Prescriptia achizitiva de scurta durata (10-20 ani).
(Decizie nr. 269A din data de 14.04.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)Uzucapiune (prescriptia achizitiva).
Prescriptia achizitiva de scurta durata (10-20 ani). Inscrisul sub semnatura privata incheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui este lovit de nulitate absoluta ?i nu poate reprezenta in sensul art.1897 C.Civ de la 1865 o justa cauza.
Sediul materiei: art. 1895 C.Civ de la 1865, art.1897 C.Civ de la 1865 .
Potrivit dispozi?iilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce ca?tiga cu buna credin?a si printr-o justa cauza unu nemi?cator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuie?te in circumscrip?ia curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuie?te afara din acea circumscrip?ie.,,
Aceste dispozi?ii interpretate gramatical ?i logic statueaza drept condi?ii cumulative pentru dobandirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescriptia achizitiva) de scurta durata (10-20 ani) urmatoarele patru cerin?e distincte: 1.posedarea unui bun imobil in temeiul unui just titlu; 2.buna credinta; 3.ca posesia exercitata asupra imobilului sa fie neintrerupta si 4.ca posesia sa se exercite termenul prescris de lege, diferen?iat dupa cum adevaratul proprietar locuie?te sau nu in circumscrip?ia cur?ii de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost data de altfel ?i de doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, in lipa indeplinirii vreuneia dintre cele patru condi?ii prevazute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum se sus?ine nefondat - instan?a neavand a analiza in aceste condi?ii indeplinirea celorlalte condi?ii, deoarece o asemenea analiza nu este utila in raport de prevederile legi, contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului.
Potrivit dispozi?iilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
2.Un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiunii de zece pina la douazeci de ani.
3.Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pina la douazeci de ani, decat de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentan?ii dreptului sau, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilita?ii.,,
In raport de aceste dispozi?ii legale, inscrisul sub semnatura privata incheiat la data de 05.06.1989 intre autorul apelantului, in calitate de cumparator al imobilului compus din constructie si teren ?i intimata parata in calitate de cumparatoari, fiind un act juridic lovit de nulitate absoluta in condi?iile prevazute de art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974, nu poate constitui just titlu in raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ.
(Decizia civila nr.269 A/ 14 aprilie 2016 pronuntata de CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA)
Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a III-a Civila sub nr.42812/3/2014 la data de 06.11.2013, reclamantul a chemat in judecata pe paratii CI si CF, CF in calitate de mostenitoare a defunctului CD si CVin calitate de mostenitor al defunctului CD si a solicitat sa se constate dreptul sau de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare cu privire la imobilul casa si teren situat in Bucuresti, str.Cpt.P .m.RD nr.11, sector 1, fosta str. M,sector 1), ca urmare a jonctiunii posesiilor cu defunctul GV, decedat la data de 19.01.2013 si al carui legatar universal este reclamantul conform testamentului autentificat de BNP sub nr.93/24.01.2005, urmand sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de proprietate.
Reclamantul a mai solicitat sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre vanzatorii CI si CF si cumparatorul CD- casatorit cu CF, contract autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de catre fostul Notariat de Stat Sector l Bucuresti, referitor la imobilul casa si teren situat in str.Cpt.P .M.RD nr.11, sector 1, urmand a se dispune radierea acestuia din Registrul de transcriptiuni imobiliare.
In motivarea actiunii se arata ca in anul 1972, conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 sub numarul 6061/31 august 1972, sotii CI si CF au cumparat de la numitii AL si AN imobilul din str. M nr.11, Sector 1, format din teren in suprafata de 662 mp si o constructie parter compusa din doua camere, antreu, bucatarie, sala si wc.
In perioada 1981-1982, cei doi soti, vand prin inscris sub semnatura privata sotilor CD si CF, imobilul de mai sus, evitandu-se astfel incheierea actului in forma autentica si trecerea terenului neocupat de constructie, in proprietatea statului, conform prevederilor abuzive ale legii 58/1974.
In data de 05.06.1989, numitul GV a cumparat in baza unui inscris sub semnatura privata intitulat "chitanta de vanzare-cumparare" de la defunctul CD, autorul paratilor CF si CD si de la parata CF imobilul situat in Bucuresti, str. Cpt. P.m. RD nr.11, Sector 1 (fosta str. M nr.11, Sector 1). Imobilul este compus din teren cu o suprafata de 662 mp si din imobil, casa de locuit alcatuita din 5 camere, un WC, un put si o magazie, asa cum rezulta din cuprinsul actului mentionat.
Actul a fost intocmit in prezenta martorilor DS, SM si CI- paratul indicat in actiunea de fata de la care vanzatorii dobandisera anterior imobilul.
Imobilul in privinta caruia se solicita constatarea dreptului de proprietate are urmatoarele vecinatati: la nord-est: str. Cpt. P.m. RD; la sud-est: Intrarea M; la nord-vest: o proprietate situata pe str. Cpt. P.m. RD nr. 13, ai carei proprietari nu sunt cunoscuti; la sud-vest: un loc viran situat in Intrarea M nr. 4. asa cum rezulta din planul cadastral, imobilul fiind compus din teren in suprafata de 677,81 mp, iar constructia imobil in suprafata totala construita de 100,96 mp, din care suprafata utila 71,54 mp, precum si o anexa (magazie in suprafata de 11,88 mp).
Pretul vanzarii a fost de 60.000 lei, din care 52.000 (cincizecisidouamii) au fost achitati la data de 5 iunie 1989, conform mentiunii din Chitanta de vanzare-cumparare, diferenta fiind achitata in luna decembrie 1989, conform intelegerii. Datorita evenimentelor din decembrie 1989, desi cumparatorul a achitat vanzatorilor diferenta de pret, acesta nu a mai intocmit o chitanta eliberatoare in acest sens.
Incepand cu data de 5 iunie 1989 autorul reclamantului, numitul GV a locuit neintrerupt la adresa din str. M nr. 11, Sector 1, redenumita‘ dupa anul 1989 str. Cpt.p.m. RD nr.11, folosinta fiind deplina, continua si netulburata. In acest sens intelege sa se foloseasca de proba testimoniala, solicitand interogatoriu paratilor CI si CF, cat si a paratilor CF si CV, precum si audierea martorilor SD si SG domiciliati in Bucuresti, str. M nr. 12, Sector 1 care cunosc imprejurarile privind posesia continua, neintrerupta, deplina si manifestata in mod public de GV.
Manifestarea posesiei depline,continue si netulburate s-a concretizat atat prin plata in toata aceasta perioada, de catre GV a impozitelor datorate pentru proprietate (casa si teren), chitantele reprezentand dovada deplina a platii fiind in posesia sa in original, cat si incheierea in nume propriu a contractelor de furnizare utilitati; contractul de furnizare a energiei electrice fiind incheiat pe numele GV in anul 1989 si reinnoit in anul 2028 ca efect al reorganizarii furnizorului, iar cele pentru furnizare de gaze naturale si apa-canal pe numele IAG in anul 20069 si respectiv 2948/200610. Intr-o declaratie data in fata instantei Judecatoriei Sector 1 Bucuresti in dosarul 966/299/2006 (nr. format vechi 957/2006), paratul CI audiat in calitate de martor, a confirmat ca vanzarea descrisa in actul sub semnatura privata a fost deplin realizata, pretul fiind achitat integral, iar posesia transmisa la data incheierii actului.
De asemenea, incepand cu anul 1989 GV a locuit in mod oficial la adresa din str. M nr.11, Sector 1, (artera redenumita str. Cpt.p.m. RD nr.11, Sector 1), conform datelor Serviciului de evidenta a Populatiei si Cartii de Imobil eliberata de Sectia 5 Politie 12.
Referitor la calitatea procesuala activa se arata ca autorul reclamantului GV care a dobandit imobilul in litigiu a transmis testamentar aceasta calitate catre IAG, reclamantul locuind efectiv in imobilul din str.Cpt.P .m. RD, nr.11,sector 1 din anul 2006.
Cu privire la jonctiunea posesiilor se invedereaza ca prin testamentul autentificat de BNP sub nr.93/2005, testatorul GV l-a desemnat pe reclamant drept legatar universal, iar dupa decesul lui GV, eveniment survenit la data de 19.01.2013 a fost emis de catre BNP certificatul de calitate de legatar nr.812013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a lui IAG.
Ca de la data achizitionarii imobilului alcatuit din casa si teren si anume 05.06.1989 si pana la deces, autorul reclamantului GV a stapanit imobilul ca un adevarat proprietar, fara a fi tulburat in exercitarea acestui drept, vanzatorii CD si CF stabilindu-si domiciliul la o alta adresa,iar ulterior dupa decesul lui CD,sotia supravietuitoare si fiul major - paratul CD nu au inclus in masa succes orala acest imobil, stiind ca a fost vandut anterior catre cumparatorul GV.
Reclamantul a mentionat in actiune ca in anul 2006, autorul sau GV a promovat la Judecatoria Sector 1 o cerere in constatare, in contradictoriu cu paratii CD si CF, solicitand sa se constate ca a intervenit vanzarea-cumpararea imobilului situat in Bucuresti, str. Cpt. P .m RD, nr.11, sector 1 si ca atare sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de titlu de proprietate, cauza fiind inregistrata sub nr.957/2006.
Potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.ll031/05.05.1993 la Notariatul de Stat Sector 1, vanzatorii CI si CF au vandut cumparatorilor CD si CF imobilul situat in Bucuresti, Str. M nr.11, sector 1, compus din teren in suprafata de 580 mp si constructia edificata pe acesta.
Reclamantul a invocat nulitatea absoluta a actului autentic notarial fata de imprejurarea ca la data perfectarii sale nici una din parti nu mai avea posesia si nici dispozitia imobilului, totodata aratandu-se ca suprafata terenului si constructiei instrainate in anul 1993‘ nu corespunde cu suprafata imobilului teren si constructie dobandite de CI si Floarea prin act autentic in anul 1972, respectiv cea de 680 mp ce a fost vanduta in 1989 catre autorul reclamantului GV.
Instanta a incuviintat reclamantului probele cu inscrisuri, interogatorii pentru parati si a dispus audierea martorilor SG si SD.
Prin sentinta civila nr.19081/04.11.20 14 pronuntata de judecatoria Sector 1 s-a dispus admiterea exceptiei de necompetenta materiala a instantei astfel ca a fost declinata competenta in favoarea Tribunalului Bucuresti intrucat valoarea imobilului care formeaza obiectul litigiului, conform raportului de expertiza tehnica efectuat in cauza depaseste suma de 200.000 lei.
Prin sentinta civila nr.520 din 21.04.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila a respins actiunea ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, CI si CF au dobandit in proprietate imobilul situat in Bucuresti, str. M nr.11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 662 mp, imobil ce a fost vandut pe baza de act sub semnatura privata incheiat in perioada 1981-1982 catre cumparatorii CD si CF.
La data de 05.06.1989 - GV a dobandit pe baza de act sub semnatura privata de la defunctul CD si de la parata CF acest imobil situat actualmente in str. Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, iar conform testamentului autentificat sub nr.93/2005 de BNP, GV a desemnat ca legatar universal pe reclamant, dupa decesul testatorului survenit la data de 19.01.2013, in urma dezbaterii succesiunii acestuia fiind emis certificatul de legat nr.8/2013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a reclamantului.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.11031/05.05.1993 la fostul Notariat de Stat Sector 1, vanzatorii CI si CF au vandut sotilor CD si CF imobilul in litigiu situat in Bucuresti, str. M nr.11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 580 mp.
Prin primul capat de cerere se solicita sa se constate dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren si constructie ca efect al uzucapiunii extratabulare si in urma jonctiunii posesiilor, reclamantul care locuieste efectiv in acest imobil din anul 2006 avand calitate procesuala activa ce i-a fost transmisa testamentar de autorul sau GV care a dobandit imobilul in litigiu in anul 1989 pe baza de chitanta sub semnatura privata in speta fiind invocata uzucapiunea de peste 20 de ani.
Reclamantul a invederat in actiune ca uzucapiunea este extratabulara intrucat nu exista nici un drept de proprietate inscris in Cartea Funciara referitor la imobil asa dupa cum atesta Certificatul Informativ nr.25924/24.04.20l3 eliberat de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1.
Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva de scurta durata (10-20 ani) reprezinta un mod de dobandire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta si cu buna credinta a unui bun imobil in temeiul unui just titlu, fiind reglementata de art.1895 din Codul civil anterior.
Prescriptia achizitiva opereaza ca o sanctiune civila pe care o suporta titularul dreptului de proprietate pentru pasivitatea sa, lasand bunul in posesia altei persoane timp indelungat.
Actiunea in uzucapiune este o actiune reala si poate fi introdusa la instanta de catre orice persoana care pretinde ca a exercitat o posesie utila asupra unui bun imobil in perioada de timp stabilita de lege, chemand in judecata adevaratul proprietar al imobilului cu privire la care se invoca uzucapiunea.
Una din cerintele care trebuie indeplinite in cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se refera la existenta unui just titlu, acesta fiind definit ca un act translativ de proprietate (vanzare, schimb, donatie, etc.) care provine de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, cu conditia ca acest titlu sa nu fie nul absolut.
Conform legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu in ceea ce priveste uzucapiunea de scurta durata.
Cea de a doua cerinta ce trebuie indeplinita conform art.1895 Cod civil se refera la buna-credinta, aceasta fiind convingerea reclamantului care invoca uzucapiunea in sensul ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile stabilite de lege pentru a putea transmite proprietatea, buna credinta prezumandu-se intotdeauna si trebuind sa existe la momentul transmiterii bunului imobil.
In speta, se constata ca imobilul in litigiu a fost posedat incepand cu anul 1989 de catre GV - autorul reclamantului care a intrat in stapanirea bunului in baza unei chitante sub semnatura privata incheiata cu vanzatorii Constantin D-tru si CF, dupa care incepand cu anul 2006 imobilul este detinut de catre reclamant, acesta avand calitatea de legatar universal in baza testamentului lasat de defunctul GV.
Instanta a apreciat ca in cauza nu sunt intrunite cerintele prevazute de art.1895 Cod civil pentru constatarea uzucapiunii de scurta durata de 10-20 ani, intrucat chitanta sub semnatura privata incheiata in anul 1989 de catre GD - autorul reclamantului nu poate reprezenta just titlu, in acceptiunea mai sus mentionata.
Pe de alta parte, art.82 din Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil stabileste ca dispozitiile art.930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliara se aplica doar in situatiile in care posesia a inceput dupa intrarea in vigoare a Codului civil, astfel ca pentru situatiile in care posesia a inceput inainte de aceasta data se aplica dispozitiile referitoare la uzucapiune care sunt in vigoare la data inceperii posesiei.
Referitor la imobilele pentru care la data inceperii posesiei nu erau deschise carti funciare sunt aplicabile dispozitiile din vechiul Cod civil in materie, de uzucapiune.
Referitor la capatul doi din cererea de chemare in judecata prin care se solicita sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat de Notariatul de Stat Sector 1 sub nr.11031/1993, acesta este neintemeiat intrucat cele doua chitante sub semnatura privata incheiate in anii 1981-1982 si respectiv 1989 nu sunt trans1ative de proprietate, iar diferentele aparute in acte cu privire suprafata terenului si respectiva constructiei nu pot constitui motive care sa conduca la constatarea nulitatii actului autentic notarial.
Date fiind considerentele expuse, instanta a respins actiunea introdusa de reclamant ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinte, a declarat apel reclamantul IAG, criticand sentinta ca netemeinica sub aspectul aprecierii probelor si nelegale sub aspectul aplicarii dispozitiilor art.1895 Cod civil prin prisma urmatoarelor motive:
1.Sentin?a a apreciat netemeinic ?i nelegal ca reclamantul nu are un just titlu, acesta fiind reprezentat de inscrisul sub semnatura privata prin care defunctul GV a dobandit in anul 1989 imobilul de la paratii CD si CF.
Asa cum mentioneaza instanta de fond una din cerintele care trebuie indeplinite in cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se refera la existenta unui just titlu, acesta fiind un act translativ de proprietate{vanzare, schimb, donatie, etc) care provine de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, cu conditia ca acest titlu sa nu fie nul absolut.
Logica juridica a instantei este corecta aceasta re?inand ca potrivit legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu in ceea ce priveste uzucapiunea de scurta durata.
Caracterul netemeinic al hotararii consta in contradictia dintre aceste considerente, situatia de fapt si de drept retinuta anterior in cuprinsul aceleiasi hotarari si aprecierea data acestei situatii prin care s-a respins actiunea formulata.
Astfel, dobandirea in anul 1989 de catre autorul reclamantului IAG, defunctul GV, a imobilului compus-din casa si teren situat in str. M nr.11, Sector 1 (redenumita dupa decembrie 1989 str. Cpt.p.m. RD) de la paratii CDsi CF prin inscris sub semnatura privata - intruneste cerintele precizate de instanta, in conditiile in care ultimul proprietar al carui drept fusese inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare al fostului Notariat de Stat al Sectorului 1 fusesera paratii CIsi CF.
Aparenta de legalitate la incheierea actului din 1989 a fost conferita si de prezenta in calitate de martor la semnarea actului translativ de proprietate a numitului CI.
Aceste aspecte au fost confirmate prin intampinare de catre paratii CI si CF care au solicitat judecarea in lipsa invocand varsta inaintata si starea de sanatate.
In aceste conditii, sus?in apelan?ii, inscrisul incheiat in anul 1989 este un act translativ de proprietate care provine de la o alta persoana decat proprietarul (numitii CD si CF dobandind la randul lor dreptul de proprietate tot printr-un inscris sub semnatura privata neautentificat si netranscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare, dar acceptat de autoritatile publice care au deschis rol fiscal pe numele dobanditorilor, acceptand implicit transferul dreptului de proprietate). Conform Registrului public de transcriptiuni imobiliare, ultimii proprietari au ramas paratii CI si CF, fiind deci indeplinita conditia mentionata de instanta a existentei unui titlu just emanand de la alta persoana decat proprietarul.
Aceste imprejurari se datoreaza, in opinia apelantului, prevederilor abuzive ale Legii 58/1974 care stabilea ca in cazul instrainarii unui imobil prin act de vanzare-cumparare, terenul aferent constructiei intra cu titlu gratuit in proprietatea statului, ajungandu-se la situatia absurda ca un proprietar de imobil sa plateasca chirie statului pentru terenul aflat sub constructia sa si pentru curtea aferenta. Aceasta situatie absurda a luat sfarsit dupa 1989.
A?a cum mentioneaza instanta, si un titlu anulabil poate reprezenta un titlul just deoarece, desi actul din 1989 nu este incheiat in forma autentica si nici inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare, acesta este opozabil partilor in conditiile art.948 C.Civ de la 1865 (sub imperiul caruia s-a incheiat), fiind opozabil chiar si ultimului proprietar inscris in - Registrul de transcriptiuni imobiliare, paratului CI care a semnat documentul in calitate de martor, prin aceasta intarind convingerea numitului GV ca dobandeste un bun de la adevaratul proprietar.
Respectivul titlu este anulabil numai din initiativa partilor care pot justifica un interes procesual, respectiv ultimul proprietar inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare (paratii CIsi Floarea), in conditiile in care vanzatorii (sotii CD si CF) nu isi puteau invoca propria culpa.
De asemenea imobilul facand fara nici un dubiu obiectul dreptului de proprietate privata (asa cum rezulta din istoricul de rol fiscal depus la dosarul cauzei), singurele persoane care pot justifica un interes procesual sunt ultimii detinatori ai imobilului, care de altfel au si fost chemati in judecata in baza acestor considerente.
In aceste conditii, sus?in apelan?ii, inscrisul intocmit in anul 1989 intre numitii CD si CF in calitate de vanzatori si numitul GV in calitate de cumparator, in prezenta martorului CI, constituie un just titlu, fiind opozabil deplin acestora. Caracterul just al titlului este confirmat si de comportamentul acestora care au recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturband deplina si pasnica exercitare a dreptului de proprietate astfel dobandit.
Nu in ultimul rand caracterul just al titlului rezulta din imprejurarea ca emana de la o persoana (sotii C) pe care chiar ultimul proprietar tabular (inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare in baza unui contract incheiat in forma autentica-paratul CI) l-a recunoscut ca fiind proprietarul imobilului, semnand actul translativ de proprietate in calitate de martor.
2. In mod nelegal prima instan?a nu a avut in vedere buna credinta a dobanditorului, retinand partial situatia de fapt.
In opinia apelan?ilor, instanta a retinut partial situatia de fapt deoarece autorul reclamantului, numitul GV a detinut imobilul continuu si netulburat din anul 1989 si pana la data decesului 19.01.2013, acesta posedand astfel personal imobilul cu titlu de proprietar, netulburat si neintrerupt peste 23 ani, posesia deplina fiind continuata de reclamant in calitate de legatar universal.
Solicitarea privind jonctiunea posesiilor nu avea ca scop asigurarea indeplinirii cerintei termenului de posesie minim, ci confirmarea exercitarii posesiei neintrerupte, netulburate si manifestate in mod public si de catre legatarul universal, reclamantul a carei calitate de legatar universal a fost constatata cu ocazia dezbaterii succesiunii care a avut loc conform certificatului de calitate de legatar nr.8 din 11.03.20134 eliberat de Notar Public coc. Actul testamentar a fost intocmit in anul 2005 in forma autentica, insa, ca orice testament, si-a produs efecte dupa decesul autorului, deci dupa 2013.
Fata de aceasta imprejurare, in opinia apelantului, sunt indeplinite conditiile invocate de instanta, dar respinse prin aprecierile de la alin. urmator, instanta ignorand imprejurarea ca la momentul intocmirii inscrisului „chitanta” sub semnatura privata (1989), conditiile social politice obligau cetatenii sa recurga la astfel de modalitate de transfer a proprietatii private imobiliare pentru a evita confiscarea abuziva a terenului, ca vanzatorii (sotii C) aveau la randul lor un titlu similar (chitanta de mana) si ca ultimul proprietar tabular (ci) a participat la vanzare in calitate de martor, cintarind convingerea cumparatorului ca dobandeste bunul de la proprietarul real.
De altfel, prin intampinarea depusa la instanta de fond, ultimii proprietari tabulari (sotii C) au confirmat deplin aceasta imprejurare, aspect ignorat de catre instanta de fond si care a determinat in opinia sa pronuntarea unei hotarari netemeinice sub aspectul aprecierii probelor si nelegale sub aspectul aplicarii dispozitiilor art.1895 Cod civil.
3. Hotararea este netemeinica sub aspectul respingerii capatului al doilea de cerere vizand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucuresti sub nr.11031/1993 si neinscris in Cartea Funciara.
In acest sens, apelantul sus?ine ca la momentul incheierii actului autentic, toti semnatari cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre GV, nici una din parti nemaiavand la acel moment posesia ca urmare a manifestarii propriilor lor vointe.
Aspectul esential, pe care l-a invocat prin actiunea introductiva si pe care paratii CI si CF l-au recunoscut prin intampinare il constituie faptul ca prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre GV a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea in fapt a dreptului de proprietate de la sotii C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si GV.
Imprejurarea ca nu s-a intocmit acest ultim act, din motive necunoscute, a determinat ca acel contract sa devina nul, in conditiile in care (i) nici una din partile semnatare nu a efectuat acte de dispozitie in baza respectivului contract, (ii) nu a solicitat inscrierea dupa 1995 in Cartea Funciara, si (iii) mai ales nu a perturbat in nici un mod deplina si pasnica folosinta a imobilului exercitata de catre GV sau de catre mostenitorul acestuia reclamantul Irimia Aurelian Gabriel, confirmand cele sustinute prin actiunea introductiva.
Mai mult, dupa decesul numitului CD, mostenitorii acestuia, sotia supravietuitoare CF si fiul CV, cu ocazia dezbaterii succesiunii nu au solicitat includerea in masa succesorala a respectivului imobil asa cum rezulta din certificatul de mostenitor sau legatar nr.699 din 06.11.1996 eliberat la 06.11.1996 de Biroul Notarului Public MR din Bucuresti, rectificat prin incheierea de rectificare din 03.11.19987, recunoscand implicit ca acesta nu se afla in patrimoniul defunctului la data decesului.
Actul de vanzare-cumparare autentificat in anul 1993, a carui anulare a solicitat-o, a fost semnat si de parata CF, astfel incat aceasta cunostea despre existenta respectivului inscris.
Neexercitarea nici unui act de impiedicare a deplinei, pasnicei si continuei folosinte a imobilului de catre dobanditor atrage nulitatea actului in conditiile indeplinirii criteriilor de constatare a uzucapiunii care in acest moment a depasit 25 ani.
De asemenea, referitor la legea aplicabila, aceasta este reprezentata de Codul Civil de la 1865, iar temeiul de drept al uzucapiunii invocate este reprezentat de art.1985 Cod civil.
Fata de aceste imprejurari, solicita admiterea apelului, sa se schimbe in tot hotararea apelata si pe fond sa admita admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
Dovada de plata a taxei de timbru in suma de 4411 lei calculata la valoarea imobilului (casa si teren) stabilita prin expertiza de 521.701 lei se va face in conditiile prevazute de art470 alin(3) teza finala din C.pr.civ.
Probe: inscrisuri si interogatoriu paratilor
In drept sunt invocate art.1985 cod civil (1865), art. 466 si urmatoarele C.pr.civ, art.480 alin.2 C.pr.civ.
Apel legal timbrat.
La termenul de judecata din data de 07.03.2014 calea de atac a fost calificata ca fiind apel, pentru considerentele retinute in incheierea de sedinta de la acel termen.
Intima?ii para?i, de?i legal cita?i nu au formulat intampinare, ?i nu au solicit probe in apaarare.
Nu s-au solicitat sau administrat probe noi in cauza.
La termenul de judecata din 01.02.2016, Curtea, in raport de dispozi?iile art.22 alin.2 C.pr.civ, a pUs in vedere apelantului reclamant sa faca dovada achitarii impozitului pentru imobilul in litigiu.
La dosarul cauzei s-au depus in copie, urmatoarele inscrisuri: facturi de plata ale utilita?ilor, chitan?e de plata ale impozitelor imobilului.
Analizand sentinta apelata in raport de criticile formulate in limitele dispozi?iilor art.477 ?i art.478 C.pr.civ, Curtea a apreciat apelul nefondat pentru urmatoarele considerente:
Astfel, prin primul motiv de apel apelantul critica sentin?a ca netemeinica ?i nelegala sub aspectul neindeplinirii condi?iilor art.1895 raportat la art.1897 C.Civ de la 1865 in privin?a justului titlu al reclamantului.
Acest motiv de apel este nefondat.
In acest sens, Curtea a constat ca potrivit dispozi?iilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce ca?tiga cu buna credin?a si printr-o justa cauza unu nemi?cator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuie?te in circumscrip?ia curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuie?te afara din acea circumscrip?ie.,,
Aceste dispozi?ii interpretate gramatical ?i logic de catre tribunal statueaza drept condi?ii cumulative pentru dobandirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescriptia achizitiva) de scurta durata (10-20 ani) urmatoarele patru cerin?e distincte: 1.posedarea unui bun imobil in temeiul unui just titlu; 2.buna credinta; 3.ca posesia exercitata asupra imobilului sa fie neintrerupta si 4.ca posesia sa se exercite termenul prescris de lege, diferen?iat dupa cum adevaratul proprietar locuie?te sau nu in circumscrip?ia cur?ii de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost data de altfel ?i de doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, in lipa indeplinirii vreuneia dintre cele patru condi?ii prevazute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum sus?ine nefondat apelantul- instan?a neavand a analiza in aceste condi?ii indeplinirea celorlalte condi?ii, deoarece o asemenea analiza nu este utila in raport de prevederile legi, contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului.
Potrivit dispozi?iilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
2.Un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiunii de zece pina la douazeci de ani.
3.Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pina la douazeci de ani, decat de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentan?ii dreptului sau, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilita?ii.,,
In raport de aceste dispozi?ii legale, inscrisul sub semnatura privata incheiat la data de 05.06.1989 intre autorul apelantului, GV, in calitate de cumparator al imobilului din str. M, actualmente strada Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 662 mp ?i si intimata parata CF impreuna cu defunctul CD in calitate de cumparatoari, este un act juridic lovit de nulitate absoluta in condi?iile prevazute de art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974, ?i nu poate constitui just titlu in raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ, contrar sus?inerilor nefondate ale apelantului.
Prevederile art.11 din Decretul nr.144/1958, in vigoare la data incheierii actului de instrainare a imobilului incheiat in forma unui inscrisul sub semnatura privata statuau ca: ,,1) instrainarea sau imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, proprietate particulara, de pe teritoriul ora?elor ... se vor putea face numai cu autorizatia prealabila data, in conditiunile prezentului Decret, de catre comitetele executive ale sfaturilor populare.
2.) Actele de instrainare sau imparteala terenurilor de mai sus se vor face numai in forma autentica.
3.) Instrainarile sau impartelile terenurilor prevazute in acest articol facute fara respectarea cerintelor prezentului Decret, sint nule de drept. Nulitatea poate fi invocata de...orice persoana interesata.,,
Totodata, prevederile in vigoare la data incheierii actului de instrainare a imobilului ale art.31 ?i urmatoarele din Legea nr.58/1974, statuau ca:
Art.30: ,,Dobindirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al localitatilor urbane si rurale se poate face numai prin mostenire legala, fiind interzisa instrainarea sau dobindirea prin acte juridice a acestor terenuri.
In caz de instrainare a constructiilor, terenul aferent acestor constructii trece in proprietatea statului cu plata unei despagubiri stabilita potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobinditorul constructiei va primi din partea statului in folosinta terenul necesar in limitele prevazute de art.8 si 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existentei constructiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr.3. ,,
Art.31 din Legea nr.58/1974: ,,Imparteala intre mostenitori a terenurilor, precum si instrainarea constructiilor, prevazute la art. 30, se vor putea face numai prin inscris autentic pe baza autorizarii date, dupa caz, de catre comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orasenesti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
Art.32 din Legea nr.58/1974: ,,Orice instrainare sau imparteala facuta cu incalcarea prevederilor art.30 si 31 este nula de drept,,.
In raport de aceste prevederi legale clare, inscrisul sub semnatura privata incheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui este lovit de nulitate absoluta, iar considerentele de echitate invocate de catre apelant prin motivele de apel referitoare la caracterul ,,absurd,, al reglementarii legale nu pot conduce instan?a la a inlatura de la aplicare legea, aceasta fiind obliga?ia acesteia prevazuta de legea suprema a Rominiei.
In raport de aceste prevederi legale ce sanc?ioneaza cu nulitatea absoluta actul de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea prevederilor imperative ale art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974 nu sunt relevante in niciun fel sus?inerile apelantului referitoare la faptul ca actul men?ionat ar fi translativ de proprietate, ca inscrisul ar avea o aparenta de legalitate deoarece a fost semnat in calitate de martor de catre proprietarul CI(neputandu-se vorbi de nicio aparen?a de legalitate a unui inscris nul absolut, mai ales in cazul cind nulitatea este efectul neindepliniri nu doar a unor cerin?e de fond dar ?i de forma), ca aceste aspecte ar fi fost sau nu confirmate prin intampinare de catre paratii CI si CF care ar fi singurele persoane care pot justifica un interes procesual a invoca nulitatea relativa a actului.
Prin urmare, chiar daca autorul apelantului a cumparat de la un neproprietar, titlul ultimului proprietar al carui drept fusese inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare fusese actul autentic al intima?ilor parati CI si CF fiind reprezentat de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, prin care intima?ii CI si CF cumparasera legal imobilul, aceasta imprejurare nu este de natura a determina aprecierea ca actul lovit de nulitate absoluta in condi?iile mai sus aratate ar fi ,,just titlu,, in accep?iunea art.1897 alin.3 C.Civ .
Prin urmare, nefiind vorba de un act anulabil in sensul prevederilor men?ionate, ci de unul nul absolut, nulitate ce poate fi invocata de catre orice persoana interesata, ?i chiar de catre instan?a din oficiu, sunt nefondate sus?inerile apelan?ilor referitoare la faptul ca acesta ar reprezenta un just titlu deoarece ar fi opozabil partilor si chiar adevaratului proprietar deoarece acesta a semnat actul in calitate de martor, ?i ca vinzatorii nu i?i puteau invoca propria culpa deoarece opozabilitatea unui act presupune incheierea lui valida ?i indeplinirea in privin?a lui a cerin?elor de publicitate prevazute de lege, ceea ce nu este cazul in spe?a, dupa cum s-a aratat mai sus.
Mai mult, in condi?iile in care nulitatea absoluta este sanc?iunea ce lipse?te de efectele juridice in vederea caruia a fost incheiat actul intocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui, caracterul just al titlului nu poate fi, cum sus?ine nefondat apelantul, confirmat de imprejurari ulterioare, respectiv de comportamentul acestora care ar fi recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturband exercitarea dreptului dobandit.
Prin urmare, contrar sus?inerilor nefondate, nu exista nici o contradictie intre aceste considerentele hotararii referitoare la lipsa justului titlu al apelantului ?i la situatia de fapt si de drept retinuta
Prin cel de-al doilea motiv de apel, apelantul critica sentin?a sus?inand ca nelegal prima instan?a nu a avut in vedere buna credinta a dobanditorului, retinand partial situatia de fapt.
?i acest motiv de apel este nefondat.
In acest sens, potrivit dispozi?iilor art.1898 C.Civ de la 1865 ,,buna credinta este credin?a posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Este destul ca buna credinta sa fi existat in momentul dobandirii imobilului.,,
Curtea constata ca chiar daca potrivit dispozi?iilor art.1898 C.Civ de la 1865, astfel cum au consacrat constant doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, cerin?a bunei credin?e este distincta de cea a justului titlu, data fiind lipsa indeplinirii cerin?ei justului titlu, cerin?a ce trebuie indeplinita cumulativ de prevederile legii, buna credin?a nu mai poate primi relevan?a in raport de prevederile art.1885 C.civ, astfel ca contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului, instan?a a stabilit temeinic situa?ia de fapt relevanta in cauza.
Nici aspectul pretinsei indepliniri a cerin?ei a patra pentru a conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, respectiv a jonctiunii posesiilor invocata de apelant in justificarea indeplinirii cerintei termenului de posesie minim, ?i nici cea a exercitarii posesiei neintrerupte, netulburate si manifestate in mod public de catre autorul apelantului, referitor la pretinsa indeplinire a celei de-a treia cerin?a prevazuta de art.1895 C.Civ nu mai pot primi nicio relevan?a in cauza pentru acela?i motiv.
Prin cel de-al treilea motiv de apel, apelantul critica sentin?a sus?inand ca este netemeinica sub aspectul respingerii capatului al doilea de cerere vizand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucuresti sub nr.11031/1993.
?i acest motiv de apel este vadit nefondat.
In acest sens, dupa cum s-a aratat mai sus, Curtea, a constat ca motivele de nulitate a men?ionatului act juridic invocate de apelant constau in aceea ca dat fiind faptul ca la momentul incheierii actului autentic par?ile cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre autorul apelantului ?i ca nici una din parti nu mai avea la acel moment posesia bunului vandut, prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre autorul apelantului a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea dreptului de proprietate la cumparatorii |C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si GV.
Dupa cum s-a men?ionat mai sus, nulitatea absoluta este sanc?iunea ce lipse?te de efectele juridice in vederea caruia a fost incheiat actul intocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui, iar apelantul nu este in masura a indica vreo prevedere legala de ordine publica incalcata la data incheierii lui ci doar conduita intima?ilor C ulterioara incheierii actului, insa care nu poate avea nici o relevan?a cu privire la valabilitatea contractului in raport de momentul incheierii lui.
Sus?inerile potrivit carora motivele de nevalabilitate a men?ionatului act juridic invocate de apelant constau in aceea ca la momentul incheierii actului autentic par?ile cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre autorul apelantului ?i ca nici una din parti nu mai avea la acel moment posesia bunului vandut insa ca prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre autorul apelantului a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea in fapt a dreptului de proprietate de la sotii Cp la sotii C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si autorul apelantului, GV pot fi circumscrise prevederilor art.982 Cciv, apelantul invocand practic ca existen?a raportului juridic de transmitere a proprieta?ii intre par?ile acestuia ar fi condi?ionata de un eveniment viitor ?i nesigur ca realizare, acesta constand in incheierea unui act translativ de proprietate ulterior intre cumparatori si autorul apelantului.
Potrivit prevederilor art.982 Cciv ,,obligatia este conditionala cand perfectarea ei depinde de unu eveniment viitor si inecert,,.
Pentru a se putea vorbi insa de o obliga?ie sub condi?ie suspensiva, respectiv de o condi?ie de a carei indeplinire sa depinda na?terea raportului juridic translativ de proprietate intre par?ile actului juridic, este necesar insa ca par?ile sa convina in acest sens potrivit prevederilor art.969 C.civ, insa in cauza, interpretand contractul autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de catre fostul Notariat de Stat Sector l Bucuresti nu rezulta faptul ca par?ile acestuia ar fi prevazut sub condi?ia suspensiva a revinzarii catre autorul apelantului na?terea efectului translativ de proprietate al contractului in privin?a cumparatorilor.
Nici faptul ca intima?ii cumparatori nu au exercitat ulterior incheierii contractului prin care au dobandit proprietatea imobilului in privin?a acestuia acte de folosin?a sau acte de dispozi?ie, nu ?i-au transcris actul, ?i nu au tulburat folosinta lui de catre autorul apelantului un timp indelungat nu atrag nulitatea actului cita vreme dupa cum a consacrat constant doctrina ?i jurispruden?a, proprietatea nu se stinge prin neuz, ci doar exerci?iul dreptului de proprietate poate fi paralizat prin invocarea prescrip?iei achizitive in condi?iile in care sunt intrunite in privin?a acestuia cerin?ele prevazute de lege, ceea ce nu este cazul in spe?a.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul art.480 alin.1 C.Pr.Civ a respins apelul ca nefondat.
Prescriptia achizitiva de scurta durata (10-20 ani). Inscrisul sub semnatura privata incheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui este lovit de nulitate absoluta ?i nu poate reprezenta in sensul art.1897 C.Civ de la 1865 o justa cauza.
Sediul materiei: art. 1895 C.Civ de la 1865, art.1897 C.Civ de la 1865 .
Potrivit dispozi?iilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce ca?tiga cu buna credin?a si printr-o justa cauza unu nemi?cator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuie?te in circumscrip?ia curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuie?te afara din acea circumscrip?ie.,,
Aceste dispozi?ii interpretate gramatical ?i logic statueaza drept condi?ii cumulative pentru dobandirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescriptia achizitiva) de scurta durata (10-20 ani) urmatoarele patru cerin?e distincte: 1.posedarea unui bun imobil in temeiul unui just titlu; 2.buna credinta; 3.ca posesia exercitata asupra imobilului sa fie neintrerupta si 4.ca posesia sa se exercite termenul prescris de lege, diferen?iat dupa cum adevaratul proprietar locuie?te sau nu in circumscrip?ia cur?ii de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost data de altfel ?i de doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, in lipa indeplinirii vreuneia dintre cele patru condi?ii prevazute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum se sus?ine nefondat - instan?a neavand a analiza in aceste condi?ii indeplinirea celorlalte condi?ii, deoarece o asemenea analiza nu este utila in raport de prevederile legi, contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului.
Potrivit dispozi?iilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
2.Un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiunii de zece pina la douazeci de ani.
3.Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pina la douazeci de ani, decat de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentan?ii dreptului sau, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilita?ii.,,
In raport de aceste dispozi?ii legale, inscrisul sub semnatura privata incheiat la data de 05.06.1989 intre autorul apelantului, in calitate de cumparator al imobilului compus din constructie si teren ?i intimata parata in calitate de cumparatoari, fiind un act juridic lovit de nulitate absoluta in condi?iile prevazute de art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974, nu poate constitui just titlu in raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ.
(Decizia civila nr.269 A/ 14 aprilie 2016 pronuntata de CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA)
Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a III-a Civila sub nr.42812/3/2014 la data de 06.11.2013, reclamantul a chemat in judecata pe paratii CI si CF, CF in calitate de mostenitoare a defunctului CD si CVin calitate de mostenitor al defunctului CD si a solicitat sa se constate dreptul sau de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare cu privire la imobilul casa si teren situat in Bucuresti, str.Cpt.P .m.RD nr.11, sector 1, fosta str. M,sector 1), ca urmare a jonctiunii posesiilor cu defunctul GV, decedat la data de 19.01.2013 si al carui legatar universal este reclamantul conform testamentului autentificat de BNP sub nr.93/24.01.2005, urmand sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de proprietate.
Reclamantul a mai solicitat sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre vanzatorii CI si CF si cumparatorul CD- casatorit cu CF, contract autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de catre fostul Notariat de Stat Sector l Bucuresti, referitor la imobilul casa si teren situat in str.Cpt.P .M.RD nr.11, sector 1, urmand a se dispune radierea acestuia din Registrul de transcriptiuni imobiliare.
In motivarea actiunii se arata ca in anul 1972, conform Contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 sub numarul 6061/31 august 1972, sotii CI si CF au cumparat de la numitii AL si AN imobilul din str. M nr.11, Sector 1, format din teren in suprafata de 662 mp si o constructie parter compusa din doua camere, antreu, bucatarie, sala si wc.
In perioada 1981-1982, cei doi soti, vand prin inscris sub semnatura privata sotilor CD si CF, imobilul de mai sus, evitandu-se astfel incheierea actului in forma autentica si trecerea terenului neocupat de constructie, in proprietatea statului, conform prevederilor abuzive ale legii 58/1974.
In data de 05.06.1989, numitul GV a cumparat in baza unui inscris sub semnatura privata intitulat "chitanta de vanzare-cumparare" de la defunctul CD, autorul paratilor CF si CD si de la parata CF imobilul situat in Bucuresti, str. Cpt. P.m. RD nr.11, Sector 1 (fosta str. M nr.11, Sector 1). Imobilul este compus din teren cu o suprafata de 662 mp si din imobil, casa de locuit alcatuita din 5 camere, un WC, un put si o magazie, asa cum rezulta din cuprinsul actului mentionat.
Actul a fost intocmit in prezenta martorilor DS, SM si CI- paratul indicat in actiunea de fata de la care vanzatorii dobandisera anterior imobilul.
Imobilul in privinta caruia se solicita constatarea dreptului de proprietate are urmatoarele vecinatati: la nord-est: str. Cpt. P.m. RD; la sud-est: Intrarea M; la nord-vest: o proprietate situata pe str. Cpt. P.m. RD nr. 13, ai carei proprietari nu sunt cunoscuti; la sud-vest: un loc viran situat in Intrarea M nr. 4. asa cum rezulta din planul cadastral, imobilul fiind compus din teren in suprafata de 677,81 mp, iar constructia imobil in suprafata totala construita de 100,96 mp, din care suprafata utila 71,54 mp, precum si o anexa (magazie in suprafata de 11,88 mp).
Pretul vanzarii a fost de 60.000 lei, din care 52.000 (cincizecisidouamii) au fost achitati la data de 5 iunie 1989, conform mentiunii din Chitanta de vanzare-cumparare, diferenta fiind achitata in luna decembrie 1989, conform intelegerii. Datorita evenimentelor din decembrie 1989, desi cumparatorul a achitat vanzatorilor diferenta de pret, acesta nu a mai intocmit o chitanta eliberatoare in acest sens.
Incepand cu data de 5 iunie 1989 autorul reclamantului, numitul GV a locuit neintrerupt la adresa din str. M nr. 11, Sector 1, redenumita‘ dupa anul 1989 str. Cpt.p.m. RD nr.11, folosinta fiind deplina, continua si netulburata. In acest sens intelege sa se foloseasca de proba testimoniala, solicitand interogatoriu paratilor CI si CF, cat si a paratilor CF si CV, precum si audierea martorilor SD si SG domiciliati in Bucuresti, str. M nr. 12, Sector 1 care cunosc imprejurarile privind posesia continua, neintrerupta, deplina si manifestata in mod public de GV.
Manifestarea posesiei depline,continue si netulburate s-a concretizat atat prin plata in toata aceasta perioada, de catre GV a impozitelor datorate pentru proprietate (casa si teren), chitantele reprezentand dovada deplina a platii fiind in posesia sa in original, cat si incheierea in nume propriu a contractelor de furnizare utilitati; contractul de furnizare a energiei electrice fiind incheiat pe numele GV in anul 1989 si reinnoit in anul 2028 ca efect al reorganizarii furnizorului, iar cele pentru furnizare de gaze naturale si apa-canal pe numele IAG in anul 20069 si respectiv 2948/200610. Intr-o declaratie data in fata instantei Judecatoriei Sector 1 Bucuresti in dosarul 966/299/2006 (nr. format vechi 957/2006), paratul CI audiat in calitate de martor, a confirmat ca vanzarea descrisa in actul sub semnatura privata a fost deplin realizata, pretul fiind achitat integral, iar posesia transmisa la data incheierii actului.
De asemenea, incepand cu anul 1989 GV a locuit in mod oficial la adresa din str. M nr.11, Sector 1, (artera redenumita str. Cpt.p.m. RD nr.11, Sector 1), conform datelor Serviciului de evidenta a Populatiei si Cartii de Imobil eliberata de Sectia 5 Politie 12.
Referitor la calitatea procesuala activa se arata ca autorul reclamantului GV care a dobandit imobilul in litigiu a transmis testamentar aceasta calitate catre IAG, reclamantul locuind efectiv in imobilul din str.Cpt.P .m. RD, nr.11,sector 1 din anul 2006.
Cu privire la jonctiunea posesiilor se invedereaza ca prin testamentul autentificat de BNP sub nr.93/2005, testatorul GV l-a desemnat pe reclamant drept legatar universal, iar dupa decesul lui GV, eveniment survenit la data de 19.01.2013 a fost emis de catre BNP certificatul de calitate de legatar nr.812013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a lui IAG.
Ca de la data achizitionarii imobilului alcatuit din casa si teren si anume 05.06.1989 si pana la deces, autorul reclamantului GV a stapanit imobilul ca un adevarat proprietar, fara a fi tulburat in exercitarea acestui drept, vanzatorii CD si CF stabilindu-si domiciliul la o alta adresa,iar ulterior dupa decesul lui CD,sotia supravietuitoare si fiul major - paratul CD nu au inclus in masa succes orala acest imobil, stiind ca a fost vandut anterior catre cumparatorul GV.
Reclamantul a mentionat in actiune ca in anul 2006, autorul sau GV a promovat la Judecatoria Sector 1 o cerere in constatare, in contradictoriu cu paratii CD si CF, solicitand sa se constate ca a intervenit vanzarea-cumpararea imobilului situat in Bucuresti, str. Cpt. P .m RD, nr.11, sector 1 si ca atare sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de titlu de proprietate, cauza fiind inregistrata sub nr.957/2006.
Potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.ll031/05.05.1993 la Notariatul de Stat Sector 1, vanzatorii CI si CF au vandut cumparatorilor CD si CF imobilul situat in Bucuresti, Str. M nr.11, sector 1, compus din teren in suprafata de 580 mp si constructia edificata pe acesta.
Reclamantul a invocat nulitatea absoluta a actului autentic notarial fata de imprejurarea ca la data perfectarii sale nici una din parti nu mai avea posesia si nici dispozitia imobilului, totodata aratandu-se ca suprafata terenului si constructiei instrainate in anul 1993‘ nu corespunde cu suprafata imobilului teren si constructie dobandite de CI si Floarea prin act autentic in anul 1972, respectiv cea de 680 mp ce a fost vanduta in 1989 catre autorul reclamantului GV.
Instanta a incuviintat reclamantului probele cu inscrisuri, interogatorii pentru parati si a dispus audierea martorilor SG si SD.
Prin sentinta civila nr.19081/04.11.20 14 pronuntata de judecatoria Sector 1 s-a dispus admiterea exceptiei de necompetenta materiala a instantei astfel ca a fost declinata competenta in favoarea Tribunalului Bucuresti intrucat valoarea imobilului care formeaza obiectul litigiului, conform raportului de expertiza tehnica efectuat in cauza depaseste suma de 200.000 lei.
Prin sentinta civila nr.520 din 21.04.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila a respins actiunea ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca potrivit contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, CI si CF au dobandit in proprietate imobilul situat in Bucuresti, str. M nr.11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 662 mp, imobil ce a fost vandut pe baza de act sub semnatura privata incheiat in perioada 1981-1982 catre cumparatorii CD si CF.
La data de 05.06.1989 - GV a dobandit pe baza de act sub semnatura privata de la defunctul CD si de la parata CF acest imobil situat actualmente in str. Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, iar conform testamentului autentificat sub nr.93/2005 de BNP, GV a desemnat ca legatar universal pe reclamant, dupa decesul testatorului survenit la data de 19.01.2013, in urma dezbaterii succesiunii acestuia fiind emis certificatul de legat nr.8/2013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a reclamantului.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.11031/05.05.1993 la fostul Notariat de Stat Sector 1, vanzatorii CI si CF au vandut sotilor CD si CF imobilul in litigiu situat in Bucuresti, str. M nr.11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 580 mp.
Prin primul capat de cerere se solicita sa se constate dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren si constructie ca efect al uzucapiunii extratabulare si in urma jonctiunii posesiilor, reclamantul care locuieste efectiv in acest imobil din anul 2006 avand calitate procesuala activa ce i-a fost transmisa testamentar de autorul sau GV care a dobandit imobilul in litigiu in anul 1989 pe baza de chitanta sub semnatura privata in speta fiind invocata uzucapiunea de peste 20 de ani.
Reclamantul a invederat in actiune ca uzucapiunea este extratabulara intrucat nu exista nici un drept de proprietate inscris in Cartea Funciara referitor la imobil asa dupa cum atesta Certificatul Informativ nr.25924/24.04.20l3 eliberat de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1.
Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva de scurta durata (10-20 ani) reprezinta un mod de dobandire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta si cu buna credinta a unui bun imobil in temeiul unui just titlu, fiind reglementata de art.1895 din Codul civil anterior.
Prescriptia achizitiva opereaza ca o sanctiune civila pe care o suporta titularul dreptului de proprietate pentru pasivitatea sa, lasand bunul in posesia altei persoane timp indelungat.
Actiunea in uzucapiune este o actiune reala si poate fi introdusa la instanta de catre orice persoana care pretinde ca a exercitat o posesie utila asupra unui bun imobil in perioada de timp stabilita de lege, chemand in judecata adevaratul proprietar al imobilului cu privire la care se invoca uzucapiunea.
Una din cerintele care trebuie indeplinite in cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se refera la existenta unui just titlu, acesta fiind definit ca un act translativ de proprietate (vanzare, schimb, donatie, etc.) care provine de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, cu conditia ca acest titlu sa nu fie nul absolut.
Conform legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu in ceea ce priveste uzucapiunea de scurta durata.
Cea de a doua cerinta ce trebuie indeplinita conform art.1895 Cod civil se refera la buna-credinta, aceasta fiind convingerea reclamantului care invoca uzucapiunea in sensul ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile stabilite de lege pentru a putea transmite proprietatea, buna credinta prezumandu-se intotdeauna si trebuind sa existe la momentul transmiterii bunului imobil.
In speta, se constata ca imobilul in litigiu a fost posedat incepand cu anul 1989 de catre GV - autorul reclamantului care a intrat in stapanirea bunului in baza unei chitante sub semnatura privata incheiata cu vanzatorii Constantin D-tru si CF, dupa care incepand cu anul 2006 imobilul este detinut de catre reclamant, acesta avand calitatea de legatar universal in baza testamentului lasat de defunctul GV.
Instanta a apreciat ca in cauza nu sunt intrunite cerintele prevazute de art.1895 Cod civil pentru constatarea uzucapiunii de scurta durata de 10-20 ani, intrucat chitanta sub semnatura privata incheiata in anul 1989 de catre GD - autorul reclamantului nu poate reprezenta just titlu, in acceptiunea mai sus mentionata.
Pe de alta parte, art.82 din Legea nr.71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil stabileste ca dispozitiile art.930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliara se aplica doar in situatiile in care posesia a inceput dupa intrarea in vigoare a Codului civil, astfel ca pentru situatiile in care posesia a inceput inainte de aceasta data se aplica dispozitiile referitoare la uzucapiune care sunt in vigoare la data inceperii posesiei.
Referitor la imobilele pentru care la data inceperii posesiei nu erau deschise carti funciare sunt aplicabile dispozitiile din vechiul Cod civil in materie, de uzucapiune.
Referitor la capatul doi din cererea de chemare in judecata prin care se solicita sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat de Notariatul de Stat Sector 1 sub nr.11031/1993, acesta este neintemeiat intrucat cele doua chitante sub semnatura privata incheiate in anii 1981-1982 si respectiv 1989 nu sunt trans1ative de proprietate, iar diferentele aparute in acte cu privire suprafata terenului si respectiva constructiei nu pot constitui motive care sa conduca la constatarea nulitatii actului autentic notarial.
Date fiind considerentele expuse, instanta a respins actiunea introdusa de reclamant ca neintemeiata.
Impotriva acestei sentinte, a declarat apel reclamantul IAG, criticand sentinta ca netemeinica sub aspectul aprecierii probelor si nelegale sub aspectul aplicarii dispozitiilor art.1895 Cod civil prin prisma urmatoarelor motive:
1.Sentin?a a apreciat netemeinic ?i nelegal ca reclamantul nu are un just titlu, acesta fiind reprezentat de inscrisul sub semnatura privata prin care defunctul GV a dobandit in anul 1989 imobilul de la paratii CD si CF.
Asa cum mentioneaza instanta de fond una din cerintele care trebuie indeplinite in cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se refera la existenta unui just titlu, acesta fiind un act translativ de proprietate{vanzare, schimb, donatie, etc) care provine de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, cu conditia ca acest titlu sa nu fie nul absolut.
Logica juridica a instantei este corecta aceasta re?inand ca potrivit legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu in ceea ce priveste uzucapiunea de scurta durata.
Caracterul netemeinic al hotararii consta in contradictia dintre aceste considerente, situatia de fapt si de drept retinuta anterior in cuprinsul aceleiasi hotarari si aprecierea data acestei situatii prin care s-a respins actiunea formulata.
Astfel, dobandirea in anul 1989 de catre autorul reclamantului IAG, defunctul GV, a imobilului compus-din casa si teren situat in str. M nr.11, Sector 1 (redenumita dupa decembrie 1989 str. Cpt.p.m. RD) de la paratii CDsi CF prin inscris sub semnatura privata - intruneste cerintele precizate de instanta, in conditiile in care ultimul proprietar al carui drept fusese inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare al fostului Notariat de Stat al Sectorului 1 fusesera paratii CIsi CF.
Aparenta de legalitate la incheierea actului din 1989 a fost conferita si de prezenta in calitate de martor la semnarea actului translativ de proprietate a numitului CI.
Aceste aspecte au fost confirmate prin intampinare de catre paratii CI si CF care au solicitat judecarea in lipsa invocand varsta inaintata si starea de sanatate.
In aceste conditii, sus?in apelan?ii, inscrisul incheiat in anul 1989 este un act translativ de proprietate care provine de la o alta persoana decat proprietarul (numitii CD si CF dobandind la randul lor dreptul de proprietate tot printr-un inscris sub semnatura privata neautentificat si netranscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare, dar acceptat de autoritatile publice care au deschis rol fiscal pe numele dobanditorilor, acceptand implicit transferul dreptului de proprietate). Conform Registrului public de transcriptiuni imobiliare, ultimii proprietari au ramas paratii CI si CF, fiind deci indeplinita conditia mentionata de instanta a existentei unui titlu just emanand de la alta persoana decat proprietarul.
Aceste imprejurari se datoreaza, in opinia apelantului, prevederilor abuzive ale Legii 58/1974 care stabilea ca in cazul instrainarii unui imobil prin act de vanzare-cumparare, terenul aferent constructiei intra cu titlu gratuit in proprietatea statului, ajungandu-se la situatia absurda ca un proprietar de imobil sa plateasca chirie statului pentru terenul aflat sub constructia sa si pentru curtea aferenta. Aceasta situatie absurda a luat sfarsit dupa 1989.
A?a cum mentioneaza instanta, si un titlu anulabil poate reprezenta un titlul just deoarece, desi actul din 1989 nu este incheiat in forma autentica si nici inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare, acesta este opozabil partilor in conditiile art.948 C.Civ de la 1865 (sub imperiul caruia s-a incheiat), fiind opozabil chiar si ultimului proprietar inscris in - Registrul de transcriptiuni imobiliare, paratului CI care a semnat documentul in calitate de martor, prin aceasta intarind convingerea numitului GV ca dobandeste un bun de la adevaratul proprietar.
Respectivul titlu este anulabil numai din initiativa partilor care pot justifica un interes procesual, respectiv ultimul proprietar inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare (paratii CIsi Floarea), in conditiile in care vanzatorii (sotii CD si CF) nu isi puteau invoca propria culpa.
De asemenea imobilul facand fara nici un dubiu obiectul dreptului de proprietate privata (asa cum rezulta din istoricul de rol fiscal depus la dosarul cauzei), singurele persoane care pot justifica un interes procesual sunt ultimii detinatori ai imobilului, care de altfel au si fost chemati in judecata in baza acestor considerente.
In aceste conditii, sus?in apelan?ii, inscrisul intocmit in anul 1989 intre numitii CD si CF in calitate de vanzatori si numitul GV in calitate de cumparator, in prezenta martorului CI, constituie un just titlu, fiind opozabil deplin acestora. Caracterul just al titlului este confirmat si de comportamentul acestora care au recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturband deplina si pasnica exercitare a dreptului de proprietate astfel dobandit.
Nu in ultimul rand caracterul just al titlului rezulta din imprejurarea ca emana de la o persoana (sotii C) pe care chiar ultimul proprietar tabular (inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare in baza unui contract incheiat in forma autentica-paratul CI) l-a recunoscut ca fiind proprietarul imobilului, semnand actul translativ de proprietate in calitate de martor.
2. In mod nelegal prima instan?a nu a avut in vedere buna credinta a dobanditorului, retinand partial situatia de fapt.
In opinia apelan?ilor, instanta a retinut partial situatia de fapt deoarece autorul reclamantului, numitul GV a detinut imobilul continuu si netulburat din anul 1989 si pana la data decesului 19.01.2013, acesta posedand astfel personal imobilul cu titlu de proprietar, netulburat si neintrerupt peste 23 ani, posesia deplina fiind continuata de reclamant in calitate de legatar universal.
Solicitarea privind jonctiunea posesiilor nu avea ca scop asigurarea indeplinirii cerintei termenului de posesie minim, ci confirmarea exercitarii posesiei neintrerupte, netulburate si manifestate in mod public si de catre legatarul universal, reclamantul a carei calitate de legatar universal a fost constatata cu ocazia dezbaterii succesiunii care a avut loc conform certificatului de calitate de legatar nr.8 din 11.03.20134 eliberat de Notar Public coc. Actul testamentar a fost intocmit in anul 2005 in forma autentica, insa, ca orice testament, si-a produs efecte dupa decesul autorului, deci dupa 2013.
Fata de aceasta imprejurare, in opinia apelantului, sunt indeplinite conditiile invocate de instanta, dar respinse prin aprecierile de la alin. urmator, instanta ignorand imprejurarea ca la momentul intocmirii inscrisului „chitanta” sub semnatura privata (1989), conditiile social politice obligau cetatenii sa recurga la astfel de modalitate de transfer a proprietatii private imobiliare pentru a evita confiscarea abuziva a terenului, ca vanzatorii (sotii C) aveau la randul lor un titlu similar (chitanta de mana) si ca ultimul proprietar tabular (ci) a participat la vanzare in calitate de martor, cintarind convingerea cumparatorului ca dobandeste bunul de la proprietarul real.
De altfel, prin intampinarea depusa la instanta de fond, ultimii proprietari tabulari (sotii C) au confirmat deplin aceasta imprejurare, aspect ignorat de catre instanta de fond si care a determinat in opinia sa pronuntarea unei hotarari netemeinice sub aspectul aprecierii probelor si nelegale sub aspectul aplicarii dispozitiilor art.1895 Cod civil.
3. Hotararea este netemeinica sub aspectul respingerii capatului al doilea de cerere vizand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucuresti sub nr.11031/1993 si neinscris in Cartea Funciara.
In acest sens, apelantul sus?ine ca la momentul incheierii actului autentic, toti semnatari cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre GV, nici una din parti nemaiavand la acel moment posesia ca urmare a manifestarii propriilor lor vointe.
Aspectul esential, pe care l-a invocat prin actiunea introductiva si pe care paratii CI si CF l-au recunoscut prin intampinare il constituie faptul ca prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre GV a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea in fapt a dreptului de proprietate de la sotii C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si GV.
Imprejurarea ca nu s-a intocmit acest ultim act, din motive necunoscute, a determinat ca acel contract sa devina nul, in conditiile in care (i) nici una din partile semnatare nu a efectuat acte de dispozitie in baza respectivului contract, (ii) nu a solicitat inscrierea dupa 1995 in Cartea Funciara, si (iii) mai ales nu a perturbat in nici un mod deplina si pasnica folosinta a imobilului exercitata de catre GV sau de catre mostenitorul acestuia reclamantul Irimia Aurelian Gabriel, confirmand cele sustinute prin actiunea introductiva.
Mai mult, dupa decesul numitului CD, mostenitorii acestuia, sotia supravietuitoare CF si fiul CV, cu ocazia dezbaterii succesiunii nu au solicitat includerea in masa succesorala a respectivului imobil asa cum rezulta din certificatul de mostenitor sau legatar nr.699 din 06.11.1996 eliberat la 06.11.1996 de Biroul Notarului Public MR din Bucuresti, rectificat prin incheierea de rectificare din 03.11.19987, recunoscand implicit ca acesta nu se afla in patrimoniul defunctului la data decesului.
Actul de vanzare-cumparare autentificat in anul 1993, a carui anulare a solicitat-o, a fost semnat si de parata CF, astfel incat aceasta cunostea despre existenta respectivului inscris.
Neexercitarea nici unui act de impiedicare a deplinei, pasnicei si continuei folosinte a imobilului de catre dobanditor atrage nulitatea actului in conditiile indeplinirii criteriilor de constatare a uzucapiunii care in acest moment a depasit 25 ani.
De asemenea, referitor la legea aplicabila, aceasta este reprezentata de Codul Civil de la 1865, iar temeiul de drept al uzucapiunii invocate este reprezentat de art.1985 Cod civil.
Fata de aceste imprejurari, solicita admiterea apelului, sa se schimbe in tot hotararea apelata si pe fond sa admita admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
Dovada de plata a taxei de timbru in suma de 4411 lei calculata la valoarea imobilului (casa si teren) stabilita prin expertiza de 521.701 lei se va face in conditiile prevazute de art470 alin(3) teza finala din C.pr.civ.
Probe: inscrisuri si interogatoriu paratilor
In drept sunt invocate art.1985 cod civil (1865), art. 466 si urmatoarele C.pr.civ, art.480 alin.2 C.pr.civ.
Apel legal timbrat.
La termenul de judecata din data de 07.03.2014 calea de atac a fost calificata ca fiind apel, pentru considerentele retinute in incheierea de sedinta de la acel termen.
Intima?ii para?i, de?i legal cita?i nu au formulat intampinare, ?i nu au solicit probe in apaarare.
Nu s-au solicitat sau administrat probe noi in cauza.
La termenul de judecata din 01.02.2016, Curtea, in raport de dispozi?iile art.22 alin.2 C.pr.civ, a pUs in vedere apelantului reclamant sa faca dovada achitarii impozitului pentru imobilul in litigiu.
La dosarul cauzei s-au depus in copie, urmatoarele inscrisuri: facturi de plata ale utilita?ilor, chitan?e de plata ale impozitelor imobilului.
Analizand sentinta apelata in raport de criticile formulate in limitele dispozi?iilor art.477 ?i art.478 C.pr.civ, Curtea a apreciat apelul nefondat pentru urmatoarele considerente:
Astfel, prin primul motiv de apel apelantul critica sentin?a ca netemeinica ?i nelegala sub aspectul neindeplinirii condi?iilor art.1895 raportat la art.1897 C.Civ de la 1865 in privin?a justului titlu al reclamantului.
Acest motiv de apel este nefondat.
In acest sens, Curtea a constat ca potrivit dispozi?iilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce ca?tiga cu buna credin?a si printr-o justa cauza unu nemi?cator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuie?te in circumscrip?ia curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuie?te afara din acea circumscrip?ie.,,
Aceste dispozi?ii interpretate gramatical ?i logic de catre tribunal statueaza drept condi?ii cumulative pentru dobandirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescriptia achizitiva) de scurta durata (10-20 ani) urmatoarele patru cerin?e distincte: 1.posedarea unui bun imobil in temeiul unui just titlu; 2.buna credinta; 3.ca posesia exercitata asupra imobilului sa fie neintrerupta si 4.ca posesia sa se exercite termenul prescris de lege, diferen?iat dupa cum adevaratul proprietar locuie?te sau nu in circumscrip?ia cur?ii de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost data de altfel ?i de doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, in lipa indeplinirii vreuneia dintre cele patru condi?ii prevazute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum sus?ine nefondat apelantul- instan?a neavand a analiza in aceste condi?ii indeplinirea celorlalte condi?ii, deoarece o asemenea analiza nu este utila in raport de prevederile legi, contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului.
Potrivit dispozi?iilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
2.Un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiunii de zece pina la douazeci de ani.
3.Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pina la douazeci de ani, decat de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentan?ii dreptului sau, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilita?ii.,,
In raport de aceste dispozi?ii legale, inscrisul sub semnatura privata incheiat la data de 05.06.1989 intre autorul apelantului, GV, in calitate de cumparator al imobilului din str. M, actualmente strada Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, compus din constructie si teren in suprafata de 662 mp ?i si intimata parata CF impreuna cu defunctul CD in calitate de cumparatoari, este un act juridic lovit de nulitate absoluta in condi?iile prevazute de art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974, ?i nu poate constitui just titlu in raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ, contrar sus?inerilor nefondate ale apelantului.
Prevederile art.11 din Decretul nr.144/1958, in vigoare la data incheierii actului de instrainare a imobilului incheiat in forma unui inscrisul sub semnatura privata statuau ca: ,,1) instrainarea sau imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, proprietate particulara, de pe teritoriul ora?elor ... se vor putea face numai cu autorizatia prealabila data, in conditiunile prezentului Decret, de catre comitetele executive ale sfaturilor populare.
2.) Actele de instrainare sau imparteala terenurilor de mai sus se vor face numai in forma autentica.
3.) Instrainarile sau impartelile terenurilor prevazute in acest articol facute fara respectarea cerintelor prezentului Decret, sint nule de drept. Nulitatea poate fi invocata de...orice persoana interesata.,,
Totodata, prevederile in vigoare la data incheierii actului de instrainare a imobilului ale art.31 ?i urmatoarele din Legea nr.58/1974, statuau ca:
Art.30: ,,Dobindirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al localitatilor urbane si rurale se poate face numai prin mostenire legala, fiind interzisa instrainarea sau dobindirea prin acte juridice a acestor terenuri.
In caz de instrainare a constructiilor, terenul aferent acestor constructii trece in proprietatea statului cu plata unei despagubiri stabilita potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobinditorul constructiei va primi din partea statului in folosinta terenul necesar in limitele prevazute de art.8 si 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existentei constructiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr.3. ,,
Art.31 din Legea nr.58/1974: ,,Imparteala intre mostenitori a terenurilor, precum si instrainarea constructiilor, prevazute la art. 30, se vor putea face numai prin inscris autentic pe baza autorizarii date, dupa caz, de catre comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orasenesti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
Art.32 din Legea nr.58/1974: ,,Orice instrainare sau imparteala facuta cu incalcarea prevederilor art.30 si 31 este nula de drept,,.
In raport de aceste prevederi legale clare, inscrisul sub semnatura privata incheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui este lovit de nulitate absoluta, iar considerentele de echitate invocate de catre apelant prin motivele de apel referitoare la caracterul ,,absurd,, al reglementarii legale nu pot conduce instan?a la a inlatura de la aplicare legea, aceasta fiind obliga?ia acesteia prevazuta de legea suprema a Rominiei.
In raport de aceste prevederi legale ce sanc?ioneaza cu nulitatea absoluta actul de vanzare cumparare incheiat cu incalcarea prevederilor imperative ale art.11 alin.2 ?i 3 din Decretul nr.144/1958 ?i art.32 din Legea nr.58/1974 nu sunt relevante in niciun fel sus?inerile apelantului referitoare la faptul ca actul men?ionat ar fi translativ de proprietate, ca inscrisul ar avea o aparenta de legalitate deoarece a fost semnat in calitate de martor de catre proprietarul CI(neputandu-se vorbi de nicio aparen?a de legalitate a unui inscris nul absolut, mai ales in cazul cind nulitatea este efectul neindepliniri nu doar a unor cerin?e de fond dar ?i de forma), ca aceste aspecte ar fi fost sau nu confirmate prin intampinare de catre paratii CI si CF care ar fi singurele persoane care pot justifica un interes procesual a invoca nulitatea relativa a actului.
Prin urmare, chiar daca autorul apelantului a cumparat de la un neproprietar, titlul ultimului proprietar al carui drept fusese inscris in Registrul de transcriptiuni imobiliare fusese actul autentic al intima?ilor parati CI si CF fiind reprezentat de contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, prin care intima?ii CI si CF cumparasera legal imobilul, aceasta imprejurare nu este de natura a determina aprecierea ca actul lovit de nulitate absoluta in condi?iile mai sus aratate ar fi ,,just titlu,, in accep?iunea art.1897 alin.3 C.Civ .
Prin urmare, nefiind vorba de un act anulabil in sensul prevederilor men?ionate, ci de unul nul absolut, nulitate ce poate fi invocata de catre orice persoana interesata, ?i chiar de catre instan?a din oficiu, sunt nefondate sus?inerile apelan?ilor referitoare la faptul ca acesta ar reprezenta un just titlu deoarece ar fi opozabil partilor si chiar adevaratului proprietar deoarece acesta a semnat actul in calitate de martor, ?i ca vinzatorii nu i?i puteau invoca propria culpa deoarece opozabilitatea unui act presupune incheierea lui valida ?i indeplinirea in privin?a lui a cerin?elor de publicitate prevazute de lege, ceea ce nu este cazul in spe?a, dupa cum s-a aratat mai sus.
Mai mult, in condi?iile in care nulitatea absoluta este sanc?iunea ce lipse?te de efectele juridice in vederea caruia a fost incheiat actul intocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui, caracterul just al titlului nu poate fi, cum sus?ine nefondat apelantul, confirmat de imprejurari ulterioare, respectiv de comportamentul acestora care ar fi recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturband exercitarea dreptului dobandit.
Prin urmare, contrar sus?inerilor nefondate, nu exista nici o contradictie intre aceste considerentele hotararii referitoare la lipsa justului titlu al apelantului ?i la situatia de fapt si de drept retinuta
Prin cel de-al doilea motiv de apel, apelantul critica sentin?a sus?inand ca nelegal prima instan?a nu a avut in vedere buna credinta a dobanditorului, retinand partial situatia de fapt.
?i acest motiv de apel este nefondat.
In acest sens, potrivit dispozi?iilor art.1898 C.Civ de la 1865 ,,buna credinta este credin?a posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Este destul ca buna credinta sa fi existat in momentul dobandirii imobilului.,,
Curtea constata ca chiar daca potrivit dispozi?iilor art.1898 C.Civ de la 1865, astfel cum au consacrat constant doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universita?ii din Bucure?ti, 1986, autori C.Statescu, C.Birsan, pagina 280 ?i urmatoarele) dar ?i jurispruden?a unitara a instan?elor judecatore?ti, cerin?a bunei credin?e este distincta de cea a justului titlu, data fiind lipsa indeplinirii cerin?ei justului titlu, cerin?a ce trebuie indeplinita cumulativ de prevederile legii, buna credin?a nu mai poate primi relevan?a in raport de prevederile art.1885 C.civ, astfel ca contrar sus?inerilor vadit nefondate ale apelantului, instan?a a stabilit temeinic situa?ia de fapt relevanta in cauza.
Nici aspectul pretinsei indepliniri a cerin?ei a patra pentru a conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, respectiv a jonctiunii posesiilor invocata de apelant in justificarea indeplinirii cerintei termenului de posesie minim, ?i nici cea a exercitarii posesiei neintrerupte, netulburate si manifestate in mod public de catre autorul apelantului, referitor la pretinsa indeplinire a celei de-a treia cerin?a prevazuta de art.1895 C.Civ nu mai pot primi nicio relevan?a in cauza pentru acela?i motiv.
Prin cel de-al treilea motiv de apel, apelantul critica sentin?a sus?inand ca este netemeinica sub aspectul respingerii capatului al doilea de cerere vizand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucuresti sub nr.11031/1993.
?i acest motiv de apel este vadit nefondat.
In acest sens, dupa cum s-a aratat mai sus, Curtea, a constat ca motivele de nulitate a men?ionatului act juridic invocate de apelant constau in aceea ca dat fiind faptul ca la momentul incheierii actului autentic par?ile cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre autorul apelantului ?i ca nici una din parti nu mai avea la acel moment posesia bunului vandut, prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre autorul apelantului a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea dreptului de proprietate la cumparatorii |C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si GV.
Dupa cum s-a men?ionat mai sus, nulitatea absoluta este sanc?iunea ce lipse?te de efectele juridice in vederea caruia a fost incheiat actul intocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevazute de legile in vigoare la data incheierii lui, iar apelantul nu este in masura a indica vreo prevedere legala de ordine publica incalcata la data incheierii lui ci doar conduita intima?ilor C ulterioara incheierii actului, insa care nu poate avea nici o relevan?a cu privire la valabilitatea contractului in raport de momentul incheierii lui.
Sus?inerile potrivit carora motivele de nevalabilitate a men?ionatului act juridic invocate de apelant constau in aceea ca la momentul incheierii actului autentic par?ile cunosteau ca dreptul de proprietate fusese transmis inca din 1989 catre autorul apelantului ?i ca nici una din parti nu mai avea la acel moment posesia bunului vandut insa ca prin incheierea actului de vanzare cumparare nu s-a urmarit impiedicarea exercitarii de catre autorul apelantului a deplinei si pasnicei folosinte sau transmiterea in fapt a dreptului de proprietate de la sotii Cp la sotii C, ci doar incheierea in forma autentica a actelor translative de proprietate, actul putand fi deplin valabil daca ar fi fost urmat la randul sau de incheierea unui act translativ de proprietate intre sotii C si autorul apelantului, GV pot fi circumscrise prevederilor art.982 Cciv, apelantul invocand practic ca existen?a raportului juridic de transmitere a proprieta?ii intre par?ile acestuia ar fi condi?ionata de un eveniment viitor ?i nesigur ca realizare, acesta constand in incheierea unui act translativ de proprietate ulterior intre cumparatori si autorul apelantului.
Potrivit prevederilor art.982 Cciv ,,obligatia este conditionala cand perfectarea ei depinde de unu eveniment viitor si inecert,,.
Pentru a se putea vorbi insa de o obliga?ie sub condi?ie suspensiva, respectiv de o condi?ie de a carei indeplinire sa depinda na?terea raportului juridic translativ de proprietate intre par?ile actului juridic, este necesar insa ca par?ile sa convina in acest sens potrivit prevederilor art.969 C.civ, insa in cauza, interpretand contractul autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de catre fostul Notariat de Stat Sector l Bucuresti nu rezulta faptul ca par?ile acestuia ar fi prevazut sub condi?ia suspensiva a revinzarii catre autorul apelantului na?terea efectului translativ de proprietate al contractului in privin?a cumparatorilor.
Nici faptul ca intima?ii cumparatori nu au exercitat ulterior incheierii contractului prin care au dobandit proprietatea imobilului in privin?a acestuia acte de folosin?a sau acte de dispozi?ie, nu ?i-au transcris actul, ?i nu au tulburat folosinta lui de catre autorul apelantului un timp indelungat nu atrag nulitatea actului cita vreme dupa cum a consacrat constant doctrina ?i jurispruden?a, proprietatea nu se stinge prin neuz, ci doar exerci?iul dreptului de proprietate poate fi paralizat prin invocarea prescrip?iei achizitive in condi?iile in care sunt intrunite in privin?a acestuia cerin?ele prevazute de lege, ceea ce nu este cazul in spe?a.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul art.480 alin.1 C.Pr.Civ a respins apelul ca nefondat.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Prescriptii
Autoritate de lucru judecat .Inadmisibilitatea formularii plangerii penale pentru aceleasi fapte .Neintreruperea termenului de prescriptie a raspunderii penale - Decizie nr. 140 din data de 19.04.2010Prescriptie. Stingerea dreptului de a pretinde creanta stabilita cu titlu de sulta. Radierea ipotecii. - Sentinta civila nr. 46/S din data de 07.02.2012
STINGEREA IPOTECII PRIN PRESCRIPTIE; EXCEPTIA PRESCRIPTIEI DREPTULUI LA ACTIUNE - Decizie nr. 40/Ap din data de 12.02.2009
Prescrip?ia ac?iunii in raspunderea membrilor organului de conducere in contextul art.139 din Legea nr.85/2006. - Decizie nr. 291 din data de 10.06.2014
Prescriptie. Legea aplicabila. - Decizie nr. 1086 din data de 10.06.2013
Aplicarea legii civile in timp. Prescriptia dreptului la actiune. Analizarea exceptiei in raport de legea sub imperiul careia s-a nascut. - Decizie nr. 70 din data de 29.11.2012
Legea nr. 247/2005: Prescriptia dreptului la actiune - Decizie nr. 66/A din data de 28.03.2008
Contencios administrativ – fiscal. Termen de prescriptie - Decizie nr. 507 din data de 27.02.2006
Prescriptia executarii pedepselor - Decizie nr. 184 din data de 14.03.2006
SCHIMB DE FOLOSINTA TEREN. PRESCRIPTIE ACHIZITIVA - Decizie nr. 985 din data de 17.11.2004
prescriptie drept material - Sentinta civila nr. 4759 din data de 17.04.2009
Acordul de recunoastere a vinovatiei - Sentinta penala nr. **** din data de 08.12.2015
Prescriptie. Data la care se naste dreptul la prescriptie - Sentinta comerciala nr. 7703 din data de 24.05.2005
Decizia civila nr.400/A - Decizie nr. 400/A din data de 10.03.2006
Decizia civila nr.1405 - Decizie nr. 1405 din data de 31.08.2006
Obligatia de a face. Asigurarea platii de catre societatea privatizata a datoriilor catre autoritatea implicata in privatizare. Inceputul prescriptiei extinctive. - Sentinta comerciala nr. 13258 din data de 02.12.2004
Plangere impotriva rezolutiilor sau ordonantelor procurorului de netrimitere in judecata (art. 278 ind.1 C.p.p.). Tardivitatea plangerii petentei in raport de prescrierea raspunderii penale a faptuitorilor. - Sentinta penala nr. 2701 din data de 08.12.2006
Prescriptia executarii sanctiunii contraventionale. Mijlocul procedural prin care poate fi invocata. - Sentinta civila nr. 2256 din data de 07.02.2006
Constatare a intervenirii prescriptiei executarii pedepsei amenzii penale - Sentinta penala nr. 12 din data de 11.01.2011
Constatare prescriptie - Sentinta penala nr. 14 din data de 11.01.2011