Nulitatea contract de vanzare-cumparare; inalienabilitatea temporara a terenurilor(art. 32 din Legea 18/1991.

 Prin sentinta civila nr. 3442 din 05.03.2010 pronuntata de Judecatoria Iasi s-a admis actiunea civila modificata, formulata de reclamantii T. F. si T. G. in contradictoriu cu paratii G. M. si G. M. si s-a constatat nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 290/10.02.2003 la B.N.P. R. R. , dispunandu-se repunerea partilor in situatia anterioara incheierii acestuia.
 Paratii au fost obligati sa plateasca reclamantilor suma de 1675 lei RON, cheltuieli de judecata reprezentand taxa de timbru.
 Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de fond a retinut:
 Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 10.02.2003 priveste un imobil ce nu se afla in circuitul civil la data autentificarii lui, nici cu privire la constructii, nici cu privire la teren, deoarece promitentii vanzatori nu dezbatusera succesiunea dupa defunctul T. Gh., iar pentru terenul aferent constructiilor, ei nu detineau titlu de proprietate.
Aceasta imprejurare de fapt rezulta din certificatul de mostenitor depus la dosar si conform caruia parte dintre promitentii-vanzatori nici nu erau proprietari, dar si din hotararile judecatoresti anexate.
Lipsa unei certitudini de proprietate nu a fost suplinita nici cu o conditie suspensiva inserata intre clauzele precontractuale, imprejurare retinuta cu putere de lucru judecat si in considerentele deciziei civile nr. 714/1.11.2006, a Curtii de Apel Iasi.
Cum conditia de validitate a promisiunii de vanzare cumparare, constand in apartenenta obiectului vanzarii la circuitul civil nu este indeplinita in cazul celei analizate in speta, aceasta tranzactie este nula, urmand a se admite actiunea, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara, iar in baza art. 274 din Codul de procedura civila, paratii vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata catre reclamanti
Impotriva acestei sentinte in termen legal au formulat apel paratii G. M. si G. M., criticand-o ca nelegala si netemeinica.
 Se arata in motivele de recurs ca in mod gresit instanta de fond a admis actiunea formulata formulata de reclamanti, retinand ca imobilul ce formeaza obiectul contractului de vanzare cumparare nu se afla in circuitul civil la data incheierii actului, nici cu privire la constructii, nici cu privire la teren.
 In ceea ce priveste constructia , aceasta se afla in circuitul civil iar faptul ca succesiuna dupa defunctul T. Gh. nu fusese dezbatuta nu face imobilul inalienabil asa cum in mod gresit a retinut instanta de fond. La momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare bunul se gasea in indiviziune, coindivizarii exprimandu-si acordul pentru vanzarea viitoare a acestuia, iar dupa deschiderea succesiunii bunul a fost atribuit sotiei supravietuitoare si unuia dintre fiii acestuia .
 In ceea ce priveste retinerea ca terenul nu se afla in circuitul civil , neputand fi instrainat conform dispozitiilor Legii nr. 18/1991, apelantii arata ca suprafata de 1000 m.p. teren ce face obiectul contractului de vanzare cumparare este situat in intravilanul localitatii si nu face obiectul interdictiei de instrainare pe 10 ani prevazuta de art. 32 din Legea nr. 18/1991.
 Mai arata apelantii ca in mod cu totul eronat instanta de fond a retinut ca exista o incertitudine in privinta dreptului de proprietate al promitentilor vanzatori asupra imobilelor ce fac obiectul antecontractului de vanzare cumparare. Imobilul se afla in proprietatea promitentilor vanzatori care si-au asumat atat obligatia de a dezbate succesiunea cat si obligatia de a face demersurile necesare obtinerii titlului de proprietate asupra terenului si de a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica.
 Nici una din clauzele antecontractului de vanzare cumparare nu este prohibita de lege, dupa cum nu este prohibita de lege promisiunea de vanzare a unui bun viitor.
 Calea de atac a fost calificata ca recurs avand in vedere valoarea obiectului cauzei si dispozitiile art. 282 indice 1 Cod procedura civila.
 Intimatii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea recursului si mentinerea sentintei Judecatoriei Iasi ca legala si temeinica.
 In recurs nu s-au administrat probe noi.
 Examinand actele si lucrarile dosarului raportat la motivele de recurs invocate, probatoriul administrat in cauza si dispozitiile legale aplicabile Tribunalul constata ca recursul este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse in cele ce urmeaza.
 Prin cererea de chemare in judecata asa cum a fost ea modificata la termenul din 18.09.2009 reclamantii au solicitat ca instanta sa constate nulitatea absoluta a antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 298 din 10.02.2003 la BNP R. R. si repunerea partilor in situatia anterioara.
 Ca motiv de nulitate absoluta s-a invocat ca obiectul material al prestatiei promitentului vanzator nu se afla in circuitul civil, astfel incat nu putea face obiectul unui act translativ de proprietate. Pentru teren exista interdictia de vanzare pe timp de 10 ani prevazuta de art. 32 alin 1 din Legea nr. 18/1991.
 Din probatoriul administrat in cauza rezulta ca prin antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 298 din 10.02.2003 promitentii vanzatori T. F., T. G. , T. G. si T. G. au promis sa vanda promitentilor cumparatori G. M. si G. M. imobilul situat in satul Bogonod comuna Letcani, compus din casa de locuit si anexe gospodaresti si suprafata de 1000 m.p. teren aferenta casei de locuit. Prin antecontract promitentii vanzatori s-au obligat ca pana la data de 10.03.2003 sa faca toate demersurile necesare pentru obtinerea certificatului de mostenitor, schita cadastrala si titlul de proprietate asupra terenului.
 Antecontractul este o promisiune bilaterala de a contracta prin care partile se obliga sa incheie in viitor un contract cu un continut stabilit in promisiunea respectiva.
 Fiind o conventie, antecontractului ii sunt aplicabile dispozitiile inscrise in art. 942 si urmatoarele Cod civil. El trebuie sa indeplineasca, la momentul incheierii toate conditiile esentiale de validitate ale unei conventii, prevazute in art. 948 Cod civil.
 Antecontractul naste pentru ambele parti obligatia de a face iar caracterul sinalagmatic al promisiunii se deduce din faptul ca partile se angajeaza sa incheie in viitor contractul.
 Nulitatea este o sanctiune civila constand in desfiintarea cu efect retroactiv (de la data incheierii sale) a contractului incheiat cu incalcarea dispozitiilor legale - de fond si forma . Motivul de nulitate trebuie sa fie anterior sau concomitent incheierii contractului si nu ulterior.
 In speta reclamantii sustin ca imobilul ce face obiectul contractului de vanzare cumparare nu se afla in circuitul civil, conventia partilor fiind , din acest motiv, lovita de nulitate absoluta.
 Potrivit dispozitiilor art. 1310 Cod civil pot fi vandute toate lucrurile care sunt in comert, afara daca legea opreste aceasta. Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere, art. 1310 prevede si o derogare importanta de la acest pricipiu pentru materia contractelor translative de proprietate - nu pot face obiectul unui asemenea contract bunurile care potrivit legii nu sunt in circuitul civil.
 Regula fiind aceea ca orice bun se afla in circuitul civil, bunurile exceptate trebuie prevazute expres de lege.
 Cazul de inalienabilitate temporara prevazut de art. 32 din Legea nr. 18/1991 priveste terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate in baza disp. art. 19 alin. 1, 21 sau 43 din Legea nr. 18/1991 , terenuri care nu pot fi instrainate timp de 10 ani.
 Este de observat ca in toate aceste cazuri este vorba de teren extravilan, in timp ce suprafata de teren ce face obiectul antecontractului este situata in intravilan.
 Pe de alta parte, nu s-a facut nici o dovada in cauza ca titlul de proprietate pentru suprafata de teren a fost emis in baza disp. art. 19,21 sau 43 din Legea nr. 18/1991 pentru a opera interdictia de vanzare.
 Oricum, aceasta interdictie de vanzare ar putea constitui o cauza de rezolutiune a antecontractului si nu o clauza de nulitate, atata timp cat antecontractul este doar o promisiune de vanzare si nu un act translativ de proprietate.
 In ceea ce priveste imobilul casa de locuit, nu se poate retine ca nu se afla in circuitul civil doar pentru ca la data incheierii conventiei nu se dezbatuse succesiunea. Partile pot incheia in mod valabil si o promisiune privind vanzarea unor lucruri pentru care promitentul nu este proprietar exclusiv, iar daca aceasta a fost vointa la momentul incheierii conventiei exista obligatia executarii sale in natura.
 Pentru toate aceste motive in temeiul disp. art. 312 Cod procedura civila raportat la disp. art. 304 indice 1 si 304 pct. 9 Cod procedura civila . tribunalul a admis recursul si a modificat in tot sentinta Judecatoriei Iasi, in sensul respingerii actiunii reclamantilor.
 In baza disp. art. 274 Cod procedura civila intimatii , aflati in culpa procesuala, au fost obligati la plata cheltuielilor de judecata facute in recurs de intimati.