Reziliere contract

Constata ca prin actiunea comerciala inregistrata sub nr. X la Judecatoria Avrig in data de ………., reclamanta S.C. G.O.A. S.A., a chemat in judecata pe paratul T.D., solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna :
- obligarea paratului la plata  sumei de 1914,67 lei cu titlu de pretentii;
- rezilierea contractului de inchiriere .nr. .............;
- evacuarea paratului din imobilul situat administrativ in ..................;
- obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata;
In motivarea actiunii, se arata ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr.  ............, avand ca obiect imobilul situat in ............... In baza acestui contract de inchiriere, paratului i-a revenit obligatia achitarii unei sume de bani cu titlu de chirie, precum si a contravalorii taxelor comunale. Reclamanta invoca faptul ca paratul nu a mai achitat chiria aferenta incepand cu luna iunie 2007, iar suma totala pe care acesta o are de achitat cu titlu de chirie este de 1594,75 lei, la care se adauga inca 319,92 lei, reprezentand contravaloarea taxelor de intretinere pe perioada aprilie 2007 – august 2008.
Avand in vedere neindeplinirea culpabila a obligatiilor contractuale de catre parat, reclamanta solicita rezilierea contractului de inchiriere nr. ......, si evacuarea paratului din imobilul in litigiu.
In drept se invoca disp. art. 24 alin.1 lit. b din L. 114/1996, art. 14 lit. c din OUG nr. 40/1999.
La data de 24.11.2008, reclamanta si-a precizat actiunea doar pentru suma de 941,08 lei, din care 797,07 lei reprezinta chiria restanta, iar 146,01 lei reprezinta taxe de intretinere restante.
In probatiune, instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri: contractul de inchiriere nr. ...... (f.8),  fisa de calcul a chiriei (f.9), proces verbal  de predare-primire a locuintei (f.10), notificare (f.12).
Paratul a formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii (f.20). In motivarea intampinarii, paratul arata faptul ca a achitat o parte din debitul datorat reclamantei, precizand ca neplata intregii sume nu se datoreaza relei credinte.
Actiunea a fost legal timbrata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 17.03.2004, intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. ............, avand ca obiect apartamentul nr. 19 din ..............., in suprafata de 29,72 mp (f.33). Termenul de inchiriere a fost pana la data de 08.05.2004.
La data de 21.10.2004, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. ......, insa acest contract, precum si fisa de calcul a chiriei si procesul verbal de predare-primire a locuintei nu sunt semnate de catre parat, in calitate de chirias.  Paratul, prezent in instanta la termenul din data de 24.11.2008,  a recunoscut faptul ca nu a semnat contractul de inchiriere.
I. Potrivit art. 7201 C.proc.civ., in cererile in materie comerciala evaluabile in bani, inainte de introducerea cererii de chemare in judecata, reclamantul este obligat sa incerce solutionarea litigiului prin convocare directa cu cealalta parte.
In speta, reclamantul nu si-a indeplinit aceasta obligatie in ceea ce priveste cererea privind obligarea paratului la plata sumei de 1914,67 lei cu titlu de pretentii, precizata ulterior la suma de 941,08 lei, notificarea de la f.12 neavand valoarea unei concilieri directe, in conditiile prev. de art. 7201 alin.2 si 3 C. proc.civ, ci doar a unei puneri in intarziere.
Reclamantul a depus dovada convocarii paratului la conciliere (f.31) pentru data de 23.11.2006 , aceasta referindu-se insa la alt debit decat cel solicitat prin prezenta actiune, avand in vedere ca sumele de bani restante datorate de  parat si  solicitate in prezentul dosar vizeaza perioada iunie 2007 – septembrie 2008, respectiv aprilie 2007 – august 2008.
Potrivit art. 56 C. comercial, daca un act este comercial doar pentru una dintre parti, toate partile sunt supuse legii comerciale. In ceea ce priveste natura  cererii ce formeaza obiectul prezentului dosar, instanta constata ca aceasta este comerciala, avand in vedere ca incheierea de contracte de inchiriere pentru imobilele aflate in fondul sau de administrare si furnizarea apei menajere reprezinta tocmai obiectul de activitate al reclamantei.
Avand in vedere natura comerciala a cererii, precum si neindeplinirea convocarii la conciliere directa, instanta a invocat din oficiu exceptia prematuritatii  in ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 941,08 lei cu titlu de pretentii, si vazand disp. art. 7201 C. proc.civ, urmeaza sa admita exceptia invocata.
II. In ceea ce priveste capatul de cerere privind rezilierea contractului de inchiriere nr. ............., instanta urmeaza sa il respinga, pentru urmatoarele motive:
Contractul de inchiriere nr. ..................... nu este semnat de catre parat, in calitate de parte contractanta, aspect recunoscut de catre acesta si consemnat in incheierea de sedinta din data de 24.11.2008. In aceste conditii, acest act intitulat „ contract de inchiriere pentru suprafete cu destinatia de locuinta” reprezinta  un act unilateral, care nu este opozabil paratului, deoarece acesta nu si-a asumat prevederile contractului prin semnarea acestuia.
Rezilierea contractului reprezinta sanctiunea pentru neexecutarea culpabila a contractului sinalagmatic  cu executie succesiva de catre una dintre parti. Aceasta sanctiune nu se poate aplica decat unui contract sinalagmatic, in care una dintre parti nu isi executa culpabil obligatiile contractuale.
In ceea ce priveste contractul de inchiriere nr. ..........., invocat de reclamanta, acesta nu are natura unui act sinalagmatic, deoarece paratul nu l-a semnat si nu a devenit astfel parte contractanta, motiv pentru care acestuia nu i-a revenit nici una dintre obligatiile inscrise in acest contract, astfel incat nu se poate pune problema neexecutarii culpabile a obligatiilor contractuale.
III. Intre parti a existat un contract de inchiriere , respectiv cel cu nr. ............., semnat de catre ambele parti.  Durata acestuia a fost pana la data de 08.05.2004.
Cum paratul foloseste in continuare imobilul in litigiu, a carei folosinta a dobandit-o initial in baza contractului de inchiriere nr. ……., cu acordul reclamantului, instanta apreciaza ca in cauza sunt aplicabile regulile care guverneaza tacita relocatiune.
Tacita relocatiune opereaza ca un nou contract de locatiune, insa fara a fi insotit si de  inscrisul constatator, fara termen si fara garantiile contractului initial. Fiind un contract fara termen, incetarea acestuia se poate face prin denuntarea unilaterala a oricareia dintre parti, cu respectarea termenului de preaviz. Fiind un act unilateral, manifestarea unilaterala de vointa de a desface contractul produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de catre cealalta parte.
In speta, reclamanta a respectat termenul de preaviz, avand in vedere ca inca din ianuarie 2008 a notificat paratul despre intentia de a solicita evacuarea acestuia in cazul neachitarii chiriei.
Imobilul in litigiu, respectiv apartamentul 19 din ...........,este inscris in CF .........., top. 22777/3, sub A+1, conform foii extenso de la f.40, proprietar fiind S.R..
Pentru considerentele de mai sus, instanta urmeaza sa admita exceptia prematuritatii, invocata din oficiu, va admite in parte actiunea comerciala formulata de reclamanta, doar in ceea ce priveste evacuarea paratului din imobilul –apartament inscris in CF .........., top. 22777/3, respingand celelalte capete de cerere.
In baza art. 274 C.proc.civ, avand in vedere faptul ca actiunea a fost admisa in parte, instanta va obliga paratul sa plateasca reclamantei suma de 10 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa de timbru aferenta cererii de evacuare.
Pentru aceste motive,

  IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:

Admite exceptia prematuritatii, invocata din oficiu, in ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 941,08 lei, cu titlu de chirie restanta si taxe de intretinere.
Admite in parte actiunea comerciala formulata  si precizata de reclamanta S.C. G.O.A. S.A., in contradictoriu cu paratul T.D., si in consecinta:
Dispune evacuarea paratului din imobilul – apartament, situat administrativ in ......, si inscris in CF ............., nr. top. 22777/3.
Respinge celelalte capete de cerere.
In baza art. 274 C. proc. civ, obliga paratul sa plateasca reclamantei suma de 10 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 12 ianuarie 2009.