Hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin sentinta instantei de fond a fost admisa actiunea formulata si precizata de reclamantii parati reconventional I. N. si I.V. in contradictoriu cu paratii-reclamanti reconventional T. I., T. E si paratii : Z. S.-G., Comisia Locala S.  si Comisia Locala pt. Aplicarea Legii 18/91, Comisia  Judeteana Bihor pt. Aplicarea Legii 18/91 si Prefectul Judetului Bihor.
Instanta, in baza art. 137 al.2 C.pr.civ. a unit exceptiile invocate  cu fondul cauzei si astfel se va pronunta mai  intai asupra exceptiilor care fac de prisos  cercetarea fondului cauzei.
1) Cu privire la exceptiile invocate, instanta a retinut urmatoarele :
Asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii invocata prin intampinare de parata Comisia Locala Pentru Aplicarea L.g. 18/1991 S, instanta a retinut ca Inalta Curte de Casatie si Justitie s-a pronuntat in nenumarate randuri in sensul ca aceasta exceptie poate fi analizata ca atare doar in situatia prevazuta de art. 111 C.proc. civ, altfel partile ar fi lipsite de dreptul la un proces echitabil garantat de art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Pe de alta parte exceptia a fost invocata de catre Comisia Locala Pentru Aplicarea L.g. 18/1991 S, parte care a fost scoasa din cauza in sedinta publica din 19 mai 2009 ca urmare a renuntarii reclamantilor parati reconventional la judecata fata de aceasta. Cu toate acestea, in baza rolului activ instituit prin art. 129 alin 4 si 5 C. proc. civ, urmeaza ca inadmisibilitatea actiunii sa fie analizata ca o aparare de fond prin prisma motivelor invocate.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, paratii reclamanti reconventionali T. au invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii, exceptie care nu a fost pusa in discutia partilor, aceasta nefiind invocata in cursul judecatii, ci abia dupa dezbaterea fondului si prin urmare nu va fi analizata de catre instanta.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor in ce priveste capatul de cerere privind constatarea nulitatii contractului autentic de vanzare cumparare invocata de paratii reclamanti reconventionali T. prin intampinare, unita cu fondul cauzei pe parcursul judecarii cauzei, instanta a retinut ca in aceeasi sedinta reclamantii parati reconventionali I. au renuntat la capetele 2, 3 si 4  din cererea de chemare in judecata. In consecinta instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocata de paratii reclamanti reconventionali T. prin intampinare, ca fiind ramasa fara obiect.
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiune in sens material a reclamantilor  de a cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare invocata de paratii reclamanti reconventional T. prin intampinare, instanta  a retinut urmatoarele:
In sedinta publica din data de X paratii reclamanti reconventional T., prin reprezentant au aratat ca nu isi mai sustin exceptia prescriptiei invocata prin intampinare. Cu toate acestea prin incheierea de sedinta publica din data de X instanta a unit exceptia cu fondul cauzei, urmand ca in virtutea rolului activ sa fie analizata de catre instanta.
Actiunea formulata de reclamantii parati reconventional I. are ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Avand in vedere ca antecontractul de vanzare cumparare este o promisiune bilaterala  de a contracta prin  care partile se obliga sa incheie in viitor un contract cu un continut stabilit  prin promisiune respectiva, astfel ca ambele parti isi asuma o obligatie "de a face", acestei obligatii ii corespunde dreptul de creanta care este aparat printr-o actiune  personala suspusa termenului de prescriptie de 3 ani, prevazut in art. 1  din Decretul nr. 167/ 1998. Acest termen curge din momentul incheierii conventiei. Daca insa promitentul vanzator preda beneficiarului cumparator posesia bunului, aceasta imprejurare echivaleaza  cu o recunoastere, in sensul  articolului 16 lit.a din Decretul nr. 167/1958, iar termenul de prescriptie curge din momentul in care promitentul vanzator se manifesta expres, in sensul negarii dreptului cumparatorului, si nu de la data incheierii conventiei.
Analizand probele care au fost administrate, instanta retine ca reclamantii parati reconventional au folosit terenul in litigiu de la data incheierii antecontractului, respectiv din anul X si pana in anii X, aspect ce rezulta din declaratiile martorilor G. M. si C. I. I.
Constatarea expertului desemnat in cauza cu privire la suprafata folosita efectiv de catre reclamantii parati reconventional a fost facuta in cursul procesului si nu este concludenta in ceea ce priveste probarea momentului pana la care acestia au folosit suprafata de 350 mp.
Pe de alta parte paratul Z. S. G. a aratat prin declaratiile autentificate de BNP X sub nr. X si nr. X, ca nu a avut cunostinta de existenta unui contract de vanzare cumparare a vreunei parti din terenul inscris in CF nr. X S., care sa fi intervenit intre bunicii acestuia Z.I. si Z. I. cu numitii I. N. si I. V. si ca este de acord cu admiterea actiunii formulate de reclamantii parati reconventional, astfel ca promitentul vanzator si succesorul acestuia  nu s-au manifestat expres, in sensul negarii dreptului cumparatorului, cel care neaga dreptul promitentului cumparator neavand calitatea de promitent vanzator.
Prin urmare, avand in vedere faptul ca reclamantii au intrat in posesia terenului ce face obiectul  antecontractului de vanzare -cumparare incheiat in anul X, folosindu-l pana in anii X, dreptul lor fiind recunoscut astfel de catre paratul Z. S. G.si antecesorii acestuia, si actiunea fiind introdusa la data de X,  instanta apreciaza ca s-a intrerupt cursul prescriptiei extinctive, astfel incat actiunea reclamantilor parati reconventional este introdusa in termenul general de prescriptie de 3 ani.
Pentru aceste considerente instanta va respinge exceptia prescriptiei dreptului la actiune a reclamantilor invocata prin intampinare de paratii reclamanti reconventional T.
  2.)  Pe fondul cauzei, instanta retine :
Conform inscrierilor din CF X S, de sub B X, imobilul cu nr. top. X s-a aflat incepand cu anul X in proprietatea defunctei C. I. casatorita Z.
Conform inscrierilor de sub B Xdin cartea funciara amintita in data de 11 iunie 1988, in baza certificatului de mostenitor nr. X dreptul de proprietate asupra casei si suprafetei de 250 mp. teren a fost inscris in favoarea paratului Z. S. G., iar restul terenului ce depaseste suprafata de 250 mp. este la dispozitia CAP.
 Prin contractul de vanzare cumparare din data de 01.06.1982 incheiat intre Z. I. si Z. I. pe de o parte, in calitate de vanzatori si I. N. si sotia I. V. pe de alta parte, s-a vandut 7 m latime incepand cu frontul de la strada, in lungime de 50 m din gradina situata in str. X, nr. X, in schimbul sumei de 10.500 lei, suma care s-a achitat pe loc, in prezenta martorilor S. I. si T. S.
Din declaratia martorei G. M., propusa de reclamantii parati reconventional instanta  a retinut ca este vecina cu reclamantii parati reconventional, iar din spusele vecinilor stie ca acestia au cumparat in anul 1980 de la Z. I.si F. un teren situat in loc X, nr. X. I-a vazut personal pe reclamanti folosind terenul respectiv, pe care au si ridicat o anexa, pana prin anii 1990 cand s-au mutat la tara, iar de circa 6-7 ani in imobil locuiesc copii lor. In jurul anilor 2006-2007, paratii reclamanti reconventional au spart gardul de la strada al reclamantilor si au construit un gard din beton intrand pe proprietatea reclamantilor parati reconventional. Terenul reclamantilor parati reconventional era in suprafata de aproximativ trei ari si se afla in continuarea terenului aferent locuintei acestora. Gardul care delimita cele doua proprietati si care a fost demolat de paratii reclamanti reconventional T. era confectionat din sarma si se continua pana la strada, portiune care era confectionata din scanduri. A fost in curtea familie I. si a constatat ca dupa demolarea gradului, paratii reclamanti reconventional folosesc intreaga suprafata de teren de circa trei ari, au spart o parte din cotetul de porci construit de catre reclamanti in prelungirea unei anexe existente pe terenul lor. De la mutarea copiilor reclamantilor parati reconventional in imobil, acestia nu au folosit acea portiune de teren intrucat nu li se permite de catre paratii reclamanti reconventional, iar inainte de demolarea gardului, terenul in cauza era folosit de catre reclamanti si copii lor. Anterior demolarii gardului, reclamantii parati reconventional au edificat pe acea portiune de teren un cotet de porci, o latrina si un solar. Dupa demolarea gardului si ingradirea suprafetei respective de catre familia T., latrina a ramas in portiunea de teren folosita de catre acestia, la fel si streasina cotetului.
Martora C. I. I. propusa de paratii reclamanti reconventional, a declarat ca pana in urma cu aproximativ doi ani vizita o data sau de doua ori pe saptamana familia T., iar dupa aceasta mai rar. Stie ca in urma cu aproximativ 20 de ani acestia au cumparat o casa cu terenul aferent acesteia in loc. X, str. X. Terenul era delimitat de proprietatile invecinate, respectiv a familiei T. si a reclamantilor parati reconventional I. prin gard de sarma, gardul fiind ridicat inca de la achizitionarea imobilului si nemaifiind modificat intre timp. Mai declara ca in urma cu circa un an, paratul reclamant reconventional T. a refacut gardul de la strada, iar proprietatea reclamantilor parati reconventional nu a vazut-o.
Din declaratia martorului T. I. propus de reclamantii parati reconventional instanta retine ca este vecin cu acestia si a aflat de la defunctul Z. I. si de la reclamanti ca acestia din urma au cumparat prin anii 1980 de la Z.I. un teren in suprafata de circa 3-4 ari, situat in Loc. X, nr. X. Nu a fost de fata la incheierea tranzactiei, ci doar tatal sau care a si semnat-o in calitate de martor. Reclamantii parati reconventional au folosit terenul in cauza si dupa moartea lui Z. I., insa dupa ce succesorii acestuia au vandut terenul paratilor, intre acestia si reclamanti au existat discutii cu privire la acea suprafata de circa 3-4 ari. Reclamantii au ingradit suprafata respectiva printr-un gard, dar ulterior paratii T. au mutat acel gard. Pe terenul respectiv, reclamantii au ridicat un cotet de porci si au amenajat o curte pentru animale, dar intrucat nu s-au inteles cu paratii, nu au mai folosit terenul respectiv. Nu stie cand au aparut discutiile legate de acel teren, insa crede ca la 1-2 ani dupa ce a fost cumparat de parati imobilul.
Martora K.J., propusa de paratii reclamanti reconventional a declarat ca a fost prietena cu T. E. si stie ca in urma cu circa 15 ani aceasta a cumparat un teren situat in loc. X, nr. X, de la familia Z, pe care se afla si o casa mica, demolata ulterior, in locul acesteia fiind construita una noua. Cand a fost achizitionat imobilul, exista un gard de sarma care delimita terenul cumparat de casa, iar dincolo de curtea familiei T. exista un gard mic. Nu a mai vizitat familia T.de circa trei ani.
Din declaratia martorei S.A. propusa de paratii reclamanti reconventional, instanta retine ca, fiind prietena de familie cu paratii reclamanti reconventional, pana in urma cu aproximativ trei ani i-a vizitat de mai multe ori, la imobilul situat in str.X. Stie ca acest imobil a fost cumparat in urma cu aproximativ 24-25 de ani si i-a vazut pe paratii reclamanti reconventional locuind efectiv acolo. A observat ca terenul dintre proprietatea paratilor si cea a reclamantilor I. era delimitat de un gard din sarma, care se intindea aproximativ 5-6 metri de la strada intre curti, iar in gradina proprietatile nu erau delimitate. In urma cu circa trei ani, la ultima vizita facuta paratilor reclamanti reconventional gardul exista, iar gardul construit de familia T. la strada se intindea pana la acesta. Dincolo de gardul dintre curti, exista un cotet de porci al reclamantilor, despre care nu stie daca era sau nu folosit, dar familia T.folosea gradina pana la linia in care s-ar fi continuat gardul dintre curti. Cotetul de animale era pe partea reclamantilor I., iar terenul aferent era folosit de catre acestia. Nu are cunostinta ca acel gard sa fi fost mutat de catre paratii reclamanti reconventional T.
Conventia dintre reclamantii-parati reconventional I. N., I. V. si defunctii Z. I. si Z. I. incheiata la data de 01.06.1982 are caracterul unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare ce da nastere in sarcina promitentului -vanzator a unei obligatii de a face, respectiv de a incheia  contractul in forma autentica. In cazul in care acesta refuza, beneficiarul promisiunii se poate prevala de prevederile art. 1073 C.civ., putand solicita  executarea promisiunii.
Art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247 din 2005 - Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor prevede ca :"in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract"
In consecinta, pentru a fi admisibila o astfel de actiune, cea de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic  de vanzare-cumparare, trebuie sa existe o promisiune valabila, refuzul uneia dintre parti de a se prezenta in vederea incheierii actului in forma autentica, indeplinirea obligatiilor  de catre partea care a introdus actiunea si calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului-vanzator.      
Analizand aceste conditii, in baza probatoriului care a fost administrat, instanta retine ca aceste conditii sunt indeplinite.
Astfel, intre reclamantii-parati reconventional si defunctii Z. I. si Z. I. s-a incheiat  un contract de vanzare-cumparare sub semnatura privata la data de 01.06.1982
Reclamantii parati reconventional si-au indeplinit obligatia de plata a pretului asa cum rezulta din contractul anterior mentionat incheiat in prezenta martorilor S. I. si T. S., tatal martorului T. I. Incheierea contractului rezulta si din declaratia martorului T. I. care a declarat ca a aflat de la defunctul Z. I. si de la reclamanti despre tranzactie, iar tatal sau a si semnat-o in calitate de martor
Calitatea de proprietar al bunului vandut trebuie sa existe in momentul pronuntarii hotararii. Instanta retine ca la data incheierii conventiei, proprietar asupra imobilului conform CF X sub B, cu nr. top. X era incepand cu anul 1950 defuncta C. I. casatorita Z. Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. X paratul Z. S. G., in calitate de nepot de fiu predecedat al defunctei Z. I. a instrainat doar suprafata de 1000 mp din suprafata totala de 1439 mp, paratilor reclamanti reconventionali.
Reclamantii-parati reconventional au preluat odata cu incheierea antecontractului de vanzare cumparare folosinta suprafetei de 350 mp, avand stapanirea lui pana in jurul anilor 2006-2007 cand au fost tulburati de catre paratii reclamanti reconventional, iar paratul Z. S. G. a aratat prin declaratiile autentificate de BNP S. D. A. sub nr. X si nr. X, ca nu a avut cunostinta de existenta unui contract de vanzare cumparare a vreunei parti din terenul inscris in CF nr. X S., care sa fi intervenit intre bunicii acestuia Z. I. si Z. I. cu numitii I. N. si I. V. si ca este de acord cu admiterea actiunii formulate de reclamantii parati reconventional, prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Sub aspectul cererii reconventionale, prin care paratii-reclamanti reconventional solicita sa se constate ca sunt proprietari cu titlu de cumparare ai intregului teren inscris in CF X  S. cu nr.top. X  cu suprafata totala de 1439 mp., proprietate dobandita in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat cu Z.S.-G. autentificat sub nr.X si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren de 439 mp neintabulata pe acestia si sa se dispuna intabularea dreptului lor de proprietate astfel dobandit in coala CF X S., instanta retine urmatoarele:
Prin contractul autentic de vanzare cumparare autentificat sub nr. X paratul Z. S. G., in calitate de nepot de fiu predecedat al defunctei Z.I. a instrainat imobilul compus din casa si teren in suprafata de 1000 mp. Din declaratiile martorilor rezulta fara putinta de tagada ca pana aproximativ in anii 2006-2007 suprafata de 350 mp din totalul de 1439 mp inscrisa in CF X  S., numar topografic X a fost folosita de catre reclamantii parati reconventional I. N. si V. De altfel, paratii reclamanti reconventional nu au facut dovada prin nici un mijloc de proba ca au achizitionat o suprafata mai mare de teren asa cum sustin.
Depunerea declaratiei de impunere privind stabilirea impozitului pe teren cu nr. X nu poate fi considerata o dovada a dreptului de proprietate, avand in vedere ca in conformitate cu art. 62 din OG 36/2002 acestea se depun de catre contribuabil in vederea determinarii valorilor impozabile. Pe de alta parte, desi a avut posibilitatea administrarii probatiunii in conditii de contradictorialitate, paratii reclamanti reconventional nu au solicitat administrarea acestei probe in cursul judecatii, proba nefiind incuviintata de catre instanta, iar celelalte parti neputand sa ia la cunostinta despre ea si a-si formula apararea.
Avand in vedere si pozitia paratului Z. S.-G., de la care paratii reclamanti reconventional au cumparat suprafata de 1000 mp., care arata ca nu a avut cunostinta de existenta unui contract de vanzare cumparare a vreunei parti din terenul inscris in CF nr. X S, care sa fi intervenit intre bunicii acestuia Z. I. si Z. I. cu numitii I. N. si I. V. si ca este de acord cu admiterea actiunii formulate de reclamantii parati reconventional, prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, instanta va respinge ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de  paratii reclamanti reconventional T. I. si T. E..
Conform art. 728 C.civ. "Nimeni nu poate fi obligat  a ramane in indiviziune_",iar conform art. 584 C.civ. " Orice proprietar  poate indatora pe vecinul sau la  granituirea  proprietatii lipite cu a sa".
Conform raportului de expertiza topografica efectuat de expert M.N. s-a identificat terenul cu nr. top. X, constatandu-se ca suprafata total folosita de paratii reclamanti reconventional T. I. si T. E. este de 1402 mp iar cea folosita de reclamantii parati reconventional I. N. si I. V. este de 37 mp.
Expertul a creat doua loturi: lotul I, compus din nr. top. 18676/125/1 cu suprafata de 350 mp in favoarea reclamantilor parati reconventional si lotul II compus din nr. top. 18676/125/2 cu suprafata de 1089 mp in favoarea paratilor reclamanti reconventional in coproprietate cu Statul Roman, in cote de 1000 mp paratii T. I. si T. E. si 89 mp Statul Roman. 
Prin urmare, avand in vedere textele legale mai sus expuse, instanta va admite cererea formulata si precizata de reclamantii parati reconventional I. N. si I. V.in contradictoriu cu paratii-reclamanti reconventional T. I. si T.E. si paratii Z. S.-G., Consiliul Local S. si Comisia Locala pt. Aplicarea Legii 18/91, Comisia Judeteana B. pt. Aplicarea Legii 18/91 si Prefectul Judetului B. si in consecinta :
Va constata ca  intre reclamantii I. N. si I. V., pe de o parte,  si defunctii Z. I. si Z. I., pe de alta parte, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare la data de 01.06.1982, avand ca obiect suprafata de 350 mp teren situat in loc. X, inscris in CF X S, nr. top. X si pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Va dispune intabularea dreptului de proprietate al reclamantilor parati reconventional in cartea funciara corespunzatoare, cu titlu de cumparare.
Va dispune  sistarea starii de indiviziune asupra  imobilul  cu nr. top. X inscris in CF X S., reprezentand in natura  teren intravilan  in suprafata totala de 1439 mp, prin formarea de loturi: lotul I, compus din nr. top. 18676/125/1 cu suprafata de 350 mp in favoarea reclamantilor parati reconventional I. N. si I.V.si lotul II compus din nr. top. 18676/125/2 cu suprafata de 1089 mp in favoarea paratilor reclamanti reconventional T. I., T. E. in coproprietate cu Statul Roman, in cote de 1000 mp paratii T. I. si T.E. si 89 mp Statul Roman., conform raportului de expertiza topografica intocmit de expert M. N., raport ce face parte integranta din prezenta hotarare.
Respinge cererea reconventionala formulata de paratii-reclamanti reconventional T. I, T. E.  ca neintemeiata.
Constatand culpa procesuala a paratilor reclamanti reconventional T I si T. E. in baza art. 274 C. proc. civ. ii va obliga pe acestia la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamantilor parati reconventional I.N. si I. V.