Rezolutiune contract

ROMANIA
JUDECATORIA INEU, JUDETUL ARAD                               OPERATOR 2826
DOSAR NR.
SENTINTA CIVILA NR.214/2012
Sedinta publica din 06 februarie 2012
Presedinte:
     Grefier:

S-a luat in pronuntare cauza civila privind formulata de reclamanta SC "..."SA Bucuresti impotriva paratei P. R., pentru rezolutiune contract,acordare daune interese.
La apelul nominal nu se prezinta nimeni.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei, dupa care dupa care se constata ca dezbaterea in fond a cauzei a avut la termenul din 30 ianuarie 2012, cand partile prezente au pus concluzii pe fond, si s-a amanat pronuntarea la termenul de azi, cunoscut de parti, termen pentru care au fost depuse concluzii scrise de catre reclamanta.

J U D E C A T A,

Asupra actiunii civile, inregistrata la aceasta instanta la data de 24 noiembrie 2011, timbrata legal, reclamanta SC,, ...,, SA, cu sediul in ..., inregistrata la Oficiul Registrului Comertului sub nr..../7401/2010, CUI ..., reprezentata de administrator D. I., a solicitat in contradictoriu cu parata P. R., domiciliata in ..., ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, autentificata sub nr.... la data de 09.12.2010 de catre Notar Public ... din Ineu, judetul Arad, pentru suprafata de 69.000 mp., obligarea paratei la plata sumei de 20.700,00 lei, reprezentand pretul contractului, obligarea paratei la plata sumei de 103.500,00 lei reprezentand daune interese stabilite conform prevederilor contractuale.
             Cu cheltuieli de judecata.
In fapt, a aratat ca la data de 09.12.2010, s-a incheiat promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr...., de catre Notar Public ... din Ineu, avand ca obiect obligatia paratei, in calitate de promitenta vanzatoare, de a instraina reclamantei terenul in suprafata totala de 69.000 mp, situat in extravilanul orasului Ineu, judetul Arad, identificat astfel: suprafata de 11.500 mp. in tarla ..., parcela ...; suprafata de 23.000 mp. in tarla ..., parcela ..., suprafata de 5.600 mp. in tarla ..., parcela ..., suprafata de 5.900 mp. in tarla..., parcela ..., suprafata de 23.000 mp. in tarla ..., parcela ....
La data autentificarii promisiunii a fost achitat integral pretul terenului mentionat mai sus, in valoare de 20.700,00 lei, fapt constatat prin chitanta de plata autentica, inserata in cuprinsul art.2 al promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare nr.... /09.12.2010.
La inceputul lunii martie 2011, reclamanta a aflat ca terenul ce face obiectul promisiunii a fost instrainat anterior de catre O. G., antecesorul paratei P. R., prin contractele de vanzare-cumparare autentificate sub nr..../2000, .../2004 si .../2007, la BNP ....
Din aceste contracte de vanzare-cumparare, precum si din extrasele de cf, reiese faptul ca P. R. nu era proprietara terenului ce face obiectul promisiunii la momentul incheierii actului, neputand promite instrainarea acestor suprafete de teren.
La momentul incheierii promisiunii, parata a declarat pe propria raspundere, in fata aceluiasi notar public, faptul ca este unica proprietara a suprafetelor de teren in cauza, dobandite prin mostenire de la tatal sau, O.  G., care a dobandit initial acest teren, ca urmare a reconstituirii  dreptului de proprietate, conform prevederilor Legii nr.18/1991, avand eliberat Titlul de proprietate nr..../30.08.1996.
Datorita existentei declaratiei, a titlului de proprietate si a certificatului de mostenitor, nu a existat nici o suspiciune cu privire la inexistenta suprafetelor de teren in proprietatea paratei la momentul incheierii promisiunii aratate in petit.
La data de 31.03.2011, M. L.-I., in calitate de reprezentant al reclamantei, s-a intalnit cu parata P. R. la biroul notarului public ..., in vederea solutionarii pe cale amiabila a diferendului aparut, ocazie cu care s-a stabilit ca in data de 01.04.2011 parata sa se prezinte la acelasi birou notarial in vederea incheierii unei noi promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare cu SC ... SA.
Potrivit intelegerii, obiectul noii promisiunii ar fi trebuit sa fie obligatia paratei de a vinde alte suprafete de teren aflate in proprietatea sa si a sotului acesteia, in contul unei parti din suma totala platita de reclamanta cu titlu de pret in promisiunea nr. .../09.12.2010, iar pentru restul de pret, parata P. R.trebuia sa semneze in aceeasi data un angajament de plata, care sa prevada restituirea acestuia la o data ulterioara, ce urma a fi stabilita in aceeasi zi.
             Parata nu s-a prezentat la biroul notarial in data de 01.04.2011, si nici la o data ulterioara, pentru a-si indeplini obligatiile asumate in data de 31.03.2011.
Rezultatul negocierilor este atestat prin adresa emisa de catre notarul public ... din Ineu, iar la data de 05.04.2011, parata a trimis o notificare prin care a comunicat reclamantei, ca la data incheierii promisiunii, nu cunostea faptul ca terenul fusese instrainat de antecesorii sai.
In speta, parata are calitate de avand-cauza fata de contractele de vanzare-cumparare incheiate de tatal acesteia, in calitate de succesoare universala a defunctului O. G., fapt atestat de Certificatul de mostenitor nr. .../09.12.2010 eliberat de catre Notar Public ..., astfel ca nu se poate apara invocand faptul ca nu a avut cunostinta de existenta contractelor de vanzare-cumparare avand ca obiect instrainarea terenurilor identificate mai sus, incheiate de catre O.G..
Astfel cum prevad principiile legale, parata are calitate de parte atat in contractele de vanzare-cumparare incheiate de autorul ei, cat in antecontractul incheiat cu reclamanta.
Prin aceeasi notificare, parata a declarat ca se obliga ori sa restituie reclamantei suma de 20.700 lei, platita de societate cu titlu de pret, ori sa ii  instraineze alte terenuri, cu o suprafata totala de 69.000 mp, in contul sumei achitate la data semnarii Promisiunii.
Pana in prezent, parata nu a initiat nici un demers in sensul indeplinirii obligatiei asumate prin notificare.
Reclamanta a indeplinit obligatiile prevazute de art.720 ind.1 c.pr.civ., invitand parata la conciliere directa, la data de 23.09.2011, si respectiv la data de 24.10.2011, insa parata nu s-a deplasat la oficiul postal pentru a ridica niciuna din invitatiile ere expediate de reclamanta, plicurile fiind inapoiate dupa expirarea termenului de pastrare, respectiv nu s-a prezentat la sediul reclamantei, in vederea solutionarii pe cale amiabila a diferendului.
Cu privire la daunele interese pretinse, arata ca potrivit art.5 al promisiunii autentificate, au fost inserate declaratiile promitentei-vanzatoare, in sensul ca "nu am incheiat si nu voi incheia in viitor cu nici o persoana, fizica sau juridica, nici o promisiune unilaterala sau bilaterala de vanzare sau orice alt act juridic prin care sa ma oblig sa instrainez dreptul de proprietate, dezmembraminte ale dreptului de proprietate sau orice alt drept real asupra terenului respectiv", precum si faptul ca "la data semnarii prezentului contract terenul este in circuitul civil, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini, servituti, restrictii sau drepturi ale tertilor, de orice natura."
La art. 8 din aceeasi promisiune, au fost prevazute despagubirile conventionale, mentionandu-se ca: "In cazul in care semnarea contractului de vanzare-cumparare nu are loc, este evident ca nu poate avea loc din cauza promitentului vanzator sau a succesorilor acestuia in drepturi, universali, cu titlu universal sau cu titlu particular privind terenul mentionat la art. 1.1., promitentul vanzator sau mostenitorii acestuia in drepturi, universali, cu titlu universal sau cu titlu particular vor fi obligati sa plateasca promitentului cumparator, in termen de 5 zile de la simpla cerere, fara efectuarea nici unei alte formalitati, o penalitate egala cu de 5 ori pretul contractului sau de 5 ori valoarea de circulatie a terenului respectiv, la alegerea promitentului cumparator. Acest lucru nu va afecta dreptul promitentului cumparator de a cere restituirea cheltuielilor efectuate in conformitate cu art. 6 din prezentul contract si al cheltuielilor efectuate pentru autentificarea prezentului contract. "
Pretul de achizitie al terenului la acel moment a fost de 3.000 lei/ha, suma platita pentru 69.000 mp. fiind de 20.700 lei.
In drept s-au invocat dispozitiile art.948, art.962, art.969, art. 1073-1077, art. 1066, art. 1069  c.civ.1964.
             Parata, nu a depus intampinare, dar prin interogatoriul consemnat la termenul din 30 ianuarie 2012, a aratat ca  nu a avut cunostinta de faptul ca terenul ce a facut  obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010, a fost  instrainata anterior de catre tatal sau, defunctul O. G., acest lucru aflandu-l in luna februarie sau martie 2011, si a fost de acord cu respectarea intelegerii din data de 31.03.2011, respectiv in sensul vinderii altor suprafete de teren aflate in proprietatea sa si a sotului paratei, iar pentru  diferenta de pret, sa achite aceasta diferenta.
             De asemenea ca, desi a fost convocata la conciliere, nu s-a putut infatisa, din motive obiective.
Pentru solutionarea cauzei au fost depuse la dosar acte scrise filele 9-66, 71-74, 76, 79-81, 84-89, 91-101 dosar fond, si a fost administrata proba cu interogatoriul paratei, fila 35-37 dosar.
              Fata  de cererea reclamantei, a dispozitiilor legale aplicabile precum si din ansamblul probelor administrate instanta retine in fapt urmatoarele:
              Parata P. R.este mostenitoare legala, respectiv fiica a autorului O. G., decedat la data de 27.10.2006, potrivit certificatului de mostenitor nr..../2010 eliberat de BNP ... din Ineu in dosarul succesoral nr..../2010, fila 13 dosar.
              Autorului O. G., i s-a reconstituit dreptul de proprietate privind suprafata de 8,27 ha.teren agricol, inscris in Titlul de proprietate nr...., cod ...1 emis la data de 30.08.1996 de catre Comisia Judeteana Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, copie fila 14 dosar.
Prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub numarul .../09.12.2010, la BNP ..., parata P.R., in calitate de promitenta vanzatoare s-a obligat sa vanda reclamantei, in calitate de promitenta cumparatoare, suprafata de 6 ha. si 9000 mp., teren arabil, situat in extravilanul orasului Ineu, dobandit prin mostenire, conform certificatului de mostenitor nr..../2010 eliberat de BNP ..., suprafata inscrisa in Titlul de proprietate nr...., cod ... emis la data de 30.08.1996 de catre Comisia Judeteana Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, amplasat in suprafata de 11.500 mp. in tarla ..., parcela ..., suprafata de 23.000 mp. in tarla ..., parcela ..., suprafata de 5.600 mp. in tarla ..., parcela ..., suprafata de 5.900 mp., in tarla ..., parcela ..., suprafata de 23.000 mp., in tarla ..., parcela ..., pentru pretul de 20.700 lei, pret achitat integral la data incheierii conventiei fila 9-12 dosar.
             Ulterior incheierii aceste promisiuni, mai precis la inceputul lunii martie 2011, reclamanta a aflat ca terenul ce face obiectul promisiunii a fost instrainat anterior de catre antecesorul paratei, defunctul O. G., prin contractele de vanzare-cumparare autentificate sub nr..../2000, nr..../2004 si nr..../2007, la BNP ..., fila 16-19 dosar.
Prin urmare, la data de 31.03.2011, reprezentantul reclamantei, M. L.-I.,  s-a intalnit cu parata la BNP ..., in vederea solutionarii pe cale amiabila a diferendului aparut, ocazie cu care s-a stabilit ca in data de 01.04.2011 parata sa se prezinte la acelasi birou notarial in vederea incheierii unei noi promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare cu reclamanta, in sensul obligarii paratei de a vinde alte suprafete de teren aflate in proprietatea sa si a sotului acesteia, iar pentru restul de pret, parata trebuia sa semneze in aceeasi data un angajament de plata, care sa prevada restituirea acestuia la o data ulterioara, ce urma a fi stabilita in aceeasi zi.
            Parata nu s-a prezentat la biroul notarial  la data stabilita, respectiv  la data de 01.04.2011, si nici la o data ulterioara, pentru a-si indeplini obligatiile asumate in data de 31.03.2011, dupa cum rezulta din adresa BNP ... din Ineu, fila 48 dosar.
            In fine, la data de 05.04.2011, parata a trimis o notificare prin care a comunicat reclamantei, ca la data incheierii promisiunii, nu cunostea faptul ca terenul fusese instrainat de antecesorii sai, si se obliga sa restituie suma achitata de reclamanta cu titlu de pret, in cuantum de 20.700 lei, ori alte parcele de teren, in echivalent, pana la suprafata de 6,90 ha., suprafata instrainata de parata prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010, fila 49 dosar.
             Prin interogatoriul consemnat la termenul din 30 ianuarie 2012, filele  35-37 dosar, parata a aratat ca  nu a avut cunostinta de faptul ca terenul ce a facut  obiectul promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010, a fost  instrainata anterior de catre tatal sau, defunctul O. G., acest lucru aflandu-l in luna februarie sau martie 2011, si a fost de acord cu respectarea intelegerii din data de 31.03.2011, respectiv in sensul vinderii altor suprafete de teren aflate in proprietatea sa si a sotului paratei, iar pentru  diferenta de pret, sa achite aceasta diferenta.
            Cu privire la apararile paratei in acest sens, instanta retine ca potrivit principiului relativitatii, prevazut de art. 973 c.civil 1864, actul juridic dand nastere la drepturi si obligatii in sarcina partilor care l-au incheiat, deoarece nimeni nu poate fi obligat decat prin vointa sa, cu exceptia avanzilor-cauza, carora le este opozabil actul juridic incheiat de autorul de la care au dobandit drepturi si obligatii, desi nu au participat la incheierea acestuia.
             Cum in favoarea paratei s-a stabilit calitatea de succesoare universala a defunctului O. G., prin certificatul de mostenitor nr..../2010 eliberat de BNP ...., acesta are calitate de avand-cauza fata de contractele de vanzare-cumparare incheiate de tatal acesteia, pe acest considerent neputand invocand faptul ca nu a avut cunostinta de existenta acestor contracte.
              Prin urmare, parata are calitate de parte atat in contractele de vanzare-cumparare incheiate de autorul ei, cat in antecontractul incheiat cu reclamanta ca promitent vanzator.
              Cu privire la primul capat din actiunea reclamantei, potrivit art.1021 c.civ. in cazul in care una dintre partile contractului sinalagmatic nu executa prestatiile la care s-a indatorat, cealalta parte este indreptatita sa solicite instantei rezolutiunea contractului.
              Potrivit celor deja expuse, rezulta ca parata este in culpa cu privire la incheierea contractului de vanzare cumparare, acesta neputand fi incheiat pentru faptul ca terenul nu se mai afla in patrimoniul vanzatorului la momentul incheierii promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, in timp ce reclamanta si-a indeplinit obligatia colaterala asumata, prin plata pretului, aspect ce nu a fost contestat de parata.
              Desi parata a aratat ca este de acord cu respectarea intelegerii din data de 31.03.2011, respectiv in sensul vinderii altor suprafete de teren, iar pentru  diferenta de pret, sa achite aceasta diferenta, instanta retine ca aceasta ,,intelegere ,, desi initial acceptata de reclamanta, drept dovada ca reprezentantul acesteia s-a prezentat la BNP ...,  nu poate inlocui acordul de vointa al partilor, in conditiile in care  terenurile oferite in vederea stingerii litigiului se aflau in proprietatea paratei dar si a sotului paratei, ca mostenire de la antecesorii sai P. M. si P. M., nu s-a stabilit valoare acestor terenuri si nici termenul de plata al eventualei diferente de pret.
              Mai mult, parata nu s-a mai prezentat la BNP ..., la data stabilita, respectiv 04.04.2011, fila 48 dosar, iar sustinerile ca nu s-a aflat in localitate, ci in Timisoara insotindu-si sotul la spital, nu pot fi apreciate ca pertinente, intrucat aceiasi parata trimite prin serviciu Posta Romana, la data de 05.04.2011, ,,notificare,,la reclamanta, chiar din Ineu.
              Prin urmare, in raport de prevederile art.1021 c.civil 1864, retinand culpa paratei, precum si faptul ca acesta a fost pusa in intirziierea asupra indeplinirii obligatiilor,  instanta apreciaza ca intemeiat primul capat din actiunea reclamantei.                
              Cum imposibilitatea executarii clauzelor contractuale justifica nu numai rezolutiunea promisiunii  ci si restituirea pretului,  in temeiul principiului repunerii partilor in situatia anterioara incheierii contractului, instanta gaseste intemeiate si pretentiile reclamantei cu privire la restituirea pretului.
              Cu privire la cel de al doilea capat de cerere, se retine ca prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare incheiata intre parti, s-a stipulat  la art.8 ,, despagubiri conventionale,, respectiv la pct.8.1.ca "In cazul in care semnarea contractului de vanzare-cumparare nu are loc este evident ca nu poate avea loc din cauza promitentului vanzator sau a succesorilor acestuia in drepturi, universali, cu titlu universal sau cu titlu particular privind terenul mentionat la art. 1.1., Promitentul vanzator sau mostenitorii acestuia in drepturi, universali, cu titlu universal sau cu titlu particular vor fi obligati sa plateasca promitentului cumparator, in termen de 5 zile de la simpla cerere, fara efectuarea nici unei alte formalitati, o penalitate egala cu de 5 ori pretul contractului sau de 5 ori valoarea de circulatie a terenului respectiv, la alegerea promitentului cumparator. Acest lucru nu va afecta dreptul promitentului cumparator de a cere restituirea cheltuielilor efectuate in conformitate cu art. 6 din prezentul contract si a cheltuielilor efectuate pentru autentificarea prezentului contract. "
              Dispozitia cuprinsa in promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare se incadreaza notiunii de clauza penala asa cum este definita de art.1066 c.civil 1864 potrivit carora : " clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i,,.
              De asemenea, potrivit art.1069 c.civil 1864, clauza penala reprezinta o compensatie a daunelor interese ce sufera creditorul din neexecutarea obligatiei principale.
              Potrivit art.1069 c.civil 1864, clauza penala este o compensatie a daunelor interese ce sufera creditorul din neexecutarea obligatiei principale.
              In acest sens, instanta mai retine si incidenta prevederilor art.969, art.973 c.civil 1864  care prescriu ca orice conventie intre parti are aceeasi eficienta juridica ca si legea, executarea  contractului trebuind sa se produca cu buna credinta.
              In acest conditii, sunt intemeiate si pretentiile reclamantei cu privire la obligarea paratei la plata sumei de 103.500 lei, reprezentand daune interese conform promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../2010 la ....
  Pe cale de consecinta, vazand in drept disp. art.969, art.973, art.1021 art.1069, art.1069 c.civil 1864, instanta urmeaza a admite actiunea reclamantei, in sensul ca se va dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010 la BNP ... incheiata intre parti,cu consecinta obligarii paratei sa restituie reclamantei suma de 20.700 lei, reprezentand pret, respectiv obligarii paratei si la suma de 103.500 lei, reprezentand daune interese conform promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010 la BNP ....
Vazand ca s-au solicitat cheltuieli de judecata, in temeiul dispozitiilor art.274 cod procedura civila, urmeaza a obliga parata cazuta in pretentii la 6.954 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta, justificate prin taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, cheltuieli cu deplasarea la instanta, potrivit dovezilor depuse la filele 96-101 dosar.
Pentru aceste motive instanta, in numele legii,
                                            
                                                   H O T A R A S T E

Admite actiunea civila formulata de reclamanta SC,, ... ,, SRL Bucuresti, cu sediul in ...,  inregistrata la ORC cu nr. ...7401/2010, CUI ...  in contradictoriu cu parata P. R., domiciliata in ..., pentru rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, acordare daune interese si in consecinta : 
-dispune rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010 la BNP ... incheiata intre parti,
-obliga parata sa restituie reclamantei suma de 20.700 lei, reprezentand pret,
-obliga parata sa plateasca reclamantei  suma de 103.500 lei, reprezentand daune interese conform promisiunii bilaterale de vanzare cumparare autentificata sub nr..../09.12.2010 la BNP Lia Feier.
  Obliga parata la 6.954 cheltuieli de judecata.
  Cu apel in 15 zile de la comunicare.
  Pronuntata in sedinta publica din 6 februarie 2012.

            Presedinte,                                                             Grefier,