Evacuare

Constata ca sub nr. ... s-a inregistrat la J.A. actiunea civila formulata de reclamantul-parat reconventional M.A. in contradictoriu cu parata-reclamanta reconventionala S. E.M. solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna:
• evacuarea paratei-reclamante reconventionale din imobilul situat administrativ in .....inscris in  CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1. – casa, curte si gradina;
• obligarea paratei-reclamante reconventionale la plata chiriei restante pe ultimii trei ani in cuantum de 4.000 lei.
Se solicita cheltuieli de judecata.
In fapt s-a aratat ca reclamantul-parat este proprietarul imobilului identificat in petitul actiunii. Acest imobil i-a fost restituit in anul 2004 prin Decizia nr. 190/A/2005 a C.A.
Parata locuieste in imobil fara a detine vreun titlu (contractul de vanzare-cumparare a fost anulat prin Decizia nr. 390/A/2003 a C.A.). Desi a fost notificata de reclamant sa se prezinte pentru incheierea contractului de inchiriere, aceasta a refuzat incheierea contractului. Mai mult decat atat, aceasta a inceput o serie de procese impotriva proprietarului, toate actiunile fiindu-i respinse irevocabil de catre instante.
Reclamantul precizeaza ca parata nu a platit niciodata chirie pentru folosinta locuintei, ceea ce denota reaua credinta a acesteia.
In drept se invoca dispozitiile art. 480, 481, 1429 C.civ.,  art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, 112-114 C.pr.civ..
In sustinerea actiunii reclamantul-parat reconventional a depus extras de carte funciara.
Parata-reclamanta reconventionala a depus intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii, iar prin cererea reconventionala (calificata astfel de instanta prin incheierea din data de 20.11.2008) a solicitat instituirea unui drept de retentie pana la plata sumei de 25.000 lei, reprezentand sporul de valoare adus imobilului de catre parata prin investitiile efectuate la imobilul in litigiu.
In motivarea cererii se arata ca prin Dispozitia nr. 28/2006 emisa de Primarul com. …, i-a fost restituit, in natura, reclamantului-parat reconventional imobilul inscris in CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casa, curte si gradina. Parata apreciaza ca restituirea in natura a imobilului nu a fost corecta avand in vedere ca parata a fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
In continuare se arata ca parata nu a refuzat sa incheie contract de inchiriere cu reclamantul, aspect care rezulta din raspunsul formulat la data de 04.09.2007.
Aceasta solicita instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pana la data la care reclamantul-parat le va plati suma de 25.000 lei reprezentand sporul de valoare adus imobilului de catre parata prin investitiile efectuate la imobilul in litigiu, suma la care a fost obligata comuna ... prin sentinta civila nr. 107/2006 a J.A., ramasa irevocabila prin respingerea recursului de catre T.S..
In drept se invoca dispozitiile art. 1898, 1444 C.civ., art. 20 alin. 2, art. 48 alin. 2 din Lg. 10/2001.
Parata-reclamanta reconventionala a formulat cerere de chemare in garantie a comunei .... reprezentata prin Primar, solicitandu-se completarea Dispozitiei nr. 28/2006 cu obligarea reclamantului-parat M.A. la plata sporului de valoarea adus imobilului in suma de 25.000 lei si a cheltuielilor de judecata in suma de 1.108 lei, catre parata-reclamanta reconventionala S.E.M.
In motivarea cererii se arata ca, prin sentinta civila nr. 107/2006 a J.A., ramasa irevocabila prin respingerea recursului de catre T.S., comuna ... a fost obligata la plata sumei de 25.000 lei reprezentand spor de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate, iar in dispozitia de restituire in natura nu s-au aplicat prevederile art. 48 alin. 2 din Lg. 10/2001 privind obligarea noului proprietar la plata sporului de valoare catre chirias.
In drept se invoca prevederile art. 60-63 C.pr.civ., art. 48 alin. 1 si 2 din Lg. 10/2001.
In sustinerea cererilor sale parata-reclamanta reconventionala a depus: dispozitia nr. 28/2006, sentinta civila nr. 107/2006 a J.A., decizia civila nr. 999/2006 a T.S., notificarea formulata de reclamant in temeiul OUG 40/1999, raspunsul paratei la notificare.
Reclamantul-parat reconventional a formulat intampinare la cererea reconventionala si la cererea de chemare in garantie.
Acesta a solicitat respingerea cererii de chemare in garantie ca inadmisibila intrucat, pe de o parte hotararea la care face referire parata nu-i este opozabila, reclamantul nefiind parte in acel proces, iar pe de alta parte prin aceeasi hotarare s-a stabilit ca imobilul in litigiu a fost preluat fara titlu, iar obligatia de a achita contravaloarea sporului de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate de catre chiriasi, revine unitatii administrativ-teritoriale si nu fostului proprietar.
Comuna … a solicitat admiterea cererii de chemare in garantie.
La termenul din data de 30.10.2008 parata-reclamanta a precizat ca prin cererea de chemare in garantie solicita ca unitatea administrativ-teritoriala, respectiv comuna ..., sa completeze dispozitia de restituire in natura cu urmatorul paragraf: obligarea reclamantului M.A. la plata sporului de valoare adus imobilului dobandit in suma de 25.000 lei, in favoarea paratei S.E.. Acesta a precizat ca nu solicita ca acesta sa fie obligat la plata acestei sume de catre instanta.
In probatiune instanta a incuviintat proba cu inscrisuri (extras CF, dispozitia nr. 28/2006, sentinta civila nr. 107/2006 a J.A., decizia civila nr. 999/2006 a T.S., notificarea formulata de reclamant in temeiul OUG 40/1999, raspunsul paratei la notificare, contract de inchiriere, decizia nr. 359/2003 a C.A., decizia civila nr. 190/A/2005 a C.A..
Fata de actele dosarului, instanta a retinut in fapt urmatoarele:
In ceea ce priveste actiunea principala:
Din extrasul de carte funciara rezulta ca proprietar tabular al imobilului situat administrativ in ..., inscris in CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casa, curte si gradina, este reclamantul-parat reconventional.
Imobilul a fost preluat de statul roman in baza Decretului 223/1974. Reclamantul a solicitat restituirea in natura a imobilului in litigiu, iar prin Hotararea nr. 302/1996, Comisia Judeteana …. de Aplicare a Lg. 112/1995 a respins cererea.
Anterior ramanerii definitive a Hotararii Comisiei Judetene, Comuna ... a procedat la vanzarea imobilului in litigiu catre parata-reclamanta S.E.M.
Prin decizia civila nr. 359/2003 a C.A. (irevocabila la data de 13 februarie 2003) s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 336/1996 incheiat intre Primaria Comunei .... si parata S.E. cu privire la imobilul in litigiu, a fost anulat Ordinul nr. .... emis de Prefectul Judetului .... si s-a dispus restabilirea situatiei anterioare de carte funciara.
Reclamantul-parat reconventional a formulat notificare in temeiul Lg. 10/2001 prin care a solicitat restituirea in natura a imobilului in litigiu, iar prin Dispozitia nr. 74/2001, Primarul comunei ... a respins cererea.
Prin sentinta civila nr. 66/2003 T.S. a admis contestatia formulata de reclamant impotriva dispozitiei nr. 74/2001, a dispus anularea acesteia si a obligat Primarul sa emita dispozitie de restituire in natura a imobilului inscris in CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1.
Aceasta sentinta a ramas irevocabila la data de 19.06.2006, prin respingerea recursului de catre I.C.C.J.
In executarea hotararii judecatoresti, Primarul comunei ... a emis dispozitia 28/2006 prin care a dispus restituirea in natura a imobilului catre reclamant.
Reclamantul si-a intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara in anul 2006.
Fiind vorba de un imobil cu destinatia de locuinta restituit in natura fostului proprietar, conform art. 13 alin. 1 din Lg. 10/2001, in cauza devin aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in OUG 40/1999.
Asadar, proprietarii sunt obligati sa respecte dispozitiile acestui act normativ in ceea ce priveste prelungirea acestora, stabilirea si plata chiriei.
Art. 10 alin. 1 din OUG 40/1999 prevede continutul notificarii si modalitatea de comunicare a acesteia.
Acelasi articol prevede obligatia proprietarului de a-l notifica pe chirias in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
Astfel, reclamantul-parat a notificat-o pe parata-reclamanta in vederea incheierii contractului de inchiriere pentru imobilul situat administrativ in ...., iar aceasta din urma a confirmat primirea notificarii in data de 24.08.2007.
Intr-adevar, notificarea reclamantului-parat nu indeplineste toate conditiile de forma prevazute de art. 10.
Insa, consecinta nerespectarii termenului de 30 de zile nu este aceea ca, dupa expirarea lui proprietarul nu ar putea sa-l mai notifice pe chirias sau ca o notificare facuta peste termenul de 30 de zile nu ar mai atrage din partea chiriasului obligatia de a comunica raspunsul sau conform alin.2 al art.10.
Singura consecinta a nerespectarii termenului de 30 de zile este cea prevazuta de art. 11 alin. 1 din O.U.G. nr.40/1999 si consta in aceea ca pana la incheierea unui nou contract de inchiriere (obligatie care ramane, asadar, valabila) contractul anterior se considera prelungit, iar neplata chiriei nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare.
Aceasta interpretare este in concordanta cu jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului.
Astfel, referindu-se la dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999 Curtea a aratat ca acest text de lege „se limiteaza sa indice vag ca aceasta prelungire are loc „pana la incheierea unui nou contract”, fara a preciza in ce conditii acest nou contract poate fi incheiat. Intr-adevar, nicio informatie nu este oferita in privinta caii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorita necunoasterii sau neglijentei, sa respecte conditiile de forma impuse de art. 10 alin. 1 al ordonantei de urgenta a Guvernului pentru a incheia acest nou contract cu ocupantii imobilului sau pentru a inlocui statul in vederea incasarii chiriilor inainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adica inainte ca cei cinci ani sa se fi scurs” (paragraful 80).
In speta, termenul de cinci ani curge de la data deciziei de restituire in natura, respectiv 08.03.2006.
Curtea, referindu-se la modul in care au procedat instantele nationale, a statuat ca acestea s-au limitat la a constata ca a avut loc o prelungire automata a contractelor incheiate anterior, „fara a invoca ce cale ofera acestora, la nevoie, pentru a incheia un contract de inchiriere cu ocupantii imobilului lor inainte de expirarea termenului” prevazut de actul normativ (Radovici si Stanescu, paragraful 86).
Curtea a considerat ca „a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de ordonanta de urgenta a Guvernului impunandu-le o obligatie atat de grea ca cea de a pastra locatarii in imobilul lor timp de cinci ani, fara nicio posibilitate concreta si reala de a incasa o chirie, a facut sa apese asupra lor, o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa intrerupa echilibrul just dintre interesele aflate in joc” (Radovici si Stanescu, paragraful 87).
  Or, in cauza dedusa judecatii, instanta retine ca reclamantul a dovedit ca a facut toate demersurile necesare incheierii contractului de inchiriere cu parata (din cuprinsul notificarii rezulta intentia si disponibilitatea proprietarului de a incheia contract de inchiriere, acesta comunicandu-i paratei locul intalnirii pentru a discuta clauzele contractului).
Parata-reclamanta, formal, nu a refuzat incheierea contractului de inchiriere, insa a solicitat ca plata chiriei sa fie suspendata pana la ramanerea irevocabila a solutiei ce se va pronunta cu privire la contestatia formulata impotriva deciziei de restituire in natura si pana la achitarea de catre reclamant a sporului de valoare adus imobilului prin investitiile efectuate. Aceasta a aratat de asemenea, ca apreciaza dispozitia de restituire in natura ca nelegala.
Acest raspuns al paratei nu poate fi calificat ca un refuz justificat in sensul art. 15 alin. 2 din Lg. 10/2001 (articolul citat califica drept refuz justificat  situatiile in care neintelegerea se refera la cuantumul chiriei cerute de proprietar, ori este cauzata de pretentia de restrangere a suprafetei locative), ci ca un refuz nejustificat din partea chiriasului.
Pentru a califica astfel raspunsul paratei, instanta retine ca acesta exprima insasi negarea calitatii de proprietar a reclamantului (aceasta nu doreste sa plateasca chirie pana la solutionarea contestatiei impotriva deciziei de restituire in natura a imobilului, decizie emisa in baza unei hotarari judecatoresti si care constituie insasi titlu de proprietate al reclamantului asupra imobilului in litigiu), iar solicitarea de a nu plati chirie pana la achitarea de catre reclamant a sporului de valoare adus imobilului (desi printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila s-a stabilit ca aceasta obligatie incumba comunei … si nu fostului proprietar, in conditiile in care imobilul a fost preluat de stat fara titlu) nu poate fi interpretata ca „neintelegere” in sensul legii, intrucat plata chiriei este de natura  contractului de inchiriere.
Asadar, instanta retine ca in cauza nu opereaza prevederile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999, ci prevederile alin. 2 ale aceluiasi articol.
Reclamantul-parat reconventional a facut dovada ca este proprietar al imobilului in cauza, drept pe care si l-a intabulat in cartea funciara in anul 2006, conform incheierii nr. 2915. In aceasta calitate el are, potrivit dispozitiilor art. 480 C.civ. dreptul de a se folosi si a dispune nestingherit de obiectul asupra caruia poarta dreptul de proprietate, in speta imobilul din …, nr. 159.
Prin urmare, cererea lui de a se dispune evacuarea persoanelor ce locuiesc fara titlu in imobil este intemeiata, motiv pentru care va fi admisa.
In ceea ce priveste echivalentul folosintei lucrului:
Reclamantul-parat a solicitat obligarea paratei la plata unei despagubiri reprezentand echivalentul folosintei imobilului.
In absenta unui contract, folosirea bunului altuia cu rea-credinta il indreptateste pe proprietar la o suma de bani cu titlu de despagubiri.
In masura in care acest venit banesc reprezinta echivalentul folosintei lucrului se poate considera ca este un fruct, astfel incat acesta ii revine proprietarului.
De altfel si Curtea a apreciat ca exista o legatura directa intre incalcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 (incalcare ce a rezultat din imposibilitatea de a incasa timp de mai multi ani chiria pentru proprietatea sa) si acordarea unei despagubiri pentru privarea de folosinta imobilului (paragraful 94).
La stabilirea acestui prejudiciu instanta a avut in vedere dispozitiile art. 31 din OUG 40/1991, iar, in lipsa altor probe, a fost avut in vedere venitul minim pe economie (conform declaratiei paratei familia este formata din patru persoane – mama si trei copii si s-a considerat ca sunt apti de a realiza venituri mama si cei doi copii in varsta de 26, respectiv 25 de ani).
Instanta a apreciat ca parata-reclamanta a beneficiat de prelungirea contractului de inchiriere pana la data cand si-a exprimat refuzul (calificat de instanta ca nejustificat) de a incheia contract de inchiriere, respectiv 01.09.2007. 
Pentru aceste considerente, instanta va admite in parte acest capat de cerere si va obliga parata sa plateasca reclamantului suma de 2781 lei, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta, incepand cu data de 01.09.2007 si pana la data introducerii actiunii.
In ceea ce priveste instituirea dreptului de retentie, aceasta cerere urmeaza a fi respinsa intrucat nici OUG 40/1999, nici Legea 10/2001 nu recunosc vreun drept de retentie persoanelor din imobilele preluate fara titlu valabil pana la plata despagubirilor cuvenite pentru sporul de valoare adus acestora prin cheltuielile necesare sau utile, deoarece obligatia nu revine persoanei indreptatite, ci statului sau unitatii detinatoare.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, aceasta este inadmisibila.
Potrivit art. 60 alin. 1 C.pr.civ. „partea poate sa cheme in garantie o alta persoana impotriva careia ar putea sa se indrepte, in cazul in care ar cadea in pretentiuni cu o cerere in garantie sau in despagubire”, iar solutia ce se va da asupra cererii de chemare in garantie depinde de solutia ce se va pronunta cu privire la cererea principala.
Asadar, o conditie de admisibilitate a cererii de chemare in garantie este existenta unei legaturi suficiente intre cererea principala si cererea de chemare in garantie, trebuind sa fie o legatura de dependenta si de subordonare intre cele doua cereri, astfel incat solutia ce se va da cu privire la cererea pricipala sa poata influenta solutia ce se va pronunta asupra cererii de chemare in garantie. Este evident ca in speta aceasta conditie nu este indeplinita, solutia din actiunea principala neputand sa influenteze solutia din cererea de chemare in garantie.
De altfel, instanta nu ar putea dispune completarea dispozitiei de restituire in natura in sensul solicitat de parata-reclamanta, atata vreme cat prin sentinta civila nr. 107/2006 a J.A., ramasa irevocabila prin respingerea recursului de catre T.S., comuna ... a fost obligata la plata sumei de 25.000 lei reprezentand spor de valoare, iar nu reclamantul-parat.
Deoarece admiterea actiunii face dovada deplina a culpei procesuale a paratei acesta va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru aceste motive

IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :

Admite in parte actiunea civila formulata de reclamantul-parat reconventional M.A. in contradictoriu  cu parata-reclamanta reconventionala S.E.M.
Dispune evacuarea paratei S.E.M.din imobilul situat administrativ in ..., inscris in CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casa, curte si gradina.
Obliga parata sa plateasca reclamantului suma de 2781 lei, reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta, incepand cu data de 01.09.2007 si pana la data introducerii actiunii.
Respinge restul pretentiilor din actiunea principala, ca neintemeiate.
Respinge cererea reconventionala privind instituirea unui drept de retentie formulata de parata-reclamanta reconventionala S.E.M. in contradictoriu cu reclamantul-parat reconventional M.A., ca neintemeiata.
Respinge cererea de chemare in garantie formulata de parata-reclamanta reconventionala S.E.M. in contradictoriu cu COMUNA ..., reprezentata prin Primar.
Obliga parata-reclamanta reconventionala S.E.M. sa plateasca reclamantului-parat reconventional M.A. suma de 241,74 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata. 
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 26.02.2009.