Situatia juridica a constructorului pe terenul altei persoane. Inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor si recunoasterea dreptului de superficie asupra terenului. Conditii.

     Situatia juridica a constructorului pe terenul altei persoane. Inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor si recunoasterea dreptului de superficie asupra terenului. Conditii.

     In sistemul de drept romanesc, dreptul de superficie nu se poate naste decat prin lege, prescriptie achizitiva, legat sau acordul partilor, iar  simplul fapt de a ridica constructia pe terenul altuia, cu toata buna – credinta, nu ar putea constitui un drept de superficie in beneficiul constructorului, in lipsa unora din cele patru elemente mentionate anterior.
     
Sectia I civila – Decizia civila nr. 112/01 martie 2012

     Prin sentinta civila nr. 1454/03.03.2009, Judecatoria Sibiu a admis actiunea civila formulata de reclamantii TS si TE in contradictoriu cu paratul BGA a respins cererea reconventionala formulata de parat si, in consecinta a obligat paratul sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul teren, curte si gradina, inscris in Cartea funciara nr. 2301 S.  nr. top 2/2, 3/2 situat in S, nr. 161 si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil, cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru ridicarea acestora, a obligat paratul la 8628,24 lei cheltuieli de judecata reclamantilor.
     Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca prin actiunea civila inregistrata, sub nr. 9454/306/2007 din 21.11.2007, reclamantii TS si TE au solicitat obligarea paratului BGA, sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul teren, curte si gradina inscris in Cartea funciara nr. 2301 S., situat administrativ in S., nr. 161, cu cheltuieli de judecata.
     In motivarea actiunii s-a aratat, in esenta, ca reclamantii sunt proprietarii imobilului situat administrativ in S, nr. 161, iar paratul, desi nu are nici un drept asupra acestui imobil, a edificat cu rea credinta constructii pe terenul reclamantilor care se impun a fi ridicate in temeiul art. 494 al.2 cod civil.
     In drept, s-au invocat dispozitiile art. 480, 494 Cod civil, art. 274 Cod de procedura civila.
     In fata primei instante, paratul a formulat actiune reconventionala prin care a solicitat sa se constate ca reclamantul reconventional a construit cu mijloace proprii si cu autorizatie de constructie pe terenul proprietatea paratilor reconventionali o moara, un siloz si o brutarie ce ocupa o suprafata de 314 mp, constructii ce le foloseste de la edificare si pana in prezent, sa se dispuna inscrierea acestor constructii in Cartea funciara nr. 2301 S. cu nr. top 2/2,3/2 si sa se dispuna inscrierea dreptului de proprietate asupra acestora pe numele paratului-reclamant reconventional cu titlu de drept de construire, sa se constate ca paratul-reclamant reconventional a dobandit un drept de superficie asupra imobilului identificat mai sus, terenul ramanand cu situatie juridica neschimbata, cu obligarea paratilor reconventionali la plata cheltuielilor de judecata.
     Paratul-reclamant reconventional a mai aratat ca potrivit art. 492 cod civil proprietarul terenului este si proprietarul constructiilor pana se dovedeste in contra si ca el este proprietarul constructiilor.
     Din probele administrate in cauza rezulta ca reclamantii TS si TE sunt proprietarii imobilului curte si gradina de 703 mp inscris in Cartea funciara nr. 2301 S., nr. top 2/2,3/2, drept dobandit prin intretinere potrivit incheierii 255/1968 de sub B 1,2.
     Paratul BGA este proprietarul imobilului casa, curte si teren de 1182 mp in scris in Cartea funciara nr. 2 S., nr. top 2/1,3/1, drept asupra constructiilor dobandit prin cumparare in anul 1987, iar dreptul asupra terenului dobandit in temeiul Legii 18/1991 in anul 2000.
     Expertul in specialitatea topografie a identificat cele doua terenuri ca fiind invecinate si despartite in vechime de un gard care se mai pastreaza pe unele portiuni.
     De asemenea, pe terenul proprietatea reclamantilor, astfel identificat, exista constructii edificate pe o suprafata de 276,9 mp, iar suprafata totala ocupata de parat din acest teren, de 315,15 mp.
     Judecatoria a retinut ca reclamantii au facut dovada ca sunt proprietarii terenului revendicat inscris in Cartea funciara nr. 2103 S. nr. top. 2/2, 2/3, bucurandu-se de toate prerogativele dreptului de proprietate prevazute de art. 480 cod civil. Sustinerea ca terenul a facut obiectul decretului 223/1974 nu poate subzista in lipsa oricaror probe in acest sens.
     Este de necontestat ca, paratul a construit pe terenul proprietatea reclamantilor si a ocupat in acest fel o suprafata care acopera jumatate din suprafata totala a nr. top. 2/2, 2/3.
     Problematica dedusa judecatii prin actiunea reconventionala se refera la situatia juridica a constructorului pe terenul altei persoane, iar paratul solicita inscrierea in cartea funciara a dreptului sau de proprietate asupra constructiilor si recunoasterea unui drept de superficie asupra terenului, proprietatea paratilor reconventionali, constatandu-se buna sa credinta in edificarea constructiilor bazata pe credinta ca terenul ii apartine.
     Temeiul actiunii este art. 492 cod civil potrivit caruia „Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana se dovedeste in contra".
     Cu privire la prezenta cauza, buna credinta in sensul art. 494 cod civil, se apreciaza in functie de existenta sau inexistenta unui titlu care intemeiaza convingerea eronata a autorului constructiei ca a devenit titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau al oricarui alt drept real care ii permite sa devina proprietarul lucrarii.
     In ceea ce priveste buna sau reaua credinta a paratului in edificarea constructiilor instanta a constatat ca paratul putea si trebuia sa cerceteze cartea funciara atunci cand a edificat constructiile fiind in culpa in ceea ce priveste convingerea sa eronata ca este proprietarul terenului, paratul a dobandit terenul proprietatea sa prin aplicarea dispozitiilor Legii 18/1991, in anul 2000 avand cunostinta de intinderea dreptului sau de proprietate din documentatia intocmita cu aceasta ocazie, terenul reclamantilor era delimitat cu gard de proprietatea paratului, autorizatiile de construire si certificatele de urbanism sunt eliberate pentru edificarea constructiilor pe terenul paratului, dar constructia s-a realizat pe topograficul reclamantilor, existand neconcordantele dintre autorizatiile de construire si proiectele de executie, pana la acest moment constructiile nu au fost notate in cartea funciara, fapt care nu a fost posibil fata de evidentele de carte funciara, paratul nu a avut acordul proprietarilor terenului pentru edificarea constructiilor, reclamantii nu au cunoscut edificarea acestora fiind plecati din tara, conditii in care pasivitatea proprietarilor nu poate fi considerata un abuz de drept.
     Judecatoria a apreciat ca toate aceste elemente contureaza reaua-credinta a paratului, care avea cunostinta de faptul ca terenul nu este proprietatea sa si ca proprietarii sunt plecati de foarte mult timp din tara, lucrarea fiind efectuata fara acordul proprietarului terenului, autorul acesteia a exercitand o simpla posesie ca stare de fapt asupra terenului.
     Dreptul de superficie care se solicita a fi constatat, poate fi dobandit prin titlu, uzucapiune sau direct din lege, iar paratul nu detine nici un titlu in acest sens iar conditiile uzucapiunii nu sunt indeplinite.
     Legislatia romana consacra un singur drept de superficie care se naste ex lege si anume cel rezultat din interpretarea si aplicarea prevederilor art. 30 codul familiei care se refera la constructiile edificate de soti pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, situatie care nu se regaseste in speta.
     Pentru aceste motive instanta a facut aplicarea art.480 cu 494 al. 2 Cod civil, a admis actiunea principala si a obligat paratul sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul si sa ridice constructiile edificate pe acest imobil, cu indicarea ca ridicarea constructiilor se va face cu obtinerea autorizatiilor legale necesare pentru demolare, avand in vedere ca parte din acestea au fot edificate cu autorizatie de construire, fiind respinsa in totalitate actiunea reconventionala ca nefondata.
     Impotriva acestei sentinte a declarat apel in termen legal, paratul reclamant reconventional BA.
     Prin decizia civila nr. 424/2011 Tribunalul Sibiu a admis apelul  declarat de apelantul-parat BG impotriva sentintei civile nr.1452/03.03.2009 a Judecatoriei Sibiu, pe care a schimbat-o in parte in sensul ca s-a inlaturat dispozitia de obligare a paratului de a ridica constructiile edificate pe teren cu obtinerea autorizatiei necesare pentru ridicarea acestora. Au fost pastrate celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut si motivat urmatoarele:
     Apelantul parat nu detinea niciun titlu asupra terenului pe care a construit, astfel ca situatiei sale ii sunt aplicabile prevederile art. 494 Cod civil, fiind intrunite elementele de fapt ce configureaza ipoteza reglementata de acest text legal, neputand fi primita sustinerea ca cele doua texte legale au existente de sine statatoare, sau ca art. 492 teza II, acorda un drept real constructorului pe terenul altuia si inlatura posibilitatea proprietarului terenului de a invoca alte pretentii, decat acelea de a fi despagubit.
     Chiar daca, in partea de inceput a cererii principale reclamantii formuleaza doar un capat de cerere, respectiv revendicarea terenului proprietatea lor, in cuprinsul motivarii reclamantii arata ca se impune demolarea constructiilor, pozitie pe care o reitereaza in cuprinsul raspunsului la intampinare, unde se arata in mod neechivoc „ solicita ridicarea acestora si lasarea in deplina proprietate si posesie a terenului nostru ".
     Pentru a fi considerat constructor de rea credinta, pe terenul unei alte persoane e necesar ca cel care ridica constructia, sa cunoasca ca terenul apartine altuia si uzurpand, sa continue lucrarea sa.
     Tribunalul a apreciat ca, desi evidentele de carte funciara erau neindoielnice, la momentul edificarii constructiilor, din punctul de vedere al apelantului, situatia juridica a terenului era incerta.
     Astfel, terenul apartinea unor persoane de etnie germana, care parasisera tara, in mentalul colectiv fiind creata convingerea ca intreaga lor proprietate a devenit proprietate de stat.
     Atitudinea paratului a fost analizata prin raportare la data efectuarii lucrarilor si prin prisma atitudinii proprietarului terenului, precum si a autoritatilor administrative, ce au permis edificarea unor lucrari de o valoare economica deosebit de insemnata.
     Astfel, lucrarile au fost ridicate dupa obtinerea tuturor avizelor si autorizatiilor prevazute de lege, si desi, autoritatile locale nu pot determina, prin decizii eronate dobandirea drepturilor reale, comportamentul acestora de aprobare a ridicarii unor constructii, poate determina convingerea ca persoana ce a indeplinit toate prescriptiile legale este de buna credinta.
     Mai mult, in cauza dreptul de accesiune ca act unilateral de vointa al proprietarului terenului s-a manifestat doar in anul 2007, la peste 14 ani de la ridicarea primei constructii cu destinatia de moara (1993), astfel ca solicitarea de a desfiinta constructiile dupa o atitudine de totala pasivitate a proprietarilor, o perioada foarte indelungata de timp, in care paratul a fost posesor al terenului, comportandu-se ca si proprietar al acestuia, poate fi echivalata cu un abuz de drept.
     Pe cale de consecinta, tribunalul nu a retinut reaua credinta a paratului, iar la respingerea cererii de demolare a constructiilor s-a avut in vedere si valoarea economica insemnata a acestora, apreciindu-se ca masura demolarii ar fi deosebit de neeconomicoasa si inechitabila, in raport cu toate probele administrate.
     Impotriva acestei ultime hotarari a declarat recurs paratul, sustinand, in esenta, urmatoarele:
     Pentru nasterea dreptului de superficie este suficient ca proprietarul de teren sa fi consimtit la edificarea constructiei. Instanta suprema a considerat ca dreptul de superficie poate lua nastere si pe baza legii sau prin existenta unei situatii de fapt.
     Dreptul de superficie s-a nascut odata cu edificarea constructiilor si in anul 1991, atat constructorul, cat si proprietarul de teren, avea credinta: - primul ca construieste pe terenul sau; - al doilea, ca terenul nu-i apartine. Instanta trebuia sa aprecieze inafara bunei – credinte a constructorului si existenta situatiei de fapt, care a creat aparenta de drept necesara nasterii dreptului de superficie.
     Pasivitatea proprietarului echivaleaza cu acordul lor tacit la edificarea constructiilor, element determinant pentru  nasterea dreptului de superficie.
     Examinand hotararea atacata prin prisma criticilor formulate, Curtea a respins recursul, constatand urmatoarele:
     Este de necontestat ca paratul BG a construit spatiile de productie si pe o suprafata de 315,15 mp din nr. top. 2/2 si 3/2, proprietatea reclamantilor T.
     Dreptul de superficie este cunoscut in dreptul roman ca fiind acel drept acordat unei persoane de a se folosi de o constructie ridicata pe terenul altei persoane, pe veci sau pe un teren foarte lung, in schimbul unei sume de bani numita „salarium” si acest drept se naste, de regula, pe cale conventionala, ca anexa la un contract de inchiriere de lunga sau foarte lunga durata, cu privire la un teren de constructie.
     Institutia a fost preluata in dreptul civil modern, de art. 553 din Codul civil napoleonian si partial in dispozitiile art. 492 Cod civil roman.
     Existenta dreptului de superficie, ca o exceptia de la efectul achizitiv al accesiunii imobiliare artificiale, nu este reglementata direct, ci doar rezulta din interpretarea dispozitiilor textului de lege amintit: „orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant, cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra”.
     Acest text legal instituie o prezumtie relativa asupra constructiilor amplasate pe un teren in favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat constructia putand face dovada contrara.
     Dovedind contrariul, constructorul devine astfel titularul unui drept de superficie.
     Mai tarziu, dreptul de superficie a fost consacrat de catre legiuitorul roman prin Legea nr. 115/1938, este mentionat in art. 22 din Decretul nr. 167/1958 si in art. 19 din Legea nr. 7/1996.
     Potrivit definitiei date de practica judiciara si literatura de specialitate, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, dezmembramant al dreptului de proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce sa afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.
     Asa fiind, rezulta ca in cazul dreptului de superficie, se suprapun doua drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor si dreptul de proprietate terenului pe care s-au edificat aceste constructii si care apartine altei persoane decat constructorul. Asadar, constructorul are, in ceea ce priveste terenul altei persoane, doua din atribute, respectiv posesia si folosinta, iar atributul dispozitiei ramane proprietarului terenului, ceea ce ii confera caracterul de dezmembramant al dreptului de proprietate.
     Paratul a sustinut ca a dobandit dreptul de supeficie in baza art. 492 Cod civil si a conventiei tacite, datorata pasivitatii proprietarilor terenului, sustinere de neprimit.
     Dupa cum s-a mai aratate mai sus, prezumtia relativa instituita de dispozitiile art. 492 Cod civil poate fi rasturnata dovedind existenta unuia din cazurile de nastere a dreptului de supeficie, ceea ce in speta nu s-a dovedit, ci, cum corect a retinut instanta de apel, spetei ii sunt aplicabile dispozitiile art. 494 Cod civil.
     Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin decizia nr. 5351/2005 a statuat ca: „ fapta de a ridica garajul pe terenul apartinand promitatorului, chiar si cu acordul sau, nu le confera partilor parate un drept de superficie” precum si ca: „constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea constructiei pe terenul stapanit in beneficiul superficiarului, astfel incat tribunalul nu se poate substitui intentiei partilor (…) asupra constituirii unui anumit dezmembramant al dreptului de proprietate”.
     In cauza Bock si Palade impotriva Romaniei, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a aratat ca, conform jurisprudentei consacrate – echivalata de Curte cu prevederea ingerintei „in lege” – in sistemul de drept romanesc, dreptul de superficie nu se poate naste decat prin lege, prescriptie achizitiva, legat sau acordul partilor, iar „ simplul fapt de a ridica constructia pe terenul altuia, cu toata buna – credinta, nu ar putea constitui un drept de superficie in beneficiul constructorului, in lipsa unora din cele patru elemente mentionate anterior” – paragraf 63, teza a II – a si a III- a.
     Concluzionand, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a retinut ca in speta analizata, fosta Curte Suprema de Justitie, constatand, contrar practicii judiciare constante, nasterea dreptului de superficie dintr-o simpla „situatie de fapt, care nu a fost urmarita sau cunoscuta de cei interesati”, dand efect juridic „aparentei de drept”, care nu se incadreaza in nici unul din cazurile care pot duce la nasterea dreptului de superficie, a pronuntat o hotarare prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate fara ca instanta sa aiba temei in dreptul intern – paragraful 63 teza finala si paragraful 64.
     In concluzie, fata de jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului si cele retinute mai sus, nu poate fi primita sustinerea paratului ca dreptul de superficie poate lua nastere prin existenta unei situatii de fapt care genereaza aparenta de drept, atunci cand constructorul actioneaza cu credinta ca este proprietarul intregului bun, cum de altfel au retinut si instantele de fond.
     Nici sustinerea referitoare la existenta conventiei tacite nu poate fi primita.
     In cauza nu s-a probat existenta vreunei conventii intre proprietarul terenului si constructor.
     Nu se poate asimila starea de pasivitate a reclamantilor cu o conventie, contrar sustinerilor paratului.
     Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent, ceea ce in speta e exclus.
     Proprietarii terenului, la momentul ridicarii constructiilor, nu avea posibilitatea exprimarii vreunui acord, fie si el tacit, intrucat au revenit in tara abia dupa aproximativ 17 ani, cum sustine recurentul, deci dupa finalizarea constructiilor, iar atitudinea reclamantilor ulterioara nu prezinta relevanta sub aspectul nasterii dreptului de superficie, ci sub cel analizat in recursul reclamantilor.