Revendicare imobiliara

Tip speta: sentinta civila
Data: 22.02.2011
Obiect: revendicare imobiliara




      Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Fagaras la data de 25.01.2010 cu nr unic de inregistrare 221/226/2010 reclamantul P.H. S. i-a chemat in judecata pe paratii Consiliul Local Fagaras, C. T., T. E. A., Primaria Municipiului Fagaras, Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public si Privat Fagaras solicitand instantei  ca paratii sa fie obligati sa-i lase in linistita posesie si folosinta imobilul situat in Fagaras,str.Negoiu,nr.33,judetul Brasov.
      In motivarea de fapt a cererii de chemare in judecata reclamatul a aratat ca imobilul situat in Fagaras, str Negoiu nr 33 a apartinut de drept autorului sau P. H. si in cartea funciara nu au fost facute nici un fel de notari privind inscrierea dreptului de proprietate a altui proprietar. Statul roman a preluat in mod abuziv acest imobil dar nu a fost facuta nici un fel de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate a altui titular decat al autorului sau. Ulterior prin contractul de vanzare-cumparare nr.56/1997 primaria Fagaras a instrainat acest drept care nu i-a apartinut, catre C. C..  Prin sentinta civila nr.2299/2000 Judecatoria Fagaras a constatat in mod irevocabil ca Statul roman a  preluat in mod abuziv si fara nici un fel de titlu imobilul la care face referire. Deci Statul Roman neavand titlu de proprietate nu putea sa transfere in mod legal dreptul de proprietate in patrimoniul oricarei terte persoane . Considera ca dreptul de proprietate nu poate fi pus la indoiala si nu poate fi anulat de nici un fel de  operatiune speculativa prin care se incearca contestarea dreptului de proprietate.
        Reclamantul a solicitat proba cu inscrisuri,martori,interogatoriu si expertiza.
      S-au depus urmatoarele inscrisuri.
       Paratii C. T. si T. E. A. au depus intampinare.
      In motivarea de fapt a  intampinarii se arata ca  reclamantul  nu poate exhiba calitatea de proprietar, pentru ca aceasta calitate a fost dobandita , in mod legal , din anul 1997 de catre autorul lor ,C. C., inscris in CF ca proprietar tabular sub B20. Reclamantul nu este proprietar neposesor iar paratul nu este posesor neproprietar, ci dimpotriva este proprietarul tabular actual.  Deci reclamantul nu are calitatea de proprietar neposesor nici in nume propriu, nici ca urmas al fostului proprietar P.H., si in consecinta este lipsit de dreptul material la actiune.
      De asemenea arata ca autorul lor a cumparat acest spatiu de locuit conform contractului de vanzare cumparare, in mod legal, in calitate de fost chirias al spatiului din anul 1983. Acest contract este in fiinta, valid, neatacat.
      De asemenea,la acelasi termen de judecata,09.04.2011 a formulat intampinare si Primaria Municipiului Fagaras.
          In aceasta se arata ca  reclamantul nu a facut dovada calitatii procesuale active , nu a facut dovada legaturii cu fostul proprietar al imobilului,aspect in functie de care reclamantul este un tert si nu justifica in nici un fel dreptul de a uza de  aceasta actiune.
          La termenul din 04.05.2010 paratii C. T. si T. E. A. au depus un memoriu. In acesta se arata ca   inainte de aceasta cerere , reclamantul , a mai depus o actiune la Judecatoria Fagaras pentru „constatare nulitate absoluta a contractului de vanzare cumparare” , contract prin care C. C. a cumparat imobilul, actiune care a fost anulata ca netimbrata. C. C. a  cumparat imobilul , a intabulat dreptul sau de proprietate, cumpararea s-a facut in baza lg.112/1995, in calitate de chirias, fiind cumparator de buna credinta.
         De asemenea mai arata ca pana la data cumpararii si intabularii acestui imobil, fostul proprietar Popa Horatiu, plecat in SUA din anul 1982, nu a solicitat restituirea  imobilului, care a fost preluat de Statul Roman, in baza Decretului 223/1974.
         Atasat memoriului au fost depuse urmatoarele inscrisuri .
    Paratul Consiliul Local Fagaras a depus intampinare la termenul din 04.06.2010.In aceasta se arata ca reclamantul nu a facut dovada calitatii procesuale active , nu a facut dovada legaturii cu fostul proprietar al imobilului,aspect in functie de care reclamantul este un tert si nu justifica in nici un fel dreptul de a uza de  aceasta actiune. 
  La acelasi termen de judecata,paratul Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public si Privat Fagaras a depus note de sedinta.
         In acestea se arata ca  reclamantul nu a  facut dovada calitatii procesuale active, la dosar nu exista dovada legaturii reclamantului cu fostul proprietar al imobilului, aspect in functie de care reclamantul este un tert si nu justifica in nici un fel dreptul de a uza de aceasta actiune. Se arata ca parte din imobilul revendicat  face obiectul notificarii nr. 39/2001 adresata de catre Popa Horatiu prin mandatarul sau. Reclamantul are in vedere faptul ca imobilul a facut obiectul vanzarii in temeiul lg.112/95, contract care este valid, produce efecte, iar prin actiune nu se tinde la constatarea unei eventuale carente a acestuia, astfel incat sunt incidente preved. art.7 al.11 din lg.10/2001, potrivit caruia imobilele instrainate nu se restituie in natura. 
      Prin incheierea nr.2938/11.05.2010 pronuntata de I.C.C.J.- Sectia civila si de proprietate intelectuala s-a dispus stramutarea prezentei cauze la Judecatoria Buhusi.
      La aceasta instanta dosarul a fost inregistrat pe data de 17.06.2010 sub nr.unic 818/199/2010.
      La termenul din 16.11.2010 reclamantul a depus la dosarul cauzei o serie de documente:  testament certificat de deces P. H..
      Pentru acelasi termen,paratii Consiliul Local Fagaras si Primaria Municipiului Fagaras au depus la dosar note de sedinta.
       In acestea se arata ca  exista notificarea formulata in temeiul lg.1/2001 , de catre P. H., prin mandatar prin care solicita restituirea in natura a unei parti din imobil. Aceasta se afla in curs de solutionare, nu au fost depuse actele solicitate si actiunea este inadmisibila. La rolul fiscal pentru imobil figureaza C. T. si T. E. –A. avand teren si constructii, precum si H. p.avand teren si constructii.
      Atasat acestora au fost depuse si urmatoarele documente : contract de vanzare cumparare nr.56/22.01.1997,extras de carte funciara,plan de situatie, debite plati-ramasite, la data de 15.11.2010,Hotararea nr.73 din 16.08.2010 a Consiliului local Fagaras.
      La termenul din 14.12.2010 instanta a solutionat urmatoarele exceptii invocate de parti: a lipsei dreptului material la actiunea in revendicare,a inadmisibilitatii actiunii,a lipsei capacitatii de  folosinta a Primariei Faragas si a  Serviciului Public de Administrare a Domeniului  Public si Privat Fagaras,a lipsei calitatii procesuale active a reclamantului si a  lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului local Fagaras.
      La acelasi termen a depus si reclamantul note de sedinta. In acestea se arata ca in raport cu inscrisul numite note de sedinta in care se precizeaza  ca in ceea ce priveste imobilul situat in Fagaras str Negoiu nr 33, la rolul fiscal figureaza C. T. si T. E. A.  cu teren curti si constructii si P.H. cu teren si constructii sunt contradictorii cu  contractul de vanzare cumparare nr. 56/1997 .
      De asemenea si paratii C. T. si T. E. A. au depus note de sedinta la acest termen de judecata. In acestea se arata ca  documentul prin care titularul P. H. face dovada ca a platit impozitul pe anul in curs pentru cladiri, este de fapt o datorie a proprietarului. Acest spatiu are destinatia de spatiu comercial si este inchiriat firmei SC S. S. SRL, cu profil de magazin alimentar.
      Pentru termenul din 25.01.2011 au fost depuse la dosarul cauzei documentele solicitate de instanta,la cererea reclamantului,de catre Primaria Municipiului Fagaras: decizie de impunere –instiintare de plata pentru impozitul pe teren, Hotararea nr.73 din 16.08.2010 a Consiliului local Fagaras.
      Pentru termenul din 22.02.2011,paratii C. T. si T. E. A. au solicitat judecarea in lipsa. La acest termen partile au depus note de sedinta.
         Din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
      Prin Decretul Lege nr.223/1974 Statul roman preia imobilul situat in Fagaras ,str.Negoiu,nr.33,Judetul Brasov. In speta,se emite Decizia nr.508/03.07.1982 privitoare la acest imobil. Ulterior,statul incheie in calitate de locator contractul de inchiriere nr.2571/01.04.1983 (fila 87) cu C. C.,pentru apartamentul nr.1.
      Prin contractul de vanzare-cumparare nr.56/22.01.1997 RA Servicii Comunale Fagaras vinde apartamentul nr.1 din imobilul in cauza fostului chirias C. C..
      La data de 26.03.2009 a decedat P.H.. Anterior,pe data de 29.09.2005 acesta testeaza autentic in favoarea reclamantului imobilul situat in Fagaras ,str.Negoiu,nr.33,Judetul Brasov.
      La Primaria Municipiului Fagaras,P. H.prin mandatar M. Gh.,depune notificarea inregistrata sub nr.39/2001 privitoare la acelasi imobil.
      Prin actiunea inregistrata sub nr.742/2000 la Judecatoria Fagaras reclamantul a solicitat restituirea in natura a imobilului in cauza in contradictoriu cu RASC Fagaras si Statul roman prin Primaria Fagaras. Prin sentinta civila nr.2299/2000 (fila 91) s-a admis actiunea reclamantului pentru imobilul in suprafata construita de 169,41 mp cu numar topo 2892/1/a/1/a/1/1/b/2,conform incheierii de indreptare eroare materiala din 30.08.2001(fila 93).
      Asa fiind,prin sentinta respectiva s-a admis actiunea,in care paratii C. T. si T. E. A. nu au fost parte,privitoare la apartamentul 2 din imobilul situat in Fagaras ,str.Negoiu,nr.33,Judetul Brasov. Acest lucru este evident din moment ce apartamentul nr.1 detinut cu titlu in acest moment de parati are numarul topo 2892/1/a/1/a/1/1/b/1.
       Astfel,in momentul de fata paratii au un titlu valabil,respectiv  contractul de vanzare-cumparare nr.56/22.01.1997 (fila 85),care nu a fost desfiintat.
      De acest lucru este constient si reclamantul deoarece prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Fagaras sub nr.3921/226/2009 a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.56/22.01.1997.Prin sentinta civila nr.97/2010 (fila 85)  se anuleaza cererea ca netimbrata.
  Actiunea in revendicare intemeiata pe art.480 din Codul civil este acea actiune a proprietarului neposesor, indreptata impotriva posesorului neproprietar, prin care se solicita restituirea unui bun. Reclamantul trebuie sa demonstreze ca el este proprietarul bunului revendicat fie prin faptul ca este unicul detinator al unui titlu de proprietate fie, in cazul comparatiei de titluri, prin faptul ca titlul sau este preferabil.
      Asadar, reclamantul trebuie sa faca dovada indeplinirii conditiilor de fond ale actiunii in revendicare, respectiv: calitatea de proprietar a reclamantilor, calitatea de posesor a paratilor, in lipsa opunerii unui titlu valabil, identitatea intre imobilul revendicat de reclamant si cel posedat de catre parati.
      Procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilitatii, instanta nu poate, din oficiu sa modifice cadrul procesual, acordand ceea ce nu s-a cerut, sub sanctiunea nulitatii absolute a hotararii prevazute imperativ de dispozitiile art. 129 alin.6, raportat la dispozitiile art. 105 si art. 304 pct.5,6 C.proc.civ. Astfel, imprejurarile de fapt si de drept pe care instanta avea obligatia, dar mai ales dreptul, de a le pune in discutia partilor nu pot excede obiectului cu care a fost investita.
      Totusi instanta prin incheierea pronuntata pe data de 14.12.2010 instanta a constatat ca nu au capacitate de folosinta Primaria Municipiului Fagaras si Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public si Privat Fagaras,ele neavand personalitate juridica. De asemenea,s-a constat ca nici Consiliul Local Fagaras nu are calitate procesuala pasiva in cauza,imobilele care au facut obiectul nationalizarii putand fi retrocedate de primar,care este o alta entitate juridica decat consiliul local ,care nu are atributii in acest sens.
      Asa fiind,s-au admis exceptiile lipsei capacitatii de  folosinta a Primariei Faragas si a  Serviciului Public de Administrare a Domeniului  Public si Privat Fagaras si a  lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului local Fagaras. Celelalte exceptii invocate de parti au fost respinse la acel termen.
      In aceste conditii au ramas in calitate de parati in cauza doar C. T. si T. E. A..
      Referindu-se la raportul dintre Legea nr. 10/2001 si Codul Civil, Sectiile Unite ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie, prin decizia nr. 33/2008 pronuntata in recursul in interesul legii ,pronuntata in conditiile art. 329 C. pr. civ., au statuat ca, in asemenea situatii, concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea legii speciale, conform principiului „specialia generalibus derogant";
      Prin aceeasi decizie s-a stabilit ca, in ipoteza sesizarii unor neconcordante, Conventia Europeana Drepturilor Omului are prioritate fata de legea speciala, iar o astfel de prioritate poate fi data unei actiuni in revendicare intemeiata pe dreptul comun, daca nu se aduce atingere altui drept de proprietate sau securitatii raporturilor juridice.
      Or,actiunea in revendicare dedusa judecatii a fost promovata dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 si solutionarea, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, a altor litigii avand ca obiect aplicarea legii citate, declansate tot de reclamant.
      Pe de alta parte, in speta reclamantul nu a invederat  si nici nu a dovedit imprejurari obiective, de natura a genera neconcordante care sa justifice prioritatea actiunii in revendicare intemeiata pe dreptul comun si a crea convingerea ca acest demers nu ar aduce atingere dreptului proprietate   al   paratilor   cumparatori   sau   securitatii raporturilor juridice.
      In acest context, reclamantul nu are posibilitatea de a-si realiza pretentiile pe calea actiunii in revendicare de drept comun, astfel ca solicitarea sa, de comparare a titlurilor de proprietate prin prisma „legitimitatii", nu poate fi primita.
      Reclamantul face trimitere la dispozitiile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit carora persoanele ale caror imobile au fost preluate fara titlu valabil isi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau a hotararii judecatoresti de restituire, conform prezentei legi.
      Din interpretarea textului de mai sus rezulta ca nu numai exercitarea, dar si dovada dreptului de proprietate este conditionat de obtinerea deciziei, ori  a hotararii judecatoresti de restituire in natura a imobilului. Or, in speta, o asemenea decizie sau hotarare judecatoreasca nu exista si prin urmare reclamantul nu pot face dovada dreptului de proprietate.
      Drept urmare, in lipsa unei decizii a entitatii competente, ori a unei hotarari judecatoresti de restituire in natura a imobilului, in materia dovedirii dreptului de proprietate se aplica dreptul comun.
      In regimul cartilor funciare, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara eliberat in conformitate cu inscrierea in cartea funciara. Or, in speta, reclamantul nu a facut dovada dreptului sau de proprietate prin exhibarea unui titlu ori extras de carte funciara pentru a se proceda la compararea de titluri.
      De altfel, in sistemul de publicitate al cartilor funciare, atat timp cat se aplica Decretul Lege nr. 115/1938 ce consacra efectul constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara, este lipsita de vreun suport juridic o actiune in revendicare, prin compararea de titluri, din moment ce numai cel care este inscris ultimul in cartea funciara are calitatea de proprietar si poate sa faca o atare dovada.
      Compararea de titluri era de altfel specifica regimului de publicitate prin registre de inscriptiuni transcriptiuni si nu celui de publicitate reala, prin carti funciare.
      Asadar, cat timp dreptul de proprietate al paratilor este inscris in cartea funciara, se prezuma conform art. 32 din Decretul Lege nr. 115/1938 ca dreptul exista in favoarea lor, astfel ca, o comparare de titluri nu este posibila.
      De altfel,din analiza intregului probatoriu,constituit doar din inscrisuri nu se poate desprinde fara putere de tagada concluzia ca actiunea reclamantului este intemeiata. Mai mult,paratii au in continuare un titlu valabil neatacat.
      Asa fiind,instanta va respinge actiunea ca nefondata.
      In temeiul art. 274 cod procedura civila va obliga reclamantul la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1.000 lei catre parati reprezentand onorariu de avocat.







Red. A.N.T-