Prescriptie. Actiune in constatarea vanzarii cumpararii unui imobil

Prescriptie. Actiune in constatarea vanzarii cumpararii unui imobil
Antecontractul de vanzare cumparare a imobilului este o promisiune bilaterala de a contracta; in caz de neexecutare a obligatiei asumate, raspunderea este contractuala, iar executarea silita in natura, a obligatiei de a face, se asigura prin actiunea personala avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare, supusa termenului de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescriptiei curge din momentul incheierii contractului, insa atunci cand promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului vanzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia, in sensul art. 16 lit. a din decret. Prescriptia dreptului la actiune incepe sa curga in momentul in care promitentul vanzator se manifesta expres in sensul negarii dreptului promitentului cumparator.
In situatia in care promitentul cumparator a permis promitentilor vanzatori sa locuiasca in continuare in apartament pana cand vor avea posibilitatea sa se retraga la tara, detinerea bunului in continuare de catre parati nu poate fi o prezumtie in baza careia sa se considere ca acestia neaga dreptul promitentului cumparator, ci dimpotriva pozitia exprimata cu ocazia judecarii cauzei a fost in sensul ca sunt de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, reprezinta o recunoastere a dreptului promitentului cumparator.
Deci in contextul in care nu se neaga dreptul reclamantului existand acordul expres al paratilor in sensul admiterii actiunii nu-si gaseste aplicabilitate in cauza exceptia prescriptiei dreptului la actiune, caci desi instanta are posibilitatea legala de a cerceta exceptia in cauza, nu o poate admite contrar pozitiei celor in favoarea carora curge termenul de prescriptie.
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu la data de 27.05.2009 sub nr. 6684/318/2009, reclamantul N C I a chemat in judecata pe paratii N N si N MM, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare a apartamentului situat in Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
In motivarea actiunii, s-a aratat ca la data de 20.11.2005, printr-un act sub semnatura privata intitulat "act de vanzare cumparare", paratii au vandut reclamantului un apartament compus din 3 camere si dependinte cu o suprafata utila de 49,5 mp si dreptul de folosinta asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuintei in schimbul sumei de 50.000.000 lei, suma pe care reclamantul a achitat-o chiar in ziua incheierii contractului. Reclamantul a sustinut ca s-a inteles cu paratii sa se prezinte in termen de o luna la notarul public in vederea incheierii actului autentic, insa acestia nu s-au prezentat pana la momentul introducerii actiunii.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila.
In dovedirea actiunii, au fost depuse la dosar, in copie: inscrisul sub semnatura privata denumit contract de vanzare cumparare si contractul de vanzare cumparare nr. 7538/1991.
In sedinta publica din 17.06.2009, paratii vanzatori au sustinut ca nu au fost notificati de catre reclamant in vederea prezentarii la notar pentru incheierea contractului autentic si ca nici una dintre partile contractului de vanzare cumparare nu au respectat termenul pentru incheierea actului autentic stipulat in contract. Ei au sustinut ca au primit pretul din antecontract, dar nu au predat apartamentul cumparatorului. La acelasi termen, reclamantul a declarat ca vanzatorii sunt parintii sai si ca nu i-a notificat in vederea incheierii actului autentic, ca s-au intalnit destul de rar deoarece cumparatorul locuieste in Timisoara, iar apartamentul este folosit de vanzatori. 
Prin sentinta civila nr.7762 din data de 25.11.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr.6684/318/2009 a fost admisa exceptia prescriptiei dreptului la actiune in constatare vanzare cumparare formulata de reclamantul N C I, cu domiciliul in Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj in contradictoriu cu paratii N N si N M M, ambii cu domiciliul in Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
S-a constatat prescris dreptul la actiune si a fost respinsa actiunea.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca reclamantul este fiul vanzatorilor, iar din inscrisul sub semnatura privata denumit "Contract de vanzare cumparare" incheiat la data de 20.11.2005 rezulta ca paratii, in calitate de promitenti vanzatori au promis promitentului cumparator sa-i transmita proprietatea asupra apartamentului situat in Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj, compus din trei camere, cu suprafata de 46,61 mp si asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuintei pentru pretul de 50.000.000 lei ROL, cu mentiunea ca pretul a fost incasat de vanzatori la momentul incheierii antecontractului si ca actul autentic va fi incheiat in termen de o luna de la data primirii pretului (mentionat in contract 20.11.2005).
A mai retinut ca din sustinerile partilor rezulta cu certitudine ca nici una dintre ele nu a respectat termenul de o luna pentru prezentarea la notar in vederea incheierii actului autentic si ca, ulterior acelui termen (dupa 20.12.2005) nici una dintre parti nu a notificat pe cealalta in vederea incheierii actului autentic.
A constatat astfel instanta ca actiunea formulata de reclamant urmareste atat confectionarea unui act autentic prin care sa fie constatata vanzarea-cumpararea, cat si dobandirea calitatii de creditor al obligatiei de a face in ce priveste faptul juridic de predare a bunului vandut de catre promitentii vanzatori promitentului cumparator; ca fiind vorba de un caracter mixt al actiunii introductive, s-a apreciat ca acea parte a actiunii care urmareste dobandirea calitatii de creditor al obligatiei de a face de catre promitentul cumparator are caracterul unei actiuni personale patrimoniale careia ii sunt aplicabile dispozitiile Decretului nr.167/1958 cu privire la prescriptia extinctiva, iar aplicarea dispozitiilor acestui act normativ impun obligatia organelor de jurisdictie, in conformitate cu disp. art. 18, de a cerceta daca dreptul la actiune este prescris.
A concluzionat instanta de fond ca incepand cu data de 20.12.2005 a inceput sa curga termenul de prescriptie in ce priveste dreptul promitentului cumparator de a chema in judecata pe promitentii vanzatori cu privire la obiectul actiunii de fata, ca raportat la data inregistrarii cererii la instanta, 27.05.2009, se constata ca ea a fost depusa peste termenul de prescriptie de trei ani prevazut de Decretul nr.167/1958, motive pentru care instanta a apreciat intemeiata exceptia prescriptiei dreptului la actiune.
Impotriva sentintei a declarat recurs recurentul reclamant N C I criticand-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
In motivele de recurs s-a invocat faptul ca i-a rugat pe parinti sa se prezinte la notariat in vederea incheierii actului in forma autentica, iar acestia u motivat ca au primit o suma prea mica ca pret; ca nu este de acord sa le mai dea o suma suplimentara deoarece a fost de acord ca acestia sa locuiasca impreuna la apartament pana acestia vor reusi sa se mute la tara.
A criticat sentinta sub aspectul retinerii prescriptiei dreptului la actiune.
Reexaminand actele si lucrarile dosarului recursul s-a apreciat a fi intemeiat in sensul celor ce urmeaza.
Prin actiunea dedusa judecatii reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate ca la data de 20.11.2005 paratii i-au vandut apartamentul situat in Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.
Prin declaratia aflata la fila 10 a dosarului paratii au aratat ca termenul stipulat in contract pentru incheierea actului autentic nu a fost respectat de niciuna dintre parti, reclamantul fiind in sesiune de examene, ca ulterior reclamantul le-au solicitat prezentarea la notariat in vederea incheierea actului in forma autentica, dar starea paratei nu a permis aceasta deplasare, paratii confirmand incasarea pretului din antecontract.
Totodata paratii au fost de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Antecontractul de vanzare cumparare a imobilului este o promisiune bilaterala de a contracta; in caz de neexecutare a obligatiei asumate, raspunderea este contractuala, iar executarea silita in natura, a obligatiei de a face, se asigura prin actiunea personala avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare, supusa termenului de prescriptie prevazut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescriptiei curge din momentul incheierii contractului, insa atunci cand promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui, cu acordul promitentului vanzator, echivaleaza cu recunoasterea dreptului acestuia, in sensul art. 16 lit. a din decret. Prescriptia dreptului la actiune incepe sa curga in momentul in care promitentul vanzator se manifesta expres in sensul negarii dreptului promitentului cumparator.
In speta dedusa judecatii asa cum a invederat recurentul, acesta nu a urmarit si predarea bunului, acesta permitand paratilor sa locuiasca in continuare in apartament pana cand vor avea posibilitatea sa se retraga la tara.
Asadar in cauza detinerea bunului in continuare de catre parati nu poate fi o prezumtie in baza careia sa se considere ca acestia neaga dreptul promitentului cumparator, ci dimpotriva pozitia exprimata cu ocazia judecarii cauzei a fost in sensul ca sunt de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Deci in contextul in care nu se neaga dreptul reclamantului existand acordul expres al paratilor in sensul admiterii actiunii nu-si gaseste aplicabilitate in cauza exceptia prescriptiei dreptului la actiune, caci desi instanta are posibilitatea legala de a cerceta exceptia in cauza, nu o poate admite contrar pozitiei celor in favoarea carora curge termenul de prescriptie.
Ca atare, s-a apreciat gresit solutionata cauza pe exceptie si in baza art. 312 alin.5 Cod procedura civila s-a admis recursul, s-a casat sentinta si s-a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante in vederea solutionarii pe fond.
Decizia nr. 605 din 18 martie 2010 pronuntata de Tribunalul Gorj