Perfectare antecontract vanzare-cumparare

      TIP SPETA: sentinta civila
      TITLU: perfectare antecontract de vanzare cumparare
      DATA:03.09.2009
      Domeniu asociat: actiuni (in): anulare, posesie, regres, pauliana, etc.



      Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buhusi la data de 03.10.2008,  sub nr.1049/199/2008 reclamantul A. F.l-a chemat in judecata pe paratul M. D.  pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa  constate perfecta vanzarea-cumpararea intervenita intre parti  pentru suprafata de 5150 m.p. teren situat in comuna F.,sat C..
       In motivarea actiunii, reclamantul a  aratat ca la data de 21.03.2007, a cumparat de la parat, suprafata de 5150 mp, teren situat in com.F., sat C., jud.B. cu urmatorii vecini: N- M. M.(actualmente, lotul nr.3 apartinand lui M. P.), S-T. D., E-CD 15, V-DN (E85), conform actului sub semnatura privata intocmit intre reclamant si parat, pentru care s-a platit pretul in mai multe transe. Nu s-a putut intocmi actul in forma autentica la notar intrucat nu era dezbatuta succesiunea dupa autorul paratului, conform TP, mostenitorii stapaneau, fiecare, cate o suprafata de teren din masa succesorala ceea ce a intarit convingerea reclamantului ca nu vor fi impedimente in finalizarea tranzactiei. De altfel, intregul proces de partaj al paratului a fost suportat financiar de reclamant tocmai in ideea de a ajuta la finalizarea procesului mai repede.
      Astfel, a fost pronuntata sentinta civila nr.546/15.07.2008, definitiva si irevocabila, sentinta prin care i se atribuie in lotul paratului suprafata de teren pe care i-a vandut-o reclamantului. Din momentul pronuntarii acestei sentinte, atitudinea paratului s-a schimbat, in sensul ca acesta il tot amana pe reclamant, cu incheierea actului, minte spunand ca nu se poate duce la notar intrucat nu vor fratii , aspecte ce nu fac altceva decat sa-i creeze reclamantului temerea ca nu vrea sa mai incheie actul. 
       In dovedirea cererii, reclamantul  a depus inscrisuri: declaratie M. D.,antecontract de vanzare-cumparare 2008, anexa la antecontract de vanzare cumparare din 2008, anexa la antecontract de vanzare cumparare din 2008, TP , sentinta civila nr.546/2008 a Judecatoriei Bi, chitanta nr.489455/1/02.10.2008, raport de expertiza tehnica exp.G. M., plan de situatie(schite).
       In drept reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art.1073 Cod pr.civila.
      Paratul, legal citat, s-a prezentat in fata instantei, dar a aratat ca  nu este  de acord cu actiunea. In combaterea actiunii nu si-a propus probe.
      Reclamantul, prin aparator a solicitat proba cu expertiza tehnica  specialitatea topocadastru, proba cu martori si proba cu interogatoriul paratului.
      In cauza au fost audiati doi martori propusi de reclamant,respectiv C. C. si T. C.. De asemenea, i-a fost luat paratului un interogatoriu. Cat priveste proba cu expertiza tehnica la termenul din 19 mai 2009 instanta a hotarat prin incheiere ca nu se mai impune efectuarea unei noi expertize, apreciind ca este concludenta expertiza depusa de reclamant la paginile 25-28, efectuata in dosarul de partaj.
      Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
      La data de 21.03.2007, reclamantul A. F. si paratul M. D. au incheiat un contract ,constatat printr-un inscris sub semnatura privata, prin care s-a stipulat ca instraineaza reclamantului  suprafata de 5150 m.p. teren situat in comuna F., sat C. pentru suma de 10.000 lei. La incheierea actului s-au platit 3.000 lei urmand ca restul de pret sa fie primit la incheierea actului notarial. Pe datele de 27.02.2008,18.04.2008 si 21.04.2008 vanzatorul a mai primit in total suma de 5725 lei ,urmand sa mai primeasca la autentificare suma de 1275 lei. Aceasta ultima diferenta a fost platita de reclamant pe 02.10.2008 prin CEC,anterior promovarii prezentei actiuni.
  Acest contract este nul ca act de vanzare-cumparare, in ce priveste terenul, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, in vigoare la data incheierii actului, insa prin conversiune valoreaza promisiune bilaterala de vanzare-cumparare a imobilului ,de (art. 978 Cod civil).
     Instanta retine asadar ca prin acest antecontract, paratul s-a obligat sa transmita reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului teren. Aceasta obligatie de a face este susceptibila de executare silita directa prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in temeiul dispozitiilor de principiu ale art. 1073 si art. 1077 Cod civil.
       La data judecarii in fond a cauzei era in vigoare Legea nr.247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei. Art.5 alin.2, titlul al  X-lea (privind circulatia juridica a terenurilor) din aceasta lege dispune ca in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
       Pentru a fi posibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este insa necesar sa fie indeplinite toate conditiile pentru transmiterea proprietatii de la promitentul-vanzator la promitentul-cumparator, cu exceptia consimtamantului promitentului-vanzator.
       Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vanzare, sau, in cazul in care exista mai multi coproprietari, toti acestia sa se oblige la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
       Instanta retine ca aceste conditii  sunt indeplinite in cauza de fata, intrucat, paratul M. D. era proprietarul imobilului   conform  sentintei civile nr.546/2008 pronuntata de Judecatoria B.
     Instanta mai retine si faptul ca intrucat reclamantul  a intrat in posesia terenului cumparat din momentul incheierii antecontractului de vanzare – cumparare, prescriptia dreptului de a cere obligarea paratelor la perfectarea conventiei nu a curs impotriva sa, deoarece lasarea terenurilor in posesia cumparatorului  are semnificatia unei recunoasteri continue a dreptului acestora .
     Intreg materialul probator: depozitiile martorilor,raspunsurile la interogatoriu,inscrisurile aflate la dosar precum si atitudinea procesuala a paratului duc la concluzia pertinenta ca actiunea este fondata.
      Pentru considerentele ce preced instanta va admite actiunea si va perfecta vanzarea –cumpararea intervenita intre parti prin antecontractul contractul de vanzare – cumparare din data de 21.03.2007.
      Va lua act ca  pretul vanzarii,in suma de 10.000 lei  a fost  achitat integral de reclamant .
      In temeiul art. 274 Cod pr.civila, va obliga paratul la plata cheltuielilor de judecata.

??

??

??

??




1