Efectele existentei unei clauze de inalienabilitate cu privire la un imobil in contractele de ipoteca

Intre parti s-a incheiat o promisiune de vanzare-cumparare a unui imobil. La data incheierii acestei conventii ambele parti stiau ca imobilul este scos temporar din circuitul civil printr-o clauza de inalienabilitate dintr-un contract de ipoteca. Clauza de inalienabilitate  era operanta si la data sesizarii actiunii cu o actiune in perfectare vanzare-cumparare. Actiunea nu poate fi primita pentru ca una din conditiile incheierii valabile a unui contract de vanzare-cumparare este aceea ca "lucrul vandut sa fie in circuitul civil".

                                                        Decizia civila nr. 97/A din 09.09.2014 a Curtii de Apel Galati     

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Galati, sub nr.6122/121 din 12.08.2013, reclamanta F.SPRL, in calitate de administrator judiciar al S.C. A.C. S.R.L. Galati, a chemat in judecata pe paratul M.C., solicitand instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare, avand ca obiect imobilul situat in mun. Galati, str. C., nr. _, jud. G, compus din teren in suprafata de 980 m.p. (996 m.p. din masuratori) si casa edificata pe acest teren, cu o suprafata utila de 175,8 m.p. si o suprafata construita la sol de 211,88 m.p. 
In motivare, a aratat ca la data de 26.11.2008 intre A., in calitate de promitent-cumparator si M.C., in calitate de promitent-vanzator, a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare nr.7938, avand ca obiect promisiunea de transfer al dreptului de proprietate asupra imobilului. A sustinut ca A. a achitat integral pretul convenit la momentul semnarii antecontractului, in valoare de 2.121.900 lei, echivalentul sumei de 550.000 euro la cursul BNR din ziua platii. Contractul de vanzare in forma autentica nu s-a perfectat pana in prezent, paratul refuzand aceasta, intrucat asupra imobilului poarta o ipoteca instituita de catre BCR S.A. in temeiul contractului de garantie imobiliara autentificat sub nr.940/2006 si a contractului de ipoteca autentificat sub nr.554/2009.     
In drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art.969 alin.1, art.1073 si 1077 C.civ., art.2, art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005.
Desi a fost legal citat cu aceasta mentiune, paratul nu a depus intampinare si nu a fost prezent in instanta pentru a-si formula aparari.
Instanta a administrat, la cererea reclamantei, proba cu inscrisuri.
Prin sentin?a civila nr. 2476/2013 a Tribunalului Gala?i s-a respins cererea ca neintemeiata.
Pentru a se pronun?a aceasta sentin?a s-au re?inut urmatoarele:
Conform inscrisului denumit antecontract de vanzare-cumparare nr.7938 incheiat la 26.11.2008, paratul M.C., in calitate de promitent-vanzator, s-a obligat sa vanda promitentului-cumparator S.C. A.C. S.R.L., prin administrator M.C., imobilul situat in mun.Galati, str.C., nr ..., jud. G, compus din teren in suprafata de 980 m.p. (996 m.p. din masuratori) si casa edificata pe acest teren, cu o suprafata utila de 175,8 m.p. si o suprafata construita la sol de 211,88 m.p. 
Analizand actul juridic intervenit intre parti, instanta constata ca acesta a fost incheiat in contextul reglementarii instituite prin Legea nr.247/2005, care, prin art.2 alin.1 din Titlul X, impune obligativitatea formei autentice a instrainarilor, prin acte juridice intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor. Cerinta formei autentice este prevazuta sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare, in conformitate cu acelasi text de lege.
In consecinta, forma autentica fiind impusa de legislatia de la momentul incheierii conventiei drept conditie ad validitatem, instanta constata ca aceasta conventie este nula absolut ca si contract de vanzare-cumparare pentru imobilul mentionat.
Ca atare, se constata ca acest antecontract a dat nastere unei obligatii de a face in sarcina partilor, constand in obligatia de a incheia in forma autentica conventia de instrainare a imobilului in cauza.
In lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, instanta are posibilitatea sa pronunte, in baza art.1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. 
Vanzarea-cumpararea, fiind un contract sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce: obligatia vanzatorului are ca obiect lucrul vandut, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul. In lipsa acestor elemente sau daca ele nu indeplinesc conditiile prevazute de lege, contractul de vanzare-cumparare nu poate fi considerat valabil incheiat.
Prin urmare, pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si trebuie sa fie: fixat in bani; determinat sau determinabil; sincer si serios. Daca aceste conditii nu sunt indeplinite,  contractul este nul absolut, caci ii lipseste un element esential asupra caruia trebuie sa se realizeze acordul de vointa  (art.1295 C.civ.).
   Astfel, pentru ca pretul sa existe, el trebuie sa fie sincer si serios. Prin pret sincer se intelege un pret real, pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate.
In cauza, potrivit art.2.1 din antecontractul de vanzare-cumparare nr_./26.11.2008 pretul de vanzare convenit de parti este de 2.121.900 lei, reprezentand 550.000 euro la cursul BNR din ziua platii, iar in conformitate cu art.2.2, M.C. a primit 2.121.900 lei la data semnarii antecontractului de la promitentul-cumparator, reprezentat de M.C. 
Instanta constata ca reclamanta nu a dovedit, desi ii revenea aceasta sarcina, conform art.129 alin.1 C.proc.civ. si art.1169 C.civ., faptul platii pretului, fixat la 550.000 euro, mentiunea din art.2 al inscrisului sub semnatura privata denumit antecontract de vanzare-cumparare nr _., incheiat la 26.11.2008, necoroborandu-se cu nicio alta proba administrata in cauza.
Or, in lipsa pretului, nu se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. 
Impotriva sentin?ei civile nr. 2476/2013 a Tribunalului Gala?i a declarat apel reclamanta invocand faptul ca instan?a de fond in mod eronat nu a re?inut dovada pla?ii de catre A.l. Conform art. 2.2 din Antecontract promitentul vanzator a declarat ca a primit integral pre?ul la data semnarii antecontractului, iar dispozi?ia de plata de la dosar atesta efectuarea pla?ii.
Instan?a de fond nu a pus in discu?ie problema lipsei dovezii pla?ii.
Solicita admiterea apelului cu consecin?a admiterii ac?iunii a?a cum a fost formulata.
In drept, s-au invocat dispozi?iile art. 969 alin. 1, art. 1073 ?i art. 1077 Cod civil, art. 2 ?i 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Examinand actele ?i lucrarile dosarului se constata ca apelul nu este fondat.
Prin prezenta ac?iune se solicita perfectarea unui contract de vanzare-cumparare ce a fost precedat de un antecontract  de vanzare-cumparare incheiat de SC A.C. SRL reprezentat de C.M. (promitent cumparator) ?i C.M. (promitent vanzator) cu privire  la imobilul din Gala?i, str. C. nr.
Potrivit men?iunilor din antecontract, pre?ul de vanzare convenit de par?i a fost de 2.121.900 lei, pre? ce s-a platit la data semnarii antecontractului (26.11.2008). Par?ile s-au obligat sa incheie actul in forma autentica in maxim 180 de zile.
Conform art. 4.1.4. promitentul vanzator a declarat ?i a garantat ca este proprietar de drept al imobilelor ?i ca nu exista vreo ter?a persoana care sa ridice vreo preten?ie.
Or, din extrasul de Carte Funciara rezulta ca imobilul ce face obiectul promisiunii de vanzare este grevat de un contract de ipoteca ?i ca exista interdic?ie de efectuare de acte de instrainare, grevare, inchiriere, dezmembrare fara acordul B.C.R. - SA - Sucursala Traian Gala?i  (beneficiarului dreptului de ipoteca). Contractul de ipoteca este din anul 2006 ca ?i interdic?ia de instrainare.
La data incheierii promisiunii de vanzare (2008) exista aceasta men?iune in Cartea Funciara. In plus, proprietarul imobilului - M.C. era ?i reprezentantul legal al S.C. A.C. S.R.L. astfel ca promisiunea de vanzare-cumparare a fost incheiata de ambele par?i in deplina cuno?tin?a a faptului ca exista aceasta interdic?ie de instrainare (probabil acesta fiind ?i motivul pentru care nu s-a putut incheia la acea data contractul in forma autentica).
La data promovarii ac?iunii in Cartea Funciara regasim acelea?i men?iuni ca ?i la data incheierii promisiunii de vanzare-cumparare.
Or, una din condi?iile incheierii valabile a unui contract de vanzare-cumparare este aceea ca "lucrul vandut sa fie in comer?" - (in circuitul civil) - art. 1310 Cod civil vechi.
In spe?a, existand acea clauza de inalienabilitate din contractul de ipoteca dintre BCR ?i M.C. se constata ca imobilul in cauza temporar este scos din circuitul civil.
Aceasta inalienabilitate conven?ionala este valabila justificandu-se printr-un interes serios ?i legitim ?i anume, garantarea executarii unei obliga?ii. 
Cum "lucrul vandut" din spe?a nu intrune?te una din condi?iile prevazute de lege (nu este momentan in circuitul civil) se constata ca in mod corect instan?a de fond nu a admis prezenta cerere de perfectare vanzare-cumparare.
De men?ionat ca la judecarea apelului nu s-a prezentat niciuna din par?i, fapt ce nu a permis prezentei instan?e sa puna in discu?ie aspectele de drept mai sus men?ionate.