Superficie

Dosar nr. 6529/271/2009
R O M A N I A

JUDECATORIA ORADEA
SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. 1862/2011
Sedinta publica de la 16 Februarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE
Grefier
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant X SI Y si pe parata Z., avand ca obiect superficie.
La apelul nominal facut in sedinta publica nu se prezinta nimeni.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier.
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica  din data de 02.02.2011, fiind consemnate in acea incheiere, care face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise, a amanat pronuntarea pentru data de 09.02.2011 respectiv 16.02.2011, cand in aceeasi compunere si pentru aceleasi motive a hotarat urmatoarele:
                                 
                                    JUDECATORIA
                                     DELIBERAND,
Constata ca, prin cererea inregistrata pe rolul judecatoriei la data de 06.05.2009, legal timbrata, reclamantii X SI Y si pe parata Z..
S-a solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa stabileasca existenta dreptului de superficie al reclamantilor cu privire la imobilul in suprafata de 339 mp., inscris in CF si sa dispuna inscrierea acestui drept in cartile funciare precizate anterior.
Cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii lor, reclamantii invedereaza instantei ca au dobandit in efectul Legii nr. 112/1995 odata cu achizitionarea de la Statul Roman a casei de locuit aflata pe nr. top, asupra carora vanzatorul avea un drept de superficie, care nu a fost intabulat in Cf pentru ca nu era necesar .
Se releva ca paratei de rd. 2 i s-a reconstituit in mod gresit dreptul de proprietate pentru suprafata de teren ocupata de anexele reclamantilor.
Sunt invocat in drept. art. 33 HG 11/1997, D-L nr. 115/1938.
Paratul, Z, desi legal citat, nu si-a precizat pozitia in cauza.
Parata se opune admiterii cererii, invocand prin intampinare exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei de rd. 1.
Reclamantii sunt de acord cu admiterea exceptiei.
Din examinarea actelor si lucrarilor dosarului, instanta retine urmatoarele:
Dupa cu rezulta din inscrierile de carte funciara, in prezent parata nu are nici un drept asupra terenului litigios, motiv pentru care in temeiul art. 137 C.pr.civ., instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a acestuia considerand-o neintemeiata.
Prin Sentinta civila nr. 2697/2007 pronuntata de Judecatoria Oradea a fost admisa actiunea paratei Buzlea Aurelia dispunandu-se obligarea reclamantilor din prezenta pricina la eliberarea terenului inscris in Cf NDF nr . 231 Osorhei cu nr. cadastral 372 prin ridicarea constructiilor edificate pe acest teren.
Coroborand probele administrate in cauza, inscrisuri, depozitiile martorilor, concluziile Raportului de expertiza nr. 712/ intocmit de expert inginer precum si din considerentele Sentintei Civile nr. 2697/2007 pronuntata de Judecatoria Oradea si ale Deciziei nr. 1061/2002 a Curtii de Apel Oradea, rezulta ca parata este proprietara este proprietara asupra terenului intravilan cu casa, in suprafata de 4.458 mp., inscris sub nr. cad, teren dobandit cu titlu de  reconstituire si mostenire, conform mentiunilor de carte funciara ( f. 9 dosar). 
Potrivit Titlului de Proprietate nr., reclamantei   i s-a  reconstituit dreptul de proprietate, asupra suprafetei de 4.053 mp. din parcela cu nr. topo Osorhei.
Din planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, intocmit extrajudiciar de catre ing., precum si din  inscrierile  din CF., instanta deduce ca  din parcelele  cu nr. topo susmentionate s-a format cadastralul nr.
Anterior acestor modificari de carte funciara, intre partile din prezenta cauza s-a purtat un alt proces, avand ca obiect constatarea nulitatii partiale a Titlului de Proprietate nr. 183/1994 emis pe seama reclamantei, cu privire la suprafetele de a fost solutionat prin  Decizia civila nr., ramasa irevocabila prin Decizia civila nr.1.061/2002 a Curtii de Apel Oradea, in sensul admiterii apelului impotriva sentintei nr. a Judecatoriei Oradea, care a fost schimbata in parte, in sensul ca a fost respins capatul de cerere privind nulitatea partiala a  Titlului de Proprietate nr.  emis pe seama reclamantei, cu privire la suprafata de 2.
Raportul de expertiza efectuat in cauza ce a reprezentat obiectul atesta faptul ca gospodaria reclamantei este amplasata pe nr. cad. 372 din CF. NDF., cu o suprafata de., gospodarie compusa din casa de locuit, 2 corpuri de anexe, curte si gradina.
         Expertiza evidentiaza ca gospodaria paratilor din Osorhei nr. adm. 494 este amplasata pe nr. cad., care provine din nr. topo ,  cu o suprafata de 250 mp., reprezentata de o casa de locuit, anexa si curte eferenta.
        Fata de acesta suprafata  paratii folosesc in plus si  suprafata de 339 mp. din terenul proprietatea reclamantei de sub nr. cad. 372 din CF., reprezentata de o curte in suprafata de 259 mp. si 5 corpuri de anexe in suprafata totala construita de 80 mp. S-a stabilit ca  pe terenul reclamantei, folosit de catre parati se gasesc un numar de 5 anexe gospodaresti proprietatea acestora din urma, respectiv pivnita in suprafata construita de 20 mp. ; magazie in suprafata construita de 24 mp.; padoc in suprafata construita de 7 mp; grajd in suprafata construita de 8 mp. si sopron in suprafata construita de 21 mp  prin Raportul de expertiza nr. 712/15.12.2010 intocmit de expert inginer Haprean Amelia Mariana .
Din concluziile raportului de expertiza, rezulta ca paratii prin constructiile susmentionate ocupa din terenul proprietatea reclamantei suprafata de 80 mp. S-a retinut in cauza  invocata anterior ca apararile paratilor referitoarea la inadmisibilitatea actiunii din cauza faptului ca au dobandit dreptul de proprietate asupra anexelor, odata cu dobandirea dreptului de proprietate asupra casei prin contractul de vanzare cumparare nr. 1514/1997, si prin urmare dreptul de proprietate asupra acestora este garantat, situatie in care erau indreptatiti la dobandirea dreptului de proprietate si asupra terenului de sub  constructii, apar ca neintemeiate in conditiile in care in mod irevocabil s-a stabilit ca reclamanta a fost indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate si  asupra suprafetei de 2.026 mp. aferente nr. topo 93/7 din CF. 1609 Osorhei.
Totodata, in considerentele Deciziei nr. 1.061/2002 a Curtii de Apel Oradea, s-a aratat ca reclamantii din prezenta cauza sunt indreptatiti a dobandi in proprietate doar  suprafata de 250 mp. din terenul aferent casei de locuit cumparata de la Stat prin Contractul de vanzare cumparare nr.1514/1996, in conditiile art. 21 din Lg.112/1995, teren inscris in CF.
In aceeasi hotarare s-a relevat faptul ca reclamantii din prezenta cauza nu sunt indreptatiti sa ocupe Suprafata de teren ce excede celor 250 mp.
Parata de rd. 1 detine titlul de proprietate pentru toata suprafata de teren inscrisa in Cf, dreptul de proprietate al acesteia asupra ternului inscris in cu nr. cadastral 372 ramanand irevocabil prin decizia Curtii de Apel Oradea mentionata anterior.
Drept urmare, parata i-a notificat pe reclamanti prin Somatia nr. 445/02.06.2005 emisa de BEJ sa-si ridice constructia existenta pe proprietatea sa, fapt ce nu s-a realizat.
Asa fiind, parata si-a imprejmuit proprietatea edificand un gard, in baza Autorizatiei de construire nr. 18/01.06.2005.
La data preluarii de catre Statul Roman (anul 1988) terenul nu era in circuitul civil si in conformitate cu prevederile legale aplicabile  (Legea nr 58/1974 si Legea nr 59/1974) la acea data  nu se putea constituii dreptul de superficie in favoarea  Statului Roman iar situatia juridica a terenului preluat de Statul Roman este cea inscrisa in  CF 2047 Osorhei la pozitia B.3  - casa si teren intravilan - in suprafata de 250 mp. Ori in CF 1609 Osorhei nu s-a operat nici o inscriere de proprietate s-au de sarcini in favoarea Statului Roman, dupa operarea schitei de dezmembrare si partaj din 25.03.1988 in CF 1609 (fila 66) terenul ramas cu nr topo 93/7 si 96/2 se transcriu in aceasta coala cu regim CAP.
Prin Contractul de Vanzare Cumparare nr.1514/1997(fila 14) Statul Roman nu putea sa tranamita un drept de superficie care nu exista in favoarea cumparatorilor mai ales ca la ultimul paragraf al punctului 1 din contract nu se face nici o referire la teren.
Regimul juridic al dreptului de superficie nu este definit prin nici o dispozitie legala. Cu toate acestea, mai multe acte legislative fac referire la expresia « drept de superficie », ca de exemplu articolul 11 din decretul-lege nr. 115/1938 referitor la unificarea cartilor funciare, articolul 22 din decretul nr. 167/1958 referitor la prescriptia extinctiva, articolul 21 din legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea funciara si articolul 488 din Codul civil, modificat prin Decizia guvernamentala nr. 138/2000.
Neexistand o dispozitie legala, regimul juridic al superficiei  este rezultatul jurisprudentei si a operei doctrinale.
In privinta constituirii dreptului de superficie, atat doctrina cat si jurisprudenta sunt unanime in a spune ca dreptul de superficie se dobandeste in baza intelegerilor partilor, legatelor, prescriptiei achizitive sau legii.
In lipsa unei dispozitii legale, a unui legat sau daca conditiile prescriptiei achizitive nu sunt indeplinite, existenta unei conventii intre proprietarul terenului si persoana care a inaltat constructiile este indispensabila pentru a obtine dreptul de superficie. (Cristian Alunaru, Noi aspecte teoretice si practice ale dreptului de superficie, Dreptul nr. 5-6/1993, pag. 65-73, si Irina Sferidan, Discutii referitoare la dreptul de superficie, Dreptul nr. 6/2006, pag. 54-79).
Simplul fapt de a ridica constructii, chiar de buna credinta, in lipsa unui acord, nu conduce la obtinerea unui drept real de superficie, titularul constructiilor neputand dobandi decat o simpla creanta impotriva proprietarului terenului. In acest sens s-a pronuntat si Judecatoria Petrosani prin Sentinta civila nr. 1824/02.04.2007 ; Curtea de Appel Brasov- Sectia civila  prin Decizia nr. 868/R/08.06.2001 si Inalta Curte de Casatie si Justitie-Sectia Comerciala  prin  Decizia nr. 4125/20.09.2005.
Dreptul de superficie constituie o exceptie de la regula alaturarii imobiliare reglementata de articolul 492 Cod civil .
Dreptul de superficie  este  definit ca un drept real imobiliar, perpetuu si imprescriptibil.
Drepturile reale se dobandesc numai prin inscrierea lor in cartea funciara potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938.
Dreptul de superficie este consacrat legislativ prin dispozitiile art.11 din Legea nr.115/1938, potrivit caruia drepturile tabulare sunt drepturi reale asupra imobilelor inscrise in cartea funciara printre care figureaza si dreptul de superficie, iar art.17 din aceeasi lege reglementeaza modalitatea de dobandire care impune acordul de vointa intre cel ce da si cel ce primeste.
 La dosarul cauzei sunt acte care dovedesc fatul ca reclamantii aveau cunostinta la data cumpararii de existenta Titlului de Proprietate pentru terenul care face obiectul acestei cauze ( cererea nr.10129/1995, cererea nr. 602/22.01.1996 si adresa nr.602/11.03.1996) (Fila 37,38 si 39)  si aveau posibilitatea sa refuze cumpararea acestor anexe, dar profitand de pozitia pe care o detinea, prin intimidari si dand dovada de rea credinta, atat la data cumpararii cat si in prezent,  reclamantii au promovat un lung sir de procese in instanta pentru a ma obliga sa le cedez terenul.
Mai mult acestia nu au facut dovada ca au obtinut pentru a construi anexele aprobarile legale.  Pe schita de dezmembrare si partaj (f.66) s-a impus in mod expres interdictia de construire.
In concluzie referitor la dreptul de superficie invocat de reclamanti este de retinut ca in conformitate cu Legea nr.58/1974 terenul nu era in  circuitul civil la data preluarii imobilului de catre Statul Roman si deci nu se putea constitui dreptul de superficie, ori Statul Roman nu putea sa transmita cumparatorului un drept pe care nu-l detinea.
Mai mult din raportul de expertiza tehnica rezulta ca reclamantii folosesc, in plus, din proprietatea paratei de rd. 2 suprafata de 359 mp reprezentata de o curte de 259 mp si 80 mp suprafata anexelor (cotet, latrina, magazie, pivnita, sopron) .
In temeiul jurisprudentei instantelor interne, simplul fapt de a construi pe terenul altuia, chiar si cu buna-credinta ( ceea ce nu este cazul in prezenta cauza) nu poate da nastere unui drept de superficie in beneficiul constructorului, dupa cum nu poate aduce atingere dreptului de proprietate al proprietarului terenului - aspect relevat si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului intr-o solutie de speta.( Hotararea din 15.02.2007 in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei pronuntata de Curtea Europeana a Drepturilor Omului-sectia a-III-a ).
In temeiul considerentelor expuse, apreciind ca nu sunt incidente prevederile art. 492 C.civ., instanta va respinge cererea reclamantilor considerand-o neintemeiata.
Fiind in culpa procesuala, reclamantii vor fi obligati in conformitate cu dispozitiile art. 274 c.pr.civ., sa-i plateasca paratei Buzlea Maria 300 lei reprezentand onorar avocatial. PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Respinge cererea formulata reclamantii X SI Y impotriva  paratei Z.
Admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei T invocata de parata Z.
Obliga pe reclamanti la plata cheltuielilor de judecata in favoarea paratei Z in cuantum de 300 lei.
Cu apel in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 16 Februarie 2011

   PRESEDINTE                                                         GREFIER
S.M.
Dact. R.C. 7ex
5 ex. pt. com cu: