Rectificare de carte funciara. Sustinerea faptului ca registratorul nu a verificat valabilitatea actului in baza caruia s-a facut intabularea. Respingere

Curtea de Apel Cluj, Sectia I civila, decizia nr. 3459/R din 6 octombrie 2011

Prin sentinta civila nr. 1724/2010, a Judecatoriei Beclean, a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de catre intimatul de rand 2, executorul bancar C.R. si - pe cale de consecinta - respinsa actiunea civila formulata de catre reclamanta SC M. SRL impotriva acestuia, data fiind lipsa calitatii procesuale pasive.
A fost respinsa ca nefondata exceptia inadmisibilitatii actiunii precizate, invocata de catre intimatul de rand 2, executorul bancar C.R..
A fost respinsa ca neintemeiata actiunea civila precizata de catre reclamanta  SC "M." SRL Beclean, si indreptata impotriva intimatelor Banca Transilvania - Sucursala Bistrita -  si SC "B." SRL Beclean.
A fost obligata reclamanta la plata sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, catre intimatul executor bancar C.R..
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca reclamanta a contractat in cursul anului 2007, de la intimata de rand 1, Banca T. - Sucursala Bistrita, un imprumut in cuantum total de 334.00 lei - la care s-au adaugat dobanzile stipulate in contract - potrivit contractelor de credit nr. 1025/08.11.2006, 130/16.02.2007, 409/01.04.2008 (garantat cu ipoteca de rang II, instituita asupra imobilului casa de locuit P+1+M ) si 1138/14.09.2007.
Intrucat reclamanta nu a mai reusit sa-si indeplineasca obligatiile contractuale (achitarea ratelor prevazute in actele sinalagmatice), creditoarea Banca T. - Suc. Bistrita a solicitat, la data de 05.06.2009, Corpului Executorilor Bancari din cadrul propriei institutii sa procedeze la executarea silita a debitoarei, respectiv petenta SC "M." SRL Beclean.
Potrivit dispozitiilor legale aplicabile in materie, executorul bancar - intimatul de rand 2 - s-a adresat instantei, cererea de incuviintare a executarii silite,  intemeiata pe cele 4 titluri executorii (contracte de credit) sus mentionate, fiind admisa de catre aceasta instanta, conform Incheierii Civile nr. 130/C/24.06.2009 pronuntata in dosarul nr. _/186/2009 (atasat prezentei).
S-a intocmit, prin urmare, dosarul executional inregistrat sub acelasi numar - 903/2009  - in cadrul caruia a fost demarata procedura executarii silite, sens in care, dupa intocmirea la data de 15.07.2009 a procesului-verbal de vanzare si potrivit disp. art. 371 ind. 4 C. pr. civila, s-a procedat la inscrierea pentru vanzarea directa, prin buna invoiala, a intimatei de rand 3, SC "B." SRL, persoana juridica ce a oferit pentru imobilul scos la vanzare - casa, curte si gradina, situate in orasul Beclean, str. O., jud. Bistrit Nasaud, compusa din P+1 - suma de 320.000 lei + TVA + dobanzi + cheltuieli de executare silita (conform inscrisului existent in dosarul executional, atasat in copie).
Din cuprinsul aceluiasi act, instanta a mai retinut ca reprezentantul legal al reclamantei debitoare, in persoana lui N.M. s-a aflat de fata, respectiv ca acordul exprimat de catre acesta - si referitor la vanzarea imobilului prin buna-invoiala si la pretul oferit - a fost consemnat in cuprinsul actului anterior invocat.
Verificand legalitatea procedurii de executare silita demarata de catre intimatul de rand 1 - executorul bancar - prin prisma sustinerilor invocate de catre reclamanta, respectiv a imprejurarii vanzarii prin buna-invoiala doar a unei parti din imobilul casa de locuit, situat pe str. Obor, la nr. 12 , in loc. Beclean, respectiv doar a casei compusa din P+1 - asa cum s-a consemnat si in actul de adjudecare - instanta a constatat ca respectivele sustineri sunt lipsite de relevanta juridica.
Astfel, analizand - inainte de toate - cuprinsul contractului de credit nr. 409/01.04.2008 si al celui de ipoteca incheiat la aceeasi data si reprezentand accesoriul celui dintai, instanta  a retinut ca cel de-al doilea a avut drept scop garantarea creditului acordat, prin instituirea unei ipoteci de rang II (ipoteca de rang I fiind prevazuta in favoarea aceleiasi banci creditoare) asupra imobilului "Casa, curte si gradina. Casa de locuit P+ 1 + M", fiind detaliate, totodata, si partile componente ale respectivului imobil casa de locuit. Astfel, la mansarda s-a prevazut expres ca aceasta este formata din "3 camere, hol, baie, lenjerie si logie".
Reiese, prin urmare, ca debitoarea reclamanta a avut cunostinta despre intinderea proprietatii imobiliare afectata garantiei sus mentionate. Imprejurarea omiterii de catre executor a mentiunii privind compunerea casei de locuit si din mansarda nu reprezinta - in opinia instantei - decat o eroare materiala, eroare ce a fost indreptata ulterior adjudecarii prin chiar inscrisul intitulat "Precizare la actul de adjudecare" inregistrat sub nr. 136/31.07.2009.
Ca este asa reiese si din cuprinsul Procesului-verbal de situatie imobiliara, intocmit anterior adjudecarii, respectiv la data de 26.06.2009, act in cuprinsul caruia s-a consemnat ca obiectul executarii silite il reprezinta imobilul situat in loc. Beclean, pe str. O., fara a se face mentiune despre o eventuala "defalcare" a partilor componente ale acestuia. Prezent a fost si de aceasta data reprezentantul legal - N.M. - care si-a exprimat acordul privind "vanzarea directa a imobilului situat in str. O., Beclean".
Ca debitoarea a fost pe deplin convinsa ca executarea silita vizeaza intregul imobil, si nu doar partea formata din P+1 - asa cum s-a sustinut in prezenta actiune - reiese si din valoarea pretului de adjudecare platit de catre intimata de rand 3 (actualul proprietar tabular), valoare ce concorda cu cea de impozitare comunicata de catre Primaria orasului Beclean (de 305.000 lei, conf. raspunsului existent la fila 148 din prezentul dosar).
Analizand prezenta actiune si prin prisma temeiurilor legale invocate de catre parti, instanta a mai retinut ca, in speta, nu pot fi incidente  disp. art. 33 alin. 1 si disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996, intrucat - pe de o parte - cuprinsul cartii funciare corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, iar - pe de alta parte - reclamanta debitoare nu se afla in posesia  unei hotarari judecatoresti definitive si irevocabile prin care sa se fi stabilit nevalabilitatea inscrierii sau a actului ce a stat la baza acesteia.
Ca procedura executarii silite a vizat intregul imobil casa de locuit - situat in loc. Beclean, str. O. si compus din P+1+M - reiese si din cuprinsul disp. art. 1746 Cod civil - incidente in speta - potrivit carora ipoteca este, prin natura ei, indivizibila, subzistand asupra tuturor imobilelor afectate.
Raportat la capetele de cerere consemnate in precizarea de actiune, la sustinerile invocate de catre executorul bancar in cuprinsul intampinarii si la disp. Legii nr. 7/1996, va constata ca intimatul de rand 2 - executorul bancar - nu are calitate procesuala pasiva, solicitarea reclamantei vizand doar constatarea nulitatii partiale a incheierii de carte funciara, respectiv rectificarea acesteia, respectiv ca precizarea de actiune depusa ulterior de catre reclamanta nu poate fi privita ca si inadmisibila - asa cum s-a invocat in intampinarea amintita - avand in vedere argumentele invocate in aceasta.
Pe cale de consecinta, in virtutea disp. art. 137 C.pr.civila, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale invocata de catre intimatul sus mentionat, respectiv a respins, ca nefondata, exceptia inadmisibilitatii actiunii precizate. 
Pe fondul cauzei, in virtutea considerentelor sus mentionate si a disp. art. 1746 si  a  art. 1169 din Codul civil si  a disp. art. 17, 20, 30 si urm. din Legea nr. 7/1996, a respins, ca neintemeiata, actiunea precizata.
Raportat la solutia adoptata si avand in vedere disp. art. 274 C.pr.civila, a respins, ca nefondata, cererea petentei privind acordarea cheltuielilor de judecata.
In virtutea aceluiasi temei legal, a admis cererea intimatului de rand 2, formulata cu acelasi titlu, iar reclamanta a fost obligata la plata sumei de 800 lei , reprezentand onorariu avocatial catre acest intimat.
Prin decizia civila nr. 34/11 mai 2011 a Tribunalului Cluj,  a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC "M." SRL impotriva sentintei civile nr.1724/2010, pronuntata de Judecatoria Beclean, care a fost  mentinuta, iar  cererea intimatului C.R.,  de obligare a apelantei la plata cheltuielilor de judecata in apel a fost respinsa.
In considerentele acestei decizii, se retine ca, procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilitatii si cum reclamanta nu a investit instanta cu o cerere prin care sa solicite constatarea nevalabilitatii actului de adjudecare din data de 31.07.2009, instantei ii revine obligatia de a se pronunta in limitele investirii, respectiv sa cerceteze in ce masura incheierea de intabulare nr. 3490/11.08.2009,  data de Biroul de carte funciara Beclean in dosarul nr. 3490/31.07.2009 este legala si temeinica,  solutia asupra capatului de cerere  avand obiect rectificarea inscrierii in cartea funciara   fiind consecinta modului de solutionare a cererii  de constatare a nulitatii partiale a incheierii de intabulare.
Prin urmare, chiar daca actul in temeiul caruia, prin incheierea contestata, s-a dispus intabularea, il constituie actul de adjudecare si chiar daca acesta ar  fi nevalabil sub anumite aspecte,  instanta a verificat doar daca incheierea de c.f. atacata reflecta continutul actului de adjudecare sub aspectul conditiile impuse de Legea nr.7/1996, pentru intabularea acestuia in c.f. sau registratorul a dispus transcrierea in c.f. in favoarea adjudecatarei si a altor imobile decat cele ce sunt indicate in actul de adjudecare.
Conditiile pe care  un inscris trebuie sa le indeplineasca pentru a se putea dispune inscrierea in cartea funciara a dreptului pe care-l  consacra sunt prevazute de art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 respectiv inscrisul:  a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;   b) identifica corect numele sau denumirea partilor si mentioneaza codul numeric personal, numarul de identificare fiscala, codul de inregistrare fiscala sau codul unic de inregistrare, dupa caz, atribuit acestora; c) individualizeaza imobilul printr-un numar de carte funciara si un numar cadastral sau topografic, dupa caz;    d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana; e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului; f) este insotit de dovada achitarii tarifului de publicitate imobiliara, cu exceptia scutirilor legale.
Potrivit dispozitiilor cuprinse in alin. 2 al aceluiasi articol incheierea prin care se dispune inscrierea in cartea funciara va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui in favoarea sau impotriva caruia s-au facut inscrierile, indiferent de felul lor.
Cum, in cauza, obiectul litigiului il constituie doar  aspectul legat de descrierea   imobilelor, doar aceasta conditie a fost analizata de tribunal.
Din continutul acestor dispozitii legale reiese faptul ca pentru  a constitui act apt pentru intabulare   inscrisul ce consfinteste actul juridic (privit ca negotium) nu trebuie sa contina descrierea  imobilelor  inscrise in cartea funciara ci imobilele care urmeaza sa fie inscrise sau transcrise trebuie individualizate doar prin  numar de carte funciara si numar cadastral sau topografic, dupa caz.
Prin urmare, chiar daca  in actul a carui intabulare se solicita nu sunt descrise deloc imobilele sau descrierea este incompleta sau nu corespunde descrierii din cartea funciara  acest aspect nu constituie un impediment  pentru intabulare, cat timp  in inscris se indica numarul de carte funciara in care   figureaza inscrise imobilele si numarul cadastral sau topografic al imobilelor , dupa caz.
Registratorul  de carte funciara este obligat sa verifice daca, in inscrisul a carui intabulare se solicita, imobilele sunt individualizate cu numar de carte funciara si cu numar cadastral sau topografic si daca aceasta individualizare este  indicata si  proprietarii  coincid cu cei indicati in act,  dispune intabularea, prin incheiere. Sub aspectul indeplinirii conditiilor pentru a se dispune intabularea, nu are nicio relevanta dac,  in continutul actului,  sunt sau nu sunt descrise  imobilele sau atunci cand au fost descrise, descrierea ar fi incompleta sau nu ar corespunde cu cea  din cartea funciara.
Ca este asa reiese si din   dispozitiile alineatului 2 al art. 48 din Legea nr. 7/1996 in care se  prevede ca incheierea prin care se dispune intabularea trebuie sa cuprinda obligatoriu: determinarea dreptului sau faptului  ce s-a inscris  si indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea, fara sa se prevada si   conditia ca imobilele sa fie descrise.
In speta, in cuprinsul actului de adjudecare nr. 136/31.07.2009, emis in dosarul executional nr. 903/2009 de executorul bancar C.R.,  a carui intabulare s-a solicitat, fiind depus la biroul de carte funciara Beclean,  imobilele  au fost individualizate cu numar de carte funciara, c.f. nr. 3184 Beclean, sub A+1 si cu numar cadastral, nr. 702, ce apartin proprietarului SC "M." SRL.
Asa fiind, in mod legal, prin incheierea  nr. 3490/11.08.2009, data in dosarul de carte funciara nr. 3490/31.07.2009 al Biroului de cadastru si publicitate imobiliara Beclean s-a dispus intabularea.
Asa cum anterior s-a aratat, in speta, sub aspectul  conditiilor de inscriere in cartea funciara, actul de adjudecare indeplineste toate conditiile,  neavand nicio relevanta faptul ca, in continutul acestuia, executorul judecatoresc a  descris  incomplet imobilele  ce urmeaza a fi transcrise in favoare adjudecatarului.
Prin urmare, in prezenta cauza, nu prezinta relevanta nici calificarea actului  inregistrat sub nr. 137/31.07.2010, prin care se precizeaza actul de adjudecare nr. 136/31.07.2009), emis de executorul judecatoresc la aceeasi data, 31.07.2010.
Tribunalul a retinut ca atata timp cat, prin acest act cu nr. 137/31.07.2010, se precizeaza actul de adjudecare nr. 136/31.07.2010,  acesta face corp comun cu actul pe care-l precizeaza si nu se impunea ca,  in cuprinsul incheierii de intabulare contestata,  sa se faca referire in mod distinct si la actul administrativ nr. 137/31.07.2010. De altfel acest act, nu cuprinde nicio prevedere care sa aiba relevanta sub aspectul  intabularii in cartea funciara, asa cum acestea sunt reglementate dispozitiile art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Pe de alta parte, in cauza, nu este vorba de o indreptare  a vreunei erori care s-ar fi strecurat in cuprinsul incheierii de carte funciara nr. 3490/11.08.2010, asa acum sustine apelanta-reclamanta, aceasta incheiere fiind emisa la data 11 august 2010, avandu-se in vedere toate actele depuse de executorul judecatoresc anexate cererii de intabulare, printre care figureaza si actul ce reprezinta precizarea actului de adjudecare  inregistrat sub nr.137/2010.
Incheierea  de carte funciara contestata, cuprinde toate  cerintele prevazute de art. 48 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 si odata cu inscrierea dreptului de proprietate asupra  imobilelor cu nr. cadastral 702, din c.f nr. 25079 Beclean, potrivit art. 518 alin. 3 C.pr. civila, in baza actului de adjudecare, s-a dispus si radierea  ipotecilor, sarcinilor si notarilor si s-a inscris privilegiul  creditorului urmaritor asupra imobilului pana la achitarea   in intregime a pretului(care nu a fost achitat integral la data emiterii actului de adjudecare.
Asa fiind,  tribunalul a retinut ca incheierea de carte funciara contestata este legala si temeinica nefiind dat nici un motiv de anulare partiala a acesteia.
Cat timp valabilitatea actului de adjudecare nu a fost contestata in  prezentul dosar, nemultumirile reclamantei vizand  imobilele care au facut obiectul vanzarii silite, vor putea  fi rezolvate, eventual, intr-un alt cadru procesual in care se va stabili daca intregi imobilele individualizate cu nr. cadastral 702, au facut obiectul vanzarii silite.
Impotriva acestei decizii a declarat  in termen legal recurs reclamanta SC M.  SRL  Beclean, solicitand  modificarea ei in sensul admiterii apelului, schimbarii sentintei apelate, cu consecinta admiterii actiunii, cu cheltuieli de judecata. 
In motivarea recursului ei, reclamanta reitereaza starea de fapt retinuta de  instantele de fond,  sustinand in continuare ca mansarda nu putea face obiectul executarii silite, intrucat nu a constituit  obiect al contractului de ipoteca initial, ce a stat la baza executarii silite, fiind trecut in actul initial de adjudecare nr. 136/2009 intocmit de executorul bancar, actul aditional la acesta, cu nr. 137/2009, intocmit in aceeasi zi, referitor la mansarda, nefiindu-i comunicat.
Incheierea de  intabulare a actului de adjudecare este lovita de nulitate in ceea ce priveste mansarda, intrucat, in actul de adjudecare nr. 136/2009, aceasta nu figureaza, iar actul aditional nr. 137/2009 nu putea fi avut in vedere.
Gresit au retinut  instantele de fond ca omiterea din actul de adjudecare a descrierii exacte a  imobilului poate fi indreptata pe calea indreptarii erorii materiale, pentru ca nu este vorba de greseli materiale in legatura cu numele proprietarilor, numere topografice sau cadastrale si adresa imobilului, ci de o eroare care afecteaza insusi fondul dreptului, neincadrandu-se in  dispozitiile  art. 53 alin. 1  din Legea nr.  7/1996.
Actiunea civila exercitata de reclamanta, precizata la termenul din 20 mai 2010, se  incadreaza in  dispozitiile art. 34 pct. 1  din Legea nr. 7 71996, solicitandu-se anularea actului in baza caruia s-a facut  intabularea, acesta fiind  incheierea de  intabulare si, ca o consecinta, rectificarea cuprinsului cartii funciare.
Motivarea  instantei de apel nu combate motivele  invocate in apel de reclamanta, fiind  total contrara motivarii primei instante.
Parata intimata Banca T. SA Sucursala Bistrita, prin intampinare, solicita respingerea recursului ca nefondat, pe  motiv ca apararile formulate de reclamanta nu pot  constitui obiect al unei actiuni in rectificare, ci a unei contestatii la executare, astfel ca actiunea acesteia ar fi trebuit respinsa ca inadmisibila.
Paratul intimat C.R., prezent personal in fata instantei, a  invocat, in principal, nulitatea recursului, pe motiv ca nu face decat sa reitereze motivele din apel, neconstituind o critica a hotararii pronuntate in apel, in subsidiar, solicitand respingerea recursului ca nefondat, pe motiv ca executarea silita nu se putea face decat asupra intregului imobil, conform  dispozitiile  art. 1746 si 1777 C. civil.
Analizand recursul formulat prin prisma motivelor  invocate, raportat la  dispozitiile  art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., in care acestea s-ar putea incadra, referindu-se la incalcarea normelor de drept substantial de catre instanta de apel, curtea apreciaza ca acesta nu este fondat, din considerentele ce urmeaza a fi expuse.
Astfel, asa cum corect a retinut instanta de apel, desi, la un moment dat, prin precizarea de actiune depusa la termenul din 4.03.2010, reclamanta solicita anularea actului de adjudecare (f. 93 dosar judecatorie), prin ultima precizare de actiune, depusa la termenul din 20 mai 2010, la care face referire si in motivele de apel, revine la cererea  initiala, limitandu-se la a solicita  anularea incheierii de  intabulare si rectificarea cuprinsului cartii funciare, in ceea ce priveste mansarda  imobilului obiect al executarii.
Incheierea de  intabulare, asa cum corect au retinut instantele de  fond este valabila, intrucat este conforma cu actele depuse ce constituie titlul ce a stat la baza inscrierii dreptului de proprietate in cartea  funciara, care este actul de  adjudecare nr. 136/2009, precum si actul aditional la acesta nr. 137/2009, nefiind intrunite conditiile prev. de art. 34 pct. 1  din Legea nr.  7/1996 pentru admisibilitatea actiunii in rectificare.
Ceea ce solicita reclamanta instantelor de judecata este sa stabileasca imprejurarea ca Oficiul de cadastru trebuia sa verifice valabilitatea inscrisurilor ce au stat la baza cererii de inscriere si, cenzurand aceste inscrisuri, sa constate ca actul aditional la actul de adjudecare nu ar fi valabil, acesta fiind motivul pentru care incheierea de intabulare este nula.
In realitate, chiar daca s-ar aprecia ca Oficiul de Cadastru mai are o astfel de atributie si dupa abrogarea textului art. 48 lit. a din Legea nr. 7/1996 ("in cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii: a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege), o astfel de verificare viza conditiile de valabilitate ale actului absolut evidente, ce pot fi verificate fara o dezbatere contradictorie, or, din cuprinsul actului de adjudecare, completat prin actul aditional, nu rezulta in mod evident ca actul aditional ar fi nul pentru ca mansarda nu ar fi constituit obiect al executarii silite.