civil-rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare

DOSAR NR. 11725/94/2010
ROMANIA
TRIBUNALUL ILFOV
SECTIA CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.40A
SEDINTA  PUBLICA DIN  28.01.2014
TRIBUNALUL CONSTITUIT  DIN:
PRESEDINTE: E.M.
JUDECATOR: D.A.
GREFIER : I.L.

            Pe rol se afla solutionarea apelului civil, formulat de apelantul parat D. S. impotriva sentintei civile nr_./29.03.2013, pronuntata de Judecatoria Buftea, in dosarul nr. 11725/94/2010, in contradictoriu cu intimata reclamanta C.J., avand ca obiect anulare act.
            Dezbaterile si sustinerile partilor au avut loc in sedinta publica din data de 21.01.2014, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, care face parte integranta din prezenta si cand avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise la dosar instanta a amanat pronuntarea pentru data de, cand

T R I B U N A L U L,

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub numarul _/301/2010, reclamanta C.J. a solicitat in contradictoriu cu paratul D.S. rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare incheiate la data de 15.04.2008, obligarea paratului la restituirea sumei de 86987 euro, reprezentand contravaloare avans si constituirea unui drept de retentie asupra apartamentului, pana la restituirea de catre parat a sumelor platite acestuia, cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca la data de 15.04.2008 a incheiat cu paratul o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, in baza careia acesta s-a obligat sa vanda un apartament in suprafata de 55 mp impreuna cu un loc de parcare si o boxa, aflat intr-un bloc pe care paratul il construia in B., str. _ nr. _, sector _.
Conform dispozitiilor antecontractului, paratul avea obligatia de a preda apartamentul pana la data de 25.07.2008 cu finisajele executate, in stare de folosinta, contractul in forma autentica urmand sa fie incheiat pana la data de 30.09.2008, cand avea loc si transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului.
La data incheierii promisiunii bilaterale, reclamanta a achitat suma de 51325 euro, iar anterior la data de 20.03.2008 mai achitase paratului sumele de 1000 USD si 500 euro cu titlu de rezervare pentru apartament.
Reclamanta a mentionat ca paratul nu si-a respectat obligatiile contractuale, iar predarea apartamentului nu a avut loc la termenul si in conditiile stabilite prin promisiune. Dupa 6 luni de la expirarea termenului de predare, pe data de 17.12.2008 a avut loc o receptie partiala a apartamentului, ocazie cu care constatandu-se ca acesta nu corespundea conditiilor prevazute in promisiune  s-a stabilit un nou termen maxim de predare de 60 de zile pentru terminarea lucrarilor si remedierea deficientelor constatate. O parte din lucrari au fost finalizate cu depasirea termenului de 60 de zile, iar altele nu au fost finalizate nici pana in prezent.
Reclamanta a precizat ca motivul determinat pentru care a semnat promisiunea de vanzare a fost acela ca predarea apartamentului urma sa aiba loc in termen de 3 luni de la semnare, iar in urmatoarele 2 luni contractul de vanzare cumparare urma sa fie incheiat in forma autentica.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 1355 Cod civil.
In dovedire au fost depuse la dosar urmatoarele: promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, ordin de plata din 14.04.2008, rezervare apartament, proces verbal de predare primire, chitanta.
La termenul din 12.10.2010, paratul a formulat intampinare prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sectorului 3, pe motiv ca prezenta actiune are ca obiect pretentii, iar in acest caz potrivit art. 5 Cod procedura civila, competenta de solutionare apartine instantei de la domiciliul paratului, respectiv Judecatoriei Buftea.
Pe fond, paratul a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, pe motiv ca si-a respectat obligatiile asumate prin promisiunea bilaterala, in sensul ca la data de 17.12.2008 a incheiat cu reclamanta procesul verbal de predare primire, iar deficientele semnalate cu aceasta ocazie au fost remediate in termenele stipulate in promisiunea de vanzare-cumparare. A precizat ca de la remedierea acelor deficiente si pana in prezent, reclamanta nu i-a mai semnalat alte deficiente. In plus a mentionat ca potrivit contractului, garantia pentru lucrari era de 12 luni, termen care a inceput sa curga de la data semnarii procesului verbal de predare primire, si care a expirat la data de 17.12.2009, urmand ca ulterior acestei date orice deficiente constatate sa fie remediate pe cheltuiala reclamantei.
A mentionat ca a solicitat reclamantei in nenumarate randuri sa se prezinte la notar pentru a incheia contractul in forma autentica, insa aceasta a refuzat incercand sa obtina o renegociere a pretului si aducandu-i la cunostinta ca nu dispune  inca de suma pe care trebuia sa o mai achite la momentul incheierii contractului in forma autentica.
La aceeasi data, paratul a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat evacuarea reclamantei-parate din imobil si obligarea la plata sumei de 10000 lei reprezentand contravaloare lipsa de folosinta stabilita in mod provizoriu.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 116, art. 119 Cod procedura civila, art. 480, art. 969, art. 970 Cod civil, Legea 114/1996.
Prin sentinta civila nr. _/09.11.2010 Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatorie Buftea.
In cauza au fost incuviintate reclamantei proba cu inscrisuri si efectuarea unei expertize in specialitatea constructii, iar pentru parat proba cu inscrisuri si efectuarea unei expertize contabile, pentru a se stabili contravaloarea lipsei de folosinta.
Obiectivele expertizei in constructii au fost: sa se constate daca exista degradari ale apartamentului nr. _2, situat in B., str. _, nr. _, sector 3 precum si a holului prin care se face accesul in acest apartament si in ce constau aceste degradari; sa se determine cauzele care au stat la aparitia acestor degradari; sa se constate daca apartamentul, in starea in care se gaseste, corespunde cerintelor esentiale de calitate a unui imobil nou; sa se verifice existenta langa fereastra dormitorului, a hornului centralei apartamentului alaturat si daca acest fapt este de natura sa impiedice aerisirea dormitorului; sa se verifice existenta unui hidrant pe locul de parcare aferent apartamentului precum si daca hidrantul impiedica exploatarea in conditii de siguranta a locului de parcare; sa se constate existenta oricaror alte deficiente si degradari ale imobilului promis reclamantei paratei; sa se constate lipsa aerisirii in baia apartamentului.
Au fost desemnati mai multi experti, iar raportul de expertiza efectuat in cauza de expert C.V.V. a raspuns obiectivelor stabilite de instanta atat la cererea reclamantei cat si la cea a paratului.
Expertul a stabilit ferm faptul ca, apartamentul in litigiu, nu corespunde normelor impuse de Legea 10/1995 nefiind respectate art. 5 lit. c, d, e, din lege.
Textul de lege se refera la faptul ca, nu sunt respectate siguranta la foc, izolatia si invelitoarea nu sunt executate corespunzator, permitand infiltratii, nu sunt respectate normele de igiena, ca urmare a aparitiei mucegaiurior periculoase.
Prin sentinta civila nr. _4/29.03.2013, Judecatoria Buftea a admis actiunea principala, a respins cererea reconventionala, a dispus rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare din 15.04.2008 privind apartamentul _, situat in B., str. _ nr_., sector 3 si a obligat paratul  paratul sa restituie reclamantei avansul de 86987 Euro constituind reclamantei un drept de retentie asupra apartamentului pana la restituirea integrala a sumei stabilite.
Pentru a hotari astfel instanta de fond analizand cererile si materialul probator administrat in cauza, instanta a retinut ca intre parti s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare -cumparare avand ca obiect un apartament.
Anterior reclamanta achitat o taxa de vanzare ( 1000 USD si 500 Euro).
In temeiul promisiunii incheiate reclamantul a achitat 51325 Euro la data de 20.03.2008.
La momentul predarii apartamentului reclamanta urma sa plateasca 34512 Euro, data stabilita fiind 25.07.2008.
Restul de pret urma sa fie achitat la 30.09.2008, respectiv 35513 Euro.
Intrucat termenul de receptie nu a fost respectat de parat, partile au convenit un alt termen, inlauntrul caruia urmau sa de remedieze deficientele.
O parte din deficiente au fost remediate, o parte ramanand pana in prezent nesolutionate.
Fata de cele retinute si in temeiul art. 1335 cod civil va fi admisa actiunea reclamantei.
In temeiul art. 1169 cod civil  a fost respinsa cererea reconventionala ca neintemeiata.
Procedand in acest mod, instanta de fond a avut in vedere faptul ca, reclamanta si-a achitat obligatiile asumate prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare paratul fiind in culpa in sensul ca,  nu a pus la dispozitia reclamantei o locuinta conform standardelor de calitate impusa de Legea nr. 10/1995 fapt stabilit de expert.
In aceste conditii art. 1355 cod civil da posibilitatea reclamantului sa solicite intoarcerea avansului platit, in conditiile in care dreptul de proprietate nu a fost transmis.
Pentru aceleasi considerente, instanta de fond a apreciat ca, cererea reconventionala este lipsita de temei urmand a fi respinsa.
Impotriva sentintei civile nr. _/29.03.2013 a formulat recurs paratul solicitand: admiterea recursului, casarea sentintei recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare la instanta de fond sau in principal modificarea in parte a sentintei civile recurate in sensul respingerii actiunii iar in subsidiar, modificarea in parte a sentintei civile recurate in sensul admiterii cererii reconventionale.
Prin cererea de recurs, paratul a solicitat calificarea caii de atac, motivat de faptul ca principalul capat de cerere il constituie rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare din data de 15.04.2008, pretul vanzarii negociat de parti fiind de 122.500 euro iar suma solicitata de reclamanta a fi restituita este de 86.987 euro astfel incat calea de atac incidenta este apelul. 
Cu privire la cererea principala, recurentul parat a aratat ca instanta de fond a retinut ca atare concluziile raportului de expertiza intocmit in cauza, fara a analiza in nici un mod si nicio masura incidenta unor temeiurilor de drept prin raportare la respectivele concluzii ale raportului de expertiza si la celelalte probe administrate in cauza.
Instanta retine aplicabilitatea in septa a prevederilor art. 1355 C. Civ., insa nu motiveaza nicicum aceasta, dupa cum nu motiveaza nici aplicabilitatea, in cazul dedus judecatii, a uneia sau alteia dintre tezele acestui art. 1355 C. Civ.
Astfel art. 1355 C. Civ prevede ca "cumparatorul poate sau a intoarce lucrul si a-si primi pretul, sau a opri lucrul si a cere inapoierea unei parti din pret arbitrara prin experti". Practica, insa a stabilit ca incidenta uneia sau alteia dintre cele doua posibilitati nu este la discretia cumparatorului,  ci se apreciaza in concret de fiecare data, in raport de circumstantele concrete ale fiecarui caz in parte, pe baza opiniei calificate a unui expert.
Ori, nu exista nicio analiza si nici un rationament al instantei de fond cu privire la motivele care au determinat-o sa aprecieze ca in speta nu se impune intoarcerea lucrului si primirea pretului, adica rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare, si nu eventuala diminuare corespunzatoare a pretului vanzarii in temeiul tezei finale a art. 1355 C. Civ.
S-a mai aratat ca nu exista nici o analiza a intinderii si importantei neconformitatii din care sa reiasa ca apartamentul nu poate fi intrebuintat ori ca intrebuintarea sa este intr-atat de diminuata inca singura solutie posibila o constituie rezolutiunea promisiunii de vanzare - cumparare cu restituirea pretului de catre vanzator.
Cu privire la cererea reconventionala apelantul parat a aratat ca unica referire la eventualele motive care ar fi format convingerea instantei de fond privind solutia pronuntata sunt: "Pentru aceleasi considerente, instanta apreciaza ca cererea reconventionala este lipsita de temei, urmand a fi respinsa". Ori, considerentele la care instanta de fond face referire se refera la simpla afirmatie ca paratul ar fi in culpa intrucat nu ar fi pus la dispozitia reclamantei o locuinta conform standardelor de calitate impuse de legea nr. 10/1995, neavand nicio legatura cu cele doua capete din cerere reconventionala.
Astfel, in opinia recurentului parat, nu exista nicio analiza a temeiurilor de fapt si de drept care au stat la baza formularii si sustinerii cererii de evacuare a reclamantei - parate din apartamentul in litigiu. Instanta nu a indiciat in niciun fel motivele pentru care a respins cererea paratului de obligarea a reclamantei - parate la plata contravalorii lipsei de folosinta.
Fata de aceste considerente, apelantul a apreciat ca instanta de control judiciar nu isi poate realiza menirea, neavand posibilitatea de a verifica legalitatea si temeinicia rationamentului si a motivelor de fapt si de drept care au stat la baza hotararii adoptate de instanta de fond in ceea ce priveste solutia pronuntata atat in cererea principala cat si cea reconventionala, astfel incat se impune casarea sentintei recurate si trimiterea cauzei spre rejduecare la instanta de fond.
Recurentul parat a criticat sentinta recurata pentru nelegala si netemeinicia admiterea a captelor de cerere privind rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare si obligarea sa la restituirea sumei de 86.987 euro.
Astfel a aratat ca dispozitiile legale invocate si retinute de instanta de fond, respectiv art. 1352 si art. 1355 C. Civ. nu sunt aplicabile in speta, acestea facand vorbire despre cumparator si nicidecum despre un promitent - vanzator, despre pret si nicidecum despre avans ori parte din pret.
Diferenta dintre cele doua categorii este evidenta in timp ce cumparatorul a devenit proprietarul bunului achizitionat si are la indemana doar o actiune in reducerea pretului vanzarii ori intoarcerea lucrului si primirea pretului achitat in baza art. 1352 si urm. C. civ. promitentul - vanzator, in conditiile in care apreciaza ca promitentul - vanzator nu isi indeplineste obligatia contractuala de a-i transmite dreptul de proprietate asupra bunului in conditiile de calitate convenite, are la indemana fie o actiune in rezolutiunea conventiei incheiate in temeiul dispozitiunilor art. 1020 si art. 1021 C. civ. fie o actiune in obligarea la executarea in natura a obligatiei asumate.
In al doilea rand, in masura in care instanta de fond a apreciat ca fiind incidente in cauza prevederile art. 1355 C. civ. trebuia sa stabileasca, pe baza unor probe pertinente, concludente si bine-nteles, temeinic analizate, daca in speta isi gasesc aplicarea prevederile tezei I si ale tezei finale ale respectivului text de lege.
Doar existenta unei diminuari atat de importante a intrebuintarii apartamentului incat ar impune concluzia ca reclamanta nu l-ar putea intrebuinta conform destinatiei sale ar putea conduce la rezolutiunea promisiunii de vanzare - cumparare, adica la intoarcerea bunului si la primirea pretului achitat. Orice alta diminuare a intrebuintarii apartamentului, in cazul in care ar putea fi remediata nu da decat dreptul de a solicita diminuarea corespunzatoare a pretului, pe baza opiniei calificate a unui expert.
In opinia recurentului parat in speta nu exista nici o proba din care sa reiasa o diminuarea atat de importanta a intrebuintarii apartamentului inca sa fie justificata rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare.
Recurentul parat a aratat ca desi nu i-a fost solicitat si depasind, astfel, mandatul acordat de instanta, expertul a apreciat o diminuare a pretului de piata al apartamentului in litigiu de 30% ca urmare a neconformitatilor constatate cu ocazia fazei de teren a expertizei intocmite. Trecand peste caracterul absolut empiric al determinarii procesului de 30%, care nu poate corespunde realitatii, este de observat si retinut faptul ca aceasta nu reprezinta o diminuare atat de importanta inca sa justifice rezolutiunea promisiunii de vanzare - cumparare.
Recurentul a mai aratat ca s, instanta de fond nu a analizat pozitia paratei, care sub pretextul unor neconformitati minore, incearca sa obtina rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare conform careia pentru apartamentul in cauza trebuia sa achite pretul de 122.500 Euro, negociat si convenit In anul 2008. Motivul acestei actiuni este, insa, cu totul altul, respectiv acela al scaderii dramatice a preturilor imobilelor pe fondul crizei incepand cu anul 2010, conditii in care este intr-adevar preferabil, din punctul de vedere al reclamantei promitent-cumparator, sa desfiinteze o relatie contractuala in baza careia avea de achitat un pret total de 122.500 Euro, in conditiile in care, la data prezenta, cu aceeasi suma de bani poate achizitiona 2 asemenea unitati locative
In opinia recurentului parat, motivul promovarii prezentei actiuni este unul pur financiar si imoral, scopul fiind acela de a plati pentru o unitate locativa pretul corespunzator valorii actuale de piata, si nu cel corespunzator valorii de piata din anul 2008 (an de varf in tanzactiile imobiliare).
Acest scop este dovedit inclusiv prin faptul ca actiunea a fost introdusa pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 06.04.2010, data la care piata imobiliara scazuse deja cu aproape 20% din valoarea de la nivelul dinaintea crizei, astfel incat diferenta de pret de circa 25.000 Euro (raportata la pretul stabilit de 122.500 Euro) justifica deja incercarea de a obtine rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare, cu atat mai mult cu cat prognosticurile indicau la acel moment ca si In viitor urma sa continue scaderea preturilor imobilelor.
S-a mai aratat ca, reclamanta nu a solicitat obligarea paratului la efectuarea reparatiilor necesare sau autorizarea, ei la efectuarea reparatiilor pe costul subsemnatului, de unde rezulta, in mod evident, faptul ca nu a urmarit niciodata efectuarea reparatiilor si aducerea apartamentului in stare buna. ci doar si exclusiv rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. In scopul ascuns. dar perfect adevarat. al obtinerii sumei solicitate si al achizitionarii unui alt apartament la preturile mai mici cu circa 50% de la momentul actual. Aceasta deoarece neconformitatile indicate in raportul de expertiza pot fi inlaturate fara nici un fel de probleme, apartamentul redevenind In procent de 100% intrebuintabil, astfel incat, in mod logic, daca reclamanta ar fi fost de buna-credinta, ar fi solicitat obligarea i la efectuarea reparatiilor necesare pentru remedierea deplina a apartamentului ori le-ar fi executat ea-insasi si s-ar fi indreptat impotriva paratului daca nu ar fi consimtit la dezdaunarea sa" si nu rezolutiunea promisiunii, dovedind scopul real, imoral si de natura exclusiv pecuniara, al actiunii.
Recurentul parat a sustinut ca a fost si este de acord sa efectuez toate remedierile necesare in conditiile in care reclamanta la randul sau. este de acord sa isi execute obligatia de plata a diferentei de pret ramasa de achitat si de incheiere a Contractului de vanzare-cumparare in forma autentica pentru apartamentul in cauza.
Recurentul parat a aratat ca a notificat-o de 2 ori pe reclamanta pentru a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare, iar aceasta nu s-a prezentat, cel mai probabil din lipsa sumei reprezentand diferenta de pret pe care trebuia sa o achite la incheierea contractului autentic. Iar dovada acuratetei acestui rationament o constituie faptul ca transa a 2-a din pret, ce trebuia achitata la momentul transmiterii posesiei apartamentului, a fost achitata cu o intarziere de aproape 10 luni calendaristice fata de data incheierii procesului-verbal de punere in posesie.
In plus, in cuprinsul corespondentei electronice dintre parti, reclamanta-parata a solicitat in repetate randuri reducerea pretului ca urmare a aparitiei crizei economico-financiare si a scaderii preturilor de vanzare a bunurilor imobile pe piata din Romania, fapt de natura a dovedi, o data in plus, scopul imoral al promovarii prezentei actiuni.
Cu privire la nelegala si netemeinica admitere a capatului de cerere privind instituirea dreptului de retentie, recurentul parat a aratat ca dreptul de retentie se prezinta ca un adevarat drept real de garantie imperfect, in virtutea caruia cel ce detine un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie sa-l restituie, are dreptul sa tina lucrul respectiv, sa refuze deci restituirea lui, pana ce proprietarul bunului ii va achita sumele de bani pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea acelui bun.
Din analiza actiunii, se constata ca reclamanta nu a solicitat obligarea paratului reclamant la plata vreunei sume reprezentand cheltuieli pe care le-ar fi efectuat cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea apartamentului in cauza.
Pe cale de consecinta, suma solicitata a fi restituita de catre neavand nici o legatura cu eventuale cheltuieli efectuate de reclamanta-parata cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea apartamentului, este evident ca cererea acesteia privind instituirea dreptului de retentie trebuia respinsa.
Cu privire la evacuarea reclamantei-parate din apartamentul in litigiu recurentul parat a aratat ca in conditiile admiterii cererii principale, vizand rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, este evident ca partile sunt puse in situatia anterioara, care implica obligatia sa de a restitui partea de pret primita, precum si obligatia reclamantei de a parasi de indata apartamentul in litigiu.
Recurentul parata a aratat ca  instanta de fond nu a motivat in nici un fel respingerea acestui capat de cerere.
Chiar daca, s-ar incerca o motivare "indirecta", in sensul ca respingerea s-a datorat admiterii capatului din cererea principala avand ca obiect instituirea unui drept de retentie, paratul a aratat ca un asemenea rationament nu poate subzista, instanta de fond putand dispune evacuarea paratei si, totodata, eventual, daca ar fi fost indeplinite conditiile necesare, ar fi putut institui dreptul de retentie pana la momentul restituirii sumei solicitate prin actiunea principala,  de 86.987 Euro, cand dispozitia privind evacuarea paratei ar fi putut fi executata silit in cazul in care aceasta nu ar fi parasit apartamentul.
Recurentul parat a mai aratat ca, avand in vedere lipsa oricarei motivari a instantei de fond, este posibil ca intr-un viitor litigiu avand ca obiect evacuarea reclamantei din apartamentul in litigiu sa se invoce cu succes exceptia autoritatii de lucru judecat in baza sentintei civile recurate prin prezenta.
Cu privire la obligarea reclamantei-parate la plata contravalorii lipsei de folosinta recurentul parat a aratat ca a transmis posesia apartamentului in litigiu catre reclamanta-parata intrucat urma a se incheia  Contractul de vanzare-cumparare in forma autentica avand ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra respectivului apartament.
Acesta a fost motivul pentru care s-a transmis in mod gratuit posesia si folosinta apartamentului catre reclamanta-parata, si nicidecum intentia de a o gratifica pe aceasta prin punerea la dispozitia sa, cu titlu gratuit, a unui apartament.
Pe cale de consecinta, raportandu-ne si la efectele rezolutiunii, ale carei efecte urca pana la momentul incheierii promisiunii, rezulta ca, la momentul rezolutionarii promisiunii a disparut si cauza transmiterii gratuite a folosintei si posesiei apartamentului pentru intreaga perioada.
Cu privire la raportul de expertiza intocmit in cauza, recurentul parat a aratat ca in primul rand, pentru a raspunde la Obiectivele 2.1-2.4.,expertul era obligat a urca pe terasa situata deasupra apartamentului in litigiu, ceea ce nu a facut. Astfel, desi mentioneaza in cuprinsul raportului faptul ca a avut acces pe acoperis, in realitate expertul nu a avut acest acces, iar orice mentiune a acestuia cu privire la acest aspect nu constituie decat o denaturare certa a realitatii care ridica intrebari cu privire la probitatea profesionala si cu privire la impartialitatea expertului desemnat.
In consecinta, orice raspuns ar fi dat expertul acestor obiective nu poate fi retinut, intrucat expertul este dator a-si intemeia concluziile pe propiile constatari. Ori, cata vreme expertul nu a acces pe terasa in cauza, el nu a putut constata prin propriile sale simturi daca exista sau nu lucrari de constructii si nici daca executia acestora a afectat hidroizolatia realizata de catre constructor.
Mai mult, expertul afirma ca infiltraliile se datoreaza montarii defectuoase a acoperisului de tip Lindab pe imobilul In cauza. Aceasta afirmatie demonstreaza lipsa totala a cunostintelor in domeniul acoperisului de tip Lindab a domnului expert, acesta necunoscand faptul ca modelul montat pe imobilul in litigiu nu are nevoie de piese de aerisire pentru evitarea condensului.
Insa, mai mult decat orice, aceasta afirmatie a expertului demonstreaza o data in plus faptul ca acesta nu a fost pe acoperis pentru a constata, astfel cum este prevazut in normele legale in materie, prin propriile simturi, pretinsa lipsa a pieselor de aerisire pentru evitarea condensului, intrucat avem convingerea ca experienta sa in domeniu i-ar fi aratat faptul ca respectivul model de acoperis Lindab nu contine si nu are nevoie de piese de aerisire pentru evitarea condensului.
Recurentul parat a invederat, faptul ca acest expert a fost desemnat de catre subsemnatul ca expert parte imprejurare consemnata in cuprinsul Incheierii de sedinta din data de 07.04.2011. Discutiile financiare cu exp. C.V.V nu au fost finalizate prin stabilirea de comun acord a unui onorariu Intrucat dl, exert. a avut pretentii financiare mai mult decat exagerate, conditii in care, dupa o discutie putin mai dura, relatiile dintre subsemnatul parat si exp. C.V.V.pe subiectul respective (acceptarea calitatii de expert parte al subsemnatului) s-au Incheiat.
Ulterior, s-a constatat ca acesta a fost numit de instanta de judecata pentru a efectua expertiza in calitate de expert desemnat de instanta, insa nu m-am gandit ca acesta s-ar putea razbuna pentru refuzul subsemnatului de a-i achita suma solicitata de dansul cu titlu de onorariu la momentul la care i-am solicitat sa ii reprezinte interesele in calitate de expert parte.
Prin cererea de recurs s-a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei cu interogatoriul reclamantei parate, proba cu expertiza tehnica de specialitate si orice alta proba a carei necesitate ar reiesii din dezbateri.
Desi legal citata cu copia motivelor de recurs intimata nu a formulat intampinare.
Prin incheierea de sedinta Tribunalul avand in vederea valoarea obiectului pricinii in tmeeiul disp. art. 2821 C. proc. Civ. a calificat calea de atac ca fiind apel.
In cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri si au fost respinse proba cu expertiza in specialitatea contabilitate si expertiza in specialitatea constructii.
Analizand apelul declarat, tribunalul retine urmatoarele:
Prin cererea de apel s-a sustinut ca sentinta civila pronuntata de catre prima instanta nu a fost motivata atat cu privire la cererea principala cat si la cea reconventionala.
Motivul de apel este neintemeiat. Astfel, articolul 261 alin. 1 pct. 5 Cod de procedura civila stabileste ca o hotarare judecatoreasca trebuie sa cuprinda in mod obligatoriu motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei, precum si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor.
Motivarea hotararii judecatoresti presupune stabilirea in considerentele hotararii a situatiei de fapt expusa in detaliu, incadrarea in drept, examinarea argumentelor partilor si punctul de vedere al instantei fata de fiecare argument relevant, precum si rationamentul logico-juridic care a stat la baza solutiei adoptate.
Obligatia impusa judecatorului, prin textul legal anterior mentionat, de a demonstra in scris de ce s-a oprit la solutia data, de ce a admis sau a respins sustinerile partii, de ce a aplicat  o anumita norma de drept sau i-a dat o anumita interpretare, este o obligatie esentiala, a carei incalcare duce la desfiintarea hotararii.
In speta, se constata ca hotararea atacata este motivata in fapt si in drept, atat cu privire la cererea principala cat si cea reconventionala, astfel incat, pe calea controlului judiciar, tribunalul poate analiza justetea ei. In acelasi timp, in cuprinsul sentintei a fost indicat textul legal aplicabil in speta, cel care a format convingerea instantei ca prin raportarea sustinerilor partilor la probele administrate, cererea principala este intemeiata iar cea reconventionala este neintemeiata. 
Al doilea motiv de apel se refera la faptul ca in mod nelegal si netemeinic a fost admis capatul de cerere privind rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare si obligarea apelantului la restituirea sumei de 86.987 de euro, avand in vedere ca nu a fost dovedita o diminuare atat de importanta a intrebuintarii incat sa fie justificata rezolutiunea promisiunii bilaterale.
Nici acest motiv de apel nu este intemeiat. Astfel, din cuprinsul raportului de expertiza depus la dosarul primei instante (f. 216), a reiesit faptul ca s-au constatat deficiente si degradari ale partilor din constructie, respectiv: infiltratii de ape pluviale care au patat tavanele incaperilor in diferite zone, acestea extinzandu-se la fiecare ploaie. S-a mai indicat existenta unui cos de evacuare a gazelor arse de la centrala termica a apartamentului care este scos in afara ferestrei dormitorului, impiedicand utilizarea aerisirii naturale atat a dormitorului cat si a baii. Expertul a aratat si faptul ca executia neconforma si de proasta calitate este cauza care a condus la degradarile sie neconformitatile constatate Expertul a constatat ca modul de constructie a mansardei apartamentului in discutie nu corespunde cerintelor Legii nr. 10/1995, privind calitatea in constructii, in dreptul locului de parcare alocat apartamentului din cauza exista un hidrant, iar baia apartamentului, cu toate ca este la ultimul nivel, nu are asigurata aerisirea directa, ci are montat un miniventilator electric. In concluzie, s-a mentionat ca scaderea valorii de piata a apartamentului cu astfel de defectiuni poate fi estimata cu pana la 30 % din valoarea unui apartament fara defectiuni, iar solutia de remediere este numai cea radicala, respectiv desfacerea tavanului mansardei si a invelitorii, precum si refacerea integrala in conditii de executie ireprosabila.
Avand in vedere cele expuse mai sus, tribunalul constata ca apelantul - parat nu si-a indeplinit una dintre obligatiile esentiale ce i-au revenit la incheierea promisiunii bilaterale de vanzare - cumparare, respectiv aceea de a garanta calitatea constructiilor si lucrarilor sale. Aceasta obligatie este una esentiala, este imputabila apelantului - parat, iar acesta a fost pus in intarziere prin introducerea cererii de chemare in judecata. Prin urmare, in speta erau indeplinite conditiile prevazute de art. 1020 C. civ. anterior, in vigoare la data nasterii raportului de drept civil, pentru a se dispune rezolutiunea conventiei incheiate intre parti si obligarea paratului la restituirea avansului achitat.
Un alt motiv de apel se refera la faptul ca in mod nelegal si netemeinic prima instanta a admis capatul de cerere privind instituirea dreptului de retentie.
Nici acest motiv de apel nu este intemeiat, in speta fiind indeplinite conditiile pentru instituirea acestui drept. Astfel, intrucat prima instanta a dispus obligarea paratului la restituirea avansului platit de catre reclamanta, iar suma de bani achitata cu titlu de avans are legatura cu apartamentul in cauza, este legala solutia primei instante privind recunoasterea acestui drept.
S-a mai criticat prin cererea de apel solutia pronuntata cu privire la cererea reconventionala, respectiv in ceea ce priveste respingerea cererii de evacuare. Nu este intemeiat acest motiv de apel, intrucat respingerea cererii de evacuare a reclamantei - parate din imobil este o consecinta a recunoasterii in favoarea acesteia din urma a dreptului de retentie.
Un alt motiv de apel priveste faptul ca reclamanta - parata nu a fost obligata la plata contravalorii lipsei de folosinta a imobilului. Nu este intemeiat nici acest motiv de apel, intrucat, astfel cum s-a aratat mai sus, neincheierea contractului de vanzare - cumparare este o consecinta a culpei apelantului - parat din cauza.
Pentru considerentele expuse mai sus, in temeiul prevederilor art. 296 C. pr. civ., apelul va fi respins ca nefondat.
Avand in vedere solutia pronuntata cu privire la cererea de apel, in temeiul prevederilor art. 274 C. pr. civ., va fi obligat apelantul la plata catre intimata a sumei de 3.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu de avocat.      
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE :

Respinge apelul formulat de apelantul parat D.S.domiciliat in B., str_, nr_., sector _, cu domiciliul procesual ales la Cab. Av. A.I.D., in B., bd. _i nr. _, impotriva sentintei civile nr_./29.03.2013, pronuntata de Judecatoria Buftea, in dosarul nr. _/94/2010, in contradictoriu cu intimata reclamanta C.J.domiciliata in M., str. . cu domiciliul procesual ales la Cab. Av. P.A., in ., str. _., nr. _, ca nefondat.
Obliga pe apelant la plata catre intimata a sumei de 3000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu de avocat.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 28.01.2014.
      
Presedinte                                         Judecator                                  Grefier
                E.M.                                                    D.A.                                         I.L.
Concept red. gref. L.I
Red. Jud: M.E./2
Jud.fond: Cojocaru Adrian - Jud.Buftea