evacuare.

R O M A N I A

JUDECATORIA ORADEA
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. 5419/2011
Sedinta publica de la 28 Aprilie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE - Corina Marilena Gavra
Grefier - Sanda Olaru Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant SCMSA, intervenient in nume propriu F.V, intervenient in nume propriu S.L.I si pe parat O. D, parat O. L, parat O.D, parat O. C.L, parat O. F.D. avand ca obiect evacuare.
La apelul nominal facut in cauza nu se prezinta nimeni.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier care invedereaza
Se constata ca fondul cauzei s-a dezbatut in sedinta publica din 14.04.2011, data la care partile au pus concluzii pe fond, concluzii care au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, incheiere ce face parte integranta din prezenta hotarare si cand s-a amanat pronuntarea hotararii la data de 21.04.2011, respectiv 28.04.2011 cand s-a si hotarat.
     
INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata ca:
Prin cererea de chemare in judecata depusa la data de 13.07.2006 sub numar de dosar de mai sus, reclamanta SC MSA in contradictoriu cu paratii O. D, O. L., O.I.D O.C si O.F.D, a solicitat instantei sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in .. _. Cu cheltuieli de judecata.
In motivare arata ca paratii folosesc imobilul intabulat in CF NDF _Oradea cu numar cadastral _, fara nici un titlu, imprejurare fata de care se impune evacuarea acestora. Arata ca tot imobilul a fost intabulat in CF _ Oradea iar in urma unor defalcari, prin incheierea 12179/2003 imobilul a fost dezmembrat si apartamentat, apartamentul folosit de parati primind numarul ..
In probatiune depune extras CF _, RLV apartament, CF _, CF NDF colectiv ..Paratii legal citati au formulat intampinare (filele 24 dosar ), prin care solicita respingerea actiunii de evacuare ca nefondata  si cerere  reconventionala.
Prin cererea reconventionala, ulterior precizata (fila 127), solicita obligarea reclamantei la plata cheltuielilor ocazionate cu investitiile efectuate la apartament si constatarea dreptului de retentie asupra acestuia apartament pana la plata imbunatatirilor realizate, estimand ca valoarea actuala a investitiilor este de 20.000 lei urmand a preciza cu exactitate suma solicitata dupa efectuarea unei expertize judiciare.
In motivare arata ca au fost chiriasi ai imobilului in litigiu inca din anul 1977.  Arata ca reclamanta a refuzat reinnoirea contractului de inchiriere fara nici un motiv si a refuzat si incasarea chiriei pe care doresc sa o plateasca in continuare. Arata ca reclamanta exercita un abuz si nu a tinut cont de prevederile Legii nr. 114/1995 si OUG 40/1999. Mai arata ca inca de la data inchirierii apartamentului au efectuat o serie de lucrari de investitie pentru imbunatatirea acestuia, cheltuieli necesare si utile pentru a transforma incaperile primite in spatiu locuibil. 
In drept invoca dispozitiile Lg. 114/1995 si OUG 40/1999.
La data de 25.01.2007 (fila 29), intervenientul  F. formuleaza cerere de interventie in interes propriu prin care solicita suspendarea judecarii cauzei  in temeiul art. 244 pct 1 C pr. Civila  iar pe fond solicita respingerea cererii de evacuare ca prematur introdusa si in subsidiar ca nefondata.
In motivare arata ca exista o intelegere cu paratii in vederea vanzarii acestui imobil dupa obtinerea hotararii de nulitate a trecerii imobilului in proprietatea reclamantei SC M SA.
In drept invoca prev. art. 49 alin. 3 C.pr.civ.
Prin incheierea de sedinta de la data de 22.02.2007 instanta admite in principiu cererea de interventie in interes propriu formulata de numitul F. si dispune suspendarea cauzei conform disp. art. 244 pct. 1 C.pr.civ. pana la  solutionarea  dosarului 5027/2004    in care  s-a  solicitat  constatarea nulitatii absolute  a titlului de proprietate  al  reclamantei.
Cauza a fost repusa pe rol dupa solutionarea irevocabila a dosarului nr. 5027/271/2004 prin decizia civila 632/2010 pronuntata de Curtea de Apel Oradea filele (filele 74 - 80).
La termenul din 21.10.2010 reclamanta formuleaza cerere reconventionala fata de cererea reconventionala formulata de parati (fila 73), prin care solicita obligarea paratilor la plata contravalorii folosintei acestuia imobil de la data folosirii acestuia fara nici un titlu legal si pana la data evacuarii efective si estimeaza in vederea timbrarii valoarea solicitata la suma de 2000 RON(f 125 dosar).
Prin incheierea din 21.10.2010 sunt introdusi in cauza mostenitorii intervenientului F - decedat (fila 88), respectiv pe F.V si S.l.
Prin incheierea  din 17.03.2011 instanta  respinge   exceptia  conexitatii prezentului dosar  cu dosarele  6996/271/2006  si respectiv 6950/271/2006, invocata  de  reclamanta, pentru motivele  acolo  aratate .
La termenul din 17.03.2011, paratii solicita suspendarea prezentei cauze pana la solutionarea dosarului avand ca obiect Lg. 10/2001 in care intervenientele solicita retrocedarea imobilului care face obiectul prezentului litigiu, cerere respinsa de instanta, prin incheierea din 14.04.2011 pentru motivele acolo aratate.
 La  termenul din 14.04.2011  reclamanta  arata   ca  nu mai  sustine  actiunea  fata de paratii O.I.D  si O.F.D  fata de imprejurarea ca acestia nu mai locuiesc  in  imobilul  vizat.
 Prin incheierea  de  sedinta  din 14.04.2011  instanta, a recalificat cererea de interventie in interes propriu formulata  de   intervenientului F  si  continuata  de mostenitoarele  acestuia FV si S.L ca si o cerere de interventie in interes accesoriu al paratilor si  a  dispus  disjungerea actiunii reconventionala formulata de paratii - reclamanti reconventionali  si  a actiunii reconventionala formulata de reclamanta-parata reconventionala,  urmand cererea  de retentie  formulata  de  parati  sa fie  analizata  ca aparare in  prezentul  dosar  avand  ca  obiect  evacuare.
Prin concluziile formulate , reclamanta arata ca este fosta intreprindere de stat si este proprietara asupra imobilului in litigiu iar anterior anului 1989 apartamentele au fost inchiriate unor angajati ai intreprinderii. Ulterior anului 1989 nu s-au mai incheiat contracte de inchiriere cu locatarii dar nici nu au fost evacuati datorita faptului ca au intervenit acte normative succesive privind protectia chiriasilor iar prin OG 40/1999 inchirierile au fost prorogate pana la data de 08.04.2004. De la acea data locatarii apartamentelor sunt detentori precari fara sa aiba vreun drept locativ. Arata ca in prezent paratii folosesc imobilul fara titlu si fara sa plateasca pentru folosinta acestuia. Arata ca in anul 2006 a promovat actiuni de evacuare impotriva tuturor persoanelor care folosesc apartamentele. Arata ca in privinta imobilului au fost formulate mai multe actiuni in justitie de catre intervenienti, respectiv o actiune de drept comun de revendicare a imobilului in dos. nr. 5027/2004 si in dosar 532/2007. 
Cu privire la cererea reconventionala privind investitiile si dreptul de retentie arata ca imobilul este intr-o stare avansata de degradare iar investitiile efectuate de parati la imobil nu mai au practic nici o valoare, acestea fiind efectuate in anul 1977, fiind amortizate integral fata de prev. art. 48 alin. 5 din Lg. 10/2001 si solicita disjungerea cererii reconventionale fata de cererea principala.
Intervenientele, prin concluziile scrise formulate solicita respingerea actiunii ca nefondata.
In motivare arata ca  potrivit OUG 40/1990 se recunoaste dreptul chiriasului la reinnoirea contractului ajuns la termen proprietarul putand refuza numai pentru motive exprese si limitate reinnoirea contractului. Din notificarea trimisa de reclamant in 2004 rezulta ca pana la acea data avusese loc prorogarea contractului de inchiriere potrivit prevederilor nr. 17/1994, Lg. 112/1995 si OUG 40/1999 care a prelungit contractele de inchiriere pe o perioada de 5 ani. Arata ca  in notificarea trimisa reclamantul nu indica motivul pentru care refuza reinnoirea contractului de inchiriere. Arata ca pentru a fi valabila si a produce efecte aceasta notificare trebuia sa indeplineasca conditiile prev. de art. 22 si art. 14 din OUG 40/1999. Fata de imprejurarea ca paratii detin un contract de inchiriere valabil incheiat si prorogat in baza unor dispozitii legale exprese, solicita respingerea actiunii in evacuare ca nefondata. Mai arata ca reclamanta da dovada de rea vointa refuzand chiria unor persoane oropsite dar acceptand chiria altor persoane. Arata ca potrivit art. 1444 C civil cererea de evacuare nu poate fi admisa inainte ca locatarii sa fie dezdaunati de catre proprietari.
 In cauza  a fost  incuviintata  si administrata  proba  cu inscrisuri. 
Analizand  actele  si lucrarile  dosarului, instanta constata ca reclamanta este proprietara apartamentului cu nr. .  situat in Oradea, ., intabulat in CF NDF .Oradea cu numar cadastral ., in temeiul Legii 15/1990  si HG 834/1991.
Prin sentinta civila nr. 5644/2007 pronuntata de Judecatoria Oradea in dosar 5027/271/2004 in contradictoriu  cu intervenientii si paratii din prezentul dosar,  ramasa definitiva prin Decizia civila nr. 599/A/2008 a Tribunalului Bihor si irevocabila  prin Decizia Civila  nr. 632/2010-R  a Curtii de  Apel Oradea (f 74-80 dosar),a fost confirmat dreptul de proprietate al reclamantei asupra  imobilului  situat administrativ in _, constand  in casa  cu mai multe  apartamente  si teren aferent, paratii   locuind  in apartamentul _  al  acesteia.  Folosinta  acestui  apartament  le-a  fost  transmisa  prin contract de incheiere incheiat intre parati  si  I. M. P S Oradea inca din anul 1978, situatie  de fapt necontestata  de parti,  termenul de inchiriere  fiind  prorogat  legal  prin   mai  multe  acte normative  respectiv Legea 17/1994, legea 112/1995 si  ultimul  fiind  OUG 40/1999 iar cf. art. 1  si art.5 din acest  act  normativ   durata  contractelor  de inchiriere   s-a prelungit  pentru o perioada  de 5  ani  de la data intrarii in  vigoare  a  ordonantei, termen  care  s-a  implinit  la  data  de 08.04.2004.
  Potrivit  art.  13  din legea 114/1996 si  art. 14 alin 5  din OUG 40/1999, in  cazul  in care  partile  nu  convin  asupra  reinnoirii contractului  de inchiriere, chiriasul este obligat  sa  paraseasca  locuinta  la  expirarea termenului contractual.   In lumina  acestei  dispozitii, la  expirarea  termenului prevazut  in contract  inceteaza  dreptul de folosinta  al  chiriasului. Instanta  constata  faptul  ca  paratii  nu   au  produs   nici o  proba  din care  sa  rezulte  intelegerea  expresa  a partilor  cu privire  la   incheierea  unui  nou  contract  de inchiriere  sau  cu privire  la  prelungirea  efectelor  contractului  de inchiriere, astfel  ca  va  concluziona    ca paratii  nu detin  un contract  de inchiriere  care  sa  ateste  folosinta  legala   a   apartamentului.
   De  asemenea  instanta  nu  poate  face  aplicarea    prevederilor  dreptului comun  in materie  respectiv  art. 1436-1438 C. Civil si 1452  C. civil  cu privire  la  tacita  relocatiune  rezultand  din  folosinta  locuintei  de  catre parati, nefiind   indeplinite  conditiile cerute  de  lege  pentru interventia  acesteia, reclamanta , in calitate  de locator  opunandu-se  continuarii raporturilor  de locatiune prin anuntarea  concediului  inainte  de  expirarea  termenului  de inchiriere, astfel  cum acesta  a  fost  prorogat legal (f  48-52  dosar).
 Potrivit  art.  14  alin  (1)  din  OUG 40/1999,la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.  Intrebarea care  se  pune  este daca  dreptul  chiriasului  la  reinnoirea contractului  de inchiriere  opereaza  sau  nu in cazul  in care  termenul  contractual  a  fost  prelungit  de drept.  Cf.  art. 2  din acelasi  act  normativ,contractele de inchiriere prelungite sau reinnoite in temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatia de locuinte, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriasilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta. Avand  in vedere  ca  textul legal,  prevede  prelungirea  contractului  de inchiriere   pe  perioada  prorogarii legale, instanta  apreciaza  ca  in  acest  caz, in lipsa unei  tacite  relocatiuni   sau a unei  noi  prorogari  legale chiriasul  nu  se poate  prevala  de  dreptul   la  reinnoirea  de  drept a  contractului,  dupa   expirarea  acestui  termen (08.04.2004 ) inchirierea incetand. Pentru  aceste  motive instanta  va  respinge  apararea paratilor  referitoare  la   aplicabilitatea   in  speta   a art. 14 din OUG 40/1999.
Potrivit art. 480  C.civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.
Din analiza acestui text de lege, rezulta ca dreptul de proprietate este un drept real care confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra bunului ce formeaza obiectul acestui drept. Totodata, dreptul de proprietate este un drept deplin si exclusiv, atributele sale putand fi exercitate independent de orice alte persoane, exceptand cazurile in care proprietatea este dezmembrata prin constituirea unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate.
 In speta, reclamanta, in calitate de proprietara a imobilului situat administrativ in _, str. _ , este indreptatita sa solicite evacuarea paratilor din imobil, deoarece aceasta nu au niciun drept asupra imobilului.
 Referitor  la   cererea  paratilor  de   constatare  a unui  drept  de  retentie  asupra  apartamentului, cerere  analizata ca o  aparare formula de parati,   instanta    constata  ca  acesta  nu  se  justifica pentru   urmatoarele considerente: 
 Prin  dispozitiile   OUG 40/1999, dreptul  de proprietate a  fost  afectat  de un drept  locativ, chiar  impotriva vointei proprietarului, existand o  neconcordanta intre  norma interna  si  Conventia  Europeana a  drepturilor  omului. Daca  exista  neconcordanta  intre tratatele  privitoare  la  drepturile fundamentale  ale omului  la  care  Romania  este  parte  si  legile  interne,  au  prioritate reglementarile  internationale, astfel incat   instantele  judecatoresti trebuie  sa aplice  dispozitiile  Conventiei.   Ref.  la  acest  aspect  instanta  retine  ca  proprietarul  poate  fi  lipsit   de  dreptul  sau   doar  pentru  cauza  de utilitate  publica  si in  conditiile  prevazute   de lege  si  de principiile generale  ale  dreptului international, statul  putand  adopta  legi pe  care  le  considera  necesare  pentru a  reglementa folosinta bunurilor  conform  interesului general.  Astfel, un  stat  semnatar  al  conventiei  poate  aduce  restrictii  dreptului  de proprietate   daca  acestea  sunt  prevazute  de  lege, daca  se urmareste  un interes  general si daca masura impusa  este  proportionala cu  scopul  urmarit. Scopul  pentru care  a  fost  impusa prelungirea  contractului  de inchiriere  este acela  de  a proteja  un numar  mare  de  chiriasi, locatari  ai  imobilelor  nationalizate  si care  s-ar   afla  in imposibilitate   de  a-si gasi  intr-un  timp  scurt  o  alta locuinta. In raport  cu  acest  scop  urmarit  de legiuitor,  prin prorogarea  legala  a  efectelor  contractelor  de inchiriere , s-a  impus  proprietarului  sa  fie  lipsit  de  folosinta  bunului  sau  timp  de  10  ani, la  o chirie  controlata  de  stat.   
Punand  in  balanta,  pe  de o  parte  dreptul   proprietarului  de a nu   mai fi  lipsit  de unul  dintre  atributele   dreptului  sau  de  proprietate     si  pe  de  alta  parte  cererea   paratilor  de constare unui  drept  de  retentie asupra   imobilului pana la  despagubirea lor  pentru  investitiile  efectuate inca de la  data  preluarii apartamentului, instanta  a  considerat  ca  prevaleaza  prev. art. 1 din protocolul 1 al C.E.D.O. Oricum  dreptul  de retentie solicitat de parati  de a fi instituit nu  le-ar  fi  conferit acestora dreptul  de  a  folosi  in continuare imobilul, deci de a locui efectiv  in acesta, ci doar  de  a   nu-l preda proprietarului  dar   sarcina  ce  urma  sa  fie  suportata  de  proprietar  apare   ca  disproportionata si depaseste cu  mult  scopul urmarit  de  legiuitor, acela  de  a  ocroti  chiriasii.
 In alta  ordine  de idei, instanta constata  ca, in speta nu  isi  gaseste  aplicarea  art. 1444 C civil  invocat  de  parati  si respectiv  intervenientul  accesoriu , textul legal  in  discutie  reglementand situatia imbunatatirilor  in toate  cazurile  de  desfacere  a  contractului  de inchiriere  prin efectul instrainarii imobilului.
Fata de aceste  considerente  de  fapt  si  de  drept  instanta va admite cererea formulata de reclamanta  si va dispune evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantei, situat in _, str. .. .., inscris in CF .. .cu numar cadastral_ .
 Cu privire  la cererea  de interventie voluntara  accesorie in favoarea  paratilor,  formulata  de   intervenientul  F.  si  continuata  de mostenitoarele  acestuia  instanta  retine  urmatoarele:
   Potrivit  art. 49 alin 3 C pr. Civila, interventia este in interesul uneia  dintre parti cand  sprijina numai apararea   acesteia, intervenientul accesoriu  netinzand  la valorificarea unei pretentii propriii ci  urmareste, prin apararile  pe care  le  face  sprijinirea  pozitiei partii pentru care  a intervenit, avand  o pozitie  procesuala    subordonata partii  in folosul careia  a intervenit,interventia avand   natura juridica a unei aparari.
 Fata  de  solutia  pronuntata  in  cauza,  constatand  ca   paratii au  cazut  in  pretentii  ceea  ce   inseamna  ca apararea  tertului nu  a fost  utila, instanta  va  respinge  cererea  de interventie  in interes accesoriu al paratilor  formulata  de   intervenientului F.  si  continuata  de mostenitoarele  acestuia F.V SI SL, ca  neintemeiata.
  Fata de  sustinerile reclamantei prin reprezentant  in sedinta  din 14.04.2011, in baza  art. 246  c. pr. Civila  va  constata   faptul  ca  reclamanta  renunta  la  judecata   fata  de paratii  O.I.  si O .F..
 Instanta  va  lua  act  de  faptul  ca  reclamanta  nu  a  solicitat  cheltuieli de  judecata.

                                       PENTRU ACESTE MOTIVE
                                            IN NUMELE LEGII
                                                      HOTARASTE:

Admite actiunea formulata de reclamanta SC M   SA, cu sediul in .._, ..  in contradictoriu cu O.D, O.L,  O.C.L, toti cu domiciliul in ...,si in consecinta,
Dispune evacuarea paratilor din imobilul situat in.., str. _., intabulat in CF NDF _ cu numar cadastral ...
 Constata  ca reclamanta  a renuntat  la  judecata   fata de   paratii O.I  si O. F, cu ultimul domiciliu cunoscut  in .., __.
Respinge cererea de interventie accesorie  in interesul   paratilor  formulata de  F., continuata de mostenitorii F.V, cu ultimul domiciliu  cunoscut in  __. si S.L, cu ultimul domiciliu cunoscut in _. , ambele  cu domiciliul procedural  ales  in  _ca  neintemeiata.
Fara cheltuieli  de judecata.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 28.04.2011.

PRESEDINTE     GREFIER
CORINA MARILENA GAVRA SANDA OLARU