Acordul coproprietarilor la schimbarea destinatiei partilor comune.

      Acordul coproprietarilor la schimbarea destinatiei partilor comune.

      De vreme ce apartamentul proprietatea paratei este direct afectat de modificarile constructive facute de catre reclamanti, ca aceasta nu are in folosinta nicio parte a podului aferent scarii, spre deosebire de o parte a celorlalti parati care au amenajate spatii de depozitare in portiunea de pod ramasa libera (imprejurare necontestata in cauza si evidentiata de expert in schita), opozitia sa nu poate fi calificata ca fiind un abuz de drept.
      
Trib. Bistrita-Nasaud, s. civ., dec. nr. 9/A/03 februarie 2011

Prin sentinta civila nr. 1330 din 10.03.2010 pronuntata de Judecatoria Bistrita s-a respins actiunea civila formulata si precizata de reclamantii CG si CL impotriva paratilor PA, DN, BV, TG, HDR, MG, BDM, BSA, UOD, PZ, ND.
      S-a admis cererea reconventionala formulata de parata PI in contradictoriu cu reclamantii si in consecinta:
      - au fost obligati reclamantii sa-i respecte paratei PI dreptul de proprietate asupra cotei indivize din imobilul inscris in CF 3336/S/B/23, nr. top. 2119/2/B/23 si anume cota de 11,61/112,05 parti din partile comune aflate in indiviziune fortata si asupra cotei de 26/822 parti din teren;
      - au fost obligati paratii sa-si ridice constructiile edificate pe partile indivize ale paratei reclamante reconventionale, respectiv camerele edificate in podul blocului.
      Au fost obligati paratii sa plateasca paratei reclamante reconventionale suma de 606,5 lei cheltuieli de judecata.
     Impotriva sentintei expuse au declarat recurs reclamantii si parata reclamanta reconventional.
      Examinand hotararea atacata, prin prisma criticilor formulate de catre apelanti, instanta retine urmatoarele:
1. Apelul declarat de reclamanti este nefondat.
      Asa cum rezulta din mentiunile efectuate in cartea funciara , podul imobilului situat in Bistrita str. GS nr.28 sc. B, inscris in cf colectiva 3336/S/B nr. top 2119/2/S/B este  proprietatea indiviza a proprietarilor apartamentelor ce comun imobilul.
      Reclamantii au declansat procedurile de autorizare a lucrarilor de extindere a apartamentului cu nr. 25 pe care il detin in proprietate in podul mentionat mai sus, inca din anul 2000,  prezentand proprietarilor, in scopul obtinerii acordului acestora un tabel nominal, fara data certa, cu mentiunea ca "locatarii din Bl.11 SC.B str. M.E sunt de acord ca D-l CG de la apartamentul 25 sa-si mai faca o camera in podul blocului". Pentru apartamentul cu nr. 23 este mentionat ca si locatar numitul RN, despre care se sustine ca ar fi semnat tabelul.
      Nu s-a contestat in cauza imprejurarea ca ulterior primului tabel prezentat, s-a intocmit un nou tabel tot fara data, intitulat "tabel nominal cu locatarii blocului nr. 28 sc.B str. GS din Bistrita care sint si proprietarii de apartamente, care sint de acord ca familia CL sa-si amenajeze spatii de locuit in podul scarii blocului fara a avea nicio pretentie (despagubire)". Acest din urma tabel a fost semnat de 10 persoane, proprietari ai apartamentelor de pe scara, mai putin de proprietarii apartamentului cu nr.23.
      Acest din urma tabel a fost folosit de catre reclamanti in scopul obtinerii autorizatiei de construire, fiind vizat spre neschimbare la data de 28.03.2001, asa cum rezulta  din copia depusa la fila 121 din dosarul de fond, aceasta data fiind prima care poate stabili cu certitudine un reper temporal pentru intocmirea si semnarea tabelului.
      Asa cum a retinut si instanta de fond, atat la data depunerii dosarului cat si la data eliberarii primei autorizatii de constructie, 28.03.2001, parata reclamanta reconventionala PI detinea posesia juridica a apartamentului cu nr. 23, din imobilul in discutie. Concluzia, trasa de prima instanta doar pe baza copiei actului de identitate al paratei, este intarita de mentiunile cuprinse in contractul de vanzare-cumparare depus in apel, din care rezulta ca parata a cumparat  la data de 28.12.200 apartamentul cu nr. 23 pe care il ocupa in baza contractului de inchiriere nr. 1676/17.03.2000. Intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara s-a realizat in luna iulie 2001, concomitent pentru toate apartamentele de pe scara, asa cum rezulta din copiile extraselor de carte funciara depuse la dosar.
      Prin urmare, nu se poate retine ca situatia juridica a drepturilor paratei PI asupra apartamentului cu nr. 23 era diferita de cea a celorlalte apartamente de pe scara.
      Proprietatea comuna pe care proprietarii apartamentelor de pe scara B al blocului nr. 28 de pe strada Gh. S. o detin asupra podului imobilului este una fortata si perpetua, iar de principiu ea nu poate fi transformata in proprietatea temporara pentru a putea fi sistata prin partaj.
      Cu toate acestea, ca exceptie, initial prin Legea nr. 114/1996, si mai apoi prin  OG nr. 85/2001 si Legea nr. 230/2007,  s-a prevazut dreptul proprietarilor locuintelor situate in cladirile colective de a schimba destinatia spatiilor comune, inclusiv a celor aflate in indiviziune fortata, cu acordul majoritatii proprietarilor, sau, dupa caz, al titularilor  contractelor de inchiriere, insa in aceasta majoritate trebuie sa fie inclus acordul proprietarilor sau chiriasilor din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.
      Elementul comun in toate reglementarile (art. 64 din Legea nr.114/1996, forma in vigoare de la 01.06.2000; art.12 din OG nr. 85/2001; art. 42 din L. nr. 230/2007), il reprezinta obligativitatea obtinerii acordului proprietarilor sau chiriasilor, dupa caz, direct invecinati cu  spatiul a carui destinatie va fi  schimbata.
      In acelasi sens, prin art. 52 lit.d din Nomele metodologice de aplicare a Legii 114/1996, aprobate prin HG nr. 1275/2000, se prevede ca adunarea generala a proprietarilor analizeaza principalele aspecte si ia hotarari si cu privire la  "modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate".
      Aceeasi regula a fost mentinuta si in art. 18 alin.5 lit.d din HG nr. 400/2003, care aproba Normele metodologice de organizare si functionare a asociatiilor de proprietari, si care au fost in vigoare pana la data adoptarii Legii 230/2007, citata mai sus.
      Prin urmare, dreptul proprietarilor apartamentelor invecinate cu  spatiul a carei destinatie urmeaza a fi schimbat este unul care, in principiu nu poate fi cenzurat, singura limita ce i-ar putea fi adusa este aceea ca exercitiul lui trebuie facut intotdeauna cu buna credinta, iar nu abuziv.
      Asa cum rezulta din schitele intocmite de expertul TC  in fata instantei de fond, apartamentul proprietatea paratei PI este situat in parte sub extinderea realizata de reclamanti in podul imobilului, astfel ca, pentru schimbarea destinatiei spatiului aflat in indiviziune fortata, acordul acesteia, prin prisma prevederilor legale aratate, era absolut necesar.
      Contrar sustinerilor reclamantilor apelanti, reaua credinta a paratei reclamanta reconventionala si implicit caracterul abuziv al refuzului acesteia de a-si da acordul la schimbarea destinatiei podului comun, nu a fost dovedita in cauza. De vreme ce apartamentul proprietatea paratei este direct afectat de modificarile constructive facute de catre reclamanti, ca aceasta nu are in folosinta nicio parte a podului aferent scarii, spre deosebire de o parte a celorlalti parati care au amenajate spatii de depozitare in portiunea de pod ramasa libera (imprejurare necontestata in cauza si evidentiata de expert in schita), opozitia sa nu poate fi calificata ca fiind un abuz de drept.
       Mai mult, din schita de la fila 153, intocmita de acelasi expert, rezulta cu certitudine ca portiunile de pod ramase peste etajul IV al cladirii, nu pot fi utilizate, deoarece accesul la ele este impiedicat de amenajarile efectuate de catre reclamanti. In aceste conditii este mai mult decat plauzibila sustinerea paratei reclamante reconventionale referitoare la imposibilitatea efectuarii reparatiilor la acoperisul blocului, ceea ce poate determina inundarea apartamentului proprietatea sa.
      De altfel, asa cum rezulta din intregul material probator administrat, la data intocmirii tabelului cu semnaturi  depus de reclamanti in vederea obtinerii autorizatiei de constructie, paratei PI nici nu i s-a solicitat acordul pentru efectuarea lucrarilor de amenajare a spatiilor de locuit de catre reclamanti.
      Sustinerea privind acordul proprietarului de la data intocmirii tabelului nr. 1, respectiv a SNTC Romtelecom, prin semnatura numitului CI nu poate fi primita, deoarece pe de o parte, la data eliberarii autorizatiei aceasta societate nu mai era proprietara, pe de alta parte, asa cum rezulta din adresa aflata la dosarul penal nr. 2194/P/2008, atasat, niciun reprezentant legal al acestei societati nu si-a exprimat acordul la edificarea spatiilor realizate de reclamanti.
      Practica judiciara invocata de reclamanti in sprijinul solicitarii lor nu contine o dezlegare de drept contrara celor retinute mai sus, si in acea situatie retinandu-se necesitatea obtinerii acordului proprietarilor direct afectati pe verticala si pe orizontala  pentru schimbarea spatiilor aflate in folosinta comuna.
      Prin urmare, refuzul paratei reclamanta reconventionala de a-si da acordul la schimbarea destinatiei podului aflat deasupra apartamentului proprietatea  sa nu poate fi calificat ca fiind unul abuziv. Imprejurarea ca refuzul nu a fost unul activ si nu s-a concretizat in promovarea unei actiuni in justitie sau in diverse reclamatii adresate autoritatilor locale, nu poate fi calificat ca un acord tacit la edificare, de vreme ce legea impune pentru cel ce doreste sa schimbe destinatia spatiului obligatia de a obtine in prealabil  acordul expres al proprietarilor direct afectati de schimbare.
      Faptul ca pe baza tabelului incomplet, reclamantii au obtinut autorizatia de constructie nr. 332/6609/28.03.2001 nu poate complini lipsa acordului paratei si nu poate contribui la legalizarea situatiei de fapt create cu nesocotirea prevederilor legale citate.
      In acelasi timp, propria buna credinta afirmata de reclamanti nu poate fi in afara oricarei indoieli.
      Astfel, in primul tabel, despre care se sustine a fost semnat in anul 2000, s-a mentionat intentia lor de a edifica o camera, pentru ca apoi in tabelul depus la primarie sa se vorbeasca de "spatii de locuit", fara a se preciza in concret in ce constau acestea, pentru ca in final, cu ocazia executiei lucrarilor, extinderea sa fie una consistenta, de marire a suprafetei construite detinute de la 57 mp la 225,4 mp, cu inglobarea unei parti si din casa scarilor (asa cum a retinut si expertul desemnat in cauza).
      Concluzia comportamentului nesincer a reclamantilor este sustinuta si de imprejurarea ca, desi initial au semnat tabelul depus la primarie cu mentiunea ca nu au nicio pretentie la despagubiri, dupa receptia lucrarilor din data de 7.12.2006, respectiv la data de 23 august 2007, paratii care nu se opun admiterii actiunii au pretins reclamantilor efectuarea unor lucrari pentru a-si da acordul la intabularea dreptului de proprietate al reclamantilor, confirmand depasirea de catre reclamanti a limitelor intelegerii initiale.
      Nici de aceasta data parata PI nu a fost de acord cu intabularea reclamantilor, astfel ca nu a semnat conventia aratata.
      Contrar sustinerilor apelantilor, faptul ca reclamantei ii profita lucrarile de zugravire a scarii blocului si de montare a usii de intrare in scara, nu poate sa conduca la validarea in privinta sa a conventiei , care  pentru ea este doar "res inter alios acta", neputand produce efecte juridice in patrimoniul sau.
      Nu este lipsita de relevanta nici imprejurarea ca la ultimul termen de judecata din apel, instanta a invederat partilor prezente posibilitatea incetarii litigiului prin incheierea unei tranzactii, insa a constatat disponibilitatea formala a reclamantilor, de vreme ce pe tot parcursul solutionarii apelului, acestia nu au incercat rezolvarea amiabila a litigiului (cu toate ca initiativa trebuie sa le apartina, de vreme ce au calitatea de reclamanti in cauza), preferabila in toate cauzele vizand raporturi de vecinatate.
      Avand in vedere faptul ca podului aflat in indiviziune fortata nu i-a fost schimbata destinatia in mod valabil, in conditiile prevazute de art. 64 din Legea 114/1996, in forma in vigoare pe perioada edificarii, coroborat cu art. 11 si 12 din OG nr. 85/2001, nu se pot partaja si atribui reclamantilor partile comune ocupate de constructiile edificate si nici nu se poate constata dobandirea de catre acestia a dreptului de proprietate asupra edificatelor noi potrivit prevederilor art. 492 din Codul civil.
      In ceea ce priveste cererea reconventionala, formulata de parata reclamanta reconventionala PI, tribunalul retine ca aceasta nu este o actiune in revendicare, ci o simpla cerere indreptata impotriva coindivizarului fortat de respectare a drepturilor conferite de cota sa ideala din dreptul de proprietate asupra podului, asa cum corect a retinut si instanta de fond. Prin urmare, in speta nu se aplica regula unanimitatii, sustinerile reclamantilor apelanti fiind nefondate si in aceasta privinta. Actiunea este admisibila, atata timp cat coindivizarul fortat nu are la indemana actiunea in iesire din indiviziune, asa cum s-a aratat mai sus.
      Pentru considerentele de fapt si de drept aratate si in baza prevederilor art. 296 din Codul de procedura civila, tribunalul urmeaza a respinge apelul reclamantilor ca nefondat.
      2. In ceea ce priveste apelul declarat de parata reclamanta reconventionala PI, tribunalul retine ca prima instanta in mod corect a obligat reclamantii la achitarea sumei de 606,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, deoarece prin actele justificate depuse la dosar, doar aceasta suma a fost dovedita ca fiind suportata de parata.
      Este real ca parata a mai achitat suma de 1000 lei, cu titlu de avans onorariu pentru noua expertiza incuviintata de catre instanta de fond, insa de vreme ce expertiza nu s-a mai efectuat, parata renuntand la proba solicitata, suma nu poate fi inclusa in cheltuieli de judecata, ea putand fi restituita deponentei, la cerere.
      Asa fiind si apelul declarat in cauza de  PI  urmeaza a fi respins.
      Se va respinge si solicitarea paratei apelante PI de obligare a reclamantilor apelanti la plata cheltuielilor de judecata in apel, deoarece nu a dovedit in cauza suportarea unor astfel de cheltuieli.