Nulitatea absoluta a hotararii adoptate de Adunarea generala a Asociatiei de proprietari cu nerespectarea termenului de 10 zile stabilit pentru reconvocarea proprietarilor

DOMENIU. PERSOANE JURIDICE
Nulitatea absoluta a hotararii adoptate de Adunarea generala a Asociatiei de proprietari cu nerespectarea termenului de 10 zile stabilit pentru reconvocarea proprietarilor. SENTINTA CIVILA NR. 5005/03.04.2012 Deliberand asupra cauzei civile de fata constata urmatoarele:
Prin cererea formulata si inregistrata pe rolul acestei instante, reclamantul C.B. l-a chemat in judecata pe parata Asociatia de Proprietari E.R.. Reclamantul a solicitat instantei sa dispuna anularea hotararii adoptate de catre Adunarea Generala a Proprietarilor din data de 30.03.2011. Cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 26 din Legea nr. 230/2007.
In motivare, a aratat ca la data de 04.03.2011 s-a procedat la convocarea proprietarilor prin e-mail in vederea organizarii adunarii generale a proprietarilor pentru data de 16.03.2012, data la care nu a fost intrunit cvorumul de jumatate plus unu reglementat de dispozitiile art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, motiv pentru care presedintele comitetului executiv a reconvocat adunarea generala a proprietarilor prin e-mail si prin afisare la data de 23.03.2011, pentru organizarea sedintei din data de 30.03.2011.
In sustinerea cererii, insotita de plata taxei judiciare de timbru si timbre judiciare, au fost depuse la dosar: inscrisuri.
Fiind legal citat, paratul a depus la dosarul cauzei intampinare inregistrata la data de 31.01.2012, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata.
In motivare, a aratat ca recunoaste faptul ca nu s-a respectat termenul de maximum 10 zile reglementat de dispozitiile art. 24 din Legea nr. 230/2007, insa nu cu 4 zile, ci cu 2 zile, insa legea nu prevede expres o sanctiune, astfel incat hotararea adoptata de adunarea generala este valabila.
In sustinerea intampinarii, a fost depus procesul-verbal din data de 30.03.2011 cuprinzand hotararea adunarii generale.
Instanta, apreciind ca fiind pertinenta, utila si concludenta in vederea solutionarii cauzei, a incuviintat proba cu inscrisurile depuse la dosar de reclamant si parat.
            Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
           In drept, conform art. 24 din Legea nr. 230/2007, adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal (alin. 1), daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari (alin. 2), la adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora (alin. 3).
            In fapt, instanta retine, fiind imprejurari de necontestat, ca la prima convocare a adunarii generale a proprietarilor, tinuta la data de 16.03.2011, nu s-a intrunit cvorumul general de jumatate plus unu din numarul total al proprietarilor, fiind prezenti proprietari reprezentand un numar de 105 voturi din 279, motiv pentru care a fost reconvocata o a doua adunare generala pentru data de 30.03.2011, la care din nou nu s-a intrunit cvorumul general de jumatate plus unu, fiind prezenti proprietari reprezentand un numar de doar 111 voturi din 279.
           Asadar, pentru a doua convocare a adunarii generale nu s-a respectat termenul de convocare de maximum 10 zile incepand de la data primei convocari, reglementat de art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007. Prezinta mai putina importanta numarul zilelor de intarziere trecute pana la data reconvocarii, insa pentru acuratete stiintifica instanta arata ca in domeniul de aplicare a Legii nr. 230/2007 in vederea calcularii termenelor nu se aplica sistemul zilelor libere reglementat de Codul de procedura civila, pentru simplul motiv ca dispozitiile acestuia nu sunt aplicabile in speta, normele tranzitorii ale Legii nr. 230/2007 nefacand trimitere in completare spre acestea, asa cum se intampla in cazul altor acte normative, cu titlu de exemplu O.G. nr. 2/2001 sau Legea nr. 554/2004.
           Rezulta, asadar, ca termenul de 10 zile trebuie calculat in sistemul zilelor pline, modul obisnuit de calcul al termenelor in lipsa unei prevederi speciale, astfel incat acesta a fost nesocotit cu 5 zile, data cea mai tarzie a reconvocarii adunarii generale trebuind sa fie la 25.03.2011.
           Problema de drept care se ridica este, insa, daca, intr-adevar, asa cum sustine paratul, este indiferenta respectarea acestui termen, de vreme ce legea nu prevede expres nicio sanctiune.
           Solutia acestei probleme va fi data avand in vedere natura juridica a hotararii adunarii generale a proprietarilor si regimul juridic al nulitatii in dreptul civil substantial romanesc.
           Sub primul aspect, instanta statueaza ca hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari are natura juridica a unui act juridic de drept civil substantial, pentru a carui valabila adoptare legea prevede respectarea unor conditii de valabilitate de fond si de forma. Cele de fond vizeaza, ca si in cazul oricarui alt act juridic civil, conditii privitoare la capacitate, consimtamant, obiect si cauza. Cele de forma, care prezinta importanta in speta, vizeaza conditiile procedurale de adoptare a hotararii, in speta regulile speciale privind convocarea si cvorumul adunarii generale.
           Sub al doilea aspect, instanta retine ca, asa dupa cum in mod constant s-a aratat in jurisprudenta si doctrina, nulitatile, absolute sau relative, pot sa fie exprese (cele mai putine) sau virtuale (majoritatea din ele) si intervin ori de cate ori nu s-au respectat conditiile de valabilitate de fond sau forma ale incheierii actului juridic civil.
           In regula generala, avand in vedere ca ratiuni de ordine publica impun incheierea unor anumite acte juridice intr-o forma speciala, nerespectarea conditiilor de forma atrage nulitatea absoluta a actului juridic. In speta, dispozitiile art. 24 alin. 1, 2 si 3 din Legea nr. 230/2007 sunt de ordine publica, caci ele vin sa aseze o anumita disciplina in modul in care sunt convocate, organizate si tinute sedintele adunarii generale a proprietarilor, fiind de neconceput ca particularii, pe calea unor conventii private, sa deroge de la acestea.
          Aceasta concluzie se impune cu atat mai mult cu cat textul extrem de restrictiv de la art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 are in vedere salvgardarea intereselor generale ale proprietarilor unui condominiu, care, pe de o parte, trebuie protejati de riscurile unei pasivitati prelungite si pernicioase a majoritatii proprietarilor, de natura a paraliza mecanismul decizional din cadrul adunarii generale, iar, pe de alta parte, sa fie ocrotiti de manevre dolosive prin care o minoritate nereprezentativa sa controleze discretionar mecanismul decizional din cadrul adunarii generale, fara niciun fel de opreliste legala.
          Or, termenul de maximum 10 zile in care trebuie reconvocata adunarea generala pentru ca aceasta sa poata dispune chiar si in lipsa unui cvorum de jumatate plus unu reprezinta tocmai un astfel de mecanism juridic, gandit si reglementat de legiuitor in ideea salvgardarii unor interese de ordine publica.
            In concluzie, reconvocandu-se a doua adunare generala la mai mult de 10 zile de la convocarea primei adunari generale, in cadrul careia nu s-a intrunit cvorumul de jumatate plus unu din numarul proprietarilor, a doua adunare generala nu putea delibera si hotari in mod legal decat cu aceeasi majoritate de jumatate plus unu, ceea ce nu s-a intamplat in speta. In mod corect, la data de 30.03.2011, comitetul executiv vazand ca nu are majoritate generala, ar fi trebuit sa reconvoace o a treia adunare generala, cel mai tarziu pentru data de 09.03.2012.
             Pentru toate aceste considerente, observand ca hotararea adoptata de adunarea generala a proprietarilor Asociatiei Proprietarilor E.R. din data de 30.03.2011 este lovita de nulitate absoluta, instanta va admite cererea de chemare in judecata si va dispune anularea hotararii adoptate de catre Adunarea Generala a Asociatiei Proprietarilor E.R. din data de 30.03.2011.