Actiune in constatare - Accesiune imobiliara

                         Actiune in constatare - Accesiune imobiliara Respinge actiunea ca neantemeiata

Pentru azi fiind amanata pronuntarea in cauza civila privind pe reclamantii V.V., V.A. si V.M., domiciliati in com. B., sat B., nr. _, jud. __., in contradictoriu cu parata _________.., cu sediul in com. ___., jud. __., avand ca obiect actiune in constatare.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de ___. fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data ce face parte integranta din prezenta si cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat initial pronuntarea la data de ___., si ulterior la data de ___., cand a pronuntat urmatoarea sentinta civila:

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de _./_/_., reclamantii V_. V_.., V_. A_..-L_. si V_. M__ au chemat in judecata pe parata comuna B___ solicitand instantei sa constate ca reclamantii suntem proprietarii extinderii locuintei realizata la imobilul constructie situat in comuna B___, sat B___, nr.104, jud. __., constand in hol, wc si doua camere, cu cheltuieli de judecata. Totodata, au solicitat instantei sa dispuna ca hotararea ramasa definitiva si irevocabila sa fie comunicata la Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitate Imobiliara __. - Biroul de Carte Funciara in vederea intabularii si, respectiv, organului fiscal din comuna ___. in vederea inregistrarii pentru plata impozitului legal.
________________________________________________________________________..
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, in data de 17.06.2008, Primaria comunei B. a emis si predat reclamantului V. V., in calitate de proprietar asupra terenului si coproprietar asupra constructiei situate in comuna B., sat B., nr.104, jud. X va, Certificatul de urbanism nr.103 in cuprinsul caruia unitatea emitenta a pus in vedere reclamantului V. V. ca, printre altele, constructiile propuse trebuie amplasate cu respectarea distantei minime legale de axul drumului, conform P.U.G. si R.L.U. aprobate, a prevederilor Codului civil, normelor sanitare, PSI si de protectia mediului (f.7 - 11).
Prin acelasi certificat de urbanism, reclamantul Voicu Vasile a fost incunostiintat ca, in speta, cererea de emitere a autorizatiei de constructie trebuia insotita de mai multe documente, inclusiv planul de situatie pe ridicare topografica vizata de O.C.P.I. _..va completat de proiectant cu distantele de la constructia propusa fata de limitele proprietatii si constructiile vecine, taxa de acord unic, taxa autorizatie de construire si taxa de timbru arhitectura (f.7).
In perioada 2008-2009, reclamantii au efectuat, in lipsa autorizatiei de construire, cu rea-credinta, o extindere la locuinta situata in comuna B., sat B., nr.104, jud. __., constand in doua camere, baie si hol.
Potrivit raportului de expertiza tehnica in specialitatea constructii intocmit de expertul Banu Cristian, se retine ca extinderea locuintei are urmatoarele caracteristici: fundatii din beton; pereti portanti din zidarie BCA de 20 cm grosime; planseu pe grinzi de lemn si placi din rigips; sarpanta de lemn; invelitoare din tabla; jgeaburi si burlane numai pe fata principala; tamplarie PVC; pardoseala in spatiile 1, 2, 3 gresie, in spatiul 4 pardoseala de beton; instalatii sanitare lipsa, instalatii electrice lipsa, instalatii incalzire lipsa sobe in spatiile 3 si 4; lipsa finisaje interioare in spatiile 3 si 4.
Expertul a stabilit ca valoarea totala a lucrarilor de extindere se ridica la suma de 21.468 lei (f.113-115).
In data de 23 septembrie 2011, reclamantul V. V. a vandut cota sa parte de ½ detinuta asupra locuintei in favoarea reclamantilor V. A.L. si V. M. (f.14-15).
Pentru a retine aceasta situatie de fapt, instanta a tinut seama de cuprinsul cererii de chemare in judecata, inscrisurile atasate la dosar de cei trei reclamanti si raportul de expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii.
In drept, potrivit art.644 si art. 645 C.civ. de la 1864, dreptul de proprietate se poate dobandi prin succesiune, prin legate, prin conventie, prin traditiune, prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege sau prin ocupatiune.
In baza art.488 C.civ., "tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului, potrivit regulilor statornicite mai jos", deci in conditiile art.489 - 503 din Codul civil de la 1864.
Accesiunea consta in incorporarea materiala a unui lucru considerat mai putin important intr-un lucru mai important.
In cazul in care cele doua lucruri au apartinut unor proprietari diferiti, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine ?i proprietar al lucrului mai putin important, astfel incat accesiunea apare ca un mod de dobandire a proprietatii asupra lucrului mai putin important.
Accesiunea imobiliara artificiala presupune interventia omului, si, spre deosebire de cea naturala, implica plata unor despagubiri catre cei in detrimentul carora opereaza. In alte cuvinte, accesiunea imobiliara artificiala are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliara naturala, care are loc cu titlu gratuit.
Codul civil reglementeaza doar doua cazuri de accesiune imobiliara artificiala, si anume constructiile, plantatiile sau alte lucrari facute de proprietar pe terenul sau cu materialele altei persoane (art.493 C.civ.), respective constructiile, plantatiile sau alte lucrari facute de o persoana cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.494 C.civ.).
In conceptia legiuitorului, in ambele cazuri, lucrul mai important il reprezinta terenul, asa incat proprietarul terenului devine, prin accesiune, si proprietar al constructiei edificate pe terenul respectiv.
Aceasta solutie se sprijina pe art.492 C.civ., potrivit caruia orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra.
Textul de lege instituie doua prezumtii relative.
Prima prezumtie, trasa din faptul ridicari unei constructii pe un anumit teren, se refera la imprejurarea ca o asemenea lucrare s-a facut de insusi proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa in ce priveste valoarea materialelor si a manoperei. Aceasta prezumtie poate fi rasturnata, dovedindu-se fie ca proprietarul a construit cu materialele apartinand altuia, caz in care devine incident art.493 C.civ., fie ca o alta persoana a ridicat constructia, caz in care isi va gasi aplicare art.494 C.civ.
Asadar, potrivit Codului civile de la 1864, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai atunci cand, inainte de efectuarea constructiei, plantatiei sau altei lucrari, nu s-a incheiat o conventie intre proprietarul terenului si proprietarul materialelor sau a constructiei insesi.
Prin intermediul art.579 alin.2 din noul Cod civil, legiuitorul a mai adaugat doua ipoteze privind chestiunea accesiunii imobiliare artificiale, in sensul ca proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri prevazute de lege.
Ca atare, in cazul realizarii unei lucrari de catre proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobandirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitarii dreptului de dispozitie materiala din continutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispozitia persoanelor interesate procedura in baza careia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra constructiei noi sau asupra unei extinderi la o constructie existenta.
In alta ordine de idei, conform art.36 alin.1 din Legea nr.7/1996, "dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza autorizatiei de construire si a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor semnat de reprezentantul autoritatii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locala pe raza careia este edificata constructia, precum si a unei documentatii cadastrale."
Potrivit art.36 alin. (2) din Legea nr.7/1996, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.127/2013, "Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, care este data intrarii in vigoare a Legii nr.453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarea locuintelor, se intabuleaza, in lipsa autorizatiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla situata constructia, precum si a documentatiei cadastrale."
Cat priveste documentatia necesara pentru inscrierea unei constructii noi sau a unei extinderi de constructii, pentru un imobil inscris in cartea funciara, instanta retine ca aceasta ar trebui sa cuprinda, printre altele, conform art.17 lit. k) din Ordinul nr.634/2006, autorizatie de construire si proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor sau, dupa caz, certificat de atestare a edificarii/extinderii constructiei, eliberat de primaria localitatii unde este situat imobilul, in conditiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996.
Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel."
Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizatia de construire constituie actul final de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea constructiilor.
In baza art.6 alin.5 din Legea nr.50/191, se retine ca certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.
Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, "constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara".
Prin urmare, legea speciala prevede in caz de nerespectare a dispozitiilor acesteia mai multe sanctiuni, constand in faptul ca, in speta, constructia nu poate fi considerata finalizata, constructia nu poate fi intabulata, amenda contraventionala si, respectiv, posibilitatea desfiintarii constructiei.
Fata de cele mai sus expuse, avand in vedere faptul ca, pe de o parte,  reclamantii au efectuat extinderea locuintei situate in B___, sat B___, nr.104, jud. __., constand in 2 camere, baie si hol, astfel cum sunt prezentate in plansa nr.1 anexa la raportul de expertiza intocmit in cauza, in lipsa autorizatiei de construire absolut necesara pentru constatarea dreptului de proprietate asupra extinderii, iar, pe de alta parte, faptul ca in cauza nu sunt aplicabile dispozitiile accesiunii imobiliare artificiale, instanta va respinge cererea ca neintemeiata, intrucat cei care efectueaza constructii nu se pot sustrage de la obligatia de a obtine in prealabil autorizatia de construire, prin intentarea de actiuni in care sa solicite constatarea dreptului de proprietate stiind ca nu au o astfel de autorizatie.
Pentru a ajunge la aceasta concluzie, instanta a avut in vedere faptul ca reclamantii nu au depus la dosarul cauzei autorizatia de construire sau, in subsidiar, sentinta Tribunalului __..  Sectia de Contencios Administrativ si fiscal prin care s-ar fi constatat aprobarea tacita, reprezentand procedura prin care autorizatia este considerata acordata daca autoritatea administratiei publice nu raspunde solicitantului in termenul prevazut de lege pentru emiterea respectivei autorizatii. Pentru aceleasi considerente, instanta nu va tine seama de cele doua cereri ce se pretinde a fi fost inregistrate la data de 18.09.2008 de catre Primaria comunei B___.
In lipsa unei hotararii judecatoresti emise in conditiile art.9 si 10 din O.U.G. nr.27/2003 privind procedura aprobarii tacite, instanta va inlatura ca neintemeiata apararea reclamantilor, in sensul ca O.U.G. nr.27/2003 si-a produs efectele de drept si ca autorizatia putea fi considerata ca fiind acordata.
In acest sens, instanta atrage atentia reclamantilor ca potrivit art.15 din O.U.G. nr.27/2003, fapta unei persoane de a invoca in fata unei autoritati sau institutii publice existenta unei autorizari ca urmare a procedurii aprobarii tacite, omitand cu stiinta prezentarea raspunsului ori a notificarii primite in cadrul procesului de autorizare potrivit art. 6 alin. (4), constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda.
In ceea ce priveste reaua-credinta a reclamantilor si incidenta dispozitiilor Legii nr.50/1991, instanta constata ca notiunea de "constructor de buna-credinta" este consacrata legislativ de dispozitiile art.494 Cod civil, potrivit carora daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea acestor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului (alineatul 3, ultima teza).
Avand in vedere faptul ca reclamantii au efectuat lucrari de extindere a locuintei fara a detine autorizatie de construire, instanta apreciaza ca lucrarile sus-mentionate au fost realizate cu rea-credinta.
Pentru a ajunge la aceasta concluzie, instanta a retinut ca prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor (in vigoare incepand cu data de 07 august 1991),  legiuitorul nu a facut decat sa completeze dispozitiile Codului civil din 1864, in special cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.
O interpretare contrara, in sensul ca in cauza dedusa judecatii nu ar fi aplicabile normele de drept administrativ, ar avea drept consecinta  admiterea actiunii si dispunerea masurii intabularii dreptului de proprietate asupra extinderii constructiei, cu nesocotirea cu buna-stiinta a prevederilor art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, in sensul ca "constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor nu se considera finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara."
Prin urmare, instanta nu trebuie sa faca vreo distinctie intre raportul de drept administrative si raportul de drept civil.
In acelasi sens, potrivit art.586 alin.1 si alin.2 din nou Cod civil (buna-credinta a autorului lucrarii), (1) autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nici o alta cale viciul titlului sau. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.
Nu in ultimul rand, pentru a ajunge la concluzia ca cererea reclamantilor de a se constata dreptul de proprietate asupra extinderii este neintemeiata, instanta a tinut cont si de art.111 C.pr.civila, care prevede ca "partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului.".
Fata de cele mai sus aratate, avand in vedere faptul ca reclamantii au cazut in pretentii, in temeiul art.274 coroborat cu art.277 C.pr.civila, instanta va obliga reclamantii sa achite paratei suma de 1.500 lei, reprezentand cheltuieli de judecata (f.134).
Pentru aceste considerente,
Respinge cererea avand ca obiect actiune in constatare formulata de reclamantii V. V., V. A.L. si V.M., domiciliati in com., in contradictoriu cu parata COMUNA PRIN PRIMAR, cu sediul in com..
Obliga reclamantii sa achite paratei suma de 1.500 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 18.11.2013.