plata cheltuielilor neachitate de chiriasul evacuat

Cu privire la apelul civil de fata retine urmatoarele:
Prin sent. civ. nr. 471/2014   a Judecatoriei a fost admisa  exceptia lipsei calitatii procesuale  pasive a paratei Primaria, invocata de parata si a fost respinsa  actiunea reclamantei Asociatia de Locatari fata de aceasta parata, a fost admisa actiunea reclamantei impotriva paratului Municipiul prin Primar si a fost obligat acesta sa achite reclamantei suma de …….. lei reprezentand contravaloare utilitati furnizate in condominiu si suma de ….. lei taxa montare contor gaz si ….. lei garantie solicitata de furnizor.
 Pentru a se pronunta aceasta hotarare s-au retinut urmatoarele:
In baza contractului de inchiriere nr. …/01.08.2008 incheiat intre Municipiu in calitate de proprietar al locuintelor ANL si numitul C. D. in calitate de chirias al apartamentului nr. …, acesta din urma a folosit apartamentul si s-a obligat la plata cheltuielilor comune, iar in caz de neplata a cheltuielilor timp de 3 luni consecutiv urmand  a se proceda la rezilierea contractului conform capitolului VI art. 4 din contract.
Din listele de cheltuieli depuse la dosar filele 11 si 37/64 dosar, rezulta ca pentru apartamentul nr. … s-au acumulat restante la plata cotelor din cheltuielile comune aferente perioadei octombrie 2011- decembrie 2013 in suma de …. lei , …. lei taxa reconectare si montare contor gaz si …. lei garantia solicitata de furnizor.
Paratele nu au contestat aceste sume ci dimpotriva au facut dovada ca prin hotarare judecatoreasca – sentinta civila nr. 2182/2013 chiriasul a fost evacuat din imobil si obligat la plata unei chirii restante cu majorari de intarziere. S-a retinut de asemenea in considerentele acestei hotarari faptul ca s-a prelungit durata contractului de inchiriere pentru acest chirias pana la termenul din iulie 2013, data de la care nu s-a mai prelungit contractul acesta inregistrand debite consistente.
Proprietarul locuintelor ANL- Municipiul a fost sesizat prin adrese scrise de catre reclamanta de situatia chiriasului rau platnic la datele de 30.11.2010 cand datoria la cheltuielile comune era de … lei, la data de 29.04.2010 cand s-a solicitat debransarea chiriasului de la toate utilitatile si somarea acestuia de catre proprietar in vederea achitarii debitelor.
Conform art. 46 din LG 230/2007- toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, potrivit listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.
Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt enumerate in art. 47 din LG 230/2007 si anume:
- Cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale
- Cheltuieli pe consumuri individuale
- Cheltuieli pe cota parte indiviza in functie de suprafata utila a proprietatii individuale
- Cheltuieli pe beneficiar
- Cheltuieli pe consumatori tehnici
Aceste cheltuieli se repartizeaza potrivit proprietatii comune ce corespunde fiecarui proprietar proportional cu cota indiviza din proprietatea comuna.
Articolul 49 din acelasi act normativ stabileste termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari afisate pe lista lunara de plata de 20 zile calendaristice.
Potrivit art. 24 din Normele metodologice la LG 230/2007 asociatia de proprietari stabileste si fondul necesar pentru plati curente si cota de participare a fiecarui proprietar.
Se constata din prevederile legale enuntate ca in sarcina proprietarului locuintei se regaseste obligatia de plata a cheltuielilor  comune datorate Asociatiei de proprietari.
In situatiile in care locuinta  este inchiriata, iar prin contractul de inchiriere cu proprietarul chiriasul s-a obligat la plata cotelor de cheltuieli comune aferente apartamentului ce face obiectul inchirierii, asociatia de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriasul in culpa, dar nu exclude posibilitatea de a se indrepta fie impotriva chiriasului fie impotriva proprietarului in baza art. 46, 49, 50 din LG 230/2007.
In acest sens sunt si prevederile art. 58 din lege care prevad ca raporturile juridice ale proprietarului stabilite de comun acord cu chiriasul indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor  contractuale de catre chirias nu absolva proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatie.
Acest text de lege are caracter special in raport de codul civil, si se aplica cu prioritate, motiv pentru care instanta constata raspunderea proprietarului pentru neplata cheltuielilor comune de catre chirias.
Prin acest text de lege s-a urmarit a se asigura buna functionare a asociatiei de proprietari, ramanand ca proprietarul sa se desocoteasca cu chiriasul sau pentru perioada cat a folosit imobilul in baza contractului de inchiriere.
Instanta retine ca paratul Municipiul prin primar are si calitatea procesuala pasiva dar si  obligatia in raport cu reclamanta de a achita cheltuielile comune  si de intretinere chiar daca apartamentul a fost ocupat de chirias care are conform contractului de inchiriere obligatia de a achita aceste cheltuieli.
Pentru considerentele expuse instanta apreciaza intemeiata actiunea reclamantei si in baza art. 50 din LG 230/2007 va obliga paratul Municipiul prin primar sa achite reclamantei suma de ….. lei reprezentand contravaloare utilitati furnizate in condominiu si suma de ….. lei taxa montare contor gaz si …. lei garantie solicitata de furnizor.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive  a paratului Primaria instanta constata ca acesta nu are calitate procesuala pasiva nefiind proprietar al locuintelor ANL si pe cale de consecinta va admite exceptia.
Impotriva  acestei hotarari a formulat apel paratul Municipiul prin Primar  solicitand schimbarea ei in sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive si respingerii actiunii.
In motivarea apelului arata ca daca instanta a retinut ca Primaria nu are calitate procesuala pasiva pentru ca nu este proprietara a imobilului, atunci aceeasi solutie trebuia sa o pronunte si cu referire la Municipiul, ca gresit au fost luate in considerare dispozitiile legale referitoare la asociatiile de proprietari deoarece reclamanta are calitatea de asociatie de locatari, ca toata motivatia are in vedere obligatiile proprietarilor , ca aplicarea art. 50 si 58 din Legea nr. 230/2007 se raporteaza exclusiv la proprietarul care este si membru al asociatiei de proprietari si ca printre atributiile autoritatilor publice locale nu se regaseste obligatia de a suporta costurile legate de furnizarea utilitatilor de care aceasta nu a beneficiat in mod direct.
Mai arata ca instanta nu s-a pronuntat cu privire la introducerea in cauza a chiriasului, imprejurare care ar fi putut duce la lamurirea situatiei de drept si de fapt deduse judecatii.
Apelul  este neintemeiat.
Exceptia lipsei calitatii procesual pasive a fost corect respinsa deoarece calitatea procesuala pasiva nu trebuie confundata cu temeinicia actiunii fata de parat. Ea se bazeaza doar pe pretentiile formulate, pe raportul juridic afirmat de reclamant, or reclamantul invoca  existenta unui raport juridic cu paratul Municipiu. Situatia lui nu este similara cu cea a Primariei care, neavand capacitate de folosinta,  nu are nici patrimoniu propriu.
Simpla lecturare a contractului de locatiune de la fila 5 din dosarul de fond releva ca Municipiul a incheiat contractul de inchiriere in calitate de proprietar al locuintei. In aceasta calitate, si nu in calitate de autoritate publica, apelantului ii revin o serie de obligatii in raport cu ceilal?i proprietari ai condominiului  chiar daca el nu face parte din asociatia de proprietari si chiar daca locuinta este inchiriata. In acest sens sunt dispozitiile art. 58 din Legea nr. 230/2007, potrivit carora:”  (1) Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte societati de stat, care detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in cladirile de locuinte, au aceleasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de proprietari.
    (2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute in prezenta lege.
 Obligatia de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari revine, conform art. 46 din legea mentionata, oricarui proprietar, indiferent daca acesta a participat sau nu la constituirea asociatiei. De altfel se observa, in raport de prevederile art. 24, ca inclusiv hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.
Neintroducerea in cauza a chiriasului in conditiile in care cuantumul sumelor datorate nu este contestat, nu putea duce la respingerea actiunii in conditiile in care nu exista prevederi legale care sa instituie pentru aceasta ipoteza  un caz de coparticipare procesuala obligatorie.
Sustinerea ca o astfel de interpretare a legii poate incuraja chiriasii apelantului sa nu-si plateasca chiria nu poate fi nici ea acceptata deoarece proprietarul poate proceda la evacuarea chiriasului care nu-si executa obligatiile contractuale. Faptul ca apelantul este o institutie de stat supusa exigentelor unor prescriptii in ceea ce priveste cheltuirea fondurilor publice, nu-l scuteste de indeplinirea obligatiilor legale de natura celei din speta, ce revin proprietarilor.
Fata de cele de mai sus, in baza art.480 Cod proc civ.si a prevederilor legale deja mentionate apelul urmeaza a fi respins.