Actiunea in constatare

Prin  cererea adresata acestei instante la data de 19.04.2012, reclamantul P.F.A GV  a  chemat in judecata pe paratul PI    pentru ca prin hotararea judecatoreasca ce se va pronunta sa se constate valabila vanzarea - cumpararea intre vanzatorul promitent PI si cumparatorul P.F.A GV, privind imobilul compus din terenul in suprafata de 0,50 ha situat in extravilanul comunei OC, in T 43, P 49, cu vecinii : N - DN 56A, S - DM., E - DE, V - DN si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic  de vanzare - cumparare, fara cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii arata ca prin inscrisul sub semnatura privata intitulat chitanta incheiat la data de 15.02.2012, paratul PI i-a instrainat, imobilul compus din suprafata de 0,50 ha situat in extravilanul comunei OC, in T 43, P 49, cu vecinii : N - DN 56A, S - DM., E - DE, V - DN, pentru care s-a stabilit pretul de 2500 lei, achitat in intregime paratului, cu obligatia acestuia sa se prezinte la notariat in vederea incheierii actului in forma autentica. Cum dupa numeroase demersuri acesta nu s-a prezentat la notar, a formulat prezenta actiune in instanta.       
In dovedirea actiunii reclamantul a depus la dosar in copie : titlu de proprietate definitiv nr.4132/1993, copii acte de filiatie si identitate ale partilor, certificat de atestare fiscala nr.1351/17.04.2012,  inscris sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare cumparare", chitanta privind plata taxei de timbru si timbru judiciar.
          Totodata, la dosar a fost depusa o cerere de catre numitul NI, prin care a solicitat respingerea actiunii promovate de catre reclamant, intrucat terenul din litigiu se afla sub incidenta contractului de arendare pe care acesta l-a incheiat cu paratul PI, anexand la dosar contractul de arendare nr.7/16.02.2010.
          Paratul PI, a fost audiat din oficiu, acesta declarand faptul ca a vandut in luna februarie 2012 reclamantului suprafata de 0,50 ha cu pretul de 2500 lei, pret achitat integral. S-au inteles sa se prezinte la notar pentru perfectarea actelor insa nu s-a prezentat. Mai arata ca din terenul vandut de 0,50 ha, suprafata de 0,40 a fost si este folosit de catre arendasul NI, pe care l-a anuntat despre intentia sa de a vinde acest teren. Terenul este cultivat cu lucerna de catre arendasul NI.         
Examinand actele si lucrarile dosarului, instanta constata in fapt si in drept urmatoarele :         
Potrivit antecontractului de vanzare cumparare (fila 2), incheiat intre reclamantul P.F.A GV si paratul PI, a intervenit vanzarea - cumpararea, unui imobil teren in suprafata de 0,50 ha situat in extravilanul comunei OC, in T 43, P 49, cu vecinii : N - DN 56A, S - DM., E - DE, V - DN, la pretul de 2500 lei pret achitat integral.
Paratul PI  recunoaste vanzarea cumpararea. 
Reclamantul, prin prezenta actiune solicita sa se constate valabila vanzarea - cumpararea intervenita intre vanzatorul promitent PI si cumparatorul P.F.A GV , cu privire la acest imobil.
Instanta constata insa ca obiectul vanzarii, are o situatie juridica incerta, care trebuie lamurita, intrucat de aceasta sunt legate consecinte juridice de o importanta esentiala  .
Se retine ca terenul din litigiu se afla sub incidenta contractului de arendare nr.7/16.02.2010 inregistrat la Consiliul Local al comunei OC, judetul Mehedinti, pe care numitul NI l-a incheiat cu paratul PI pe o perioada  de 5 ani.
Potrivit  dispozitiilor art 1672 c.civ principalele  obligatii ale  vanzatorului  sunt sa transmita proprietatea bunului  si sa predea bunul.
Ori in cauza de fata , terenul  care face obiectul conventiei de vanzare-cumparare  se afla in posesia  arendasului  si  nu a cumparatorului.
Prin urmare cu privire la obiectul vanzarii, promisiunea de vanzare cumparare, este conditionata de existenta acestuia, insa in speta de fata, lipsa uneia dintre conditiile esentiale ale actului promis, conventia partilor nu apare ca un act "pur" de vanzare.
         Reclamantul, nu a reusit sa produca dovezi in sustinerea afirmatiilor sale si cum o conditie speciala, necesara admisibilitatii actiunii in constatare, in procedura vanzarii - promisiune bilaterala, este ca obiectul vanzarii sa existe si sa se afle in posesia cumparatorului , instanta apreciaza sub acest aspect actiunea reclamantului ca fiind neintemeiata .
         Mai mult , actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare trebuie are drept cauza refuzul  nejustificat al paratului-vanzator de a se prezenta la biroul notarial in vederea incheierii actului in forma prevazuta de legiuitor.
 Antecontractul incheiat de parti este apreciat de catre instanta ca fiind o promisiune bilaterala de vanzare cumparare,prin intermediul careia ambele parti se obliga de a incheia in viitor contractul de vanzare cumparare si aceasta chiar daca pretul a fost stabilit prin acordul partilor si platit de cumparator,pentru ca in materia instrainarii imobilelor teren, instrainarea acestora valabila,se realizeaza doar prin incheierea actului in forma autentica.
Cu toate acestea daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta in vederea incheierii actului in forma ceruta de lege, iar bunul se afla in patrimoniul vanzatorului, instanta  poate pronunta,in baza art. 1669 C.civ.  o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare,hotararea pronuntata avand caracter constitutiv de drepturi,iar transferul proprietatii operand de la data ramanerii definitive.
Este adevarat ca reclamantul cumparator nu poate fi sanctionat pentru   situatiei juridice a imobilului vandut de catre vanzator insa asa cum s-a aratat anterior cauza pentru care se poate pronunta o hotarare de validare este refuzul vanzatorului de a perfecta actele, 
 In cauza asa cum rezulta din declaratia vanzatorului acesta este de acord cu pronuntarea unei hotarari de validare  , astfel  reclamantul     nu a facut dovada refuzului paratului de a se prezenta la notarul public in vederea incheierii actului in forma autentica nedovedind asadar conditia impusa de art.1669 C.civ.
         Fata de considerentele aratate instanta  apreciaza cererea reclamantului ca neintemeiata  si va respinge actiunea.
          Respinge actiunea civila avand ca obiect "actiune in constatare" formulata de reclamantul P.F.A GV domiciliat in comuna OC, judetul Mehedinti, impotriva paratului  PI domiciliat in comuna OC, judetul Mehedinti.