Rezolutiune conventie si rep. in sit. anterioara

S E N T I N T A   C I V I L A  NR. 1514
Sedinta publica din data de 17.03.2011 - rezolutiune conventie si rep. in sit. anterioara



Asupra cauzei civile de fata,
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 4645/279/2008, la data de 30.07.2008, reclamanta xx a chemat in judecata pe paratul xx solicitand instantei sa dispuna anularea conventiei intervenita intre parti si obligarea paratului sa ii restituie suma de 20.000 lei – reprezentand avans, cu cheltuieli de judecata. 
In motivare, reclamanta a aratat ca a incheiat cu paratul, la data de 26.03.2008, o conventie avand ca obiect suprafata de 3.700 mp teren, situata in municipiul xx, punctul „Mintiana”, jud. Neamt, moment in care reclamanta a achitat si un avans de 20.000 lei. Partile s-au inteles ca diferenta de avans de 17.000 lei sa fie achitata de reclamanta la data de 28.03.2008.
Reclamanta a depus diligentele necesare in vederea obtinerii unui credit bancar pentru suma de 30.000 Euro – imprumut care a fost aprobat la data de 04.04.2008, cu obligatia utilizarii sumei respective in maxim 3 luni pentru achizitionarea imobilului, obiect al prezentului litigiu.
Din pacate, pana la data de 04.07.2008, paratul nu si-a indeplinit obligatia de a obtine toate actele necesare in vederea intocmirii contractului de vanzare - cumparare. Prin urmare, reclamanta a pierdut posibilitatea de a mai obtine creditul bancar.
Actiunea nu a fost motivata in drept.
In dovedirea cererii, legal timbrata, reclamanta a depus la dosar, in fotocopie, urmatoarele inscrisuri: antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 26.03.2008, adresa eliberata de Banca Romaneasca SA, adresa nr. 488/499 din data de 02.07.2008, eliberata de Inspectoratul de Politie al Judetului Neamt, cerere formulata de Cabinet Individual de Avocatura „xx”, Incheierea nr. 20120/06.08.2008, a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Neamt – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Piatra Neamt, cereri adresate paratului, respectiv BNP xx, ordine de plata, actiune si citatie din dosarul nr. 4681/279/2008, titlul de proprietate nr. 1/1671/04.04.2002, extras de carte funciara.
La data de 04.11.2008, reclamanta si-a precizat cererea in sensul ca a solicitat rezolutiunea conventiei incheiate la data de 26.03.2008 si repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul obligarii paratului sa restituie suma de 20.000 lei – reprezentand avans, cu cheltuieli de judecata (fila 19).
In drept, s-au invocat disp. art. 1020-1021 din Codul civil.
Paratul a formulat intampinare si cerere reconventionala la data de 09.12.2008 – filele 22-23, prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei si perfectarea antecontractului de vanzare – cumparare, cu obligarea reclamantei la plata diferentei de pret de 25.000 Euro si cheltuieli de judecata.
In motivare, paratul a aratat ca si-a indeplinit obligatiile corelative, respectiv a depus toate diligentele in vederea perfectarii vanzarii – cumpararii si a pus la dispozitia reclamantei actele de proprietate pentru terenul in litigiu; in plus, a notificat-o prin executorul judecatoresc sa se prezinte la notar pentru incheierea in forma autentica a contractului de vanzare - cumparare. Insa, reclamanta a refuzat perfectarea antecontractului de vanzare – cumparare. Paratul a mai precizat ca a primit de la reclamanta suma de 55.000 lei, cu titlu de avans.
In drept, s-au invocat disp. art. 115 si art. 119 din Codul de procedura civila.
In dovedirea celor sustinute, paratul a depus, urmatoarele inscrisuri, in fotocopie: antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 26.03.2008, notificari prin executor judecatoresc, procesul-verbal din data de 08.08.2008, incheiat de BEJ xx in dosar de executare nr. 123/2008, adresa nr. 267/25.07.2008, intocmita de BNP xx, extras de cont.
La data de 03.02.2009, reclamanta a formulat intampinare la cererea  reconventionala – filele 39-40, prin care a solicitat respingerea ca nefondata a cererii paratului.
In motivare, reclamanta a precizat ca nu a incheiat cu paratul un antecontract de vanzare - cumparare, ci acesta din urma a facut o promisiune unilaterala de vanzare sau cel mult un pact de preferinta, in actul juridic respectiv neexistand nicio mentiune cu privire la obligatia reclamantei de a cumpara, un termen de perfectare sau vreo sanctiune. In plus, partile au incheiat si un alt act, de evidentiere a modului de plata a avansului. Paratul a recunoscut, prin intampinare, ca a primit avansul stabilit de parti.
Reclamanta a mai precizat ca paratul nu avea la dispozitie toate actele necesare incheierii unui contract de vanzare - cumparare in forma autentica, respectiv nu era dezbatuta succesiunea dupa autorul sau, nu avea schita cadastrala, intabulare, certificat fiscal. Desi avocatul sau a cerut paratului, in fata notarului public, sa prezinte actele mentionate anterior, acesta a refuzat, solicitand o cerere scrisa. Reclamanta s-a conformat si a solicitat in scris actele de la parat, insa acesta din urma nu le-a prezentat si a efectuat o serie de notificari prin executor judecatoresc in vederea perfectarii vanzarii. Reclamanta a formulat si o plangere penala impotriva paratului pentru inselaciune la inceputul lunii iulie 2008. Ulterior, paratul a trimis reclamantei actele solicitate, prin intermediul unui executor judecatoresc, motivand ca avocatul acesteia nu a facut dovada unei imputerniciri. Abia cu ocazia vizualizarii actelor respective, reclamanta a inteles adevaratul motiv pentru care acestea nu fusesera prezentate pana atunci: terenul respectiv nu se afla in intravilan, cum indicase paratul si avea o forma cu totul improprie unei activitati de construire.
La data de 20.02.2009, a decedat paratul xx, conform certificatului de deces de la fila 53.
La termenul de judecata din data de 23.04.2009, respectiv la termenul din data de 18.03.2010, instanta a luat act de modificarea cadrului procesual, in sensul introducerii in cauza a paratilor xx, in calitate de mostenitori ai defunctului xx, in conformitate cu disp. art. 243 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedura civila.
La data de 13.01.2011, reclamanta a depus la dosarul cauzei o precizare, prin care a aratat ca avansul stabilit prin conventia din data de 26.03.2008 este in suma de 20.000 lei (fila 113) si a fost achitat la acea data. Diferenta pana la suma totala de 55.000 lei, indicata de parat, prin intampinare, respectiv suma de 35.000 lei face obiectul unui alt dosar (nr. 4681/279/2008), fiind platita de SC xx SRL (prin 2 ordine de plata, in valoare de 17.000 lei, respectiv de 18.000 lei).
Instanta a incuviintat, pentru partile prezentei cauze civile, proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei, in temeiul art. 167 alin. 1 si art. 168 din Codul de procedura civila.
In baza rolului activ prev. de art. 129 alin. 5 din Codul de procedura civila si pentru justa solutionare a cauzei, instanta a emis adrese paratilor xx, in calitate de mostenitori ai defunctului xx, prin care le-a pus in vedere sa precizeze daca isi insusesc cererea reconventionala formulata de autorul lor iar, in caz afirmativ, sa indice valoarea solicitata in lei si sa timbreze la valoare, respectiv sa depuna la dosar titlul de proprietate si schita terenului in litigiu. De asemenea, instanta a dispus atasarea dosarului nr. xx, al Judecatoriei Piatra Neamt.
Analizand actele si lucrarile dosarului, sustinerile partilor si intreg probatoriul administrat,  instanta retine urmatoarele:
La data de 20.03.2008, intre partile prezentului litigiu, respectiv intre reclamanta, in calitate de promitenta - cumparatoare si paratul xx, in calitate de promitent - vanzator, s-a incheiat un antecontract de vanzare – cumparare avand ca obiect suprafata de 3.700 mp teren, situata in municipiul xx, punctul „Mintiana”, jud. Neamt, inscrisa in titlul de proprietate nr. 1/1671, moment in care reclamanta a achitat si un avans de 20.000 lei. Partile s-au inteles ca diferenta de avans de 17.000 lei sa fie achitata de reclamanta la data de 28.03.2008.
Desi reclamanta a indicat ca a existat doar o promisiune unilaterala de vanzare sau cel mult un pact de preferinta din partea paratului xx, in actul juridic respectiv neexistand nicio mentiune cu privire la obligatia reclamantei de a cumpara, un termen de perfectare sau vreo sanctiune, precum si ca partile au incheiat si un alt act, de evidentiere a modului de plata a avansului, instanta apreciaza ca mentiunea achitarii avansului de 20.000 lei echivaleaza in mod cert cu angajamentul reclamantei de a cumpara terenul promis la vanzare, cu atat mai mult cu cat in acest act apare in mod expres si mentiunea de „raport tranzactionabil de vanzare – cumparare”.
Potrivit dispozitiilor contractuale, partile urmau sa incheie un contract de vanzare-cumparare si au stabilit, de comun acord, un pret de 40.000 Euro.
In urma unei corespondente purtata intre parti prin intermediul executorilor judecatoresti, al notarilor sau al avocatilor, partile nu s-au mai prezentat la notariat in vederea perfectarii antecontractului mentionat mai sus. Din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezulta ca promitentul – vanzator xx nu si-a indeplinit obligatiile impuse de lege in vederea autentificarii antecontractului de vanzare - cumparare in conditiile in care nu a putut face dovada calitatii de unic proprietar al terenului in litigiu, astfel cum transpare din Incheierea nr. 20120/06.08.2008, a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Neamt – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Piatra Neamt, titlul de proprietate nr. 1/1671/04.04.2002 si extrasul de carte funciara de la filele 45 si 117-119.
Prin urmare, sustinerea promitentului – vanzator xx ca a depus diligentele necesare incheierii contractul de vanzare - cumparare in forma autentica nu a fost dovedita prin niciun mijloc de proba, de vreme ce notificarile adresate reclamantei au fost expediate prin executori judecatoresti dupa ce, in prealabil, reclamanta a pierdut creditul obtinut pentru o data limita de 04.07.2008 (conform adresei eliberata de Banca Romaneasca SA de la fila 42) ori priveau date fixate de intalnire la notariat dupa data expirarii creditului mentionat anterior – filele 26-28 si 30. Mai mult decat atat, aceste notificari nu au nicio valoare in conditiile in care, nici pana in prezent, nu au fost depuse la dosar toate actele necesare intocmirii unui act autentic de vanzare – cumparare, printre care dovada calitatii de proprietar unic sau dovada imputernicirii din partea celorlalti mostenitori ai titularului dreptului de proprietate.
  De asemenea, instanta retine ca reclamanta si-a indeplinit obligatiile ce ii incumbau de a achita avansul initial de 20.000 lei stabilit in antecontract, respectiv de a obtine mijloace financiare pentru plata pretului restant, conform adresei eliberata de Banca Romaneasca SA de la fila 42.
In ceea ce ii priveste pe paratii xx, instanta constata ca acestia, in calitate de mostenitori ai defunctului xx (astfel cum rezulta din dosarul nr. 1323/279/2009, avand ca obiect partaj succesoral, atasat la prezentul dosar), sunt tinuti si de pasivul succesoral, ca efect al acceptarii pure si simple a succesiunii. Instanta prezuma calitatea lor de mostenitori care au acceptat succesiunea pur si simplu de vreme ce nu au facut dovada acceptarii sub beneficiu de inventar sau a renuntarii, prin acte exprese, autentice.
Instanta retine ca parata xx (sotia supravietuitoare a defunctului xx) a fost citata cu mentiunea de a se prezenta la interogatoriu, insa aceasta nu s-a prezentat si nici nu a prezentat motive temeinice care sa justifice lipsa sa. Prin urmare, instanta va face aplicarea disp. art. 225 din Codul de procedura civila si va considera neprezentarea acestei parate la interogatoriu drept un inceput de dovada in folosul reclamantei pe care il va corobora cu celelalte mijloace de proba administrate in cauza. Instanta va lua in considerare si faptul ca toti paratii au fost citati cu mentiunea expresa de a preciza daca isi insusesc cererea reconventionala formulata de autorul lor si nu s-au prezentat.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului.
Cum orice creditor care si-a indeplinit obligatia corelativa sau care s-a declarat gata sa execute contractul are alegerea intre executarea silita si rezolutiune, reclamanta este indreptatita sa solicite rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 26.03.2008 cu autorul paratilor – in calitate de promitent – vanzator (xx), pentru neindeplinirea de catre acesta a obligatiei de a prezenta toate inscrisurile necesare intocmirii actului autentic de vanzare - cumparare.
Aplicarea acestei sanctiuni de drept civil – care constituie o forma specifica de manifestare a executarii silite prin echivalent, adica o forma specifica de raspundere contractuala - presupune indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: a) sa existe o neexecutare totala sau partiala - dar semnificativa - a obligatiilor asumate prin contract; b) aceasta neexecutare sa fie imputabila debitorului – aspect care este prezumat pana la proba contrara; c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere.
In speta, vinovatia promitentului – cumparator xx pentru neindeplinirea obligatiei contractuale corelative este indubitabila; instanta are astfel in vedere principiul potrivit caruia debitorul raspunde si pentru cea mai usoara culpa a sa, precum si imprejurarea ca acesta nu a rasturnat prezumtia de vinovatie instituita de art. 1082 C. civil in sarcina sa si nu a facut deci dovada existentei vreunui caz fortuit sau de forta majora care sa il poata exonera de raspundere – in conformitate cu disp. art. 1083 C.civil, desi potrivit disp. art. 1169 C. civ. si art. 129 alin. 1 teza finala din C. proc. civ., ii incumba sarcina acestei probe.
Astfel, instanta considera ca, in cauza, este indeplinita inclusiv ultima conditie mai sus aratata, din moment ce, in sistemul dreptului civil roman, ca regula, expirarea termenului in care trebuia executata obligatia nu il pune pe debitor de drept in intarziere (dies non interpellat pro hominem) – de altfel, un astfel de termen nici nu a fost stabilit de parti, fiind necesara asadar fie notificarea debitorului, fie formularea cererii de chemare in judecata insasi - aceasta din urma reprezentand de altfel cea mai energica forma de punere in intarziere.
Or in speta, asa cum au rezulta din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, promitentul – cumparator xx nu si-a indeplinit obligatia corelativa nici pana in momentul intentarii actiunii – 30.07.2008 (momentul punerii in intarziere); de asemenea, nici pana in momentul de fata, mostenitorii sai (paratii) nu au inteles sa isi indeplineasca obligatiile de care sunt tinuti in mod solidar prin acceptarea mostenirii, cata vreme cotele lor nu au fost stabilite in cadrul succesiunii.
Avand in vedere cele expuse mai sus, in temeiul art. 1020 si 1021 din Codul civil raportate la disp. art. 243 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedura civila, instanta va admite actiunea civila precizata avand ca obiect rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare si repunere in situatia anterioara, formulata de reclamanta xx in contradictoriu cu paratii xx si va dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 26.03.2008, intre reclamanta – in calitate de promitenta – cumparatoare si autorul paratilor – in calitate de promitent – vanzator (xx), aflat la fila 4 dosar, avand ca obiect material suprafata de 3.700 mp teren, situata in municipiul xx, punctul „Mintiana”, jud. Neamt, inscrisa in titlul de proprietate nr. 1/1671.
Cum efectul esential al rezolutiunii consta in desfiintarea retroactiva a contractului, ceea ce impune in mod imperativ repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, instanta va obliga pe paratii xxsa restituie reclamantei xx, in solidar, suma de 20.000 lei, reprezentand avans.
Conform inscrisurilor depuse la dosarul cauzei, avansul stabilit prin conventia din data de 26.03.2008 este in suma de 20.000 lei (fila 113) si este singura suma achitata de reclamanta in temeiul antecontractului de vanzare - cumparare incheiat cu xx. Diferenta pana la suma totala de 55.000 lei, indicata de parat, prin intampinare, respectiv suma de 35.000 lei face obiectul unui alt dosar (nr. 4681/279/2008), fiind platita de SC xx SRL (prin 2 ordine de plata, in valoare de 17.000 lei, respectiv de 18.000 lei – fila 114).
In temeiul art. 274 alin. 1 din Codul de procedura civila, paratii xx urmeaza a fi obligati, ca parti cazute in pretentii, sa plateasca reclamantei xx, in solidar, suma de 1.289 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, cheltuieli ce constau in taxa de timbru si timbre judiciare.   
Fata de imprejurarea ca paratii xx nu si-au exprimat vreun punct de vedere cu privire la actele procesuale indeplinite in cauza, instanta va lua act ca acestia nu si-au insusit cererea reconventionala formulata de autorul lor (xx).