Pretentii asociatie de proprietari. Calitate procesuala pasiva. cerere de chemare in garantie a locatarului

Prin cererea inregistrata pe rolul instantei la data de ….. sub nr. ……, reclamanta ….. a chemat in judecata pe paratii ……. solicitand obligarea paratilor la plata sumei de 3269.90 lei, reprezentand cote de intretinere restante pentru perioada martie 2010 - februarie 2011, rezilierea contractului de inchiriere nr. ….. incheiat intre parati ……, precum si evacuarea din imobil a paratilor ……..
In motivarea cererii, reclamanta arata ca , parata …. este chiriasa (titulara contractului ) apartamentului nr. 42 din …. , sector 6 ,conform contractului de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinte nr. … ( valabil in prezent) incheiat intre aceasta, in calitate de chirias si Primaria Municipiului Bucuresti , in calitate de proprietar si SC Orizont SA in calitate de administrator , prelungit de drept conform O.G. nr. 8/2004 . Parata …. nu achitat cotele de intretinere aferente acestui apartament pe perioada martie 2010 - februarie 2011 cuantumul acestora este de 3269,90 lei reprezentand cote de intretinere restante pentru perioada mai sus mentionata .
A precizat reclamanta ca paratii nu au achitat cotele restante din anul 2008 , astfel ca in prezent au un sold total de 7801.2 lei. Desi a luat legatura cu parata ….. de nenumarate ori ,insistand sa achite cotele de intretinere restante , aceasta a refuzat de fiecare data sa dea curs cererilor reclamantei si notificarii nr. …. prin executorul judecatoresc , motiv pentru care a promovat prezenta actiune.
Potrivit art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 republicata, rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se poate dispune si la cererea asociatiei de proprietari atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca acestea au fost stabilite in sarcina chiriasului prin contractul de inchiriere .
In contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie locuinte nr. ….. incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti in calitate de proprietar si …… in calitate de chirias , cu privire la apartamentul nr. 42, se prevede ca rezilierea contractului inainte de termen se face la cererea Asociatiei atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni. De asemenea, din contract pct. V lit. b reiese ca sunt in sarcina chiriasului cheltuielile comune aferente apartamentului nr. 42.
Asociatia de Proprietari a pus in intarziere parata ….. pentru achitarea obligatiilor sub sanctiunea rezilierii contractului, punere in intarziere prin executorul judecatoresc ( notificare nr. ….. ), potrivit dispozitiilor art. 1079 C. civil. Astfel fiind intrunite toate conditiile pentru a va pronunta asupra rezilierii contractului de inchiriere si anume : neexecutarea obligatiei, culpa partii in neexecutare si punerea in intarziere de catre partea care solicita rezilierea, pe cale de consecinta, conform dispozitiilor art.25 din Legea locuintei nr.114/1996 republicata, solicitam si evacuarea paratei din imobil si a celorlalti membrii ai familiei ( mentionati in contractul de inchiriere ).
Reclamanta a solicitat sa se aiba in vedere ca parata mai are inca doua debite de achitat in valoare totala de 4531,30 lei stabilit prin hotarari judecatoresti ( ….. ).
In drept, au fost invocate disp. Legii nr.230/2007, art.16 si 31 din Legea nr.114/1996.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus in copie notificare nr……., situatia apartamentului nr.42, liste de plata a cotelor de intretinere aferente perioadei solicitate.
La data de 29.09.2011, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare ptin care arata ca isi majoreaza pretentiile, in sensul ca solicita obligarea paratilor la plata sumei de 4743,77 lei reprezentand cote de intretinere restante pentru perioada martie 2010 - august 2011, avand in vedere ca paratii nu au achitat cotele de intretinere pe perioada martie 2011 – august 2011 in cuantum de 1473,87 lei.
In sustinerea cererii, reclamanta a depus in copie situatia apartamentului nr.42, liste de plata a cotelor de intretinere pentru perioada solicitata, sentinta civila nr……. pronuntata de Judecatoria Sector 6 Bucuresti in dosarul nr……...
La data de 18.10.2011, reclamanta a depus la dosar cerere modificatoare , in sensul ca, solicita obligarea paratilor la plata sumei de 2604,97 lei, reprezentand cote de intretinere restante pentru perioada iulie 2010 (partial) – august 2011 inclusiv, avand in vedere ca la data de 11.10.2011, conform chitantei nr.910/11.10.2011, paratii au achitat suma de 1138,8 lei , reprezentand cote de intretinere aferente perioadei martie 2010 – iulie 2010, iar suma de 1000 lei reprezinta asistenta sociala sector 6.
La data de 18.10.2011, paratul Municipiul Bucuresti prin Primarul General a depus intampinare si cerere de chemare in garantie a numitilor ……., in calitate de chemati in garantie, care au calitate de chiriasi conform contractului de inchiriere nr…….., astfel ca in situatia admiterii cererii principale, acestia sa fie obligati la plata sumelor solicitate de catre reclamanta, inclusiv cheltuieli de judecata.
De asemenea, paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Municipiului Bucuresti prin Primarul General, avand in vedere ca, cheltuielile de intretinere se repartizeaza lunar in functie de numarul de persoane care locuiesc in luna respectiva in condominiu, iar cheltuielile comune se calculeaza in functie de cota parte indiviza din proprietatea comuna.
Listele de intretinere nu mentioneaza la rubrica privind apartamentul in cauza drept datornic Municipiul Bucuresti, ci persoana fizica, beneficiarul cotelor de intretinere.
 Dispozitiile Legii 114/1996 stabilesc in sarcina proprietarului doar obligatiile privind reparatiile capitale privind intretinerea si repararea structurii de rezistenta a cladirii, instalatiile comune (art.28) iar in sarcina chiriasului tot ceea ce tine de folosinta locuintei (art.29). Asadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr. 114/1996 rezulta ca tot ceea ce tine de intrebuintarea si folosinta locuintei sunt cheltuieli ce cad in sarcina chiriasului, deci si cheltuielile de intretinere. De altfel, in alin.2 din art.29 se mentioneaza "obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat ... ".
Rezulta fara echivoc obligatia chiriasului de a-si achita cotele de intretinere. Cotele de intretinere cad in sarcina chiriasului si nu a proprietarului mai ales cand acesta din urma este statul sau unitatea administrativ-teritoriala.
Nu se poate retine vinovatia proprietarului cata vreme intre proprietar si beneficiarul furnizarii intretinerii nu exista identitate, vinovat de neplata cotelor de intretinere fiind chiriasul-persoana fizica, iar nu Municipiul Bucuresti.
Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea suprafetei locative rezulta din contract (art. 13) si din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996.
Avand in vedere ca locatarii in cauza au beneficiat direct de acest serviciu, obligatia de plata s-a nascut direct in patrimoniul acestora si nu in patrimoniul proprietarului.
Prin urmare, neexistand o astfel de obligatie care sa incumbe Municipiului Bucuresti de a achita contravaloarea cheltuielilor de intretinere pentru persoanele care ocupa locuinta, este justificata exceptia invocata.
Este adevarat ca art.31 din Regulamentul Cadru al Asociatiei de Proprietari da dreptul Asociatiei de Proprietari de a actiona in justitie pe orice proprietar pentru neplata acestora, insa conditia esentiala prevazuta este retinerea vinovatiei.
Inca din art.3 lit.c din Regulamentul anexa la Legea nr. 114/1996 este definita notiunea de proprietate comuna in cadrul unui condominiu/bloc de locuinte, referindu-se la acele elemente ce se afla in proprietatea comuna fortata pe cote-parti a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit.i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea comuna, si anume cele privind "folosirea, intretinerea. repararea, inlocuirea. modificarea proprietatii comune".
La aceste cheltuieli se refera art.31 din Regulament atunci cand se impune proprietarului plata, intrucat sunt cheltuieli necesare si utile legate de proprietatea sa- inclusiv cota-parte din cheltuielile comune si indiferent daca locuinta este folosita de alta persoana decat proprietarul (chirias, tolerat, comodatar), proprietarului ii profita, de exemplu, intretinerea si repararea partilor comune.
Nu acelasi lucru se intampla cu asa numitele cote din cheltuielile de intretinere avute in vedere in speta, si anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termica, apa, ridicarea deseurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comuna in sensul art.3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr. 114/1996 (terasa, acoperis, structura de rezistenta etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizeaza efectiv.
In privinta acestor din urma cheltuieli, izvorul si fundamentul lor nu este legat de proprietatea comuna, se regaseste intr-un raport contractual de prestari servicii, incheiat intre furnizorul serviciilor si beneficiar locatarul cel care locuieste proprietar sau chirias) prin intermediul asociatiei de proprietari ce are in aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor in raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezinta pretul serviciilor si trebuie inaintate furnizorului prin intermediul asociatiilor de locatari, care le poate de. in virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situatia locative, de la cei in numele chiriasilor, deci institutia ca proprietar ce nu are nici folosinta locuintei si nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasiva pe acest aspect.
Mai mult, dispozitiile art. 3 alin. 1 din H.G. nr.400/2003 statueaza ca pentru intretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor individuale precum si a proprietatilor comune indivize in cadrul unor condominiu. Utilizatorii acestora, chiriasi sau proprietari, efectueaza cheltuieli sau au obligatii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. Textul de lege invocat are in vedere stabilirea obligatiilor financiare criteriul utilizarii imobilului, urmand ca aceste obligatii sa incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chirias.
In acelasi sens sunt si dispozitiile art.24 al in.3 din acelasi act normativ care dispune ca in situatia in are prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste Conform CAP.V din Contractul e inchiriere cotele de intretinere la Asociatia de Locatari se achita de catre chirias.
Mai mult decat atat, facilitatile de care s-au bucurat paratii persoane fizice, in sensul limitarii chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezulta din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse si asupra cheltuielilor strans legate de persoana beneficiarului de utilitati, fara o dispozitie expresa in acest sens intrucat s-ar ajunge la crearea unei noi destinatii pentru bugetele locale, fara o reglementare legala. Obligand Municipiul Bucuresti la plata cotelor de intretinere s-ar schimba practic destinatia bugetului local stabilit pentru anul calendaristic in curs si aprobat cu 1 an anterior.
Fata de aceste considerente paratul a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiate, iar in caz contrar, admiterea cererii de chemare in garantie si obligarea chematului in garantie la plata cotelor de intretinere restante.
In situatia in care se va admite actiunea, paratul a solicitat obligarea chematului in garantie la plata catre reclamanta a sumei solicitate de catre aceasta, precum si la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115-118 Cod procedura civila, art.60 Cod procedura civila, Legea nr. 114/1996.
La data de 19.10.2011, parata SC Orizont SA a depus la dosarul cauzei prin serviciul registratura contractul de inchiriere incheiat la 4.02.2000, fisa suprafetei locative inchiriate, proces verbal de predare - primire a locuintei, fisa de calcul a suprafetei locative.
Paratii, …….., legal citati nu au depus intampinare si nu s-au prezentat in fata instantei pentru a combate in fapt si in drept sustinerile reclamantei.
Analizand actele si lucrarile dosarului in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti, instanta retine urmatoarele:
Legitimarea procesuala pasiva este traducerea procesuala a calitatii de subiect obligat in raportul juridic litigios si presupune o identitate intre persoana paratului si cel obligat in raportul litigios, iar ocrotirea acestei echivalente este stabilita de legiuitor prin acordarea partilor si instantei a dreptului de a ridica exceptia lipsei calitatii procesuale pasive. Intrucat reclamantul este acela care declanseaza procedura judiciara, acestuia ii revine obligatia de a justifica atat calitatea sa procesuala, cat si calitatea procesuala a paratului. Aceasta obligatie isi are temeiul in dispozitiile art. 112 Cod procedura civila, care prevede ca cererea de chemare in judecata trebuie sa cuprinda, printre alte elemente, obiectul, precum si motivele de fapt si de drept pe care se intemeiaza pretentia reclamantului. Prin indicarea pretentiei sale, precum si a imprejurarilor de fapt si de drept pe care se bazeaza aceasta pretentie, reclamantul justifica indreptatirea de a introduce cererea impotriva unui anumit parat.
Potrivit dispozitiilor art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii.
Calitatea procesuala pasiva, presupunand o echivalenta intre persoana celui obligat si persoana chemata in judecata in calitate de parata, impune verificarea daca, in speta de fata, exista o identitate intre persoana vinovata de producerea prejudiciului in patrimoniul reclamantei si paratul Municipiul Bucuresti.
Astfel, in cauza, instanta retine ca, potrivit dispozitiilor art. 12 lit. c din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, proprietarul are obligatia de a contribui la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit, cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari. Iar, in temeiul art. 25 alin. 1 din acelasi act normativ, cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia in termen de maxim 20 zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie inscrisa si lista de plata respectiva.
In plus, potrivit art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat, de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Fata de dispozitiile mai sus mentionate si din intreaga reglementare legislativa in materie locativa, instanta retine ca cel ce ar putea fi obligat intr-un raport juridic avand ca obiect plata cheltuielilor de intretinere si a penalitatilor de intarziere aferente unui apartament este proprietarul, care, in intelesul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007 reprezinta persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un condominiu.
Raportand aceste considerente la situatia dedusa judecatii, instanta retine ca parata ….. locuieste in apartamentul nr. 42 situat in Bucuresti, …., sector 6, in baza contractului de inchiriere nr. …… incheiat intre parata ……. si Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar S.C. Orizont S.A., avand, asadar, calitatea de chirias, iar paratul Municipiul Bucuresti de proprietar al apartamentului in litigiu.
In consecinta, avand in vedere cele expuse mai sus, fata de obiectul si temeiul juridic al cererii de chemare in judecata si avand in vedere si prevederile art. 58 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute de lege, instanta apreciaza ca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti este neintemeiata, urmand a o respinge in consecinta.
Analizand actele si lucrarile dosarului in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active pe capatul de cerere avand ca obiect evacuarea paratilor:
Calitatea procesuala activa este traducerea procesuala a calitatii de titular al dreptului subiectiv dedus judecati si presupune o identitate intre persoana reclamantului si titularul dreptului din raportul litigios, iar ocrotirea acestei echivalente este stabilita de legiuitor prin acordarea partilor si instantei a dreptului de a ridica exceptia lipsei calitatii procesuale active. Intrucat reclamantul este acela care declanseaza procedura judiciara, acestuia ii revine obligatia de a justifica atat calitatea sa procesuala, cat si calitatea procesuala a paratului, in temeiul  dispozitiilor art. 112 pct. 3 si 4 Cod procedura civila.
In cauza, reclamanta Asociatia de Proprietari bl. D11 a solicitat evacuarea paratilor din apartamentul nr. 42 situat in Bucuresti, ……, sector 6.
Astfel, instanta retine ca paratii exercita dreptul de folosinta asupra acestui apartament in baza contractului de inchiriere nr. ….. incheiat intre parata …… si Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar S.C. Orizont S.A.. Or, actiunea in evacuare se circumscrie actelor de administrare ce pot fi indeplinite de proprietar asupra unui imobil, avand, asadar, caracterul unei actiuni personale derivand din contractul de inchiriere incheiat intre proprietar si chirias. Prin urmare, o astfel de actiune nu exista decat la indemana proprietarului imobilului in litigiu, in cauza paratul Municipiul Bucuresti. Imprejurarea ca dispozitiile Legii nr. 114/1996 pun la dispozitie asociatiei de proprietari posibilitatea de a solicita rezilierea contractului de inchiriere atunci cand chiriasul nu-si indeplineste obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de trei luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere in sarcina chiriasului nu este de natura a conduce la o alta solutie intrucat prevederile art. 24 lit. c din actul normativ mentionat sunt de stricta interpretare si aplicare, neputand fi extinse prin analogie si la alte situatii in afara celor pentru a caror reglementare au fost edictate.
Prin urmare, instanta urmeaza a aprecia intemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei pe capatul de cerere avand ca obiect evacuarea paratilor, urmand a o admite si a respinge acest capat de cerere in consecinta.
Analizand actele si lucrarile dosarului in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. Orizont S.A., instanta retine urmatoarele:
Calitatea procesuala pasiva presupune o echivalenta intre persoana celui obligat si persoana chemata in judecata in calitate de parata.
Avand in vedere considerentele expuse in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiului Bucuresti si fata de imprejurarea ca parata S.C. Orizont S.A. are calitatea de administrator al imobilului in litigiu, iar nu de proprietar, instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. Orizont S.A. si va respinge cererea formulata in contradictoriu aceasta ca fiind introdusa impotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta, prin cererea de chemare in judecata a solicitat obligarea paratilor Municipiul Bucuresti si ……..la plata unei sume de bani. Obligatia de a plati o suma de bani ca si natura juridica este o obligatie de a da si poate avea doua izvoare: contractul sau legea.
Prin urmare, instanta considera ca, in vederea justei solutionari a cauzei, trebuie sa cerceteze izvorul raportului juridic in temeiul caruia reclamanta solicita obligarea celor paratilor la plata unei sume de bani.
Avand in vedere cele aratate mai sus si cercetand continutul cererii de chemare in judecata, instanta constata ca reclamanta in cuprinsul solicitarii sale a mentionat in mod expres temeiurile de drept pe care isi intemeiaza pretentiile. In acest sens, instantei nu-i ramane decat sa aprecieze daca, in speta de fata, temeiurile de drept invocate de reclamanta sunt sau nu pertinente pentru solutionarea cauzei.
In temeiul dispozitiilor Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si a H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si a Regulamentului cadru al asociatiilor de proprietari, proprietarul asociat este obligat la plata cotelor de intretinere.
Potrivit prevederilor art. 46 din Legea nr. 230/2007, toti proprietarii de apartamente trebuie sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuieli comune, asociatia de proprietari avand dreptul sa actioneze in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. In acelasi sens sunt si dispozitiile art. 25 din H.G. nr. 1588/2007.
Prin „cheltuieli comune” se intelege, in temeiul art. 3 lit. i din Regulament, cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei, care sunt legate de exploatarea, reparatia sau intretinerea proprietatii comune sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare proprietate individuala. Din reglementarea art. 3 lit. c si art. 3 lit i din acelasi act normativ rezulta ca aceste cheltuielile comune includ si cheltuielile ce nu pot fi inregistrate pe fiecare proprietate comuna, reprezentand servicii furnizate, de care beneficiaza proprietarul fiecarui apartament: apa, canalizare, iluminat, incalzire si altele, legea folosind denumirea generica de cheltuieli comune pentru a include atat sumele datorate furnizorilor de servicii de genul celor mentionate mai sus, cat si sume legate de exploatarea spatiului aflat in proprietate indiviza fortata si perpetua.
Asadar, obligatia impusa proprietarilor de apartamente, potrivit textelor legale amintite mai sus se refera atat la cheltuieli prilejuite de folosinta partilor comune, precum terasa, acoperis, structura de rezistenta care revin proprietarului, cat si cheltuieli reprezentand sumele datorate furnizorilor de servicii de canalizare, energie termica, energie electrica, apa, etc..
Prin urmare, din cele aratate mai sus instanta considera ca, pe de o parte, temeiurile de drept indicate de reclamanta in continutul cererii sale sunt pertinente in ceea ce priveste judecarea cauzei, iar, pe de alta parte, din aceste texte de lege rezulta ca izvorul raportului juridic existent intre reclamanta si paratul Municipiul Bucuresti este un text de lege.
Sub acest aspect, instanta urmeaza a se raporta si la considerentele expuse in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti, retinand ca legitimare procesuala pasiva in cauza are proprietarul imobilului in litigiu, respectiv Municipiul Bucuresti, motiv pentru care instanta apreciaza drept neintemeiata cererea formulata in contradictoriu cu paratii ……….., acestia avand numai calitatea de chiriasi in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu proprietarul Municipiul Bucuresti. Instanta va respinge ca neintemeiata apararea formulata de paratul Municipiul Bucuresti in sensul ca, in cuprinsul contractului de inchiriere nr. ……… se reglementeaza obligatia chiriasului de a achita cotele lunare de intretinere la asociatia locatarilor, intrucat acest raport juridic produce efecte relative, inter partes, astfel incat aceasta prevedere contractuala nu se impune cu forta obligatorie tertilor, in speta reclamantei.
Izvorul raportului juridic obligational avand ca obiect plata unei sume de bani fiind un text de lege, instanta retine ca, spre deosebire de un izvor contractual unde un reclamant pe langa temeiul in drept a cererii sale trebuie sa faca dovada executarii propriilor obligatii (exceptie facand contractile unilaterale unde e suficienta doar dovada temeiului juridic), iar apoi sa afirme neexecutarea obligatiilor de catre paratul debitor, in acest caz, in vederea admiterii unei cereri cu asemenea obiect, reclamantei nu-i revine decat sarcina dovedirii existen?ei temeiului de drept pe care isi intemeiaza cererea urmata apoi de individualizarea (determinarea) concreta a sumei datorate prin depunerea la dosarul cauzei a inscrisurilor din care rezulta in mod exact cuantumul sumei datorate.
In ceea ce priveste prima conditie, respectiv aceea a indicarii temeiului in drept pe care reclamanta isi intemeiaza cererea, instanta constata ca, din considerentele de mai sus, rezulta ca acesta a fost indeplinita in totalitate de catre reclamanta.
In ceea ce priveste dovedirea lichiditatii creantei, instanta constata ca aceasta obligatie a fost indeplinita de reclamanta care a administrat la dosarul cauzei inscrisuri, respectiv liste de intretinere pentru perioada in litigiu, centralizator debit pentru perioada iulie 2010-august 2011, iar, din analiza coroborata a acestora, rezulta existenta in sarcina paratului Municipiul Bucuresti a unor datorii reprezentand cote de intretinere neachitate in perioada in litigiu in cuantum de 2604,97 lei.
In continuare, instanta apreciaza ca, dupa ce a dovedit existenta unui temei legal al cererii sale si a dovedit lichiditatea creantei sale, reclamantei nu-i ramane decat sarcina afirmarii neexecutarii obligatiei de catre paratul Municipiul Bucuresti, acestuia din urma revenindu-i obligatia potrivit art. 1169 Cod civil, sa dovedeasca netemeinicia celor sustinute de reclamanta, depunand la dosarul cauzei chitante de plata prin care sa arate ca obligatia a fost stinsa in totalitate sau cel putin partial.
Avand in vedere ca prin cererea de chemare in judecata, reclamanta a afirmat neexecutarea obligatiei de a plati o suma de bani din partea paratului Municipiul Bucuresti, instanta considera ca, in vederea respingerii cererii asa cum acesta a fost precizata, paratul trebuia sa depuna la dosarul cauzei chitante de plata din care sa rezulte contrariul celor aratate de reclamanta. Cu toate acestea, paratul nu a administrat dovezi pe acest aspect.
Prin urmare, instanta considera ca cererea reclamantei in ceea ce priveste obligarea paratului Municipiul Bucuresti la plata sumei de  2604,97 lei, cote de intretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011 este intemeiata si, prin urmare, o va admite.
Totodata, instanta va respinge ca neintemeiata cererea formulata in contradictoriu cu paratii ………..
In privinta capatului de cerere avand ca obiect rezilierea contractului de inchiriere nr. …….. incheiat intre paratul Municipiul Bucuresti si parata ……., instanta retine ca, potrivit art. 24 lit. c din Legea locuintei nr. 114/1996, rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se poate face la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite prin contractul de inchiriere in sarcina chiriasului.
Potrivit art. 1021 Cod civil, aceasta sanctiune se intemeiaza pe indeplinirea cumulativa a trei conditii: una dintre parti sa nu-si fi indeplinit obligatiile, neexecutarea sa-i fie imputabila patii care nu si-a indeplinit obligatia, iar debitorul sa fi fost pus in intarziere, in conditiile legii.
Dispozitiile Codului civil ce reglementeaza rezilierea statueaza in sensul ca aceasta este o sanctiune judiciara a neexecutarii culpabile de catre una dintre partile contractului sinalagmatic a obligatiilor asumate, in cazul unui contract cu executare succesiva, aceasta producand efecte numai pentru viitor. Odata cu reglementarea caracterului judiciar al acestei sanctiuni, legiuitorul a imputernicit instanta ca, pe de o parte, sa verifice daca se impune rezilierea contractului, respectiv daca neexecutarea este suficient de importanta pentru a se dispune sanctionarea titularului obligatiei si, pe de alta parte, a imputernicit-o cu posibilitatea de a acorda, la cererea debitorului, un termen in vederea indeplinirii acesteia, in tot cursul procesului. Astfel, prin indeplinirea obligatiilor contractuale, debitorul poate paraliza actiunea in reziliere a contractului, instanta putand constata, in cursul procesului, ca nu se impune desfiintarea contractului prin reziliere, chiar daca titularul obligatiei o executa in timpul procesului.
In speta, din probele administrate rezulta ca parata ……, in calitate de chirias, nu si-a executat obligatia principala ce a luat nastere in sarcina acesteia, aceea de plata a cotelor de intretinere aferente o perioada indelungata, mai mare de trei luni de zile, in conditiile in care prevederile contractului de inchiriere a carui reziliere se cere reglementeaza aceasta obligatie in sarcina chiriasului (art. V alin. 2 din contract), astfel ca apreciaza ca sunt indeplinite conditiile cumulative stabilite de art. 1020 Cod civil, pentru a dispune rezilierea contractului de inchiriere nr. ……….
Fata de considerentele mai sus aratate, avand in vedere ca parata …… nu a achitat contravaloarea cotelor de intretinere pe perioada iulie 2010-august 2011, instanta urmeaza sa dispuna rezilierea contractului de inchiriere nr. ……...
Analizand actele si lucrarile dosarului in solutionarea cererii de chemare in garantie, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere nr. ….., paratul Municipiul Bucuresti, in calitate de proprietar, s-a obligat sa inchirieze chematei in garantie …….. apartamentul nr. 42 situat in Bucuresti, str. …………, sector 6.
Potrivit art. V alin. 2 din contract, chiriasul este obligat sa achite cotele lunare de intretinere la asociatia locatarilor.
Astfel, in speta, instanta retine ca, intre paratul Municipiul Bucuresti si chemata in garantie …….. a luat nastere un raport juridic civil in temeiul contractului de inchiriere nr. ……. Cu toate acestea, chemata in garantie nu a indeplinit obligatia contractuala ce-i incumba de plata a contravalorii cotelor de intretinere si a penalitatilor de intarziere aferente, astfel cum rezulta din considerentele anterioare.
Pe cale de consecinta, instanta apreciaza ca, in cauza, sunt pe deplin indeplinite conditiile raspunderii civile contractuale, respectiv:
- existenta unei fapte ilicite a chematei in garantie, care consta in nerespectarea unei obligatii contractuale si anume aceea de a achita la scadenta contravaloarea cotelor de intretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011, aducand prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al paratului Municipiul Bucuresti. Din dispozitiile art. 1082 Cod civil, rezulta ca debitorul va fi obligat la plata despagubirilor nu numai atunci cand actioneaza cu intentia de a-l pagubi pe creditor, ci ori de cate ori nu va dovedi existenta unei cauze straine, neimputabile, in conditiile art. 1083 Cod civil. In acelasi timp, textul de lege instituie si o prezumtie de vina in sarcina chematei in garantie, prezumtie relativa, care, insa, in cauza, nu a fost rasturnata de chemata in garantie nici prin dovada cazului fortuit sau a celui de forta majora si nici prin dovada vinovatiei paratului Municipiul Bucuresti.
- existenta unui prejudiciu patrimonial in care se concretizeaza aceasta atingere, constand in suma de 2604,97 lei, reprezentand cote de intretinere restante pentru perioada iulie 2010-august 2011. Astfel, art. 1084 Cod civil dispune ca daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind in genere pierderea ce a suferit si beneficiul de care a fost lipsit, in vreme ce art. 1086 Cod civil prevede ca este reparabil numai prejudiciul direct care se gaseste in legatura cauzala cu faptul care a generat neexecutarea contractului.
- raportul de cauzalitate intre fapta ilicita si prejudiciu, fiind pe deplin dovedit in prezenta cauza.
- vinovatia celui ce savarseste fapta ilicita, constand in executarea necorespunzatoare a obligatiei contractuale asumate, prin raportare si la prevederile art. 1080 Cod civil, potrivit cu care diligenta ce trebuie sa se depuna in indeplinirea unei obligatii este totdeauna aceea a unui bun proprietar.
Fata de cele de mai sus, instanta urmeaza a retine ca, in speta, s-a facut dovada existentei in patrimoniul paratului Municipiul Bucuresti a unei creante certe, lichide si exigibile, care este constatata prin inscrisurile administrate la dosar.
Astfel, instanta retine caracterul cert al creantei, in conformitate cu dispozitiile art. 379 alin. 3 Cod procedura civila, existenta acesteia rezultand din inscrisurile mentionate, precum si caracterul lichid, astfel cum este stabilit de art. 379 alin. 4 Cod procedura civila, catimea creantei fiind determinabila prin acelasi act de creanta, opozabil chematei in garantie.
Pe cale de consecinta, instanta va admite in parte cererea de chemare in garantie si va obliga chemata in garantie ……… la plata catre paratul Municipiul Bucuresti a sumei de 2604,97 lei, cote de intretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011.