastra a obtinut doua perioade de tranzitie de 5 ani si , respectiv 7 ani la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare /sedii secundare si respectiv pentru paduri si terenuri agricole si forestiere .
             Si daca s-ar admite aplicabilitatea prevederilor art. 6 din Legea 312/2005 la actuala speta , cererea apelantei se dovedeste intemeiata , legislatia romana neputand impune restrictii peste prevederile Tratatului de aderare , din perspectiva art. 148 alin. 2 din Constitutia Romaniei , republicata, care prevede ca " urmare a aderarii, prevederile tratatelor constitutive ale Uniunii Europene, precum si celelalte reglementari comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate fata de dispozitiile contrare din legile interne, cu respectarea prevederilor actului de aderare ".
               Pentru aceste considerente . apelul va fi admis cu consecinta admiterii plangerii si intabularii  dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad  600, in suprafata de 1000 m.p., de la A1, in favoarea petentilor W.C.A.si W. E. L., in cota de ½ pentru fiecare , in baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe langa T.B. , fiind inlaturata dispozitia instantei de mentinere a  incheierii atacate in ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
H O T A R A S T E :

      Admite apelul formulat de  petenta apelanta W. E. L. , impotriva  Sentintei civile nr. 4891 din 28.04.2011 pronuntata de J Bpe care o schimba in parte si , in  consecinta  : 
      Admite plangerea formulata de petentii W.C.A.si W. E. L., impotriva incheierii nr. 88709/16.11.2010, emisa in dos. nr. 88709/20.10.2010 al O.C.P.I. BRASOV, si dispune intabularea , in CF 101165 Predeal , a dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad  600, in suprafata de 1000 m.p., de la A1, in favoarea petentilor W.C.A.si W. E. L. , in cota de ½ pentru fiecare , in baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe langa T.B..
      Inlatura dispozitia instantei de mentinere a dispozitiilor incheierii atacate in ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..
        Cu drept de recurs in 15 zile de la comunicare.
          Pronuntata in sedinta publica din  27.10.2011 .

            PRESEDINTE,                                                           JUDECATOR,           
               N. F.                      V. M.
                                                                 

       
Grefier,
I. M.