Constatarea nulitatii contractului de vanzare - cumparare motivat de faptul ca s-ar fi urmarit fraudarea drepturilor unui tert printr-o operatiune speculativa.

Constatarea nulitatii contractului de vanzare - cumparare motivat de faptul ca s-ar fi urmarit fraudarea drepturilor unui tert printr-o operatiune speculativa.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE -DECIZIA CIVILA NR.136 A/26.02.2009)

     Deliberand asupra apelului civil de fata, constata urmatoarele:
     Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a V-a Civila la 10.11.2006 sub nr.38972/3/2006, reclamanta SC T.R.E. SRL a chemat in judecata paratii SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. solicitand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de catre BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare intre reclamanta si M.L. (cunoscuta L.) M., cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea cererii reclamanta a aratat ca la data de 24.10.2006 intre SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. a fost incheiat un contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1175/24.10.2006 de BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, obiectul contractului fiind imobilul situat in B., str.Gen.C.B. nr.15, sector 1, compus din teren in suprafata totala de 2.145 mp si cladiri edificate pe acesta, cu suprafata totala construita la sol de 993 mp, pretul stabilit fiind de 2.500.000 euro, in echivalent 8.828.750 RON, ca anterior incheierii acestui contract de vanzare-cumparare, la data de 20.07.2005, intre SC T.R.E. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. a fost incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, partile avand drepturi si obligatii reciproce si convenind asupra elementelor esentiale (obiect si pret) ale viitorului contract de vanzare-cumparare, ca antecontractul si contractul sus-mentionate au acelasi obiect, diferenta intre cele doua acte constand in pretul solicitat de catre promitenta-vanzatoare M.L.M., respectiv 1.400.000 Euro in antecontract, fata de 2.500.000 Euro in contract, ca, in aceste conditii, parata M.L. (cunoscuta L.) M. a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu fraudarea drepturilor reclamantei, contractul fiind nul absolut.
     Reclamanta a mai aratat ca prin incheierea contractului de vanzare-cumparare contestat promitenta vanzatoare a savarsit o operatiune speculativa in conditiile in care incheiase cu reclamanta un antecontract pentru pretul de 1.400.000 Euro, ca reaua-credinta a promitentei-vanzatoare este in discutabila, iar caracterul speculativ al actiunilor sale este evident.
     De asemenea, reclamanta a aratat ca intre reclamanta si parata M.L. (cunoscuta L.) M. a fost incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, obiectul antecontractului fiind incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul situat in B., str.Gen.B. nr.15, sector 1, pretul convenit de parti fiind de 1.400.000 Euro, promitentul-cumparator obligandu-se sa achite 25.000 Euro ca plata partiala cu titlu de avans in termen de 15 zile de la data semnarii promisiunii de vanzare-cumparare, diferenta de pret urmand a fi achitata la data semnarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, ca reclamanta si-a indeplinit obligatia asumata, achitand la data de 03.08.2005, cu OP nr.115 suma de 25.000 euro in echivalent 86.940 RON, in conditiile stabilite de catre partile contractate, ca parata M. si-a asumat in antecontract in mod expres obligatia de a nu incheia nici un alt act prin care sa promita instrainarea, sa instraineze ori sa greveze cu sarcini imobilul, ca fara nici o justificare, la 2.11.2006, parata M. a returnat reclamantei avansul de 15.000 Euro, suma pe care reclamanta, la randul sau a returnat-o promitentei vanzatoare, ca, avand in vedere comportamentul de o vadita rea-credinta al promitentei-vanzatoare, reclamanta a formulat notificare prin intermediul executorului judecatoresc, solicitandu-i sa confirme in scris, pana la data de 10.11.2006 daca datele privitoare la contul sau sunt aceleasi si sa se prezinte la notar in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, insa promitenta-vanzatoare nu a comunicat in formatiile solicitate si nu si-a manifestat disponibilitatea de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
     In drept au fost invocate dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil si prevederile art.112 Cod procedura civila.
     In sustinerea cererii, reclamanta a depus la dosar contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parata SC S.I. SRL si M.L. (cunoscuta L.) M. autentificat sub nr.1175/24.10.2006, promisiunea de vanzare incheiata intre SC T.R.E. si M.L. (cunoscuta L.) M., OP nr.11/03.08.2005, comunicarea notificarii nr.1978/03.11.2006 catre M.L.M., notificarea nr.1978/03.11.2006, alte acte.
     La 13.12.2006, parata M.L.M. a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata, motivat de faptul ca intre parti a fost incheiata o promisiune de vanzare, iar nu un antecontract de vanzare-cumparare. De asemenea, a aratat faptul ca la data de 20.10.2006 a comunicat reclamantei la sediul ales al acesteia prin actul semnat, ca nu este de acord cu semnarea unui antecontract de vanzare-cumparare precum si a unui act de instrainare pentru proprietatea sa si ca va proceda la restituirea sumei primite cu titlu de arvuna, insa aceasta notificare a fost restituita cu mentiunea "destinatar necunoscut". A mai aratat parata faptul ca la data de 01.11.2006 a returnat arvuna primita catre reclamanta, dar suma de bani i-a fost restituita in ziua urmatoare.
     Tot prin intampinare, parata a mai aratat faptul ca la data incheierii promisiunii de vanzare nu avea calitatea de proprietar, aflandu-se in litigiu cu proprietarul de atunci al imobilului in CDPM, imobilul fiindu-i restituit in proprietate prin dispozitia nr.5149/25.07.2006.
     Parata M.L. (cunoscuta L.) M. a invocat prin intampinare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei cu privire la constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare intrucat nu dovedeste interes in promovarea acestei actiuni.
     In sustinerea intampinarii, parata M.L. (cunoscuta L.) M. a depus la dosar, in copie: dispozitia nr.5149/25.07.2006 emisa de in CDPM Alexandru Darabont, protocol de predare-primire nr.5150/25.07.2006, declaratia autentificata sub nr. 206/25.07.2006 de BNP Dinu Monica-Stefania, extras de pe Tabloul Avocatilor din Baroul Bucuresti cu privire la sediul profesional al av. Ghemes - Nemethi Stefan; notificarea catre SC T.R.E. SRL din data de 20.10.2006 si dovezile de expediere; notificarea catre reclamanta prin executor judecatoresc si dovada de comunicare; proces verbal de constatare oferta din data de 28.11.2006 intocmit de executor judecatoresc Staiculescu Dumitru; recipisa de consemnare nr.1682635/1 din 27.11.2006; raspuns la notificare si dovezile de comunicare catre reclamanta din 14.11.2006, alte acte.
     La data de 20.02.2007 parata SC S.I. SRL a formulat intampinare solicitand respingerea cererii de chemare in judecata ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata. In motivare a aratat faptul ca SC S.I. SRL este cumparator de buna-credinta al imobilului, in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1175/24.10.2006, ca in  nici un moment nu i s-a adus la cunostinta faptul ca, anterior incheierii contractului pentru imobil, a fost incheiata promisiunea de vanzare invocata de catre reclamanta si nici ca ar exista orice alte drepturi, reale sau personale, actuale sau sub conditie, ale unor terte persoane, luand la cunostinta de aceasta promisiune o data cu primirea cererii de chemare in judecata, ca a depus toate diligentele pentru a se asigura ca nu exista astfel de drepturi sau pretentii ale tertilor privind imobilul, ca reclamanta putea sa isi inscrie in cartea funciara eventualele drepturi dobandite in temeiul promisiunii de vanzare cu privire la imobil, pentru a le face opozabile, ca prin incheierea contractului parata SC S.I. SRL nu a urmarit decat dobandirea imobilului si nu a avut in niciun moment in intentia, directa sau in directa, de a frauda drepturile vreunui tert.
     A mai aratat parata faptul ca promisiunea de vanzare din data de 20.07.2005 incheiata intre reclamanta si parata M.L. (cunoscuta L.) M. putea da nastere unei obligatii de a face in sarcina paratei, dar nu in sensul incheierii contractului de vanzare-cumparare, ci in sensul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare. Chiar daca, considerand ca s-ar fi nascut insasi obligatia de a se incheia contractul de vanzare-cumparare, promitentul cumparator avea dreptul, iar promitentul-cumparator avea obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare pana la data de 31.12.2006, dar numai daca imobilul era complet liber.
     Parata a depus la dosar copie de pe extras de carte funciara emisa pentru autentificare, alte acte.
     In cauza au fost administrate proba cu inscrisuri si interogatoriul reciproc.
        Prin sentinta civila nr.1221 din 09.10.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila, s-a respins exceptia lipsei de in interes, ca neintemeiata, s-a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamanta SC "T.R.E." SRL.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta, s-a retinut ca, in cauza, nu s-a facut dovada ca vreuna dintre partile contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita a fi constatata ar fi urmarit prin incheierea acestui contract fraudarea drepturilor reclamantei. Nu s-a facut dovada ca scopul urmarit se parata cumparatoare ar fi fost altul decat acela de a dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul paratei vanzatoare ar fi fost altul decat acela de a dobandi pretul convenit cu cumparatoarea.
     Impotriva sentintei civile de mai sus au formulat apel atat apelanta - reclamanta SC "T.R.E." SRL cat si apelanta - parata M.L. (L.) M..
     Apelanta SC "T.R.E." SRL sustine ca:
     - in stanta de fond in mod gresit a retinut ca nu s-a facut dovada pentru care parata SC "S.I." SA ar fi cunoscut existenta antecontractului incheiat anterior;
     - interpretarile in stantei sunt in contradictie cu normele juridice incidente prezentei spete;
     - in stanta de fond nu apreciaza corect faptul ca: promitenta-vanzatoare avea angajamente clare stabilite prin antecontract; in antecontractul datat 20.07.2007 nu exista reglementata o cauza de dezicere in favoarea promitentei vanzatoare; promitenta-vanzatoare M.L.M. a respectat procedura stabilita in antecontract; timp de 1 an de zile a tinut blocat avansul; a vandut bunul unui tert pentru a primi un pret dublu.
     In drept au fost invocate dispozitiile art.287 - 298 Cod procedura civila.
     Prin cererea de aderare la apelul apelantei persoana juridica, apelanta M.L.M. arata urmatoarele:
     - antecontractul de vanzare-cumparare este de fapt o promisiune de vanzare-cumparare.
     - in cauza urmeaza a se retine buna - credinta a apelantei.
     In drept au fost invocate de dispozitiile art.292 - 293 Cod procedura civila.
     Apelanta M.L.M. depune o intampinare prin care solicita respingerea apelului formulat de apelanta.
     Intimata SC "S.I." SRL depune o intampinare prin care solicita admiterea cererii de aderare la apel formulata de apelanta M.L.M..
     Apelurile sunt nefondate.
     La 20.07.2005 a fost incheiat intre reclamanta si parata M.L.M. un act intitulat "promisiune de vanzare", prin care parata M.L.M., personal si in calitate de procurator pentru F.E.T.A., B.E.C., A.A.I.C., A.J.G.H., P.N.R.C. si S.N.G.C., in  calitate de vanzator-promitent, si-a asumat obligatia de a vinde cu act autentic de vanzare-cumparare catre SC T.R.E., care a incheiat actul in calitate de cumparator promitent, imobilul situat in  B., str.Gen.B. nr.15, sector 1, compus din teren in  suprafata de 2220 mp. si  4 corpuri de cladire.
     In actul mentionat s-a stipulat ca vanzarea-cumpararea in  forma autentica se va incheia la cererea oricareia dintre parti, dar nu mai tarziu de 31 decembrie 2006, cu posibilitatea de prelungire daca imobilul nu este eliberat de chiriasi, ca dupa intabularea dreptului de proprietate a promitentului-vanzator, partile vor incheia un antecontract de vanzare-cumparare, moment in care se va incheia suma de 115.000 Euro, ca pretul de vanzare al imobilului este de 1.400.000 Euro, din care se va achita 25.000 Euro ca plata partiala cu titlu de avans in termen de 15 zile de la data semnarii promisiunii de vanzare-cumparare, iar diferenta de 115.000 Euro se va achita la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, cu o notificare prealabila de 10 zile calendaristice, restul de pret, respectiv 1.260.000 Euro urmand sa fie achitat la data semnarii contractului de vanzare-cumparare in  forma autentica. In  act s-a mai stipulat ca promitentul-vanzator se obliga sa nu incheie nici un alt act prin care sa promita instrainarea, sa instraineze ori sa greveze cu sarcini imobilul, iar in  conditiile in  care promitentul-vanzator va dori sa incheie o alta tranzactie cu un alt tert, persoana fizica sau juridica, va notifica promitentul-comparator, iar acesta isi va preciza pozitia in  termen de 10 zile calendaristice de la primirea notificarii, iar in  cazul in  care acesta nu va raspunde in  termenul indicat, promitentul-vanzator este liber sa instraineze imobilul altei persoane, comunicarea oficiala urmand sa se faca prin d-l avocat Stefan Nemethi-Ghemes, str. Traian nr. 85, et. 1, sect. 3, Bucuresti.
     Totodata, in  act s-a specificat ca promitentul-comparator are dreptul sa ceara oricand pana la 31 decembrie 2006 incheierea in  forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, dar numai dupa ce imobilul va fi complet liber, adica fara chiriasi (5.3), ca incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica este conditionata de eliberarea imobilului de catre chiriasi (6.3), ca intregul inscris este conditionat de eliberarea imobilului de prezentii chiriasi, promitentul-vanzator obligandu-se sa evacueze chiriasii in  cel mai scurt termen posibil (6.6), ca in  cazul in  care imobilul nu va fi liber pana la 31 decembrie 2006 partile vor incheia un act aditional, avand ca obiect prelungirea automata, cu inca 6 luni, pana la eliberarea definitiva a imobilului de chiriasi (6.6).
     De asemenea, in  act s-a stipulat ca promitentul-cumparator va putea inscrie in cartea funciara antecontractul de vanzare-cumparare dupa ce promitentul-vanzator isi va intabula dreptul de proprietate asupra imobilului.
     Natura juridica a actului sus-mentionat este aceea a unui antecontract de vanzare-cumparare din care in sarcina promitentei-vanzatoare a rezultat pe de o parte obligatia de a face, respectiv de a incheia cu promitenta-cumparatoare un alt antecontract dupa intabularea dreptului de proprietate al promitentei-vanzatoare si, pe de alta parte, se incheie cu promitenta-cumparatoare un contract autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul mentionat in  antecontract dupa ce acesta va fi eliberat de chiriasi.
     La 24.10.2006 intre parati a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1175 de BNPA Ileana Tomescu si Livia Tomescu, prin care parata M.L.-M.a vandut paratei  SC S.I. SRL, imobilul situat in  Bucuresti, str. G-ral Constantin Budisteanu nr. 15, sect. 1, compus din teren in  suprafata de 2145 mp. din totalul suprafetei de 2220 si  constructiile edificate pe aceasta, cu suprafata construita la sol de 993 mp.
     Reclamanta solicita constatarea nulitatii absolute a acestui din urma contract motivat de faptul ca acest contract a fost incheiat cu fraudarea drepturilor reclamantei, prin incheierea lui parata M. realizand o operatiune speculativa, cauza contractului fiind ilicita.
     Este evident ca, prin incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1175/2006, parata M.L.-M. si-a incalcat obligatiile asumate prin antecontractul incheiat cu reclamanta, intrucat nu a mai incheiat cu aceasta nici antecontractul pe care se obligase sa il incheie dupa intabularea imobilului (care a avut loc in  august 2006) si, bineinteles, nici contractul de vanzare-cumparare in  forma autentica ce urma sa fie incheiat dupa eliberarea imobilului de catre chiriasi. De asemenea, parata M.L.-M. nu a respectat nici obligatia de a astepta 10 zile calendaristice raspunsul reclamantei la notificarea pe care i-a adresat-o in  sensul ca intelege sa instraineze imobilului unui tert. Este adevarat ca aceasta din urma notificare nu a ajuns la reclamanta si, ca atare, nu exista un moment de la care sa poata fi calculat termenul de 10 zile convenit intre parti, insa parata M. a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu cealalta parata la 24.10.2006, in  conditiile in care notificarea a fost trimisa reclamantei prin posta la 20.10.2006, asa incat nu se poate retine buna-credinta a paratei  M.L.-M. in  ce priveste respectarea obligatiilor ce ii incumbau in  temeiul antecontractului incheiat cu reclamanta.
     Este, de asemenea, evident ca prin incheierea contractului de vanzare-cumparare intre parati au fost lezate drepturile reclamantei ce rezultau din antecontractul incheiat cu parata M., respectiv dreptul de a incheia cu aceasta, in  viitor, un contract prin care sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra imobilului pentru care se convenise in  antecontractul intervenit intre parti.
     Insa, frauda dreptului creditorului (in acest caz reclamanta fiind creditor al obligatiilor de a face asumate de parata M. prin antecontract) nu poate conduce la constatarea nulitatii actului incheiat cu fraudarea acestor drepturi decat in  masura in  care se face dovada participarii la frauda a tertului, deci a celui cu care debitorul a incheiat actul atacat.
     In prezenta cauza nu s-a facut insa dovada ca parata SC S.I. ar fi cunoscut existenta antecontractului intervenit anterior intre reclamanta si  parata M. si, ca atare, nu se poate retine participarea acestei parate la fraudarea drepturilor reclamantei.
     Reclamanta a mai invocat drept cauza de nulitate absoluta cauza ilicita, indicand drept cauza a contractului fraudarea drepturilor sale printr-o operatiune speculativa realizata de catre parata.
     Or, tribunalul a retinut ca nu s-a facut dovada ca vreuna dintre partile contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita a fi constatata ar fi urmarit prin incheierea acestui contract fraudarea drepturilor, reclamantei. Nu s-a facut nici o dovada ca scopul urmarit de parata cumparatoare ar fi fost altul decat acela de a dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului, iar scopul paratei  vanzatoare ar fi fost altul decat acela de a dobandi pretul convenit cu cumparatoarea. Chiar daca pretul dobandit de parata M. a fost unul mult superior celui convenit cu reclamanta prin antecontract, nu se poate retine acest fapt pentru a contura o cauza ilicita a contractului.
     Faptul ca parata vanzatoare a acceptat ca prin incheierea contractului isi incalca obligatiile pe care si le asumase prin antecontractul incheiat cu reclamanta si, implicit, incalca drepturile reclamantei corelative obligatiilor asumate, nu constituie cauza ilicita in  sensul art.968 Cod civil si, ca atare, nu poate fi retinut drept cauza de nulitate absoluta a contractului incheiat intre parate. Incalcarea de catre promitenta-vanzatoare a obligatiilor asumate prin antecontract atrage raspunderea sa pentru incalcarea obligatiilor de a face, in  conditiile prevazute de art.1073 teza a II-a, art.1075 Cod civil.
     In consecinta, s-a constatat neintemeiat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parate, autentificat sub nr.1175/2006.
     Avand in vedere ca bunul ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nu se mai afla in  patrimoniul promitentei vanzatoare, tribunalul a constatat ca este neintemeiata si  cererea reclamantei de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, intrucat efectul translativ al vanzarii-cumpararii nu se mai poate produce. De altfel, tribunalul a constatat ca nu erau intrunite nici celelalte conditii pentru ca acest capat de cerere sa poata fi admis, intrucat, chiar in  ipoteza in  care primul capat de cerere ar fi fost admis, reclamanta nu-si in deplini se propriile obligatii ce ii incumbau in temeiul antecontractului, respectiv obligatia de plata integrala a pretului convenit, iar pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare nu se poate face decat in  masura in  care singurul impediment pentru ca actul convenit prin antecontract sa fie perfect este lipsa consimtamantului paratului la incheierea acestui act, consimtamant pe care instanta sa il suplineasca prin hotarare.
     In consecinta, tribunalul a constatat neintemeiat si  capatul de cerere prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
     Pentru aceste considerente, Curtea in temeiul dispozitiilor art.296 Cod procedura civila, va respinge, ca nefondate apelurile declarate.