Anulare contract de vanzare cumparare. Dispozitiile art. 80 alin.1 lit. b din Legea nr.85/2006

Prin cererea inregistrata la data de 15.02.2008 in dosarul de insolventa nr. 5499/105/2007 al Tribunalului Prahova administratorul judiciar al debitoarei SC E. SA, Dinu, Urse si Asociatii SPRL a solicitat in contradictoriu cu parata SC A. SRL, anularea contractului de vanzare-cumparare nr.1374/16.05.2007 si repunerea partilor in situatia anterioara; actiunea a fost insusita si continuata de lichidatorul debitoarei RVA Insolvency Specialists  SPRL.
In motivarea cererii s-a aratat ca pretul de vanzare in contractul respectiv este situat mult sub nivelul pietei de la data perfectarii contractului, contractul a fost incheiat in cei trei ani anteriori deschiderii procedurii, in dauna creditorilor, contractul reprezentand unul dintr-o serie mai mare de vanzari efectuate in aceeasi perioada, prin care debitorul si-a denaturat o parte din activ.
Astfel, reclamantul a apreciat ca este evidenta diferenta dintre pretul practicat pe piata la momentul vanzarii si pretul specificat in contract, iar in mod evident vanzarea nu a avut o cauza licita, fiind fie efectuata in vederea procurarii de lichiditati prin mijloace ruinatoare, fie facuta in vederea deturnarii bunurilor de la urmarirea de catre creditorii de buna-credinta. Termenul discrepanta "vadita", folosit de legiuitor, este in apanajul de apreciere al judecatorului-sindic, in functie de probele de la dosar, insa, in speta fiind vorba de un bun imobil, in conditiile in care piata imobiliara e in continua crestere, diferenta este vadita, o eventuala expertiza urmand a confirma acest aspect.
De asemenea, s-a precizat ca actul este incheiat in perioada de 3 ani considerata de legiuitor suspecta, la momentul cand societatea era in insolventa de facto, iar prezumtia relativa de frauda este intarita de faptul ca in aceeasi perioada au fost incheiate 12 contracte cu pretul subevaluat.
Parata, legal citata, a depus intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, aratand ca pretul de vanzare nu este subevaluat, situandu-se la nivelul pretului practicat in Alexandria la acea data, iar pretul la care E. SA a instrainat acest apartament catre parata a fost cu aproximativ 10% mai mare decat pretul la care  l-a achizitionat.
In ceea ce priveste pretul fermei din comuna Piatra, acesta depaseste chiar si pretul actual al unor imobile similare. Astfel, doar pretul terenului este de 5,24 Euro/mp, in conditiile in care terenurile din zona se vand cu 5 euro/mp. De asemenea, daca se iau in considerare si constructiile se poate concluziona fara teama de a gresi ca pretul la care a avut loc vanzarea acestei ferme a fost semnificativ mai mare decat pretul pietei.
A mai aratat parata ca nu este indeplinita nici conditia preexistentei starii de insolventa de facto a vanzatoarei, avand in vedere ca acumularea accelerata a unor debite semnificative s-a produs ulterior datei incheierii contractului, astfel incat aceasta nu poate fi imputabila paratei, cumparator de buna credinta al unor active ale debitoarei. Frauda pretinsa nu a fost probata de catre reclamanta in privinta tertului dobanditor al imobilelor si nici participarea la pretinsa frauda a tertului dobanditor de buna-credinta.
Prin sentinta nr. 1757 din data de 3 decembrie 2010 Tribunalul Prahova a respins cererea in anulare formulata de administratorul judiciar, continuata de lichidatorul judiciar RVA I. S. SPRL in contradictoriu cu parata SC A. SRL.
Pentru a hotari astfel, judecatorul-sindic a constatat ca problema esentiala de drept vizeaza validitatea contractului autentificat sub nr.1374 /16.05.2007, incheiat intre SC E. SA si paratul SC A. SRL, fata de pretul tranzactiei (care includea si modalitatea de achitare a acestuia, lipsa de folosinta a banilor fiind un aspect important in stabilirea valorii contraprestatiei), reclamanta indicand drept temei de drept art. 80 alin. 1 lit. b din Legea 85/2006, anume disproportia vadita dintre prestatia debitoarei si prestatia paratei cumparatoare.
S-a apreciat ca, odata dovedita aceasta disproportie (sarcina ce incumba celui ce afirma, conform art. 1169 Cod civil), legea prezuma caracterul fraudulos al acestor acte, urmand ca, eventual, paratul sa faca dovada contrara. Situatia ipoteza insa "disproportia vadita intre prestatii", care atrage incadrarea intr-un text juridic si concluziile pe care legea le trage, inclusiv prin intermediul prezumtiilor, trebuie insa in mod clar dovedita de cel ce o afirma. Legiuitorul foloseste expres termenul "vadita", fiind evident ca accepta ideea unei oarecare disproportii intre prestatii, intrucat in toate actele juridice o minima fluctuatie de la ceea ce ar fi "pretul de echilibru" se poate intalni din motive obiective, ce tin de circumstantele in care s-a contractat, de nivelul cererii si ofertei concrete (nevoia de lichiditati in scopuri licite) a vanzatorului, nevoia mai mare a cumparatorului de obiectul individual determinat, decat de unul cu valoare echivalente, capacitatea de convingere in cadrul negocierii directe, planul comercial de ansamblu al celui ce achizitioneaza, costuri de punere in valoare, etc.).
Din punctul de vedere al instantei (si cu cat sumele de achizitie sunt mai mari, cu atat si fluctuatiile procentuale ale pretului pot fi mai mari, fiind mai greu sa gasesti posibili cumparatori) o disproportie nu poate fi vadita in conditiile in care nu atinge un procent de cel putin 25% din pretul de piata estimat de un observator profesionist si independent, in aceasta marja "jucand" toate datele circumstantiale ce pot influenta pretul de vanzare. De asemenea, un aspect esential este cel care tine de situatia economica si fizica a bunului (bunurilor) supuse vanzarii si posibilitatea lor de exploatare
Tribunal a constatat ca, in speta, bunurile imobile, denumite generic "apartament" si "ferma" au fost evaluate de parti, prin contract, la nivelul lunii mai 2007 la 90.500 lei pentru apartament si 1.996.100 lei pentru ferma, din suma totala fiind achitat la 30 de zile de la semnare 574.635 lei, urmand a se achita in 4 rate, din care primele trei egale (400.000 lei), platibile din 5 in 5 ani restul. Din aceasta descriere a situatiei se desprind 2 intrebari ce privesc: 1) caracterul vadit disproportionat al pretului (contraprestatiei) si 2) caracterul disproportionat al contraprestatiei - pret fata de durata sa in timp.
Un prim aspect este ca ambele probleme nu pot privi decat imobilul "ferma" (imobilele 2 si 3 din contract) din moment ce pretul apartamentului este in mod vadit pretul pietei (eventual chiar mai mare, conform raport de expertiza 612/13.08.2010 fiind de aprox 80.000 lei si fiind platiti 90.000 lei), iar caracterul disproportionat al prestatiei fata de durata de timp nefiind aplicabila imobilului apartament, ce a fost achitat integral, in 30 de zile de la contractare. Din acestea rezulta ca anularea respectivului contract nu ar putea fi decat, cel mult, partiala, pentru imobilul "ferma", intrucat nu rezulta din contract ca ar exista o conexitate necesara intre achizitionarea celor doua imobile, care sa poata atrage anularea contractului "in tot".
Cat priveste imobilul "ferma": raportul de expertiza nr. 107/04.04.2009 indica o valoare de aprox. 1.760.000 lei pentru terenul aferent imobilului, cu o vandabilitate redusa a zonei - analiza de piata, iar in raportul de expertiza 612/13.08.2010 se arata o valoare de aprox. 3.700.000 lei pentru imobilele constituind imobilul "ferma", expertul aratand ca nu a tinut cont (evaluat) lucrarile de modernizare efectuate de parata.
Instanta a considerat ca aceste evaluari pot induce concluzia unei disproportii intre prestatii, insa apreciind dificultatile inerente exploatarii obiectivului de catre reclamanta-vanzatoare, obiectiv situat foarte departe de sediul sau social, intr-o zona nevandabila, neatragatoare pentru investitori si avand un specific pentru care SC E. SA nu detinea know-how-ul necesar si tinand cont si de faptul ca pretul, chiar daca mai mic decat valoarea de piata, nu poate fi considerat in nici un caz derizoriu, astfel ca operatiunea economica putea fi justificata pe considerente de oportunitate, fara a fi vorba despre o frauda a creditorilor, la care sa fi coparticipat tertul cumparator.
In analiza acestei situatii instanta a luat in considerare un aspect ce apare ca esential: pretul stabilit de parti este acelasi cu cel achitat de SC E. SA, la momentul adjudecarii imobilului la licitatie, la 21.07.2006.
S-a conchis ca este adevarat ca scopul activitatii economice este de a aduce profit, insa nu se poate solicita ca orice operatiune economica sa fie si profitabila, iar SC E. SA nu se ocupa (cel putin conform obiectului de activitate) cu speculatii imobiliare. In aceste conditii, faptul ca a inteles sa vanda la acelasi pret cu care achizitionase cu 10 luni inainte dovedeste mai degraba doar o constientizare a unei incapacitati de dezvoltare a respectivei afaceri, preconizate la momentul achizitionarii, urmarindu-se practic o limitare a pierderilor ce ar fi fost inerente daca nu s-ar fi acoperit costurile respectivului imobil.
S-a mai apreciat, in ceea ce priveste disproportia dintre prestatii derivand din perioada in care partile au decis sa se plateasca pretul, ca fiind adevarat faptul ca respectiva perioada este foarte lunga, ceea ce implica un dezavantaj economic pentru vanzator, care "crediteaza" cu diferenta de suma pe cumparator, insa, tinand cont de faptul ca respectivul imobil este (era) greu vandabil, iar suma de achizitionare este, totusi, foarte importanta, plata pretului in rate apare drept solutia logica pentru a putea instraina imobile pe care nu le poti exploata economic si care au costuri de intretinere foarte mari (in acest sens, chiar daca nu este o proba "certa", se poate forma o idee din costurile invocate ca suportate de parata), fiind mai logic sa pierzi dobanda la respectiva suma decat sa pierzi sume mai mari, reprezentate de costurile de intretinere.
Pe de alta parte, ratiunea legii in reglementarea anularii transferurilor presupus frauduloase este protejarea intereselor creditorilor presupus fraudati, care ar putea obtine mai mult prin anularea actului fraudulos. Or, in speta, presupunand ca  s-ar fi dovedit frauda, este vorba de un imobil actualmente extrem de greu vandabil, la care paratul a facut si imbunatatiri (constatate de expert, chiar daca neevaluate) si in aceste conditii, o eventuala reintoarcere a imobilului in patrimoniul debitoarei, cu consecinta platii imbunatatirilor, a pretului deja achitat (etc.) ar putea determina nu o protectie, ci o afectare a drepturilor creditorilor, prin scaderea implicita a valorii de piata a imobilului, in conditiile actuale ale pietei imobiliare.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta  RVA I. S. SPRL, lichidator al debitoarei SC E. SA, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Curtea a constatat ca recursul este nefondat.
In mod corect prima instanta a respins cererea formulata, constatand ca nu exista o disproportie vadita intre prestatiile datorate de catre parti in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr.1374 din 16 mai 2007 incheiat intre debitoarea SC E. SA si intimata SC A. SRL Bucuresti, nefiind incidente dispozitiile art.80 alin.b din Legea  nr.85/2006 privind insolventa.
Trebuie observat ca prima instanta s-a pronuntat pe problema juridica dedusa judecatii in raport  cu  probele administrate in cauza, a motivat in mod amplu si procedural sentinta atacata in  sensul art.261 pct.3 si 5 Cod procedura civila.
Mai trebuie aratat ca sentinta a fost data fara aplicarea gresita a legii, iar pentru ca o hotarare  judecatoreasca sa fie motivata este necesar ca judecatorul sa motiveze solutia data, fiecarui capat de cerere al actiunii sau caii de atac si nu sa raspunda separat diferitelor argumente ale partilor, care sprijina aceste capete de cerere. In acest sens este motivata si hotararea care cuprinde o motivare implicita sau din context a cererilor formulate de parti.
Instanta de fond a retinut in mod just ca pretul datorat de intimata pentru ferma situata in localitatea Piatra, judetul Teleorman este acelasi cu cel achitat de  SC E. SA la momentul adjudecarii imobilului la licitatie, respectiv  1.996.100 lei,  pret care a fost supus  atat votului creditorilor societatii  aflate in  faliment, dar si  controlului de legalitate efectuat de judecatorul sindic.
Asadar prin instrainarea fermei, recurenta nu a suferit nici un prejudiciu, vanzarea  facandu-se la aceeasi valoare, respectiv 1.996.100 lei, fara TVA, respectiv echivalentul a 608.994 Euro, la cursul de schimb al BNR din ziua incheierii contractului.
Faptul ca debitoarea a acceptat plata pretului in rate, nu este de natura a duce la concluzia ca prestatia pe care aceasta o primeste in baza contractului de vanzare cumparare este mai mica decat cea pe care o datoreaza, sumele fiind in echivalent  Euro la cursul BNR din  ziua platii, debitoarea fiind aparata de fenomenul inflationist.
Mai mult decat atat instanta de fond a apreciat in mod just faptul ca imobilul in cauza era unul greu vandabil, iar debitoarea nu avea experienta si tehnica  necesara pentru exploatarea agricola a fermei, precum si situatia ca obiectul de activitate al acesteia nu era  reprezentat de  tranzactii imobiliare,  interesul acesteia nu era acela de a obtine in mod obligatoriu  profit de pe urma vanzarii fermei agricole.
Ca atare vanzarea acestei ferme la momentul respectiv a fost oportuna din punct de vedere financiar, prejudiciul ar fi fost mai mare daca ar fi fost pastrata in patrimoniu, inclusiv suportarea costurilor de intretinere, cat si pericolul de furturi si dezmembrari.
Pe de alta parte in masura  in care contractul de vanzare cumparare ar fi anulat, interesele creditorilor nu ar fi aparate intrucat in patrimoniul societatii debitoare ar intra un bun imobiliar greu vandabil, la care intimata SC A SRL a facut imbunatatiri si a carui valoare de piata ar fi mult diminuata, s-ar mai adauga un creditor la masa credala, tinand  seama si  de contextul crizei economice.
Retinand ca sentinta recurata este temeinica si legala, sub aspectul tuturor criticilor formulate, Curtea in baza dispozitiilor art.312 alin.1 teza II Cod procedura civila a respins recursul ca nefondat in cauza nefiind incident niciunul din motivele prev. de art. 304 Cod procedura civila.