Coproprietate si indiviziune

Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub numarul 9687/306/2007 din 20-11-2007  reclamantii B D si B E au  solicitat in contradictoriu cu paratii D I .C F., C. D. si Statul Roman  reprezentat prin P. M. Si, S.C. E S SRL si S.C D CS.R.L ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca asupra imobilului-teren cladit si necladit inscris in CF colectiva nr. 2874 Sibiu, partile sunt coproprietare; se dispuna si rectificarea suprafetei imobilului din litigiu, de la 1350 mp, casi figureaza in cartea funciara la 1145 mp, cati sunt in realitate,  sa se dispuna sistarea starii de indiviziune asupra imobilului mentionat si asupra constructiilor in natura, prin atribuirea catre fiecare coproprietar a terenului aferent constructiei, conform cotelor-parti de proprietate detinute; sa se dispuna intabularea drepturilor de proprietate in cartea funciara cu titlu de iesire din indiviziune; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca partile sunt coproprietare asupra imobilului situat administrativ in Sibiu, str. Ocnei, nr. 38, iar, in prezent, reclamantii doresc iesirea din indiviziune.
In probatiune sa-u depus la dosar urmatoarele inscrisuri: extras CF nr. 44401 Sibiu, CF colectiva nr. 2874 Sibiu in extenso, copia contractului de vanzare-cumparare nr. 5637/1999.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 728 si art. 741 Cod Civil, DL nr. 115/1938, Legea nr. 603/1943, art. 274 CPC.
Paratul D I si sotia acestuia, D. M au formulat cerere reconventionala, solicitand in contradictoriu cu reclamantii-parati reconventionali B. D. si B. El. si parata reconventional S.C. U. SA, ca prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna anularea partiala a contractului de vanzare-cumparare nr. 5637/1999, in ceea ce priveste terenul aferent suprafetei locuibile; sa se dispuna sistarea starii de indiviziune asupra imobilului, in functie de cotele-parti detinute; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca suprafata de teren atribuita  reclamantilor-parati reconventionali Bleahu este mai mare decat cea care s-ar cuveni conform suprafetei locuibile. Datorita configuratiei terenului, o sistare a starii de indiviziune nu este posibila.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 119, 274 CPC.
Prin sentinta civila nr.1592/2007  Judecatoria Sibiu a dispus admiterea actiunii reclamantilor si admiterea in parte a cererii reconventionale a  reclamantilor reconventionali . S-a dispus revenirea la situatia anterioara de carte funciara, respectiv la nr. top. initial si ulterior dezmembrarea acestuia conform variantei II din expertiza efectuata de expertul P. Ghe, care face parte integranta din hotarare. S-a dispus rectificarea suprafetei de carte funciara , conform situatiei reale  S-a instituit dispune instituirea unei servituti de trecere cu piciorul . Totodata s-a dispus intabularea in cartea funciara a drepturilor de proprietate astfel dobandite de parti.
Prin decizia civila nr. 750/2007  Tribunalul Sibiu a admis recursul declarat de paratii D., S.C  S.R.L , C. F. si C. D , a casat hotararea si a trimis cauza spre rejudecare , motivat de faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat cu privire la S.C ELA SIB S.R.L .
In rejudecare, cauza a fost inregistrata sub dosar nr. 9687/306/2007.
Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub numarul 7329/306/2007 reclamantii .D. I si  D.   M  au solicitat in contradictoriu cu   B. D. ,  B.  E., SC  U   SA  si Statul Roman prin  M  S ca prin sentinta ce se vas pronunta sa se  constate  nulitatea  absoluta ( partiala ) a  contractului  de  vanzare  cumparare  nr. 5637/1999 ,incheiat  intre parati B D  si E  si  SC U  SA  privind  apartamentul  format  din 3 camere si dependinte , dobandit in baza Legii 122/1995,in ceea ce  priveste  suprafata  aferenta apartamentului ,  sa se  dispuna  calcularea  suprafetelor  aferente  apartamentului, in raport de contractul de   inchiriere  cu rectificarea  corespunzatoare  a acestei suprafete , conform  dispozitiilor  Legii  112/1995, din  contractul de vanzare cumparare ,mentionat   mai sus , sa se  dispuna  rectificare  suprafetei  din contractul  de  vanzare  cumparare a paratilor si din  CF  4401  Sibiu top 3104/3 .Cu cheltuieli de judecata.
In fapt se arata ca la data de 13-12-1999 paratii B   locuiesc in imobilul situat in …. imobil,inscris  in CF 2874-Sibiu  , top 3104.In anul  1997 reclamantii   conform  Legii 112/1995 au  cumparat apartamentul , format din 3 camere  si dependinte  in care  locuiesc. In acelasi an in baza  incheierii de  inatbulare nr.10419/1997 a  fost intabulat  dreptul reclamantilor de   proprietate asupra   apartamentului cumparat, cu suprafata de 434 m.p. teren aferent, din suprafata   de 1350m.p., drept care a fost inscris in CF 40052-Sibiu , top  3104/1.
        Tot in anul  1997 a cumparat apartamentul in care locuia  C.M, care si-a   intabulat  dreptul de proprietate  conform incheierii 10546/1997,in CF 40084-S  nr. top 3104/2.
La  doi  ani de  zile , respectiv  in data de  24 august 1999, SC U SA ,incheie  un contract de inchiriere , cu paratii B,pentru  apartamentul format  din 3 camere   si dependinte , contract de   care reclamantii nu au avut cunostinta la aceea data. Desi veranda  in suprafata de 21,83 mp. era  folosita  comun, acesta  s-a trecut  in folosinta  exclusiva , in favoarea   paratilor.
La data de   13 decembrie  1999, paratii B ,  cumpara in baza  Legii 112/1995 , conform contractului nr.5637/1999 apartamentul inchiriat ,la   care se calculeaza  o suprafata  aferenta  de  747 mp., fara sa se tina cont  de contractele  anterioare si de suprafata detinuta de  Statul  Roman , care   la momentul cumpararii de catre  paratii  mai detinea  doua spatii,cu alta  destinatie  decat cea de locuinta.
In drept se invoca dispozitiile L 112/1995 , l.115/1938 , art. 111 C.pr.civ, art. 274 C.pr.civ.
La dosar au fost depuse contractul de vanzare-cumparare nr. 5637/1999 , contractul de inchiriere detinut de parati .
Ulterior , a fost completata actiunea solicitandu-se se  constate  nulitatea  absoluta ( partiala ) a  contractului  de  vanzare  cumparare  nr. 5637/1999 ,incheiat  intre parati B D  si E  si  SC U  SA  privind  apartamentul  format  din 3 camere si dependinte , dobandit in baza Legii 122/1995,in ceea ce  priveste  suprafata  aferenta apartamentului ,  sa se  dispuna  calcularea  suprafetelor  aferente  apartamentului, in raport de contractul de   inchiriere  cu rectificarea  corespunzatoare  a acestei suprafete , conform  dispozitiilor  Legii  112/1995, din  contractul de vanzare cumparare ,mentionat   mai sus , sa se  dispuna  rectificare  suprafetei  din contractul  de  vanzare  cumparare a paratilor si din  CF  4401  Sibiu top 3104/3 in raport de suprafata recalculata, sa se  dispuna   recalculare  suprafetei   reclamantilor  si a paratilor  si sa se  atribuie suprafata  rezultata   in plus(  ca urmare a recalcularii suprafetei  paratilor B ) in raport de   suprafata locativa, sa se  dispuna  rectificarea  suprafetelor   din CF  individuale  ale reclamantilor  si paratilor  .Cu cheltuieli de judecata.
Paratii B. D si B e au formulat intampinare( fila 23 ) invocand exceptia de lidispendenta  cu dosarul 9687/306/2007 .Pe fondul cauzei se arata ca aceasta actiune este neintemeiata.
In cauza s-a formulat cerere de interventie in interes propriu de catre , C. F., C. D solicitandu-se anularea partiala a contractelor de vanzare-cumparare in privinta suprafetei utile , stabilirea corecta a cotei din teren.
Prin incheierea de sedinta din 12 mai 2008( fila 73 –dosar 9687/306/2008 ) s-a dispus conexarea celor doua cauze.
       Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine in fapt urmatoarele:
Imobilul din litigiu-teren si constructii este situat administrativ in Sibiu, str. Ocnei, nr. 38, fiind inscris in CF colectiva nr. 2874 Sibiu nr. top. 3104. Acesta este compus dintr-o casa de locuit cu doua spatii comerciale, trei apartamente, o curte cu un garaj si o magazie.
Pe parcursul timpului, imobilul a fost apartamentat, fiind compus din trei apartamente si doua spatii comerciale, astfel:
   -A+3-nr. top. 3104/1-apartamentul compus din trei camere si dependinte, cu teren de 437 mp din 1350 mp, care se afla in proprietatea paratilor - reclamanti reconventionali David Ioan si David Maria, cu titlu de cumparare in temeiul Legii 112/1995, conform incheierii de intabulare nr. 10419/1997. Acest imobil-apartament este transcris in CF individual nr. 40052 Sibiu
    - A+4- nr. top. 3104/2-apartamentul compus dintr-o camera si dependinte, cu teren in suprafata de 82,7 mp, care se afla in proprietatea autoarei paratelor C F. si C. D, respectiv a numitei C M, cu titlu de cumparare in temeiul Legii 112/1995, conform incheierii de intabulare nr. 10546/1997. Acest imobil-apartament este transcris in CF individual nr. 40084 Sibiu.
   - A+5-nr. top. 3104/3-apartamentul compus trei camere si dependinte, cu teren in suprafata de 747 mp, care se afla in proprietatea reclamantilor-parati reconventionali B D si B E, cu titlu de cumparare in temeiul Legii 112/1995, conform incheierii de intabulare nr. 5268/2000. Acest imobil-apartament este transcris in CF individual nr.  44401 Sibiu.
    - A+6-nr. top. 3104/4-spatiu comercial compus din patru incaperi in suprafata de 45,1 mp si un WC in cota de ½ parti, situat in curte, care se afla in proprietatea paratei S.C.E SSRL, cu titlu de cumparare, conform incheierii de intabulare nr. 6706/2003. Acest imobil-spatiu comercial este transcris in CF individual nr. 47645 .Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 482/22 mai 2007 de catre BNP N C acest spatiu a fost transmis S.C DCS.R.L .Dreptul de proprietate s-a intabulat in cartea funciara prin incheierea nr. 24012/2007 c.f. ( fila 72 )
In cauza s-a efectuat o expertiza tehnica in constructii de catre expertul O.Ghe. si un supliment la raportul de  expertiza topografica efectuata de catre expertul P.GHE
Din concluziile raportului de expertiza efectuat de expertul mentionat anterior(f.181-190) rezulta faptul ca suprafata imobilului din litigiu, respectiv cea care figureaza in cartea funciara nu corespunde realitatii, aceasta fiind mai mica, si anume de 1145,20 mp.
In consecinta, instanta, in conformitate cu dispozitiile DL nr. 115/1938, avand in vedere faptul ca ceea ce garanteaza cartea funciara este proprietatea si nu si suprafata, va dispune revenirea provizorie la situatia anterioara de carte funciara sub nr. top. 3104-casa si curte in suprafata de 1350 mp si ulterior, va dispune rectificarea suprafetei imobilului din litigiu in sensul celor mentionate anterior, respectiv de la 1350 mp la 1145,20 mp.
Din probatoriul administrat in cauza nu rezulta faptul ca, tinand cont de suprafata locuibila cumparata de reclamantii-parati reconventionali B in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995, cota-parte ce revine din partile comune indivize mentionata in contractul de vanzare-cumparare nr. 5637/1999 ar trebui sa fie mai mica, motiv pentru care, instanta, constatand ca nu s-au respectat prevederile art. 1169 Cod Civil, va dispune respingerea petitului privind nulitatea  partiala a contractului in ceea ce priveste cele retinute anterior, ca fiind neintemeiat. Paratii au dobandit prin cumparare spatiile detinute in baza contractului de inchiriere , respectandu-se prevederile art. 9 din L 112/1995 , iar in plus cota din teren se determina proportional cu suprafata construita. Din raportul de expertiza in constructii rezulta ca la momentul intocmirii contractului de vanzare s-au respectat dispozitiile L. 112/1995 .Pentru aceste considerente actiunea conexa , precum si petitele din actiunea reconventionala privind cota de teren urmeaza a fi respinse. Pentru aceleasi motive si cererea de interventie in interes propriu formulata de    CD urmeaza a fi respinsa( art. 49 si urm C.pr.civ).
 Din partile comune indivize, respectiv si din terenul cladit si necladit in suprafata totala de 1145,20 mp, partile din prezentul litigiu detin urmatoarele cote-parti:  reclamantii reconventionali DI si D.Ma-31,72 %, reclamantii-parati reconventionali B.D si B E-47,66 %, numita C M-5,93 %, iar statul roman-14,69 %( rezultand astfel procentul de 100%).Diferenta de 9,87 % rezultata din diferenta dintre 14,69-4,82 ( reprezentand cota de sub constructia S.C  D C S.R.L s-a impartit proportional la ceilalti proprietari .
In vederea realizarii sistarii starii de indiviziune, cota-parte detinuta de statul roman  din teren se imparte proportional celorlalti coproprietari, rezultand astfel urmatoarele cote-parti: reclamantii reconventionali D I si D M-cota de 35,67%, reprezentand suprafata de 389 mp, reclamantii-parati reconventionali B Dsi B E- 58,33 %, reprezentand suprafata de 636 mp,  numita C M- 6, reprezentand suprafata de 55 mp.
Expertul a propus trei variante in vederea sistarii starii de indiviziune ( doua variante fara sulte si o varianta cu plata sultelor 9. Instanta apreciaza ca varianta II( anexa II) este cea mai benefica, respectand in mare parte modul actual de folosinta al imobilului din litigiu, marimea cotei-parti de proprietate detinute de parti, nefiind necesara stabilirea de sulte intre coproprietarii persoane fizice, ce detin in proprietate si apartamentele din imobil, respectandu-se astfel dispozitiile art. 673 indice 5 si 673 indice 9 CPC. Instanta apreciaza ca varianta III nu este optima deoarece se incalca marimea cotei-parti ce revine fiecarei parti , iar in plus cei care ar renunta la o parte din suprafata de teren ar fi prejudiciati avand in vedere ca dreptul de proprietate are o insemnatate deosebita.
In consecinta, in conformitate cu prevederile art. 728 Cod Civil coroborate cu cele ale art. 673 indice 1 si urm. CPC, instanta va dispune sistarea starii de indiviziune asupra imobilului din litigiu, conform varianta II ( anexa II)din raportul de expertiza intocmit de expertul P Ghe, care va face parte integranta din hotarare,sens in care se va dispune  dezmembrarea  imobilului  cu nr. top 3104 in sase  corpuri funciare  cu numere noi,  astfel :
1.- corpul   funciar nr.1 cu nr.top 3104/1-  spatiu comercial compus   din 4 incaperi  si ½  din WC  din curte   cu suprafata  de 55 m.p -  Proprietar  SC   DANCIU   COM SRL;
2. corpul  funciar   nr.2- cu nr. top  3104/2-  Ap. compus  din 1 camera cu dependite   si  teren  63 m.p.+cota de 6 % – proprietar : C  M
    3. corpul funciar nr.3  cu nr. top 31204/3.  apartament  compus din 3  camere  cu dependinte  de  177 m.p.+ cota de 58,33 % -  proprietar B D si sotia Bl E ;
          4. corpul funciar nr.4  cu nr. top  3104/4 –alee de 34 m.p. -  indiviziune;
5-  corpul funciar   nr. 5  cu nr.top  3104/5 –teren de   constructie  de  439m.p., proprietari  BD SI BE
6. corpul funciar nr. 6  cu nr.top 3104/6-apartament compus  din 3   camere  cu dependinte si teren de 377 m.p +cota de 35,67%.-Proprietari  D I si  sotia   M .
Partile comune indivize sunt :  aleea de  pe  corpul  funciar  nr.4, accesul comun  la subsol  si urcarea   in pod  in urmatoarele  cote-parti : fam. D  -35,67; fam. B -58,33%; fam. C M   -6% ;  fundatiile  , zidurile despartitoare   dintre  apartamente ,podul de   deasupra  apartamentelor , acoperisul , racordurile   instalatiilor  de apa, canal, gaz  lumina  pana la  intrarea  in apartamente ,in urmatoarele  cote .parti   fam. D  33,93%,  fam. B -55,45 %, C M  5, 67  % ;   SC D  C   SRL -4, 95%.
In temeiul art. 616 Cod Civil se va dispune  instituirea  servitutii de trecere  cu piciorul  pentru  corpul funciar  nr.1  cu  nr. top 3104/1-fond  dominat ,asupra  nr.top 3104/2 si 3104/4  fonduri  aservite.
Se va respinge actiunea   in  contradictoriu  cu  parata    SC  ES  SRL avand in vedere ca a intervenit transmiterea calitatii procesuale pasive prin vanzarea spatiului comercial catre S.C DC STAtatul Roman prin MS pentru considerentele mai-sus aratate .
In temeiul art. 45 din D-L 115/1938 se va dispune inscrierea in cartea funciara a drepturilor de proprietate , precum si a servitutii de trecere conform hotararii.
In temeiul art.276, 277C.pr.civ va obliga pe reclamantii B sa plateasca paratilor David suma de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.
In temeiul art.276, 277C.pr.civ instanta va obliga pe C  D   si C F sa plateasca fiecare cate 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale paratilor D.
In temeiul art.276, 277C.pr.civ va obliga pe S.C D C S.R.L sa plateasca paratilor  suma de 70 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.
Pentru aceste motive
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E

Admite actiunea  civila formulata de  reclamantii  BD  si BE ambii  cu in contradictoriu cu paratii  DI si  DM ambii  ,  CD domiciliata    ,  CF   domiciliata   Sibiu , SC  DC SRL  cu sediul 
Admite in  parte  actiunea  reconventionala   formulat de   paratii reclamanti  reconventionali   DI si   DM in contradictoriu cu  paratii BD ,  BE, si in consecinta:
Dispune  revenirea  provizorie   la  situatia anterioara de  CF nr.2874   de sub A+2  top  3104-casa si curte  1350 m.p..
Dispune  rectificarea  suprafetei terenului  cu nr. top 3104 , de la suprafata de  1350  m.p.  , cat este inscris  in cartea   funciara ,la suprafata de  1145 m.,p.  , cat   este in realitate in teren.
 Dispune  sistarea  starii de  indiviziune asupra imobilului  conform variantei  II  din raportul de   expertiza  efectuat de   expertul P Ghe. si schitei intocmite ( anexa II) , care fac parte integranta din hotarare .
Dispune  dezmembrarea  imobilului  cu nr. top 3104 in sase  corpuri funciare  cu numere noi,  astfel :
1.- corpul   funciar nr.1 cu nr.top 3104/1-  spatiu comercial compus   din 4 incaperi  si ½  din WC  din curte   cu suprafata  de 55 m.p -  Proprietar  SC   DCSRL;
2. corpul  funciar   nr.2- cu nr. top  3104/2-  Ap. compus  din 1 camera cu dependinte   si  teren  63 m.p.+cota de 6 % – proprietar : CM
    3. corpul funciar nr.3  cu nr. top 31204/3.  apartament  compus din 3  camere  cu dependinte  de  177 m.p.+ cota de 58,33 % -  proprietar BD si sotia BE;
          4. corpul funciar nr.4  cu nr. top  3104/4 –alee de 34 m.p. -  indiviziune;
5-  corpul funciar   nr. 5  cu nr.top  3104/5 –teren de   constructie  de  439m.p., proprietari  BD si sotia   E;
6. corpul funciar nr. 6  cu nr.top 3104/6-apartament compus  din 3   camere  cu dependinte si teren de 377 m.p +cota de 35,67%.-Proprietari  DI si  sotia   M.
Partile comune indivize sunt :  aleea de  pe  corpul  funciar  nr.4, accesul comun  la subsol  si urcarea   in pod  in urmatoarele  cote-parti : fam. D  -35,67; fam. B -58,33%; fam. CM   -6% ;  fundatiile  , zidurile despartitoare   dintre  apartamente ,podul de   deasupra  apartamentelor , acoperisul , racordurile   instalatiilor  de apa, canal, gaz  lumina  pana la  intrarea  in apartamente ,in urmatoarele  cote .parti   fam. D  33,93%,  fam. B -55,45 %, CM 5, 67  % ;   SC DC  SRL -4, 95%.
Dispune  instituirea  servitutii de trecere  cu piciorul  pentru  corpul funciar  nr.1  cu  nr. top 3104/1-fond  dominat ,asupra  nr.top 3104/2 si 3104/4  fonduri  aservite.
Respinge actiunea   in  contradictoriu  cu  parata    SC  E  SRL cu sediul in  cu sediul in  Sibiu  , str. Noua nr. 43 si Statul Roman prin M S, CD si C
Respinge cererea de   interventie   in interes   propriu formulata de    CD si CF
  Respinge actiune  conexa formulata de   David Ioan si  David   Maria  in contradictoriu cu   BD,  BE, SC  U   SA  si Statul Roman prin  MS
Respinge actiunea reconventionala formulata in contradictoriu cu S.C U S.A si  Statul  Roman prin M.S.
Dispune inscrierea in cartea funciara a drepturilor de proprietate , precum si a servitutii de trecere conform hotararii.
Obliga pe reclamantii B sa plateasca paratilor D suma de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.
Obliga pe CDsi CF sa plateasca fiecare cate 50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale paratilor D.
Obliga pe S.C DCS.R.L sa plateasca paratilor D suma de 70 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale.
Cu drept de  apel  in termen de  15 zile de  la  comunicare .
Pronuntata in sedinta   publica,azi    23.03.2009.