In antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre paratul T.M. si reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevazut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astf...
(Sentinta civila nr. 101/2009 din data de 03.05.2010 pronuntata de Tribunalul Bistrita-Nasaud)Drept civil
Decizie civila
Rezolutiune
In antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre paratul T.M. si reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevazut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel ca neindeplinirea obligatiilor la termenul stabilit are ca efect rezolutiunea contractului de plin drept, care opereaza retroactiv, prin repunerea in situatia anterioara incheierii lui, cu consecinta restituirii prestatiilor efectuate.
(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ., dec. nr. 101/A/11 noiembrie 2009)
Prin sentinta civila nr. 4666 din 4 decembrie 2008 pronuntata de Judecatoria Bistrita s-a respins ca neintemeiata actiunea civila principala precizata si formulata de reclamantii L. I. si L. M. impotriva paratilor T. M., P. I. S., P. C. si CEC BANK - Sucursala Bistrita.
S-a admis cererea reconventionala formulata de paratul-reclamant reconventional T. M. impotriva reclamantilor - parati reconventional si in consecinta: s-a constatat indeplinirea conditiei rezolutorii de la punctul 5 din antecontractul de vanzare-cumparare incheiat sub semnatura privata la data de 14.04.2006 intre parti cu privire la apartamentul cu 3 camere, situat in Bistrita, str. V. L. (_), a carui validare se cere prin actiunea principala si ca urmare a desfiintarii lui, s-a dispus restituirea prestatiilor reciproce dintre parti, in sensul ca paratul reclamant reconventional a fost obligat sa restituie reclamantilor suma de 134.800 lei reprezentand o parte din pretul acestui apartament achitata de ei, iar reclamantii au fost obligati sa restituie paratului suma de 20.000 lei cu titlu de daune-interese rezultate din punctul 5 al antecontractului de vanzare-cumparare.
Au fost obligati reclamantii sa achite paratului T. M. suma de 419,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva sentintei expuse, in termen, a declarat recurs reclamantul L. I.
Apelul declarat este fondat in limita celor ce urmeaza a fi expuse in continuare:
In primul rand tribunalul constata ca, desi prin apel se solicita, constatarea nulitatii absolute a contractului de ipoteca incheiat de paratii P. C. si P. I. S. cu parata CEC Bank - Sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007, instanta de fond nu a fost investita cu o astfel de cerere.
Este adevarat ca prin completarea de actiune formulata la data de 10.10.2006 se solicita constatarea nulitatii unui contract de ipoteca insa nu este vorba de contractul de ipoteca din 08.06.2007, care de altfel nici nu era incheiat la data formularii cererii, ci de contractul de ipoteca inscris in c.f. cu incheierea nr. 6197/2006.
Anexat completarii de actiune s-a depus copia c.f. nr. 5479/30 Bistrita din care rezulta ca incheierea c.f. nr. 6197/2006 este din 11.05.2006 si prin aceasta s-a dispus intabularea contractului de ipoteca autentificat de notarul V. M. cu incheierea nr. 1814/10.06.2006, fiind incheiat intre P. I. S. si creditorul T. M. si care a fost radiat din c.f. la 04.10.2006, odata cu intabularea contractului autentic de vanzare cumparare din 03.10.2006.
Contractul de ipoteca incheiat intre paratii P. C. si P.I.S. cu parata CEC Bank - sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007 a fost incheiat ulterior, in timpul derularii procesului.
Despre existenta acestui contract de ipoteca reclamantii au luat cunostinta la 24.04.2008, prin eliberarea copiei c.f. aflata in copie la dosar si invedereaza instantei aceste aspecte in sedinta publica din 26 mai 2008 sustinand ca vor depune extindere de actiune.
Prin extinderea de actiune depusa in sedinta publica din 9 iunie 2008 reclamantii au solicitat chemarea in judecata a CEC Bank Sucursala Bistrita, pentru ca sentinta sa-i fie opozabila, fara insa sa-si completeze si actiunea in sensul de a solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de ipoteca incheiat cu aceasta creditoare.
Doar prin concluziile scrise, depuse la 24.11.2008, dupa inchiderea dezbaterilor, pentru prima data, se solicita constatarea nulitatii acestui contract de ipoteca or, aceasta cerere fiind formulata dupa inchiderea dezbaterilor nu poate fi luata in considerare.
Asa fiind instanta de fond nu a fost investita cu o cerere de constatare a nulitatii absolute a contractului de ipoteca din 08.06.2007, astfel ca in temeiul art. 294 C.pr.civ., potrivit caruia in apel nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se pot face alte cereri noi, tribunalul nu va cerceta legalitatea contractului de ipoteca incheiat intre paratii P.C. si P.I.S. cu parata CEC Bank - sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007.
Criticele aduse sentintei in ceea ce priveste respingerea cererilor de constatare a valabilitatii antecontractului de vanzare cumparare si intabularea reclamantilor in c.f., constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare, precum si privitoare la admiterea cererii reconventionale prin care s-a constatat rezolutiunea acestui antecontract nu sunt intemeiate.
In mod corect a retinut prima instanta ca in antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre paratul T.M. si reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevazut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel ca neindeplinirea obligatiilor la termenul stabilit are ca efect rezolutiunea contractului de plin drept, care opereaza retroactiv, prin repunerea in situatia anterioara incheierii lui, cu consecinta restituirii prestatiilor efectuate.
Astfel la punctul 5 din antecontract se consemneaza ca "Subsemnatele parti contractante stabilim termen pentru perfectarea contractului autentic cel tarziu pana la data de 18.04.2006. In cazul nerespectarii de catre cumparator a obligatiilor asumate prin acest contract, vanzatorul va fi in drept de a rezilia acest contract fara somatie sau punere in intarziere si fara interventia justitiei, retinand suma de 20.000 RON drept daune pentru nerespectarea contractului. In cazul nerespectarii de vanzator a obligatiilor asumate prin contract, cumparatorul poate opta pentru executarea contractului sau rezilierea lui cu plata unor daune in valoare de 20.000 RON de catre vanzator. _.".
Este adevarat ca la data de 18.04.2006 nu a fost achitata diferenta de pret si ca promitentul vanzator a acceptat efectuarea unor plati partiale ulterior acestei date, dar aceasta nu echivaleaza cu renuntarea promitentului vanzator la pactul comisoriu anterior aratat, asa cum sustine apelantul, ci s-a realizat doar o prorogare a termenului limita pana la care trebuie achitat tot pretul si deci si termenul la care efectele acestui pact comisoriu se produc, termenul limita fiind stabilit la 09.05.2006, asa cum rezulta si din mentiunile efectuate pe inscrisul doveditor (f.5), in care se arata ca "restul sumei de 25.200 lei" trebuia achitata pana " marti 09.05.2006".
Promitentul cumparator nu a achitat intregul pret pana la data de 09.05.2006, astfel ca incepand cu aceasta data isi produce efectele pactul comisoriu prevazut in contract adica vanzatorul a avut dreptul sa rezilieze contractul fara somatie sau punere in intarziere si fara interventia justitiei.
Asa fiind, este optiunea exclusiva a promitentului vanzator, paratul T. M., daca valorifica acest pact comisoriu, lucru care s-a si realizat in fapt, prima manifestare a promitentului vanzator ca a inteles sa rezolutioneze contractul incheiat cu reclamantul fiind incheierea la 10.06.2006 a contractului de ipoteca cu creditorul P.I.S.
Ulterior, la 01.08.2006, promitentul vanzator promoveaza cerere de executare silita, obiect al dosarului executional nr.161/2008 al executorului judecatoresc A.V.D., prin care a solicitat evacuarea reclamantilor din apartamentul obiect al antecontractului de vanzare cumparare.
Reclamantii au promovat actiunea pentru validarea antecontractului ulterior manifestarii vointei promitentului vanzator de a desfiinta contractul incheiat, actiunea fiind inregistrata la Judecatoria Bistrita la data de 05.09.2006.
Chiar prin actiune reclamantii recunosc ca pana la data de 09.05.2006, nu au achitat tot pretul si ca dupa aceasta data "la presiune a paratului" au mai achitat suma de 10.000 lei si ca restul de 15.200 lei pot sa-l achite in orice moment, nefiind achitat pana la data intentarii actiunii.
Este de observat ca desi reclamantii nu au achitat pretul in intregime pana la scadenta limita nici dupa aceasta data nu au inteles sa faca plata de buna voie, achitand suma de 10.000 lei doar la insistentele paratului, fapt dovedit si cu declaratiile martorilor audiati.
Oferta reala facuta de reclamanti, pentru plata restului de pret a survenit abia la data de 09.11.2006 pentru efectuarea platii la 15.11.2006 dar la acea data reclamantii au consemnat doar suma de 10.200 lei, suma de 5000 lei a fost consemnata ulterior, la data de 07.12.2006.
Intr-adevar prin consemnarea acestor sume la dispozitia paratului intregul pret s-a achitat insa aceasta oferta de plata a restului de pret a avut loc dupa ce promitentul vanzator si-a manifestat vointa de a desfiinta contractul.
Mai mult, la data efectuarii ofertei de plata, imobilul era instrainat, paratul incheind la data de 03.10.2006 contractul autentic de vanzare cumparare, prin care a vandut paratilor P.I.S. si P. C. apartamentul in litigiu.
Sustinerile apelantului in sensul ca acest contract de vanzare cumparare s-a incheiat ulterior efectuarii platii restului de pret sunt nejustificate, acesta fiind in eroare asupra datei incheierii contractului de vanzare cumparare, sustinand ca a fost incheiat la 04.10.2007, dar in realitate a fost incheiat la 03.10.2006.
Desi reclamantii au facut oferta reala de plata urmata de consemnatiune la CEC, initial, paratul T.M. nu a fost de acord cu primirea sumei(f.31 dosar fond), motivand ca reclamantii nu au respectat termenii contractuali.
Asa fiind tribunalul retine ca rezolutiunea antecontractului a intervenit anterior promovarii actiunii si consemnarii restului de pret de 15.200 lei, astfel ca si contractul autentic de vanzare cumparare incheiat de parat la 3 octombrie 2006 este valabil.
Reaua credinta a vanzatorului si cumparatorilor, la data incheierii contractului autentic nu poate fi retinuta cat timp, paratul vanzator a inteles sa desfiinteze antecontractul incheiat cu paratii, anterior perfectarii actului de vanzare cumparare din 3 octombrie 2006.
Operatiunile speculative invocate de apelant nu determina nulitatea contractului, deoarece de la inceputul operatiunii de vanzare cumparare la licitatia paratul a urmarit obtinerea de profit.
Or, nu trebuie facuta abstractie ca paratul a incheiat antecontractul de vanzare cumparare la insistentele administratorului societatii pentru care reclamantii au garantat creditul prin inscrierea ipotecii asupra apartamentului proprietatea lor, dupa ce acest apartament a fost vandut la licitatie. In aceste conditii apare firesc ca paratul T.M. sa urmareasca plata pretului convenit la timp si sa nu fie de acord cu prelungirea nejustificata a platii acestuia.
Reclamantii , daca nu erau de acord cu pretul solicitat de vanzator nu ar fi incheiat antecontractul or ei erau cei interesati sa nu fie evacuati.
La momentul incheierii antecontractului au fost deplin constienti ca neplata pretului are drept consecinta desfiintarea acestuia. De fapt din declaratia martorului N. M., administratorul societatii al carui credit l-au garantat reclamantii, se desprinde concluzia ca, in realitate, pretul ar fi trebuit platit de catre societate si nu de catre cumparatori, aratand ca " dupa vanzarea la licitatie s-a incercat recuperarea apartamentului" si "intrucat ne-am aflat intr-un impas financiar (facand referire la societatea administrata de martor)" de comun acord partile au convenit sa se depaseasca termenul. Or, aceasta societate nu i-a sprijinit pe reclamanti desi i-a pus intr-o situatie delicata, astfel ca toate consecintele neplacute pentru reclamanti se datoreaza mai degraba acestei societati decat relei credinte si dorintei de a obtine profit a paratului T.M.
Nici reaua credinta a cumparatorilor nu poate fi retinuta, deoarece acestia au cumparat apartamentul cunoscand faptul ca reclamantii nu si-au indeplinit obligatia de plata a pretului si contractul incheiat de vanzator cu ei a fost desfiintat din initiativa vanzatorului, nefiind necesara o hotarare judecatoreasca in acest sens, tocmai datorita pactului comisoriu stipulat in contract.
Totodata aveau cunostinta si de faptul ca reclamantii locuiesc in apartament, acesta nefiind predat cumparatorilor anterior perfectarii vanzarii, reclamantii fiind notificati ulterior, de catre cumparatori, pentru predarea apartamentului.
Asa fiind, in mod legal si temeinic instanta de fond a respins cererile reclamantilor pentru constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare cumparare, de intabulare a reclamantilor in c.f. si de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare. Drept consecinta a intervenirii rezolutiunii de drept, in mod corect instanta a admis cererea reconventionala si a constatat indeplinita conditia rezolutorie din antecontract.
Instanta de fond a gresit insa atunci cand a stabilit cuantumul sumei pe care reclamantul reconventional trebuie sa o restituie reclamantilor ca urmare a repunerii partilor in situatia anterioara, deoarece paratul reclamant reconventional a ridicat la data de 19.09.2007, suma consemnata la CEC, de 15.200 lei, astfel ca acesta trebuie sa restituie reclamantilor suma de 150. 000 lei si sub acest aspect apelul apare ca fiind fondat.
De asemenea este intemeiata si critica privind respingerea cererii formulate de reclamanti , in subsidiar, pentru instituirea unui drept de retentie, intrucat datoria pe care o are paratul T. fata de reclamanti este in stransa legatura cu imobilul si justifica detinerea acestuia de catre reclamanti pana la plata sumei de 150.000 lei, chiar daca paratul T.M. nu mai este proprietarul imobilului deoarece, la randul lui, acest parat are obligatia de a-i garanta pe cumparatorii ce sunt actualii proprietari ai imobilului.
Fata de aceste considerente, in temeiul art. 296 C.pr.civ., apelul va fi admis in parte in sensul ca sentinta va fi schimbata in parte, respectiv va fi obligat paratul reclamant reconventional T.M. sa restituie reclamantilor suma de 150.000 lei; va fi admisa in parte actiunea reclamantilor in sensul ca va fi stabilit in favoarea reclamantilor un drept de retentie asupra imobilului apartament situat in Bistrita, str. V. L. (_..) pana la restituirea de catre paratul T.M., a sumei de 150.000 lei. Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.
In temeiul art.274 C.pr.civ., in limita admiterii apelului, intimatul T.M. va fi obligat sa plateasca apelantului 310 lei cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu de avocat partial.
Decizie civila
Rezolutiune
In antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre paratul T.M. si reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevazut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel ca neindeplinirea obligatiilor la termenul stabilit are ca efect rezolutiunea contractului de plin drept, care opereaza retroactiv, prin repunerea in situatia anterioara incheierii lui, cu consecinta restituirii prestatiilor efectuate.
(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ., dec. nr. 101/A/11 noiembrie 2009)
Prin sentinta civila nr. 4666 din 4 decembrie 2008 pronuntata de Judecatoria Bistrita s-a respins ca neintemeiata actiunea civila principala precizata si formulata de reclamantii L. I. si L. M. impotriva paratilor T. M., P. I. S., P. C. si CEC BANK - Sucursala Bistrita.
S-a admis cererea reconventionala formulata de paratul-reclamant reconventional T. M. impotriva reclamantilor - parati reconventional si in consecinta: s-a constatat indeplinirea conditiei rezolutorii de la punctul 5 din antecontractul de vanzare-cumparare incheiat sub semnatura privata la data de 14.04.2006 intre parti cu privire la apartamentul cu 3 camere, situat in Bistrita, str. V. L. (_), a carui validare se cere prin actiunea principala si ca urmare a desfiintarii lui, s-a dispus restituirea prestatiilor reciproce dintre parti, in sensul ca paratul reclamant reconventional a fost obligat sa restituie reclamantilor suma de 134.800 lei reprezentand o parte din pretul acestui apartament achitata de ei, iar reclamantii au fost obligati sa restituie paratului suma de 20.000 lei cu titlu de daune-interese rezultate din punctul 5 al antecontractului de vanzare-cumparare.
Au fost obligati reclamantii sa achite paratului T. M. suma de 419,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva sentintei expuse, in termen, a declarat recurs reclamantul L. I.
Apelul declarat este fondat in limita celor ce urmeaza a fi expuse in continuare:
In primul rand tribunalul constata ca, desi prin apel se solicita, constatarea nulitatii absolute a contractului de ipoteca incheiat de paratii P. C. si P. I. S. cu parata CEC Bank - Sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007, instanta de fond nu a fost investita cu o astfel de cerere.
Este adevarat ca prin completarea de actiune formulata la data de 10.10.2006 se solicita constatarea nulitatii unui contract de ipoteca insa nu este vorba de contractul de ipoteca din 08.06.2007, care de altfel nici nu era incheiat la data formularii cererii, ci de contractul de ipoteca inscris in c.f. cu incheierea nr. 6197/2006.
Anexat completarii de actiune s-a depus copia c.f. nr. 5479/30 Bistrita din care rezulta ca incheierea c.f. nr. 6197/2006 este din 11.05.2006 si prin aceasta s-a dispus intabularea contractului de ipoteca autentificat de notarul V. M. cu incheierea nr. 1814/10.06.2006, fiind incheiat intre P. I. S. si creditorul T. M. si care a fost radiat din c.f. la 04.10.2006, odata cu intabularea contractului autentic de vanzare cumparare din 03.10.2006.
Contractul de ipoteca incheiat intre paratii P. C. si P.I.S. cu parata CEC Bank - sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007 a fost incheiat ulterior, in timpul derularii procesului.
Despre existenta acestui contract de ipoteca reclamantii au luat cunostinta la 24.04.2008, prin eliberarea copiei c.f. aflata in copie la dosar si invedereaza instantei aceste aspecte in sedinta publica din 26 mai 2008 sustinand ca vor depune extindere de actiune.
Prin extinderea de actiune depusa in sedinta publica din 9 iunie 2008 reclamantii au solicitat chemarea in judecata a CEC Bank Sucursala Bistrita, pentru ca sentinta sa-i fie opozabila, fara insa sa-si completeze si actiunea in sensul de a solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de ipoteca incheiat cu aceasta creditoare.
Doar prin concluziile scrise, depuse la 24.11.2008, dupa inchiderea dezbaterilor, pentru prima data, se solicita constatarea nulitatii acestui contract de ipoteca or, aceasta cerere fiind formulata dupa inchiderea dezbaterilor nu poate fi luata in considerare.
Asa fiind instanta de fond nu a fost investita cu o cerere de constatare a nulitatii absolute a contractului de ipoteca din 08.06.2007, astfel ca in temeiul art. 294 C.pr.civ., potrivit caruia in apel nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se pot face alte cereri noi, tribunalul nu va cerceta legalitatea contractului de ipoteca incheiat intre paratii P.C. si P.I.S. cu parata CEC Bank - sucursala Bistrita-Nasaud, la data de 08.06.2007.
Criticele aduse sentintei in ceea ce priveste respingerea cererilor de constatare a valabilitatii antecontractului de vanzare cumparare si intabularea reclamantilor in c.f., constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare, precum si privitoare la admiterea cererii reconventionale prin care s-a constatat rezolutiunea acestui antecontract nu sunt intemeiate.
In mod corect a retinut prima instanta ca in antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre paratul T.M. si reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevazut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel ca neindeplinirea obligatiilor la termenul stabilit are ca efect rezolutiunea contractului de plin drept, care opereaza retroactiv, prin repunerea in situatia anterioara incheierii lui, cu consecinta restituirii prestatiilor efectuate.
Astfel la punctul 5 din antecontract se consemneaza ca "Subsemnatele parti contractante stabilim termen pentru perfectarea contractului autentic cel tarziu pana la data de 18.04.2006. In cazul nerespectarii de catre cumparator a obligatiilor asumate prin acest contract, vanzatorul va fi in drept de a rezilia acest contract fara somatie sau punere in intarziere si fara interventia justitiei, retinand suma de 20.000 RON drept daune pentru nerespectarea contractului. In cazul nerespectarii de vanzator a obligatiilor asumate prin contract, cumparatorul poate opta pentru executarea contractului sau rezilierea lui cu plata unor daune in valoare de 20.000 RON de catre vanzator. _.".
Este adevarat ca la data de 18.04.2006 nu a fost achitata diferenta de pret si ca promitentul vanzator a acceptat efectuarea unor plati partiale ulterior acestei date, dar aceasta nu echivaleaza cu renuntarea promitentului vanzator la pactul comisoriu anterior aratat, asa cum sustine apelantul, ci s-a realizat doar o prorogare a termenului limita pana la care trebuie achitat tot pretul si deci si termenul la care efectele acestui pact comisoriu se produc, termenul limita fiind stabilit la 09.05.2006, asa cum rezulta si din mentiunile efectuate pe inscrisul doveditor (f.5), in care se arata ca "restul sumei de 25.200 lei" trebuia achitata pana " marti 09.05.2006".
Promitentul cumparator nu a achitat intregul pret pana la data de 09.05.2006, astfel ca incepand cu aceasta data isi produce efectele pactul comisoriu prevazut in contract adica vanzatorul a avut dreptul sa rezilieze contractul fara somatie sau punere in intarziere si fara interventia justitiei.
Asa fiind, este optiunea exclusiva a promitentului vanzator, paratul T. M., daca valorifica acest pact comisoriu, lucru care s-a si realizat in fapt, prima manifestare a promitentului vanzator ca a inteles sa rezolutioneze contractul incheiat cu reclamantul fiind incheierea la 10.06.2006 a contractului de ipoteca cu creditorul P.I.S.
Ulterior, la 01.08.2006, promitentul vanzator promoveaza cerere de executare silita, obiect al dosarului executional nr.161/2008 al executorului judecatoresc A.V.D., prin care a solicitat evacuarea reclamantilor din apartamentul obiect al antecontractului de vanzare cumparare.
Reclamantii au promovat actiunea pentru validarea antecontractului ulterior manifestarii vointei promitentului vanzator de a desfiinta contractul incheiat, actiunea fiind inregistrata la Judecatoria Bistrita la data de 05.09.2006.
Chiar prin actiune reclamantii recunosc ca pana la data de 09.05.2006, nu au achitat tot pretul si ca dupa aceasta data "la presiune a paratului" au mai achitat suma de 10.000 lei si ca restul de 15.200 lei pot sa-l achite in orice moment, nefiind achitat pana la data intentarii actiunii.
Este de observat ca desi reclamantii nu au achitat pretul in intregime pana la scadenta limita nici dupa aceasta data nu au inteles sa faca plata de buna voie, achitand suma de 10.000 lei doar la insistentele paratului, fapt dovedit si cu declaratiile martorilor audiati.
Oferta reala facuta de reclamanti, pentru plata restului de pret a survenit abia la data de 09.11.2006 pentru efectuarea platii la 15.11.2006 dar la acea data reclamantii au consemnat doar suma de 10.200 lei, suma de 5000 lei a fost consemnata ulterior, la data de 07.12.2006.
Intr-adevar prin consemnarea acestor sume la dispozitia paratului intregul pret s-a achitat insa aceasta oferta de plata a restului de pret a avut loc dupa ce promitentul vanzator si-a manifestat vointa de a desfiinta contractul.
Mai mult, la data efectuarii ofertei de plata, imobilul era instrainat, paratul incheind la data de 03.10.2006 contractul autentic de vanzare cumparare, prin care a vandut paratilor P.I.S. si P. C. apartamentul in litigiu.
Sustinerile apelantului in sensul ca acest contract de vanzare cumparare s-a incheiat ulterior efectuarii platii restului de pret sunt nejustificate, acesta fiind in eroare asupra datei incheierii contractului de vanzare cumparare, sustinand ca a fost incheiat la 04.10.2007, dar in realitate a fost incheiat la 03.10.2006.
Desi reclamantii au facut oferta reala de plata urmata de consemnatiune la CEC, initial, paratul T.M. nu a fost de acord cu primirea sumei(f.31 dosar fond), motivand ca reclamantii nu au respectat termenii contractuali.
Asa fiind tribunalul retine ca rezolutiunea antecontractului a intervenit anterior promovarii actiunii si consemnarii restului de pret de 15.200 lei, astfel ca si contractul autentic de vanzare cumparare incheiat de parat la 3 octombrie 2006 este valabil.
Reaua credinta a vanzatorului si cumparatorilor, la data incheierii contractului autentic nu poate fi retinuta cat timp, paratul vanzator a inteles sa desfiinteze antecontractul incheiat cu paratii, anterior perfectarii actului de vanzare cumparare din 3 octombrie 2006.
Operatiunile speculative invocate de apelant nu determina nulitatea contractului, deoarece de la inceputul operatiunii de vanzare cumparare la licitatia paratul a urmarit obtinerea de profit.
Or, nu trebuie facuta abstractie ca paratul a incheiat antecontractul de vanzare cumparare la insistentele administratorului societatii pentru care reclamantii au garantat creditul prin inscrierea ipotecii asupra apartamentului proprietatea lor, dupa ce acest apartament a fost vandut la licitatie. In aceste conditii apare firesc ca paratul T.M. sa urmareasca plata pretului convenit la timp si sa nu fie de acord cu prelungirea nejustificata a platii acestuia.
Reclamantii , daca nu erau de acord cu pretul solicitat de vanzator nu ar fi incheiat antecontractul or ei erau cei interesati sa nu fie evacuati.
La momentul incheierii antecontractului au fost deplin constienti ca neplata pretului are drept consecinta desfiintarea acestuia. De fapt din declaratia martorului N. M., administratorul societatii al carui credit l-au garantat reclamantii, se desprinde concluzia ca, in realitate, pretul ar fi trebuit platit de catre societate si nu de catre cumparatori, aratand ca " dupa vanzarea la licitatie s-a incercat recuperarea apartamentului" si "intrucat ne-am aflat intr-un impas financiar (facand referire la societatea administrata de martor)" de comun acord partile au convenit sa se depaseasca termenul. Or, aceasta societate nu i-a sprijinit pe reclamanti desi i-a pus intr-o situatie delicata, astfel ca toate consecintele neplacute pentru reclamanti se datoreaza mai degraba acestei societati decat relei credinte si dorintei de a obtine profit a paratului T.M.
Nici reaua credinta a cumparatorilor nu poate fi retinuta, deoarece acestia au cumparat apartamentul cunoscand faptul ca reclamantii nu si-au indeplinit obligatia de plata a pretului si contractul incheiat de vanzator cu ei a fost desfiintat din initiativa vanzatorului, nefiind necesara o hotarare judecatoreasca in acest sens, tocmai datorita pactului comisoriu stipulat in contract.
Totodata aveau cunostinta si de faptul ca reclamantii locuiesc in apartament, acesta nefiind predat cumparatorilor anterior perfectarii vanzarii, reclamantii fiind notificati ulterior, de catre cumparatori, pentru predarea apartamentului.
Asa fiind, in mod legal si temeinic instanta de fond a respins cererile reclamantilor pentru constatarea valabilitatii antecontractului de vanzare cumparare, de intabulare a reclamantilor in c.f. si de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare. Drept consecinta a intervenirii rezolutiunii de drept, in mod corect instanta a admis cererea reconventionala si a constatat indeplinita conditia rezolutorie din antecontract.
Instanta de fond a gresit insa atunci cand a stabilit cuantumul sumei pe care reclamantul reconventional trebuie sa o restituie reclamantilor ca urmare a repunerii partilor in situatia anterioara, deoarece paratul reclamant reconventional a ridicat la data de 19.09.2007, suma consemnata la CEC, de 15.200 lei, astfel ca acesta trebuie sa restituie reclamantilor suma de 150. 000 lei si sub acest aspect apelul apare ca fiind fondat.
De asemenea este intemeiata si critica privind respingerea cererii formulate de reclamanti , in subsidiar, pentru instituirea unui drept de retentie, intrucat datoria pe care o are paratul T. fata de reclamanti este in stransa legatura cu imobilul si justifica detinerea acestuia de catre reclamanti pana la plata sumei de 150.000 lei, chiar daca paratul T.M. nu mai este proprietarul imobilului deoarece, la randul lui, acest parat are obligatia de a-i garanta pe cumparatorii ce sunt actualii proprietari ai imobilului.
Fata de aceste considerente, in temeiul art. 296 C.pr.civ., apelul va fi admis in parte in sensul ca sentinta va fi schimbata in parte, respectiv va fi obligat paratul reclamant reconventional T.M. sa restituie reclamantilor suma de 150.000 lei; va fi admisa in parte actiunea reclamantilor in sensul ca va fi stabilit in favoarea reclamantilor un drept de retentie asupra imobilului apartament situat in Bistrita, str. V. L. (_..) pana la restituirea de catre paratul T.M., a sumei de 150.000 lei. Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.
In temeiul art.274 C.pr.civ., in limita admiterii apelului, intimatul T.M. va fi obligat sa plateasca apelantului 310 lei cheltuieli de judecata in apel, reprezentand onorariu de avocat partial.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Rezolutiune
Actiunea in rezolutiune a unui contract de intretinere respinsa. Cerere Reconventionala admisa. Obligatia de intretinere in natura transformata in obligatia de a plati o suma lunara. - Sentinta civila nr. 101 din data de 13.04.2016Contractul de vanzare-cumparare a unui bun mobil, contract consensual. Formalitatile ulterioare nu au efect asupra transmisiunii dreptului de proprietate, ci doar asupra posibilitatii de a circula cu vehiculul respectiv - Decizie nr. 915 din data de 25.11.2015
Rezolutiunea contractului de realizarea unor lucrari de constructii - Decizie nr. 349 din data de 28.04.2011
Rezolutiune - Decizie nr. 291 din data de 22.04.2010
Retragerea unui mandat european de arestare, in temeiul dispozitiilor art. 94 din Legea nr. 302/2004, republicata, ca urmare, a renuntarii la executarea acestuia de catre autoritatea care l-a emis, dupa ce s-a dispus de catre autoritatile judiciare din Ro - Sentinta penala nr. 304/64/2013 din data de 28.08.2013
Rezolutiune contract de vanzare cumparare. Neplata pretului vanzarii conform transelor stabilite prin contract. - Sentinta civila nr. 96/S din data de 03.04.2012
Rezolutiune contract de constructii montaj. - Decizie nr. 27/A din data de 01.04.2009
Rezolutiunea titlului de proprietate al constituitorului ipotecii. Consecinte asupra dreptului de ipoteca. - Decizie nr. 253 din data de 22.05.2009
Rezolutiunea antecontractului de vanzare - cumparare - Decizie nr. 921 din data de 14.12.2006
desfintarea rezolutiei de neincepere a urmaririi penale (art 278" alin 8 lit b.cpp) - Hotarare nr. 165 din data de 02.05.2011
PLANGERE IMPOTRIVA REZOLUTIILOR SAU ORDONANTELOR PROCURORULUI. INTIMATI MAGISTRATI JUDECATORI. INSUFICIENTA A ACTELOR PREMERGATOARE. NEAUDIEREA PETITIONARULUI - Sentinta penala nr. 134 din data de 01.10.2009
Rezolutiune - Sentinta civila nr. 8438 din data de 16.12.2009
Rezolutiune - Sentinta civila nr. 7930 din data de 04.12.2009
Rezolutiune - Sentinta civila nr. 11658 din data de 10.06.2010
rezolutiune contract - Sentinta civila nr. 8685 din data de 24.11.2010
Rezolutiune contract de vanzare cumparare- daune interese - Hotarare nr. 1535 din data de 05.03.2010
rezolutiune contract - Hotarare nr. 10766 din data de 19.11.2008
rezolutiune contract de vanzare-cumparare - Hotarare nr. 8950 din data de 25.06.2010
Rezolutiune contract de intretinere - Sentinta civila nr. 8428 din data de 30.09.2008
Clauza rezolutorie. Regimul juridic al unui imobil dobandit de soti in anul 1932, anterior intrarii in vigoare a Codului Familiei din anul 1954, care instituie regimul devalmasiei. Interpretarea mentiunii cumpararii in solidar existenta in cuprinsul ... - Decizie nr. 964 A din data de 24.09.2010