Civil - rezolutiune contract

Deliberand asupra cererii de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Targu Mures la data de 12.3.2009, reclamanta GI a chemat in judecata pe paratii BA si BM solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta
- sa dispuna rezilierea contractului de promisiune de vanzare-cumparare nr. de autentificare 2673/21.12.2005 la B.N.P. Nagy Gabriela si al actului aditional la promisiunea de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2673/21.12.2005 la B.N.P Nagy Gabriela cu nr. autentic 1334/06.7.2006.
 - readucerea cartii funciare nr. 90096/III ind. Tg. Mures la situatia anterioara incheierii contractului.
- obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea in fapt a cererii reclamanta a aratat ca a convenit cu paratii sa incheie un contract de  promisiune de vanzare-cumparare cu privire la apartamentul proprietate personala in schimbul intretinerii si ingrijirii, cu instituirea dreptului de uzufruct viager cu privire la apartamentul care constituia obiectul contractului. Reclamanta a mentionat ca paratii in primii 2 ani i-au oferit atentii marunte si vizite saptamanale a cate 10 minute si ca prin aceste apreciaza ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile asumate prin contract, iar atunci cand starea de sanatate a acesteia s-a agravat, paratii au declarat ca nu au o situatie materiala care sa le permita sa-i asigure medicamentele si hrana speciala prescrisa de catre medici. Reclamanta a mai subliniat ca paratii din luna iunie 2008 au intrerupt orice legatura cu reclamanta, prezentandu-se doar sa-i faca diferite oferte in bani in schimbul intretinerii, respectiv 75 lei lunar, iar apoi 100 lei lunar. Reclamanta a precizat ca nu a convenit cu paratii sa transforme obligatia de intretinere cu renta lunara de catre 75, 100 sau 150 lei, mentionand ca aceste sume nu ajung nici pentru cumpararea unei parti din medicamentele necesare.
In drept, reclamanta si-a sprijinit cererea pe dispozitiile art. 1020, 1021 Cod civil.
Prin intampinarea formulata in data de 29.6.2009 (f. 52-54), paratii au solicitat respingerea actiunii formulate de reclamanta ca nefondata si inadmisibila cu respingerea petitelor accesorii petitului principal. Prin aceeasi cerere, calificata de instanta cerere reconventionala in  sedinta publica din 9.11.2009 (f. 80), s-a mai solicitat ca in situatia in care instanta va constata ca nu este posibila prestarea in natura a obligatiilor pe care paratii si le-au asumat fata de reclamanta sa se dispuna transformarea acestei obligatii intr-o obligatie de a plati reclamantei o suma de bani tinandu-se cont posibilitatile si de veniturile pe care acestia le realizeaza. In subsidiar paratii au solicitat pentru in situatia in care se va admite cererea reclamantei, obligarea reclamantei la plata in favoarea acestora la plata sumei de 90.321.040 lei, reprezentand avansul achitat de catre parati la cumpararea imobilului, obligarea reclamantei la plata sumei de 6.570 lei, reprezentand ratele lunare achitate la S.C. Locativ S.A. pentru cumpararea imobilului, obligarea reclamantei la plata sumei de 35.000 lei, reprezentand contravaloarea intretinerii prestate de catre paratii in perioada decembrie 2005 martie 2009 si a se stabili un drept de retentie in favoarea paratilor asupra apartamentului pana la plata de catre reclamanta a sumelor solicitate cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare paratii-reclamanti au aratat ca starea de fapt este cu totul alta decat cea prezentata de catre reclamanta, mentionand ca se cunosc cu reclamanta inca din anul 1991 de cand au avut o relatie de prietenie, perioada in care reclamanta a avut posibilitatea sa-i cunoasca. In continuare paratii a aratat ca, in baza relatiilor de afectiune care s-au nascut intre parti, reclamanta a fost cea care a ales sa fie nasa de botez a fiicei paratilor. In baza relatiilor de incredere si apropiere au incercat sa o ajute pe reclamanta ori de cate ori aceasta avea nevoie, platindu-i facturile la utilitati, ajutand-o la cumparaturi si menajul casnic, fara a urmari vreun interes prin aceasta. De asemenea, paratii au aratat ca la sfarsitul anului 2005 cand reclamanta a ramas singura, dupa decesul sotului, aceasta si-a manifestat dorinta ca paratii sa o ingrijeasca si a insistat in incheierea unui contract de promisiune de vanzare-cumparare cu privire la imobilul pe care il detine si cu obligatia paratilor de a o ajuta in menajul casnic si a-i asigura medicamentele si asistenta medicala. Potrivit paratilor atat in perioada anterioara, cat si dupa incheierea promisiunii de vanzare cumparare au ajutat-o pe reclamanta ori de cate ori a avut nevoie, considerand-o pe reclamanta ca un membru al familiei, fiind vizitata de fiecare data la spital.  In acelasi timp, paratii ii asigurau toate cele necesare avand grija sa respecte indicatiile date de catre medic cu privire la tratamentul medicamentos, regimul alimentar etc. Paratii au subliniat faptul ca reclamanta in luna iunie 2008 si-a schimbat brusc atitudinea, refuzand sa mai primeasca sprijinul acestora, fara a sa aiba vreun motiv temeinic. Paratii au opinat ca pana in luna iunie 2008 si-au indeplinit intru totul obligatiile asumate prin promisiunea de vanzare-cumparare si ca in prezent se afla in imposibilitatea de a executa obligatiile asumate prin contractul de promisiune de vanzare cumparare din culpa exclusiva a reclamantei.
In drept paratii si-au sprijinit intampinarea pe dispozitiile art. 115 si urm. Cod procedura civila, art. 1020-1021 Cod civil.
Prin concluziile scrise depuse la dosar in data de 3 mai 2010 paratii au reiterat solicitarile formulate, subliniind ca in cauza nu poate fi retinuta o neexecutare culpabila a obligatiilor contractuale asumate, sistarea intretinerii fiind cauzata de firea capricioasa a reclamantei, situatie de fapt confirmata si de fiul reclamantei, care la randul lui intampina dificultati in a stabili o relatie mai apropiata cu mama sa. Paratii au argumentat ca relatia dintre parti s-a racit in urma interventiei si exercitarii unor influente asupra reclamantei de catre martorul Simon Ioan care doreste sa incheie cu reclamanta un contract de intretinere.
Analizand probele administrate in cauza, instanta retine ca in data de 21.12.2005, intre reclamanta si parati s-a incheiat contractul intitulat promisiune de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 2673 la BNP Nagy Gabriella, prin care reclamanta, in calitate de promitenta vanzatoare, s-a obligat sa instraineze paratilor, cumparatori-promitenti, imobilul constructie situat in Targu Mures, str. Revolutiei, nr. 16, ap. 3, cu teren aferent de 82/828 parte fata de intregul imobil, inscris in CF nr. 900096 col. si 90096/III ind. Targu Mures, dobandit prin cumparare in baza Legii nr. 112/1995, prin contractul nr. 20/21.4.2005 si mostenire in anul 2005. In schimbul prestatiei reclamantei, paratii s-au obligat sa cumpere imobilul in discutie, de indata de conditiile Legii nr. 112/1995 vor permite, respectiv dupa expirarea interdictiei de instrainare de 10 ani prevazut de art. 9 din actul normativ in cauza. In cuprinsul contractului s-a mentionat ca partile au convenit asupra pretului viitoarei vanzari, in suma de 48.720 lei care s-a achitat integral la data de autentificarii actului, iar ipoteca cu care este grevata imobilul, in cuantum de 5.200 lei urma sa fie platita de catre  parati. Paratii s-au mai obligat sa o ajute pe reclamanta in menajul casnic si sa ii asigure medicamente si asistenta medicala, ramanand ca reclamanta sa locuiasca in continuare in imobil.
Contractul astfel incheiat a fost modificat in data de 6.7.2006 prin actul aditional autentificat sub nr. 1334 la BNP Nagy Gabriella, in sensul ca s-au rectificat mentiunile referitoare la pretul contractului, aratandu-se ca suma de 48.720 lei este doar valoarea de taxare a bunului, pretul real achitat la data contractului fiind de 14.232,14 lei, din care avans in suma de 90.321,040 lei, ca prima rata achitata la S.C. Locativ S.A. la data de 21.4.2005, iar restul rate lunare de 48 lei, in total de 5.200 lei, preluate de parati pentru achitarea integrala a pretului de cumparare a imobilului. Prin modificarea convenita de parti, s-a mai instituit dreptul de uzufruct viager in favoarea reclamantei, cu mentinerea in sarcina paratilor a obligatiei de intretinere in continuare.
Prin notificarea expediata in data de 12.9.2008 (f. 14) reclamanta a pus in vedere paratilor sa se prezinte la domiciliul sau in termen de 10 zile de la primirea invitatiei in vederea rezolutiunii contractului pe cale amiabila, avand in vedere faptul ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile contractuale asumate si au invederat ca situatia lor materiala nu va permite suportarea cheltuielilor legate de cumparare medicamentelor.
Prin raspunsul la notificare din 2.10.2008 (f. 15), paratii a aratat ca si-au indeplinit obligatiile asumate prin contract, reclamanta refuzand primirea intretinerii, conditii in care paratii sunt de acord cu transformarea obligatiei de prestare a intretinerii in natura cu obligatia  de a plati lunar o suma de bani, daca reclamanta va dovedi prin inscrisuri cuantumul sumei necesare lunar.
Reclamanta a formulat un raspuns la raspunsul paratilor in data de 24.10.2008 (f. 16) prin care subliniat ca nu sunt reale afirmatiile privind refuzul sau de a primi intretinerea, paratii au aratat in fata a mai multor martori ca nu pot sustine financiar cheltuielile reclamantei cu medicamentele si sunt de acord cu rezolutiunea contractului. Fata de comportamentul necivilizat si respingator al paratilor si cum are nevoie de un ajutor efectiv, reclamanta a mentionat ca nu este de acord cu transformarea obligatiei paratilor in prestatia de a plati o suma de bani.
Dupa cum reiese din actele depuse la fila 9-13 din dosar reclamanta sufera de mai multe afectiuni - hepatita cronica postinfectie cu HVC, pancreatita cronica, diabet zaharat, hipertensiune arteriala esentiala stadiul II, cardiopatie ischemica cronica, varice membre inferioare bilateral, infectie urinara cronica, spondiloza dorso lombara, osteoporoza, care o obliga la o viata severa si regim alimentar deosebit.

Examinand existenta culpei in indeplinirea prestatiilor asumate de parti, instanta porneste de la constatarea ca reclamanta reproseaza paratilor lipsa de asistenta din partea acestora in perioada in care aceasta a devenit bolnava si cand paratii au refuzat sa ii acorde o intretinere completa, declarand ca nu au situatia materiala care sa le permita cumpararea atator medicamente si hrana speciala prescrisa de medici. Din raspunsul paratilor dat la pct. 17-19 din interogatoriu rezulta ca intre parti au existat discutii legate de insuficienta sumelor alocate de parati pentru asigurarea intretinerii. Astfel, paratii au aratat ca "i-am oferit cat am putut, dar reclamanta nu a fost multumita, voia mai mult. (_) Am aratat si in fata martorilor ca puteam contribui la intretinere in limita posibilitatilor noastre, dar dansa voia mai mult. Arat ca am cheltuit dupa reclamanta in jur de 200 lei lunar, dar ea cerea 350 lei lunar." Paratii au recunoscut ca, incepand cu anul 2008, au inceput sa vorbeasca la propunerea reclamantei despre desfiintarea contractului, in conditiile in care "noi nu i-am putut acorda intretinere asa cum o dorea ea".
Martora Szilagyi Clara (f. 104-105) a confirmat aspectele de mai sus, relatand ca in luna iulie 2008 a fost prezenta la o discutie dintre parti, constatand ca reclamanta era nemultumita de intretinerea oferita de parati, avea nevoie de mai multe medicamente decat i-au cumparat paratii si fiind o femeie in varsta si bolnava, astepta sa i se pregateasca zilnic mancarea. Martora a povestit ca "dupa ce reclamanta le-a spus paratilor ca asteapta o intretinere mai completa, acestia i-au raspuns ca nu pot oferi mai mult si daca reclamanta nu este de acord cu intretinere primita, ar trebui sa desfaca contractul".
Martorul Simon Ioan (f. 106-107), care de asemenea a asistat la intalnirea partilor ce a avut loc la domiciliul reclamantei in cursul lunii iulie 2008, a invederat ca reclamanta a convocat intalnirea pentru ca paratii au sistat acordarea oricarei intretineri dupa ce reclamanta a cerut acestora acordarea unei intretineri mai complete. Martorul a precizat ca in urma agravarii drastice a starii de sanatate a reclamantei in anul 2008, aceasta avea de cheltuit sume mai mari pentru medicamente, iar paratii i-au recomandat medicului sa ii prescrie medicamente mai ieftine deoarece nu pot acoperi cheltuieli pentru medicamente atat de scumpe. Martorul a mai invederat ca reclamanta i-a explicat paratilor ca are nevoie de toate medicamentele prescrise de medicul de familie, "la care paratii au raspuns ca nu au posibilitatea materiala sa ii asigure mai multe medicamente si i-au propus rezilierea contractului". Martorul propus de parati, Lehocz Istvan (f. 108), coleg de munca al paratului, nu a fost de fata la discutiile ce au avut loc intre parti cu privire la transformarea sau rezilierea contractului, a precizat insa ca stie de la parat ca reclamanta era nemultumita de cantitatea produselor oferite si de cat alocau efectiv pentru intretinerea ei.
Din raspunsurile reclamantei la pct. 4 din interogatoriu (f. 112) rezulta ca in perioada imediata incheierii contractului aceasta nu avea probleme grave de sanatate si nu a avut nevoie de ajutorul efectiv al paratilor, mai mult, cum starea de sanatate i-a permis, a ingrijit mai multi bolnavi, serviciu pentru care a obtinut o remuneratie. Aceasta situatie de fapt reiese si din declaratia martorei Kantor Piroska (f. 116-117), prietena cu paratii care a precizat ca stie de la parati ca reclamanta "nu avea nevoie de ingrijire efectiva, fiind intr-o conditie si stare fizica foarte buna."
Din probele administrate instanta retine ca slabirea increderii intre parti si problemele intre acestea au inceput in cursul anului 2007, cand reclamanta s-a imbolnavit in mai multe randuri, fiind si spitalizata in perioada 6.12.2007-18.12.2007, 10.9.2007-21.9.2007, 29.1.2008-7.2.2008, 4.6.2008-17.6.2008 (f. 9-13), situatie care a implicat cheltuieli mai ridicate din partea acesteia si necesita o grija sporita din partea debitorilor intretinerii. Paratii au subliniat ca problemele au aparut in urma schimbarii de atitudine din partea reclamantei cauzate de firea sa capricioasa si de influenta exercitata asupra sa de numitul Simon Ioan.
Instanta nu poate retine apararile paratilor, in conditiile in care partile se cunosc din 1991 si la inceputul relatiei lor contractuale nu au existat tensiuni, fiind identificabil momentul de la care au aparut probleme in executarea contractului: odata cu aparitia problemelor de sanatate ale reclamantei. Insasi paratii au subliniat atat in raspunsurile la interogatoriu, cat si in concluziile scrise ca si-au indeplinit obligatiile asumate "in functie de posibilitatile materiale", iar reclamanta de la inceput a "cunoscut mijloacele noastre materiale modeste". La aprecierea indeplinirii obligatiei de intretinere nu are nicio importanta starea patrimoniala a debitorilor intretinerii ori eventualele fluctuatii defavorabile in conditia lor materiala, obligatia se considera executata numai in situatia in care satisface in mod complet nevoile actuale ale creditorului, astfel cum au fost definite in contract ca facand parte din intretinerea acordata. Mai mult, nu prezinta relevanta nici situatia materiala a creditorului intretinerii, cel care si-a asumat obligatia de intretinere va trebui sa o execute din propriile resurse pentru a acoperi nevoile persoanei intretinute.
Asadar, spre deosebire de intretinere legala, in cazul intretinerii contractuale intinderea obligatiei nu se determina in functie de puterea debitorului intretinerii de a-si putea rezolva singura situatia de nevoie in care a ajuns, pe de o parte si situatia materiala a creditorului, pe de alta parte. Obligatia de a acorda intretinerea isi are izvorul in consimtamantul partii care s-a indatorat sa acorde intretinerea in conditiile stipulate in contract. In speta, intretinerea vizand asistenta medicala, asigurarea medicamentelor si menajul casei, aceasta trebuie prestata ori de cate ori nevoile debitorului o reclama. In acelasi timp, intinderea obligatiei de intretinere nu poate fi standardizata, exprimata intr-o suma fixa lunara, ea fluctuand in functie de nevoile debitorului. Asadar, chiar daca posibilitatile financiare ale debitorilor intretinerii raman constante, agravarea situatiei creditorului poate impune suportarea intretinerii in conditii mult mai oneroase decat intr-o perioada anterioara. In aceste situatii obligatia se considera executata numai daca prestatia debitorilor satisface nevoile modificate si actuale ale persoanei intretinute. Este de esenta contractului de intretinere caracterul aleatoriu, intinderea avantajului ori a obligatiei debitorilor intretinerii nefiind determinata si neputand fi nici anticipata la incheierea contractului.
In cauza instanta apreciaza ca imobilizarea repetata la pat a reclamantei, spitalizarea sa si medicamentele suplimentare prescrise in favoarea acesteia ar fi necesitat schimbarea modului in care paratii au prestat pana la aparitia acestor greutati obligatia de intretinere, in sensul unei prezente mai active si constante in ingrijirea reclamantei si pregatirea hranei pentru aceasta, precum si suportarea integrala a sarcinilor legate de procurarea medicamentelor. Desi paratii au sustinut ca, in perioada in care era imobilizata la pat, in functie de programul lor de lucru, din 2 in 2 zile au vizitat-o pe reclamanta, aceasta sustinere nu a fost confirmata de martori, iar reclamanta in raspunsul dat la pct. 8 din interogatoriu a mentionat ca "am fost ingrijita de prieteni in timpul bolilor de care am suferit. Paratii nu au avut timp de mine." Pe de alta parte, in cazul unui bolnav grav care nu se poate ingriji singur, nici vizitele scurte, din 2 in 2 zile, in functie de timpul avut la dispozitie nu satisfac nevoile bolnavului. Bolnavul imobilizat nu se poate asista de la indepartare, intretinatorul, in functie de nevoile bolnavului si in masura in care nu poate fi langa intretinut, avand chiar obligatia sa asigure un inlocuitor (asistenta) care sa ajute bolnavul.
Paratii au aratat in raspunsurile date la interogatoriu ca au propus reclamantei sa se interneze, dar aceasta nu a fost de acord, vroia sa ramana acasa. Scopul pentru care reclamanta a incheiat contractul de intretinere a fost tocmai acela ca in asemenea situatii de boala, sa aiba siguranta ajutorului unor persoane de incredere care sa ii asigure cele necesare in mediul sau, astfel dorinta reclamantei de a fi tratata acasa in nici un caz nu ar putea fi apreciata ca un capriciu si care sa depaseasca limitele contractuale ale obligatiei intretinatorilor.
Legat de "firea capricioasa, problematica chiar" a reclamantei, confirmata partial de declaratia martorei Kantor Piroska, care a facut imposibila acordarea intretinerii, aparare invocata de parati, instanta retine ca, acestea sunt elemente pe care cel care isi asuma obligatia de a presta intretinerea trebuie sa le aiba in vedere in momentul incheierii contractului. Intretinerea se presteaza in favoarea unei persoane concrete, care poate avea o personalitate conflictuala, si in conditii variabile, determinate de nevoile intretinutului. In acelasi timp, comunicarea si intelegerea cu o persoana lovita de boala nu este la fel de usoara precum a fost cat timp aceasta era sanatoasa. Obligatia de intretinere nu este un act dezinteresat, pe care persoana il presteaza din pura filantropie, ci reprezinta o obligatie civila, care trebuie executata complet si uneori poate depasi posibilitatile intretinatorului, imprejurare care nu duce la recalibrarea obligatiei in limitele fizice si materiale ale celui obligat, din moment ce contractul este aleatoriu si nu exista o echivalenta intre prestatiile partilor. Caracterul aleatoriu al contractului presupune existenta unor sanse de castig si pierdere - contractul trebuie executat si in perioadele in care prestarea intretinerii a devenit impovaratoare pentru intretinator.
 Fata de probele administrate instanta nu a putut identifica un refuz din partea reclamantei de a accepta intretinerea paratilor, ruperea legaturii dintre parti, astfel cum a reiesit din recunoasterea lor, a intervenit in urma discutiilor repetate ce au avut loc cu privire la intinderea obligatiei: reclamanta reprosa paratilor ca nu ii asigura o intretinere completa si corespunzatoare care sa acopere nevoile sale, in timp ce paratii au sustinut ca nu pot da si face mai mult decat le sta in puterea fizica sau financiara. Or, asa cum am retinut mai sus, inrautatirea starii de sanatate a reclamantei a presupus o implicare financiara si asistenta mai mare din partea paratilor, insa acestia nu si-a indeplinit obligatia asumata conform nevoilor schimbate ale reclamantei. Totodata, pe fondul acestor discutii a intervenit o tensiune in relatia partilor care nu a putut fi surmontata si a dus la pierderea increderii care ar trebui sa fie fundamentul relatiei de intretinere.
In concluzie, instanta apreciaza ca paratii nu si-au indeplinit obligatia de a presta intretinerea in mod complet, pentru acoperirea nevoilor reclamantei, iar fata de imprejurarea ca s-a pierdut increderea si apropierea pe care trebuie sa se fundamenteze contractul de intretinere, instanta apreciaza ca raportul contractual nu mai poate continua. Ca atare, tinand cont de caracterul sinalagmatic si nenumit al contractului de intretinere, de neexecutarea contractuala semnificativa si imputabila paratilor, in temeiul  art. 1020 Cod civil instanta va dispune rezolutiunea contractului analizat. Avand in vedere solutia ce urmeaza a se pronunta si in conditiile in care transformarea obligatiei de intretinere poate fi interveni numai cu acordul creditorului intretinerii, conditie neindeplinita in cauza, instanta va respinge cererea paratilor-reclamanti vizand transformarea obiectului contractului intr-o obligatie de a plati o suma de bani.
Rezolutiunea contractului semnifica desfiintarea retroactiva a actului incheiat, sens in care paratii-reclamanti sunt indreptatiti la restituirea sumelor achitate cu titlu de pret al promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare, avand in vedere si faptul ca in privinta acestei prestatii contractul nu are caracter aleatoriu, ci comutativ, motiv pentru care instanta va obliga reclamanta-parata sa achite paratilor urmatoarele sume reactualizate la data platii: 9032,1 lei, reprezentand avansul achitat de paratii-reclamanti la incheierea contractului, astfel cum reiese din cele aratate in cuprinsul actului aditional si 2.632,77, cu titlu de rate lunare achitate in perioada 13.5.2005-12.3.2010 potrivit centralizatorului si chitantelor depuse la dosar de paratii-reclamanti (f. 123-142).
In ceea ce priveste solicitarea paratilor-reclamanti de a se dispune si restituirea sumei de 35.000 lei, reprezentand contravaloarea intretinerii prestate in perioada decembrie 2005-martie 2009, instanta observa ca, desi in principiu rezolutiunea are ca efect repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, in cazul contractului de intretinere trebuie tinut cont si de trasaturile specifice care il configureaza. Caracterul aleatoriu al contractului, existenta elementului de risc in privinta sanselor de castig si pierdere pentru contractanti si culpa debitorilor intretinerii fac imposibila restituirea contraechivalentului prestatiei de intretinere. Prin obligarea creditorului intretinerii la restituire s-ar nesocoti caracterul aleatoriu al contractului. Debitorul nu este indreptatit la restituire nici in situatia in care nu a beneficiat de bunul care formeaza obiectul contractului, deoarece efectele rezolutiunii nu au in vedere o compensare de foloase, ci asumarea de catre debitor din momentul incheierii contractului a sansei de castig ori de pierdere.
In ceea ce priveste solicitarea paratilor-reclamanti de a li se recunoaste un drept de retentie asupra imobilului ce formeaza obiectul contractului, instanta constata mai intai ca dreptul de retentie confera detinatorului unui bun al altuia posibilitatea de a refuza restituirea lui, pana cand creditorul lucrului isi executa obligatia de a plati sumele cheltuite cu lucru. Dupa cum rezulta din definitia acestei garantii reale imperfecte, pentru aplicarea sa ar fi necesara existenta situatiei-premisa constand in stapanirea faptica a bunului de catre paratii-reclamanti, imprejurare de fapt neindeplinita in cauza, din moment ce paratii nu locuiesc in imobilul in discutie. Pentru aceste motive, instanta apreciaza ca dreptul de retentie nu isi poate gasi aplicare in speta, urmand sa respinga cererea ca neintemeiata.
In ceea ce priveste solicitarea reclamantei de a se dispune readucerea cartii funciare nr. 90096/III in la situatia anterioara incheierii contractului, instanta observa ca drepturile reale asupra imobilului nu au suferit nicio modificare in urma incheierii contractului dintre parti. Astfel, incheierea contractului nu a avut ca efect transmiterea proprietatii asupra imobilului din Targu Mures, nr. 16, ap. 3, in conditiile in care contractul de intretinere, tinand cont de interdictia legala de instrainare timp de 10 ani a imobilului, partile au stipulat o clauza avand ca obiect o promisiune de vanzare-cumparare si nu un contract de vanzare-cumparare definitiv. Prin urmare, nu poate fi vorba in cauza de o restabilirea a situatiei tabulare a imobilului. Avand insa in vedere ca in partea a III-a cartii funciare, sub nr. crt. C3, s-a dispus notarea contractului incheiat, fata de prevederile art. art. 76 alin. 11 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, instanta va dispune radierea din oficiu a notarii promisiunii de vanzare cumparare din cartea funciara nr. 90096/III Targu Mures.
Avand in vedere ca cererea reclamantei urmeaza a fi admisa, in temeiul art. 274 alin. 1  Cod procedura civila instanta va obliga paratii, ca parti cazute in pretentii la suportarea cheltuielilor de judecata achitate de reclamanta in timpul si in legatura cu purtarea prezentului litigiu, respectiv la plata sumei de 1.000 lei, reprezentand onorariu de avocat, potrivit chitantei de la fila 4 din dosar. Nu are relevanta asupra intinderii obligatiei paratilor-reclamanti de a plati cheltuielile de judecata faptul ca cererea reconventionala a fost admisa in parte, din moment ce admiterea unor petite din reconventionala nu a fost determinata de culpa procesuala a reclamantei-parate, ci reprezinta un efect direct al desfiintarii contractului prin rezolutiune, or la originea acestei cauze de incetare a contractului sta culpa paratilor-reclamanti.