Rezolutiunea titlului de proprietate al constituitorului ipotecii. Consecinte asupra dreptului de ipoteca.

    Rezolutiunea  titlului  de  proprietate al constituitorului ipotecii. Consecinte asupra  dreptului  de ipoteca.
    
     Rezolutiunea  sau  anularea  dreptului  de proprietate, al constituitorului  produce  stingerea  pe cale principala  a ipotecii  in virtutea principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis ”, imprejurare  ce justifica radierea  ipotecii   din cartea  funciara.
     
     Sectia civila – Decizia civila nr. 253/22 mai 2009
     
     Prin actiunea civila inregistrata la Judecatoria Sibiu sub dosar nr.6301/306/2008 reclamanta SC A. SA Sibiu a solicitat in contradictoriu cu paratii OCPI Sibiu si MKB R.B. SA-Sucursala M. rectificarea inscrierilor din CF 84 Selimbar nr.top.897 in sensul radierii dreptului la ipoteca inscris in favoarea paratului de ordin 2.
     In  motivarea cererii s-a aratat ca imobilul a facut obiectul unui contract de vanzare-cumparare iar cumparatoarea reclamanta a contractat un credit de la MKB R.B.SA , ipotecand pentru aceasta imobilul cumparat, credit care nu a fost rambursat pana in prezent. Deoarece nu s-au respectat clauzele contractuale privind plata pretului, contractul de vanzare-cumparare a fost desfiintat de instanta de judecata dispunandu-se totodata si restabilirea situatiei anterioare de CF.
     In drept se invoca dispozitiile art.33, 34 si 36 din Legea nr.7/1996.
     Prin intampinarea formulata parata MKB R.B. SA a solicitat respingerea actiunii aratand ca in temeiul art.1746 alin.1, 2 si 3 Cod civil dreptul la ipoteca subzista si in prezent asupra imobilului inscris in CF nr.84 top.897. Dreptul de ipoteca fiind un drept real, acesta se poate stinge numai prin executarea silita a garantiei sau prin subrogare. In drept invoca art.1746 si 1769 Cod civil.
     Prin sentinta civila nr.6366/2008 pronuntata de Judecatoria Sibiu a fost admisa actiunea dispunandu-se radierea dreptului de ipoteca din CF 84 Selimbar.
     In considerentele sentintei s-a retinut ca prin sentinta civila nr.1171/C/2000  s-a constatat rezolutiunea de drept a contractului de vanzare-cumparare prin care reclamanta a instrainat imobilul catre SC G. SRL care a instituit dreptul de ipoteca. Totodata s-a dispus de catre instanta si revenirea la situatia anterioara de carte funciara.
     Codul civil (art.1800), reglementand stingerea ipotecii pe cale principala nu cuprinde dispozitii referitoare la stingerea ipotecii, ca urmare a rezolutiunii contractului prin care s-a dobandit dreptul de proprietate (cu privire la imobilul ipotecat) de catre debitorul care - subsecvent dobandirii, dar anterior rezolutiunii, a constituit ipoteca respectiva.
     Cu toate acestea, judecatoria a constatat ca, facandu-se aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, atat in doctrina cat si in practiva s-a admis in situatia data stingerea dreptului la ipoteca pe cale principala.
     S-a apreciat ca, in speta, din moment ce s-a constatat pe cale judecatoreasca, in mod irevocabil, rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, ipoteca in litigiu s-a stins pe cale principala.
     Prin decizia civila nr.91/2009 Tribunalul Sibiu a respins apelul declarat de parata MKB R.B. SA impotriva sentintei primei instante.
     In considerentele deciziei s-a retinut ca in mod corect prima instanta a constatat ca rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neindeplinirea culpabila a obligatiei de plata a pretului lipseste de efecte si contractul subsecvent de ipoteca, incheiat de catre cumparator cu creditorul sau. S-a apreciat ca opozabilitatea dreptului dobandit de constituitor nu schimba situatia cata vreme, in contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este subintelesa potrivit art.1020 Cod civil.
     S-a mai retinut ca dispozitiile invocate de apelanta, ale art.1746 alin.3 si 1790 Cod civil nu sunt in contradictie cu solutia pronuntata de prima instanta deoarece ele vizeaza efectele unei ipoteci valabile si nu au legatura cu desfiintarea ipotecii.
     Impotriva acestei decizii a declarat recurs parata solicitand respingerea cererii de rectificare si mentinerea ipotecii in favoarea bancii.
     In expunerea motivelor de recurs se arata ca decizia este nelegala deoarece nu tine cont de dispozitiile art.25 alin.1 din Legea nr.7/1996. Sustine ca inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de opozabilitate fata de terti (S.C. A. SA) de la data inregistrarii cererilor astfel incat reclamanta trebuie sa fie obligata la suportarea contravalorii ipotecii.
     Apreciaza ca se aduce o grava incalcare art.1746 alin.3 Cod civil conform caruia dreptul la ipoteca se conserva asupra imobilelor in orice mana va trece cat si art.1790 Cod civil potrivit caruia creditorii care au ipoteca inscrisa asupra unui imobil il urmaresc in orice mana ar trece
     In drept invoca dispozitiile art.299 si urm. Cod procedura civila, art.1745 alin.3 , 1790 Cod civil si art.25 alin.1 din Legea nr.85/2006.
     Prin intampinarea formulata in cauza, intimata SC A. SA a solicitat respingerea recursului aratand ca in conformitate cu prevederile legale in materie de rezolutiune, riscul contractului este suportat de catre proprietarul sub conditie rezolutorie, in speta SC G. SRL, fiind absolut ilegal ca parata sa suporta riscul unui contract de credit cu garantia imobiliara al carei beneficiar nu este.
     Prin decizia  civila nr. 253/2009, Curtea de Apel Alba Iulia a respins  ca nefondat  recursul  constatand urmatoarele:
     Asa cum corect au retinut si instantele fondului, rezolutiunea sau anularea dreptului de proprietate a constituitorului produce stingerea pe cale principala a ipotecilor in virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
     In speta, ca efect al constatarii rezolutiunii judiciare a contractului de vanzare-cumparare in baza caruia SC G. SRL a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului in discutie a intervenit stingerea pe cale principala a dreptului de ipoteca constituit in favoarea MKB R.B. imprejurare ce justifica radierea ipotecii din CF nr.84 Selimbar.
     In principiu , ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului care poate fi instrainat de constituitorul ipotecii catre o alta persoana. In aceasta ipoteza creditorul poate urmarii bunul in mana noului dobanditor.
     Efectele ipotecii fata de terti dobanditori ai imobilului sunt reglementate de art.1746 alin.3 Cod civil conform caruia dreptul la ipoteca se conserva asupra imobilelor in orice mana ar trece si de art.1790 Cod civil potrivit caruia creditorii care au ipoteca inscrisa asupra unui imobil il urmaresc in orice mana ar trece.
     Ipoteza reglementata de cele doua texte de lege enuntate nu se regaseste insa in speta deoarece reclamanta, SC A. SA Sibiu nu este tert dobanditor in sensul dispozitiilor mentionate ci proprietarul anterior in patrimoniul caruia imobilul a revenit urmare a rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare incheiat cu constituitorul ipotecii.
     Ca atare, cele doua prevederi legale de care se prevaleaza recurenta nu sunt aplicabile cauzei de fata , in care, asa cum judicios a retinut si tribunalul se analizeaza o modalitate de stingere pe cale principala a ipotecii iar nu efectele unei ipoteci valide.
     Asa cum s-a mai mentionat, reclamanta nu este un tert dobanditor ulterior constituirii ipotecii astfel ca acesteia nu i se poate opune cu succes data inregistrarii cererii de ipoteca si nu se poate retine nici incalcarea de catre instantele fondului  a dispozitiilor art.25 alin.1 din Legea 7/1996.