Legea nr. 7/1996. Plangere impotriva incheierii de intabulare a dreptului de proprietate formulata de un tert. Caracterul necontencios al cererii. Distinctie intre plangerea formulata in temeiul art. 49 din Legea nr. 7/1996 si actiunea in rectificare...

In solutionarea unei plangeri impotriva unei incheieri de carte funciara (oricat de indreptatita ar parea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvari), instanta investita va fi legata - definitiv - de documentatia pe care s-a bazat inscrierea contestata.
Alta este situatia cand nu se invoca nelegala inscriere, ci imprejurarea ca, ulterior, au intervenit anumite situatii ce fac ca mentiunile cartii sa nu mai corespunda realitatii juridice sau materiale.
Rezulta de aici ca, spre deosebire de plangere, rectificarea se justifica faptic intotdeauna pe imprejurari ivite dupa ramanerea definitiva a inscrierii care se vrea astfel pusa in concordanta cu noua realitate juridica.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia la 29.10.2008 reclamantul A.N. a solicitat anularea incheierii nr.3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care a fost intabulat dreptul de proprietate in favoarea numitului M.A., asupra imobilului teren in suprafata de 1005 mp.
In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca paratul a ocupat acest teren de la C.I., iar aceasta a cumparat imobilul de la A.I., paratul dobandind terenul prin contractul de vanzare cumparare 938/2002, desi intre reclamant si vanzatori exista mai multe procese pe rol privind acest imobil.
S-a mai aratat ca, intrucat prin decizia civila nr.214/19.04.2007 a Tribunalului Constanta, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr.6455/1990 incheiat intre A.I. si M. - vanzatori, si C.I. si C.G. - cumparatori, pentru suprafata de 471 m.p., ramanand valabila vanzarea numai pentru 405 m.p. teren, urmeaza ca si dreptul dobandit de parat prin cumparare de la C.I. sa fie diminuat cu suprafata de 471 m.p.  asa incat in Cartea funciara a imobilului  sa se mentioneze ca a dobandit numai 534 m.p. in loc de 1005 m.p.
Prin sentinta civila nr.74/C/12.01.2009, Judecatoria Mangalia a admis in parte plangerea si a anulat  in parte incheierea nr. 3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care s-a intabulat dreptul de proprietate pentru 1005 mp. teren intravilan in favoarea intimatului, in sensul radierii din cartea funciara a imobilului in ceea ce priveste suprafata de 471 mp ca urmare a constatarii nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare nr. 6455/1990 incheiat intre A.I. si M. in calitate de vanzatori si C.G. si C.I. in calitate de cumparatori, act ce a stat la baza vanzarii-cumpararii autentificate prin contractul nr. 938/5.11.2002 B.N.P. F.A.R. - Bucuresti, incheiat cu intimatul, nulitate constata prin SC 214/19.04.2007 a Tribunalului Constanta ramasa definitiva prin Decizia Civila nr. 474/5.11.2007 a Curtii de Apel Constanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca: paratul M.A. a cumparat de la numitii C.I. si C.G. o suprafata de 1005 m.p. prin contractul de vanzare cumparare 938/2002, teren in care a fost  inclusa si suprafata de 471 m.p. pentru care, prin decizia civila 214/19.04.2007 Tribunalul Constanta a constatat ca vanzarea este nula absolut - solutie mentinuta prin decizia civila 474/5.11.2007 a Curtii de Apel Constanta.
Cum  vanzarea este nula pentru suprafata de 471 m.p., nici paratul nu putea dobandi mai mult decat putea vanzatorul sa-i instraineze, asa incat intabularea dreptului sau de proprietate pentru 1005 m.p. este  nefondata.
Impotriva sentintei civile mai sus mentionate a formulat apel paratul M.A., prin care a criticat hotararea instantei de fond  pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivarea apelului, s-a aratat ca este  inadmisibila calea de atac a  plangerii impotriva  incheierii pronuntata de  judecatorul de carte funciara, iar in  subsidiar sa se retina tardivitatea plangerii in ipoteza recalificarii acesteia ca apel.
S-a mai precizat ca, in cauza, s-a incalcat principiul relativitatii efectelor hotararilor judecatoresti in sensul ca hotararea pronuntata in contradictoriu cu numitii C.G., C.I. si A.N., in care apelantul M.A. nu a fost parte ar fi produs efecte si impotriva tertilor, incalcandu-se prezumtia de adevar instituita in favoarea hotararilor judecatoresti definitive si irevocabile.
La termenul de judecata din 10 aprilie 2009, numitul A.S. a depus la dosar cerere reconventionala prin care a aratat ca solicita respingerea apelului formulat de M.A. si constatarea nulitatii absolute partiale a contractului nr. 938/2002 pentru suprafata de 805 mp teren  care depaseste lotul vanzatorului, obligarea la  restituirea terenului si eliberarea suprafetei de teren, cu daune cominatorii de 50 lei/zi de intarziere si plata cheltuielilor de judecata.
Intimantul A.N. a formulat intampinare, prin care s-a aratat ca numita C.I. a intocmit cu vanzatorul A.I., in prezent decedat, contractul de vanzare-cumparare nr.6455/1990 pentru suprafata de 876 mp teren si un antecontract de vanzare-cumparare pentru suprafata de 129 mp rezultand o suprafata totala de 1005 mp, insa la efectuarea partajului vanzatorul a fost pus in posesia pe lotul nr. 3, in suprafata de 600 mp teren, situatie dovedita prin hotararea de partaj nr.2427/1999 a Judecatoriei Constanta ramasa definitiva si irevocabila.
S-a mai aratat ca numita C.I. nu a respectat hotararea de partaj si a ocupat in intregime si lotul nr.2, in suprafata de 600 mp teren neconstruit, proprietatea lui A.S., precum si 205 mp teren din  lotul nr.1. proprietatea reclamantului A.N.
Prin decizia civila nr. 261, pronuntata la data de 10 aprilie 2009, in dosarul nr. 2762/254/2008, Tribunalul Constanta, a respins ca inadmisibila cererea reconventionala formulata de numitul A.S. si a admis apelul cu consecinta  schimbarii in tot a sentintei civile apelata nr.74/C/12.01.2009, in sensul ca a fost respinsa actiunea ca nefondata; de asemenea a fost respinsa cererea de interventie in interes alaturat formulata de A.S.
Referitor la solutia inadmisibilitatii cererii  reconventionale, tribunalul a constatat ca, in cauza nu a fost formulata la instanta de fond o cerere reconventionala,  astfel incat instanta de apel este  obligata sa se pronunte in limitele sesizarii, ca efect al principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil, avand in vedere si prevederile art.294 alin.1. C. pr. civ., conform carora, in apel, nu se poate schimba calitatea partilor, cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se poate face  alte cereri noi.
Pe fondul cauzei s-a retinut ca, prin incheierea nr.3294/2002, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 1005 mp in favoarea numitilor M.A. si A.M., precum si notarea in partea a III-a a cartii funciare a litigiilor ce formeaza obiectul dosarului nr. D4969/2002 al Judecatoriei Constanta si D 7550/2002 al Judecatoriei Braila, avand ca parti pe numitii A.N. si A.S. in calitate de reclamanti si vanzatorii: C.G. si I., precum si Primaria Limanu, in calitate de parati.
La momentul inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate in favoarea numitilor M.A. si M.A.M., s-a avut in vedere contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.938/05.11.2002 la B.N.P. R.A.F.
Anterior, prin incheierea nr.2868/03.10.2002 s-a dispus, in favoarea  numitilor C.G. si I., intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan in suprafata de 1005 mp, in baza contractului de vanzare-cumparare nr.6455/26.04.1990 si a sentintei civile nr. 3377/30.03.1993 a Judecatoriei Constanta.
Prin urmare, in mod intemeiat s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului in favoarea subdobanditorilor M.A. si A.M., avand in vedere inscrisurile depuse la dosarul cauzei, precum si notarea in partea a III a cartii funciare a dosarelor aflate pe rol.
Astfel, plangerea indreptata impotriva incheierii biroului de carte funciara al     Judecatoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmareste stabilirea unui drept de proprietate in conditii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalitatii inscrierilor in cartea funciara de catre judecatorul delegat sau  functionarul desemnat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de carte funciara teritoriala Constanta.
Imprejurarea ca, printr-o hotarare judecatoreasca, s-a dispus anularea sau constatarea nulitatii unui act translativ de proprietate da posibilitatea partii interesate de a  formula o actiune in  rectificare de carte funciara ce se  judeca in conditiile de  contradictorialitate cu cel impotriva caruia se  pretinde un drept real.
Prin urmare, a concluzionat tribunalul, in mod neintemeiat prima instanta a dispus anularea in parte a incheierii nr.3294/2002, retinand ca paratul a cumparat o suprafata de teren in care a fost inscrisa si suprafata de 471 mp. pentru care s-a constatat nulitatea vanzarii printr-o hotarare judecatoreasca definitiva.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul A.N., in nume propriu si pentru A.S., solicitand restabilirea situatiei anterioare in sensul de a fi repusi in drepturile succesorale pe loturile stabilite de instanta prin hotararea de partaj, obligarea paratilor C.I. si M.A. sa le lase in deplina proprietate si posesie loturile, sa ridice gardurile de imprejmuire cu daune cominatorii in suma de 50 lei pe zi.
Recurentul a motivat ca decizia civila nr. 261/2009 este in contradictie cu decizia civila nr. 214/2007 a Tribunalului Constanta care este ramasa definitiva, cu autoritate de lucru judecat si irevocabila prin decizia civila nr. 474C/2007 a Curtii de Apel Constanta depusa la dosar. Din aceste hotarari rezulta ca validitatea unui contract privind vanzarea unui bun in stare de indiviziune, depinde de hotararea de partaj daca la partajare bunul vandut nu a intrat pe lotul vanzatorului, vanzarea si actul de vanzare sunt desfiintate retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului.
Fata de acestea, solicita admiterea recursului, radierea din Cartea Funciara Mangalia a suprafetei de 1005 m.p. teren, casarea deciziei recurate, anularea contractelor 6455/1990 si 938/2002, precum si a incheierilor 2868/2002 si 3294/2002, repunerea in drepturile succesorale, pe loturile atribuite in proprietate prin hotararea de partaj si planul de situatie, depuse la dosar, cu repararea pagubelor.
Analizand decizia recurata din punct de vedere al motivelor de recurs invocate, instanta constata ca recursul este neintemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Printr-o petitie adresata O.C.P.I. Mangalia, numitul A.N. a formulat o "contestatie" impotriva unei incheieri a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Mangalia nr. 3294 din 11 noiembrie 2002, prin care s-a intabulat, pe numele M.A. si A.M., dreptul de proprietate asupra unui teren in suprafata de 1005 m.p. situat in localitatea Limanu, sat 2 Mai, dobandit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 938/2504.2002 la B.N.P R.F., din Bucuresti.
Cei doi au dobandit proprietatea de la numitii C.I. si G., proprietarii imobilului in cauza, mentionandu-se in act ca acestia, la randul lor, au bunul de la A.I. si A.M. prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6455/ 26 aprilie 1999 la Notariatul de Stat Constanta (suprafata de 876 m.p.) si prin sentinta civila nr. 3377 din 30 martie 1993 a Judecatoriei Constanta (suprafata de 129 m.p.) imobilul, in intregul sau, fiind inscris in Cartea Funciara nr. 477/N a localitatii Limanu.
In incheierea contestata (nr. 3294/11.11.2002) s-a notat si situatia ca intre A.N. si A.S., in calitate de reclamanti si vanzatorii C.G. si I., in calitate de parati, exista doua litigii inregistrate pe rolul Judecatoriei Constanta - dosar nr. 4959/2002 si Judecatoria Braila - dosar nr. 7550/2002.
Prin decizia nr. 214 din 19 aprilie 2007, irevocabila prin decizia civila nr. 474/C/2007 a Curtii de Apel Constanta, a admis apelul numitilor A.N. si A.S. si a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 6455/1990 la limita suprafetei de 471 m.p.
Potrivit art. 48 alin. 1 si 2 din Legea nr. 7/1996, in cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii: a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indica numele partilor; c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana; e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.
Incheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui in favoarea sau impotriva caruia s-au facut inscrierile, indiferent de felul lor. 
Daca se constata ca cererea de inscriere in cartea funciara nu intruneste conditiile legale, se va respinge printr-o incheiere motivata. Despre respingerea cererii se va face mentiune in registrul de intrare, in dreptul inregistrarii acesteia, precum si in cartea funciara. Incheierea de inscriere sau de respingere poate fi atacata cu plangere, in termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plangerea impotriva incheierii se depune la biroul teritorial si se va inscrie din oficiu in cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa inainteze plangerea judecatoriei in a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, insotita de dosarul incheierii si copia cartii funciare (art. 49 si  50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996).
Dupa cum a retinut, in mod judicios, tribunalul plangerea indreptata impotriva unei incheierii biroului de carte funciara al Judecatoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmareste stabilirea unui drept de proprietate in conditii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalitatii inscrierilor in cartea funciara de catre judecatorul delegat (anterior modificarii Legii nr. 7/1996, prin O.U.G. nr. 41/2004) sau  functionarul desemnat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de carte funciara teritoriala Constanta.
Desi dispozitii legale expuse din capitolul privind procedura inscrierii nu o stipuleaza expres, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil (art.20 al.1 din lege).
           Semnificatia acestei prevederi legale este aceea ca persoana care pretinde inscrierea unui drept real trebuie sa faca dovada tuturor conditiilor de valabilitate a actului prin care bunul a intrat in patrimoniul sau.
Dintre aceste conditii, cea mai importanta (cu relevanta in cauza de fata) este aceea ca persoana care a transmis bunul, avea un drept de proprietate asupra acestuia; acesta este o conditie esentiala a oricarui act translativ de proprietate, stiut fiind ca "nemo dat quod non habet" si "nemo ad alium transferre potest quam ibse habet".
Aceasta este, in esenta, justificarea indreptatirii registratorului de carte funciara de a verifica, prin filtrul art. 48 din lege, nu doar actul in temeiul caruia se vrea solutionata cererea de inscriere cu care este investit, ci si actul pe care se intemeia dreptul celui care a transmis.
De aceea, nu doar art.23 din lege, ci obligatia - continuta de art. 20 alin. 1 - de verificare a transmiterii dreptului real, impune analizarea transmiterilor succesive pentru a constata daca, in sirul actelor care stau la baza cererii de inscriere, fiecare persoana a avut calitatea de proprietar - aceasta cu atat mai mult cu cat niciuna dintre transmiteri nu a facut obiectul inscrierii in cartea funciara.
  Potrivit art.47 al. 1 din Legea nr.7/1996, cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial si va fi insotita de inscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui inscriere se cere.
Indeplinirea conditiilor de inscriere se face printr-o verificare efectuata la momentul inregistrarii cererii; de aceea, la analiza plangerii, Oficiul este obligat sa inainteze instantei si dosarul  incheierii  si copia cartii funciare.
Reiese, asadar ca, in solutionarea unei plangeri impotriva unei incheieri de carte funciara (oricat de indreptatita ar parea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvari), instanta investita va fi legata - definitiv - de documentatia pe care s-a bazat inscrierea contestata.
Alta este situatia cand nu se invoca nelegala inscriere, ci imprejurarea ca, ulterior, au intervenit anumite situatii ce fac ca mentiunile cartii sa nu mai corespunda realitatii juridice sau materiale.
Astfel, Legea nr. 7/1996 a prevazut situatia rectificarii cartii funciare, prin care - in cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde situatiei juridice reale - se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara (art. 33 alin.2).
Prin raportare la definitia legala a "modificarii" - orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil (alin.3) -, rezulta ca "rectificarea" vizeaza aspecte esentiale dreptului de proprietate sau al celorlalte drepturi reale succesibile de inscriere in cartea funciara (obiect, titular, modalitati, desmembraminte).
Conform art. 33 alin.4 si 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: 1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;  
Rezulta de aici ca, spre diferenta de plangere, rectificarea se justifica faptic intotdeauna pe imprejurari ivite dupa ramanerea definitiva a inscrierii care se vrea astfel pusa in concordanta cu noua realitate juridica.
Mai mult, legea impune si conditii procedurale de admisibilitate a unei actiuni in rectificare (in lipsa carora, o astfel de cerere, ar trebui calificata deci inadmisibila) de constatare a situatiei pe care se intemeiaza rectificarea doar printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila.
Este, in parte, si situatia recurentului care invoca in plangerea sa constatarea nelegalitatii unui act de instrainare cu tangenta asupra valabilitatii inscrisului asupra caruia s-a intocmit incheierea nr. 3294/11.11.2002.
Trebuie evidentiata un aspect esential ca in plangere nu se invoca nevalabilitatea actului in baza caruia s-a facut inscrierea contractului de vanzare-cumparare nr. 938/05.11.2002 - ci a actului subsecvent acestuia prin care instrainatorii C.I. si C.G. au transmis proprietarilor tabulari M.A. si M.A.M.; de asemenea, nulitatea nu era integrala, ci doar partiala in limita suprafetei de 471 m.p. (din 876 m.p. instrainati; restul de 129 m.p. fiind dobanditi prin uzucapiune nu pot fi, de asemenea, afectati de aceasta cauza de nelegalitate).
Constatarea anterioara impune concluzia ca nu se putea cerere nici rectificarea cartii funciare, deoarece nu sunt indeplinite conditiile art. 34 pct.1 din legea nr. 7/1996, in conditiile in care hotararile judecatoresti invocate de petent nu vizeaza nevalabilitatea actului in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea, ci a actului anterior.
De aceea, chiar daca - teoretic - ar fi incident principiul conform caruia ceea ce este nul nu produce nici un efect, in situatia in care, in sistem judiciar roman nulitatea este esentialmente judiciara, cum petentul nu a dovedit existenta unor hotarari judecatoresti irevocabile in care sa fie afectata (chiar si partial) valabilitatea contractului de vanzare nr. 938/05.11.2002 - este evident ca nu se poate solicita nici rectificarea cartii funciare nr. 474/N a localitatii Limanu.
Avand in vedere dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, potrivit carora, partea care cade in pretentiuni va fi obligata la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata si imprejurarea ca judecatorii nu pot micsora cheltuielile de timbru si orice alte cheltuieli pe care partea care a castigat va dovedi ca le-a facut, dar au insa dreptul sa mareasca sau sa micsoreze onorariile avocatilor, potrivit cu cele prevazute in tabloul onorariilor minimale, ori de cate ori vor constata motivat ca sunt nepotrivite de mici sau de mari, fata de valoarea pricinii sau munca indeplinita de avocat,
Raportat la importanta cauzei - o speta privind o procedura necontencioasa care lasa neafectat dreptul intimatilor; dificultatea problemelor de drept in discutie - o plangere impotriva unei incheieri de carte funciara, intemeiata pe acte de mult ulterioare inscrierii si care nu priveau proprietarii tabulari, elemente de a evidentia, din start, netemeinicia actiunii si, in special, volumul si calitatea muncii indeplinite de  avocatul intimatului in recurs: intimpinare depusa tardiv astfel incat s-a impus calificarea ei drept concluzii scrise; "notele" nu contin precizari cu privire la temeiurile de drept aplicabile fondului dreptului, dar au inserate si mai multe inexactitati,
Curtea va reduce onorariul avocatului ales al intimatilor de la suma de 3570 lei la 1500 lei.
Fata de regula continuta de art. 274 alin.1 Cod procedura civila, cum prin respingerea recursului, A.N. are calitate de cazut in pretentii, va fi obligat acesta la plata catre intimat a sumei de 1607 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat redus si cheltuieli de deplasare.
Dosar nr. 2762/254/2008