Hotarare care sa tina loc de act autentic

Hotarare care sa tina loc de act autentic.

Data publicarii pe portal: 12 martie 2010

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
      Prin  cererea  inregistrata  pe  rolul  acestei instante la data de  21.08.2009   sub nr. 7784/311/2009, reclamantul
P.T.  a solicitat instantei ca prin hotararea ce se va pronunta, in contradictoriu cu paratul D.T. , sa se constate
intervenita vanzarea-cumpararea unei suprafete de 10.000 mp  teren  arabil extravilan  situat in comuna Priseaca in T 42 P
30 cu vecinii N- De 256, E- V. D., S- Ps 314, V - C.  N. si suprafata de 5427 mp teren arabil extravilan situata in comuna
Priseaca, T 64 P 9 cu vecinii : N - P. C., E-De 497, S- V. D, V-Ps 91.
In motivarea cererii, reclamantul  a aratat ca la data de  11.03.2009   prin actul sub semnatura  privata  intitulat
" chitanta  " paratul i-a vandut pentru suma de 3000 lei , suprafata de teren individualizata mai sus, convenind impreuna
cu acesta ca ulterior sa se prezinte la Notariat in vederea incheierii contractului in forma autentica, parata refuzand
sa-si aduca la indeplinire obligatia asumata, invocand diverse motive.
Cererea a fost intemeiata in drept pe dispozitiile art.1073-1077 Cod civil , actiunea fiind legal timbrata.
 Paratul  nu a formulat intampinare prin care sa arate exceptiile, dovezile si mijloacele sale de aparare, insa s-a
prezentat la termenul de judecata de astazi raspunzand la interogatoriu.
In cauza, a fost administrata proba cu inscrisuri, respectiv antecontractul de vanzare cumparare intitulat ,chitanta,,
din 11.03.2009, titlul de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 , certificat de atestare fiscala nr. 471/06.03.2009,  proba
cu interogatoriu paratului si proba testimoniala cu  martorul R.F.C.
Analizand in mod coroborat ansamblul probelor administrate in cauza, instanta retine urmatoarele :
La data de 11.03.2009 intre reclamantul P.T.  si paratul D.T. s-a incheiat un act juridic - promisiune bilaterala de
vanzare  cumparare  -  prin care acesta s-a obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului teren
individualizat astfel : suprafata de 10 000 mp teren arabil extravilan situat in comuna Priseaca T 42 P 30 avand ca vecini
N - De 256, E- V.D., S- Ps 314, V- C.N. , suprafata de 5427 mp teren arabil extravilan situata in comuna Priseaca T 64, P 9
avand ca vecini N - P.C., E -De 497, S- V. D., V- Ps 9/1 conform titlului de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 in favoarea
reclamantului, pretul convenit de parti fiind de 3000 lei , pe care reclamantul, promitentul-cumparator l-a platit 
paratului, promitent-vanzator la data de 11.03.2009.
   Imprejurarea intervenirii unui acord de vointa intre parti cu privire la instrainarea imobilului teren individualizat
astfel : suprafata de 10 000 mp teren arabil extravilan situat in comuna Priseaca T 42 P 30 avand ca vecini N - De 256,
E- V.D., S- Ps 314, V- C.N., suprafata de 5427 mp teren arabil extravilan situata in comuna Priseaca T 64, P 9 avand ca
vecini N - P.C., E -De 497, S- V. D., V- Ps 9/1 conform titlului de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995  rezulta din
coroborarea   probei cu inscrisuri  cu proba testimoniala administrata in cauza. Astfel , din administrarea probei
testimoniale reiese faptul ca paratul a intentionat instrainarea catre reclamant a imobilului teren la pretul de 3000 lei,
intentie materializata printr-un acord verbal intre parti, urmand ca ulterior sa se prezinte la notar in vederea perfectarii
actului de vanzare cumparare in forma autentica.
Aceasta declaratie ale martorului audiat in cauza se coroboreaza cu inscrisul intitulat "chitanta " si depus la fila
4 din dosar din care reiese atat acordul de vointa al partilor , cat si achitarea integrala a pretului de catre promitentul
cumparator.
 Refuzului paratului de a se prezenta in vederea autentificarii actului juridic intervenit intre parti, invocat de catre
reclamanta in sprijinul actiunii sale a fost confirmat prin administrarea probei testimoniale. Din declaratia martorului
audiat in cauza rezulta ca  desi reclamanta a incercat in nenumarate randuri sa il contacteze pe parat in vederea
perfectarii actului in forma autentica, aceasta a refuzat in mod constant, invocand diverse motive.
Actul juridic in discutie, neindeplinind conditia "ad validitatem" a formei autentice este nul ca vanzare-cumparare, avand
in vedere prevederile   art.2 alin 1 din legea nr. 247/2005 : "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si
extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii,
incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute", dar valoreaza antecontract de vanzare-cumparare, in baza
principiului conversiunii actului juridic reglementat de art. 978 C.civ. (actus interpetandus este potius ut valeat quam ut
pereat ).
In consecinta, incheierea acestei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare a generat in sarcina ambelor parti contractante
o obligatie de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
O data cu incheierea conventiei, promitentul vanzator a primit pretul de 3000 lei,  iar promitentul cumparator a
intrat in stapanirea imobilului, sub nume de proprietar dupa cum reiese din declaratia  martorului R.F.T..
In ceea ce ii  priveste pe promitentul vanzator D.T.  , din Titlul de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 rezulta ca aceasta
 este proprietarul imobilului care a facut obiectul antecontractului in discutie.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este una contract prin care partile se obliga sa incheie in viitor la
pretul stabilit un contract de vanzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un antecontract care da nastere unui drept de creanta in favoarea
beneficiarului promisiunii caruia ii este corelativ obligatia de a face, respectiv obligatia de a se prezenta in vederea
autentificarii actului juridic incheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie sa indeplineasca toate conditiile de
validitate prevazute de art. 948 Cod civil: consimtamantul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de exercitiu,
obiect determinat si cauza licita.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii in mod valabil a
actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca in situatia in care bunul se mai afla in patrimoniul
vanzatorului si nu exista alte impedimente legale sa solicite instantei de judecata  - in lumina principiului executarii in
natura a obligatiilor si repararii in natura pagubelor - sa pronunte in baza art. 1073 si 1077 Cod civil o hotarare 
judecatoreasca.
Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vanzare cumparare si va avea caracter translativ  de
drepturi, operand transferul dreptului de proprietate  din patrimoniul promitentului vanzator in cel al  beneficiarului
cumparator , de la data ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti.
  Art. 5. alin 2 din Legea nr.247/2005 dispune : in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la
teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit
obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
In aceste conditii, instanta constata incidenta  in speta a  disp. art.1073, 1075 si 1077 din Codul Civil, care
consacra principiul executarii in natura a obligatiilor  (inclusiv  a celor de a face) si in temeiul carora este admisibila
pronuntarea urei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, sub rezerva indeplinirii cumulative
a  doua conditii -si anume incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu respectarea cerintelor generale de
valabilitate ale actelor juridice prev. de art.948 Cod civil si existenta in patrimoniul promitentului vanzator a bunului a
carui vinzare a fost promisa.
Pentru a hotari astfel instanta are in vedere si atitudinea procesuala a paratului care, desi legal citat, nu s-a
prezentat in fata instantei pentru a formula aparari, dar si imprejurarea ca netulburarea de catre proprietar a posesiei
exercitate de catre  reclamant asupra bunului in litigiu are semnificatia unei recunoasteri tacite, dar neindoielnice,  a
dreptului lui de creanta -drept corelativ obligatiei paratului de a vinde imobilul -ducand la intreruperea prescriptiei
extinctive reglementate de Decretul nr.167/1958
Pe cale de consecinta, instanta apreciaza ca fiind intemeiata actiunea reclamantului, urmand a o admite si a
constata dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului in litigiu.
Prezenta hotarare va tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
In temeiul dispoz. art. 274 C.pr.civ. se va lua act de faptul ca reclamantul nu solicita obligarea paratei la plata
cheltuielilor de judecata.
Copia sentintei se va comunica administratiei Finantelor Publice Slatina.