Contract de asociere in participatiune cu privire la imobilul detinut in locatiune de catre unul dintre asociati. investitii facute de asociatul care nu are calitatea de locatar

Sub numarul de dosar 4678/245/2012  a fost inregistrata pe rolul instan?ei cererea de chemare in judecata prin care, urmare a completarilor ulterioare, reclaman?ii -para?i VM si VE au solicitat evacuarea paratelor -reclamante SC DSRL ?i SC ER SRL din spa?iul proprietatea reclama?ilor situat in Ia?i, str. ..
Parata -reclamanta SC D SRL a formulat intampinare ?i cerere reconven?ionala prin care a solicitat obligarea reclaman?ilor-para?i la plata sumei de 70.000 euro pentru imbunata?irile aduse spa?iului inchiriat ?i recunoa?terea unui drept de reten?ie pana la plata sumei.
Parata- reclamanta SC ER SRL a formulat intampinare ?i cerere reconven?ionala prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondata ?i respectiv obligarea reclaman?ilor-para?i la plata sumei de 30.000 euro reprezentand valoarea investi?iilor efectuate in spa?iul din Ia?i, str.. _ ?i recunoa?terea unui drept de reten?ie potrivit art. 1823 Cod civil pana la momentul achitarii investi?iei. In urma contractului de asociere in participa?iune cele doua societa?i au investit 100.000 euro in amenajarea unui restaurant construit pe doua terenuri, cel din strada Ignat, nr. 15 de 245 mp ?i cel din str. _, .de 265 mp. Cele doua terenuri se invecineaza, avand ie?ire la strazi diferite. In momentul de fa?a nu se poate elibera spa?iul din str_ intrucat acesta nu este un corp singular ci face parte dintr- o amenajare complexa ce cuprinde ambele terenuri. Daca ac?iunea reclaman?ilor ar fi admisa, se va realiza o imboga?ire fara just temei pentru ca este o construc?ie diferita de cea inchiriata.
In drept art.2.5 din contractul de inchiriere ?i art.1823 Cod civil.
Prin incheierea fin 05.09.2012 in dosarul 4678/245/2012 in baza art. 135 C.proc.civ instan?a a dispus judecata separata a cererii reconven?ionale formulate de SC ER SRL formandu-se astfel prezentul dosar nr. 29738/245/2012, in care figureaza ca reclamant SC ER SRL ?i ca para?i VM si VE.
Para?ii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecata. Au invocat excep?ia lipsei calita?ii procesuale active a reclamantei deoarece intre par?i nu exista un raport contractual astfel incat sa poata fi invocat art. 1823 Cod civil privind dreptul de reten?ie iar contractul de asociere a fost incheiat fara acordul para?ilor. Pe fond a aratat ca articolul invocat din contractul de inchiriere enumera lucrari realizate in intervalul 2006-2007 sub imperiul altui contract de inchiriere incheiat cu un alt locatar ?i apreciate la modul global. Chiar daca lucrarile in cauza ar fi fost realizate ?i de reclamanta, alaturi de societatea asociata, conforma aceluia?i articol, investi?iile vor ramane la locator dupa incetarea contractului devenind proprietatea acestuia. Or contractul a incetat prin reziliere ?i prevede obliga?ia locatarului de predare a spa?iului in starea de folosin?a din momentul rezilierii, impreuna cu imbunata?irile existente. In aceste condi?ii locatarul SC D SRL ar trebui sa raspunda in fa?a reclamantei pentru incetarea din vina sa a contractului de inchiriere, pentru neplata chiriei.Art. 1823 Cod civil stabile?te imposibilitatea invocarii unui drept de reten?ie in cazul cand nu exista acordul prealabil al locatorului pentru imbunata?irile realizate de locatar, acord ce nu a existat in spe?a, reclaman?ii neavand cuno?tin?a despre incheierea contractului de asociere in participa?iune.
Excep?ia lipsei calita?ii procesuale active a fost unita cu fondul cauzei potrivit art. 137 alin.2 C.proc.civ.
Analizand lucrarile cauzei, instan?a re?ine in fapt ?i in drept urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere din 29.07.2008 paratul VM a transmis catre SC D SRL folosinta unui spatiu comercial situat in Iasi, str. _ pentru 8 ani, incepand cu 01.08.2008. Locatarul era indreptatit sa desfasoare activitati de alimentatie publica. La art. 2.5 se arata ca imbunatatirile constand in  refacerea si imbunatatirea totala a spatiului, schimbat pardoseala, instalatie sanitara, instalatie electrica, schimbat gresie, faianta, montat termopane, modernizare, finisare si inchiderea terasa, finisaje si decoratiuni in lemn, constructie acoperis, lucrari zidarie si modernizare a peretilor, sistem aerisire si ventilatie conform standardelor, in cuantum de 100.000 euro, au fost efectuate de locatar in perioada 2006-2007 si vor ramane la locator dupa incetarea contractului devenind proprietatea acestuia.
La 24.03.2011 locatorul VM inregistreaza pe rolul Judecatoriei Iasi cererea de reziliere a contractului de locatiune iar prin sentinta 18088/28.10.2011 in dosarul 9600/245/2011 cererea este admisa, se constata rezilierea contractului iar locatarul SC D SRL este obligat la plata chiriei restante.
La 24.05.2011 intre SC D SRL si reclamanta SC ER SRL  este incheiat pe durata nedeterminata contractul de asociere in participatiune prin care cele doua societati convin ca impreuna sa desfasoare activitati rentabile avand ca obiect exploatarea spatiului comercial situat in Iasi str_ nr. 95 si a spatiului comercial situat in Iasi,str. _ ambele avand destinatia de restaurant. Reclamanta contribuie cu spatiul comercial din str. _, utilaje bucatarie, mobilier, aparatura.
Cererea reclamantei a fost intemeiata pe prevederile art.1823 din Noul Cod civil, aplicabil fata de art. 131 din Legea nr. 71/2011 in masura in care lucrarile la care se refera reclamanta ar fi fost efectuate in baza contractului de asociere in participatiune dupa 01.10.2011 (1) Locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.
(2) Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.
(3) In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie) Pentru lucrarile anterioare sunt aplicabile prevederile art. 494 din Vechiul Cod civil referitor la accesiunea imobiliara artificiala si principiul restituirii imbogatirii fara justa cauza.
Instanta retine ca reclamanta invoca un drept de creanta la contravaloarea investitiilor efectuate in perioada in care a detinut asupra spatiului un drept de folosinta decurgand din contractul de asociere in participatiune incheiat cu locatorul. A stabili daca cele doua contracte confereau in drept un asemenea drept opozabil reclamantei, daca aceasta poate fi obligata la plata contravalorii investitiilor efectuate de reclamanta si daca aceasta poate beneficia de un drept de retentie tine de fondul cauzei, astfel ca se impune a respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active.
Pe fondul cauzei, instanta retine ca reclamanta nu a dovedit ca ar fi efectuat efectiv investitiilor la spatiul care a facut obiectul contractului de inchiriere, nici macar investitiile vizate de contractul de asociere, si cu atat mai putin valoarea acestora. Reclamanta nu a depus la dosar nici un inscris si nici o dovada in acest sens. In consecinta cererea referitoare la dreptul de creanta este nefondata si, pe cale de consecinta, este nefondata si cererea accesorie privind dreptul de creanta. Pentru situatia in care presupusele investitii ar fi fost efectuate dupa 01.10.2011 si este aplicabil art. 1823 din Noul Cod civil si presupunand ca asocierea in participatiune ar fi opoyabila paratului locator si ar crea pentru reclamanta un drept de folosint similar celui al locatarului initial, cererea privind dreptul de retentie este nefondata si din perspectiva lipsei acordului prealabil al reclamantului locator. Contractul de inchiriere nu face vorbire in privinta lucrarilor de efectuat in viitor decat la consolidare si izolare termica exterioara, insa numai cu acordul scris al locatorului si de altfel impune acordul scris al acestuia pentru orice modificari sau transformari ( art. 7.2 lit.g). Or in speta reclamanta nu a invocat un asemenea acord pentru investitiile efectuate in baza contractului de asociere, cu atat mai putin plauzibil cu cat la data contractului locatorul declansase deja actiunea in justitie pentru reziliere contractului de inchiriere.
Pentru aceste motive, instanta apreciaza cererea ca nefondata si o va respinge ca atare.
In baza art. 274 C.proc.civ va obliga reclamanta sa plateasca paratilor suma de 1000 lei cheltuieli de judecata.