Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - lipsa culpei promitentului vanzator

Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - lipsa culpei promitentului vanzator - sentinta civila nr. 1194/17.09.2010 a Judecatoriei Campulung Moldovenesc

     Prin actiunea  inregistrata pe rolul acestei instante reclamantii BGI si BDM, au chemat in judecata pe  paratul AD pentru ca in urma probelor administrate, instanta sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1285/04.08.2008 si obligarea paratului la restituirea sumei de 44.000 lei  din care: 20.000 lei reprezentand parte din pretul achitat de reclamanti la data incheierii antecontractului, 2.000 lei achitati ulterior in prezenta notarului, tot cu titlu de pret si 22.000 lei reprezentand dublul sumei achitate cu titlu de pret platit, conform clauzei  stipulate in antecontract, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea actiunii, intemeiata in drept pe disp.art.1020, 1021 si art.1298 din Codul civil, reclamantii au aratat ca la data de 04.08.2008, intre reclamanti si parat s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1285 de B.N.P.HIS, prin care paratul s-a obligat sa le vanda reclamantilor suprafata de 5100 mp fanat, situata in comuna Fundu Moldovei, sat Botus, judetul Suceava. Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 30.000 lei, din care reclamantii au achitat suma de 20.000 lei, la data incheierii contractului, urmand ca diferenta de 10.000 lei sa fie achitata la data incheierii contractului autentic, respectiv  cel tarziu la data de 03.11.208.
     Dupa achitarea antecontractului, reclamantii au mai achitat paratului suma de 2000 lei, tot in fata notarului. Paratul a refuzat, sub diverse motive, sa incheie actul autentic de vanzare-cumparare. Au mai precizat reclamantii ca, din cauza atitudinii culpabile a paratului, au fost nevoiti sa amane, iar ulterior sa renunte la edificarea unei case de vacanta pe terenul din litigiu..
     In motivarea intampinarii, intemeiata in drept pe disp.art.115-118 din Codul de procedura civila, art.1020-art.1021 si art.1298 din Codul civil, paratul a aratat, in esenta, ca nu este culpabil pentru faptul neperfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, in termenul stipulat.
     La data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare nu s-a intocmit nici un plan de situatie si, deoarece detinea la locul numit Dealul Cazacenilor din localitatea Fundu Moldovei, o suprafata mai mare decat cea pe care doreau reclamantii sa o cumpere, inclusiv un imobil, casa si anexe gospodaresti, a hotarat, de comun acord cu reclamantii,  sa se efectueze un plan de situatie pentru terenul ce urma sa fie cumparat..
     Planul de situatie a fost verificat si receptionat la data de 17.11.2008, ocazie cu care s-a constatat ca, la data intabularii paratului cu aceasta suprafata de teren, au existat unele greseli de identificare a terenului, in sensul ca o parte din teren era inscris in C.F. pe numele paratului, iar o parte figura pe numele bunicului paratului .In planul de situatie din anul 1990, inginerul a amplasat terenul paratului putin mai la vest decat era in realitate. Paratul s-a adresat instantelor pentru rectificarea erorii din cartea funciara, insa actiunea acestuia a fost respinsa.
     Paratul a fost inscris in C.F. in anul 1990 cu terenul din litigiu, in baza unor identificari cadastrale gresite. Aceasta imprejurare a fost retinuta si de catre expertul Mares Gheorghe, in raportul de expertiza intocmit in dosarul nr.2125/2001al Judecatorii Campulung Moldovenesc, ce a avut ca obiect partajarea bunurilor sotilor AD si AE.
     In urma acestui proces, prin actul de adjudecare nr.36/2006 incheiat de catre executorul judecatoresc  la data de 26.11.2007, au fost atribuite creditoarei M E, suprafata de 643 mp teren, identic cu parcela nou formata nr.1137/1 cladire, pe care sunt amplasate o casa si o sura. Aceasta atribuire s-a facut in baza Deciziei nr.187/24.05.2005 a Tribunalului Suceava, restul suprafetelor de teren si imobilele ramanand in proprietatea paratului.
     Potrivit noului plan de situatie, deoarece parcela nr.1137/1 era in suprafata mai mare decat suprafata atribuita creditoarei ME, aceasta s-a divizat in parcela nr.1137/7, in suprafata de 643 mp. Toate suprafetele de teren au fost folosite de catre parat din anii 1950, fiind primit de la mama sa.
     A mai precizat paratul ca nu a refuzat sa predea suprafata de teren prevazuta in antecontractul de vanzare-cumparare, ca a tinut permanent legatura cu reclamantii, ca are pe rolul instantei o cerere de chemare in judecata pentru reglementarea situatiei juridice a terenului, care dureaza foarte mult si ca reclamantii ar fi putut sa promoveze prezenta actiune, doar in situatia in care paratul ar fi refuzat, cu desavarsire, incheierea contractului in forma autentica.
     Prin sentinta civila nr. 1194/17.09.2010 a Judecatoriei Campulung Moldovenesc instanta a respins actiunea ca nefondata retinandu-se in esenta, lipsa vreunei culpe a promitentului vanzator. Astfel, prin sentinta civila nr. 973/31.05.1990 a Judecatoriei C-lung Moldovenesc, s-a dispus inscrierea in CF, pe numele paratului AD, cu dreptul de proprietate cu privire la urmatoarele parcele: nr. 1137/1 in suprafata de 2788 mp, nr. 1137/2 in suprafata de 2880 mp; nr. 1137/3 in suprafata de 1344 mp, toate in suprafata de 8093 mp si nr. 3944/14 de 8400 mp.
     In considerentele sentintei mentionate, s-a retinut ca reclamantul AD a dobandit prin mostenire de la mama sa si de la T V, aceste parcele de teren. Prin sentinta civila nr. 963/31.05.1990 a Judecatoriei C-lung Moldovenesc s-a dispus intabularea paratului A D cu urmatoarele parcele de teren: nr. 1186 cladire de 245 mp; nr. 2458/14 arabil de 4121 mp din Cf 2414 Fundu Moldovei. De asemene,a s-a dispus intabularea pentru paratul AD si numita  AE a dreptului de proprietate cu privire la constructiile casa si anexe gospodaresti, de pa parc. nr. 1186 cladire.
     Prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1285 din data de 04.08.2008 paratul, in calitate de promitent vanzator, s-a obligat sa vanda reclamantilor, in calitate de promitenti cumparatori, suprafata de cca. 5100 mp teren fanat, dobandit de catre vanzator S-a aratat, in cuprinsul antecontractuui, ca terenul este proprietate promitentulu vanzator, in baza sentintei civile nr. 940/25.06.2001.
      Fata de cele mai sus mentionate, instanta retine ca, la momentul contractului ce face obiectul prezentei cauze, paratul A D era proprietar asupra bunurilor ce au format obiectul antecontractului, conform sentintelor civile nr. 973/1.05.1990 si nr. 968/31.05.1990, ambele ale Judecatoriei C-lung Moldovenesc.
     Procedand la analizarea clauzelor antecontractului ce face obiectul prezentei cauze, se observa ca partile au inserat in cuprinsul acestuia un pact comisoriu, prin care s-a stipulat ca: ,,in cazul in care nu se va incheia actul de vanzare-cumparare in forma autentica in perioada stipulata, beneficiarii cumparatori sunt indreptatiti sa obtina pe cale judecatoreasca o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, fiind in drept a cere vanzatorului despagubiri reprezentand de doua ori pretul platit, in cazul in care refuza transmiterea dreptului de proprietate".
     Pe de alta parte, dupa cum se poate observa din cuprinsul antecontractului, partile au optat la incheierea antecontractului privind vanzarea-cumpararea viitoare a unui imobil, al carui pret a fost fixat la suma de 30.000 lei, pentru incheierea doar a unui antecontract de vanzare-cumparare prin care au luat, totusi, anumite masuri de garantare a executarii obligatiilor.
     Instanta retine ca antecontractul incheiat de parti poate da nastere doar unei obligatii de a face, respectiv de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare.
     Revenind la clauza penala anterior mentionata, instanta retine ca, potrivit disp. art. 1066 Cod civil: ,,clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru, in caz de neexecutare din parte-i", iar potrivit disp. art. 1069 Cod civil: ,,clauza penala este o compensatie a daunelor interese ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale".
     Rezulta asadar, ca potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare conventionala a daunelor interese ,executarea ei fiind posibila numai atunci cand sunt intrunite conditiile acestor daune, printre care si culpa.
     Cu alte cuvinte, neexecutarea obligatiei trebuie sa se datoreze culpei paratului. Or, in speta, rezulta dincolo de orice dubiu, faptul ca imposibilitatea executarii de catre parat a obligatiei de a incheia contractul in forma autentica, se datoreaza unor cauze obiective.
     In acest sens, conform notei de informare intocmita de ing.   documentatia topo-cadastrala avizata de OCPI Suceava  terenul identic cu parc. nr. 1137/3, 1137/4, 1137/5 si 1137/8, se identifica cu parte din terenul ce a facut obiectul sentintelor civile 973 si 968 mai sus mentionate. Suprafata de 643 mp din acelasi teren, este detinut de ME, in baza actului de adjudecare nr. 36/2004, iar o parte din teren este ocupata de albia raului Moldovita, aspecte fata de care paratul este intabulat gresit in baza unei identificari cadastrale eronate.
     Deosebit de aceasta, instanta retine, din analiza sentintei civile nr. 276/12.02.2009 a Judecatoriei C-lung Moldovenesc, ca paratul a facut demersuri in vederea rectificarii cartii funciare solicitand instantei sa constate ca terenul pentru care s-a stabilit dreptul de proprietate prin sentintele civile nr. 973 si 968 mai sus mentionate, are in realitate, suprafata de 7602 mp si este identic cu alte parcele.
     Chiar daca, prin sentinta civila mentionata, actiunea formulata de paratul AD a fost respinsa, relevant pentru speta de fata, este faptul ca acesta a facut toate demersurile pentru ca situatia de fapt a terenului sa corespunsa cu situatia scriptica a acestuia.
     Pe de alta parte, admitand dreptul de optiune al reclamantilor intre a executa obligatia principala sau penalitatea, li s-ar recunoaste implicit dreptul la o conduita culpabila impotriva vointei creditorului, (paratului) ceea ce nu este admisibil.
     De aceea, ramanand in cadrul procesual determinat de reclamanti prin actiune, potrivit principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil, instanta constata ca actiunea este nefondata, iar demersul procesual initiat de acestia, gresit.
     In acest sens, instanta retine ca reclamantii au posibilitatea de a cere instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare.