Dreptul de superficie. Constituirea dreptului de superficie.

     La data de 20.03.2002 a fost organizata de catre Casa Judeteana de Pensii
Iasi licitatia pentru vanzarea bunurilor imobile ale S.C. S S.A., in cadrul
procedurii de executare silita a acestei societati.
     Urmare acestei licitatii, reclamanta S.C. A S.R.L. a dobandit dreptul de
proprietate pentru un numar de 9 cladiri ale debitoarei S.C. S S.A., potrivit
proceselor-verbale de licitatie 1437, 1438, 1439, 1440, 1441, 1442, 1443, 1444
si 1445 si facturii fiscale nr. 0764864 din 23.04.2002, filele 76-89 dosar.
     Dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat in cartea funciara nr.
844 superficie a localitatii Miroslava, prin incheierea nr.11919/05.08.2002, fila
90 dosar.
     Prin contractul autentificat sub nr. 1573/14.08.2002, filele 91-92 dosar,
S.C. S S.A. a recunoscut dreptul de superficie al reclamantei S.C. A S.R.L.
pentru terenul aferent celor 9 constructii, in suprafata totala de 19.343,23 mp,
drept de superficie care a fost intabulat in cartea funciara de pe langa Judecatoria
Iasi prin incheierea nr.1919/2002.
     In anul 2002, prin contractul autentificat dosar S.C. A S.R.L. a instrainat
catre "B" GMBH, o cota indiviza de 70% din cele 9 cladiri enumerate mai sus.
     In anul 2004, persoanelor fizice  X,Y,Z li s-a reconstituit dreptul de
proprietate asupra suprafetei de 10.000 mp teren aflat in parcela de pe raza
comunei Miroslava, prin titlul de proprietate, acest teren facand parte din
suprafata totala de 19.343,23 mp si este pozitionat sub 6 din cele 9 constructii
ale reclamantelor.
     La data de 4.12.2007 prin contractul de vanzare-cumparare autentificat 
numitii X,Y.Z au vandut terenul in litigiu  catre  S.C. M S.R.L, aceasta la randul
sau instrainandu-l catre  parata SC E SRL.
     Potrivit art. 492 C. civ., proprietarul terenului este prezumat a fi si
proprietarul constructiilor sau plantatiilor executate pe teren, reglementarea
decurgand din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobandire a
proprietatii. Art. 494 din acelasi cod reglementeaza drepturile ce se nasc din
ridicarea unor constructii sau executarea unor plantatii de catre un tert.
     In asemenea situatii, chiar daca edificarea constructiilor sau executarea
plantatiilor s-a facut cu buna-credinta, nu se poate naste un drept real, ci un drept
de creanta. Exista insa posibilitatea, la care se refera art. 492 C. civ. in partea
finala, de a fi inlaturata prezumtia dreptului proprietarului terenului asupra
constructiilor de pe teren, daca se dovedeste ca acestea au fost efectuate de o alta
persoana pe baza unei conventii care sa justifice dobandirea dreptului de
proprietate al constructorului asupra constructiei respective, cat si dreptul sau de
folosinta asupra terenului, aceste drepturi concretizand dreptul real de superficie.
     Dreptul de superficie este un drept real principal ce consta in dreptul de
proprietate pe care il are o persoana, numita superficiar, asupra constructiilor,
plantatiilor sau altor lucrari aflate pe terenul ce apartine altei persoane, teren
asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.
      S-a invocat in cauza faptul ca  SC S SA  proprietarul constructiilor  nu a
fost proprietar al terenului si nu a avut recunoscut nici dreptul de administrare al
terenului in litigiu.  Cu toate acestea numitilor   X,Y,Z li s-a reconstituit in
proprietate in baza Legii nr. 18 din 1991 suprafata de teren  de 1 ha pe care se
afla amplasate constructiile , terenul fiind preluat de comisia locala in vederea
reconstituirii de la SC S SA.
     Din inscrisurile depuse rezulta indubitabil faptul ca  terenul reconstituit in
proprietatea lui X,Z,Y s-a aflat o perioada indelungata, pana la preluarea de
catre comisia locala  si validarea preluarii de catre comisia judeteana, in
proprietatea statului, chiar daca nu a mai  fost inventariat de catre ADS ca
facand parte din domeniul public sau privat al statului.  Daca terenul nu ar fi
iesit din proprietatea   persoanelor fizice , nu ar mai fi fost necesara
reconstituirea   dreptului de proprietate  in favoarea acestora.
     Ca efect al prevederilor Legii nr. 15/1990, societatea comerciala SC S SA
a primit in exploatare terenul  pe care se aflau constructiile proprietatea sa. Nu s-
a facut dovada ca societatii i s-a  eliberat  un  certificat de atestare a dreptului de
proprietate pentru terenurile ce fac obiectul Hotararii nr.16 din 2000 a Comisiei
Judetene Iasi.  Insa prin simplul fapt ca  hotararea amintita a validat o preluare a
terenului de la SC S SA, teren pentru care apoi s-a reconstituit dreptul de
proprietate persoanelor de la care  autoarea paratei a dobandit in final terenul, se
face dovada  ca statul roman  a detinut in proprietate  acel teren in intreaga
perioada scursa intre momentul deposedarii vechilor proprietari si cel al punerii
la dispozitia comisiei locale in vederea reconstituirii.
Pe de alta parte, nici parata nu a contestat imprejurarea ca reclamantele au
un drept de proprietate asupra constructiilor edificate pe terenul paratei, in
perioada in care  acesta  nu  se mai  afla  in proprietatea vreunei persoane fizice,
ci in proprietatea statului comunist. A afirma la acest moment ca  terenul nu s-a
aflat in proprietatea statului inseamna a nega dreptul la reconstituirea dreptului
de proprietate  in baza Legii nr. 18 din 1991 dar si validitatea Hotararii nr. 16
din 2000 a Comisiei Judetene de Fond Funciar.
De asemenea, edificarea constructiilor de catre   Complexul pentru
Testarea Reproducatorilor si Producerea   de Material Seminal Congelat S,
reorganizata ca Intreprinderea S,  in incinta acestui complex, rezulta din
inscrisurile depuse si nu se contesta de catre parata. 
     Chiar daca terenul de sub aceste constructii a facut obiectul reconstituirii
in baza Legii nr. 18 din 1991, beneficiarii au cunoscut ca pe acest amplasament
existau constructii care se aflau in proprietatea unei alte persoane juridice.
Reclamantele au dobandit dreptul de proprietate asupra constructiilor ce au
apartinut S.C. S S.A., situate in extravilanul comunei Miroslava, jud. Iasi, sos.
Iasi - Roman la km.10, in mod legal. In acelasi mod prezumat  legal, a dobandit
in proprietate  terenul  de sub aceste constructii si parata.
     Dreptul de superficie al societatilor reclamante, ca drept real principal,
intabulat in cartea funciara si constituit in mod legal in anul 2002, este fara
indoiala opozabil paratei, atat timp cat nu s-a facut dovada anularii  acestui
contract, pana la momentul pronuntarii hotararii. Instanta observa insa ca
raportat la data la care contractul a fost incheiat, terenul  se afla la dispozitia 
comisiei locale de fond funciar in vederea reconstituirii, iar  dreptul de folosinta
al reclamantelor  s-a nascut  ulterior, de la momentul la care acestea au dobandit
constructiile.
      Fosta Intreprindere S,  a facut investitii  edificand constructiile in cauza
pe terenul pe care il avea dat in folosinta  de stat. Succesiunea evenimentelor a
facut ca acest teren sa ajunga in proprietatea societatii parate, iar constructiile  in
proprietatea reclamantelor. 
     Este de necontestat ca tot succesiunea evenimentelor a creat o situatie
juridica complexa si atipica, dar la momentul edificarii lucrarilor de investitii de
catre fosta Intreprindere S, aceasta beneficia  de un drept real de folosinta
atribuit de stat, proprietarul terenului, pe calea unui act administrativ. Prin
urmare, edificarea lucrarilor a avut un temei legal.
     Interesul reclamantelor in formularea acestei actiuni este dat tocmai de
situatia in care dreptul de superficie ii este recunoscut si inscris in cartea
funciara de o persoana care nu era titulara dreptului de proprietate asupra
terenului in cauza .  Instanta apreciaza ca SC S Sa a fost la randul sau
beneficiara unui drept  real de folosinta  asupra terenului pe care s-au edificat
lucrarile de investitii  cu acordul titularului dreptului - Statul Roman .
Reclamantelor nu li s-a recunoscut acest drept de folosinta de catre titularul
dreptului de proprietate actual  al terenului si nici de cel anterior, astfel ca
instanta va respinge exceptia invocata privind lipsa de interes in formularea
actiunii.
      Constatand  existenta dreptului  de folosinta   al constructorului  asupra
terenului pe care s-au edificat constructiile , prin acordul titularului dreptului, si
anume al Statului Roman, instanta apreciaza ca reclamantele care au dobandit
proprietatea constructiilor  au dobandit odata cu acestea si dreptul de superficie
asupra  acestui teren.
     In ce priveste capetele de cerere 2 si 3, parata nu a negat existenta
mormanelor de pamant depozitate pentru restrictionarea accesului reclamantelor.  
Martorul audiat in cauza a confirmat ca  accesul reclamantelor la constructiile pe
care le detin in proprietate, a fost ingradit urmare a faptului ca parata  nu a
actionat in vederea inlaturarii acestor mormane de pamant care sunt depozitate
de mai mult timp pe terenul pe care sunt amplasate si  constructiile. Din
apararile formulate de parata rezulta in mod clar ca aceasta urmareste
restrictionarea accesului catre constructiile in cauza, motivand neintemeiat ca in
acele cladiri reclamantele nu desfasoara activitati, desi acest lucru reprezinta
efectul actiunilor sau inactiunilor paratei.
     In consecinta, instanta apreciaza intemeiata actiunea  cu privire la toate
capetele de cerere si urmare a constatarii dreptului de superficie al
reclamantelor, instanta va obliga paratii sa lase acestora liber accesul la
constructiile proprietate si sa se abtina de la orice masura care ar putea limita
exercitarea dreptului de superficie, autorizand reclamantele sa ridice  pamantul
si orice alte obiecte care impiedica accesul  acestora  pe cheltuiala paratei. .
     Vazand si dispozitiile art.274 C. proc. civ.,