Rezolutiune contract de vanzare-cumparare in baza unui pact comisoriu de ultim grad. Situatia lucrarilor edificate de cumparator pe acel teren

Prin sentinta civila nr. 2420/2013 a fost admisa actiunea si s-a constatat intervenita rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti, dispunandu-se repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul revenirii imobilului in proprietatea vanzatorilor.
S-a retinut in motivare ca potrivit conventiei incheiate, pretul urma sa fie achitat in 5 rate lunare de cate 7000 Euro, iar parata nu a achitat ultimele 2 rate, scadente in august si septembrie 2008, situatie in care a operat pactul comisoriu de ultim grad. Aceasta solutie data cererii principale a ramas irevocabila prin nepromovarea cailor de atac. In cadrul acestui dosar, parata-reclamanta a formulat o cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea vanzatorilor la plata contravalorii lucrarilor efectuate pe acel teren, incepand cu anul 2009, pentru edificarea unei locuinte in regie proprie.
Cererea reconventionala a fost respinsa cu motivarea ca, in speta, paratei i se aplica dispozitiile legale din materia accesiunii imobiliare, privind pe constructorul de rea credinta, deoarece la momentul edificarii imobilului, ca urmare a interventiei pactului comisoriu de ultim grad, pierduse dreptul de proprietate asupra terenului si nu putea invoca necunoasterea clauzelor contractuale. In conditiile in care proprietarul terenului nu a optat pentru pastrarea constructiei, in mod corect a fost respinsa cererea de acordare a contravalorii lucrarilor efectuate, ca nefondata.

                   Decizia civila nr. 94/R din 26.02.2014 a Curtii de Apel Galati     

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Braila la data de 20.06.2011 sub nr. 8458/196/2011, reclamantii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. in contradictoriu cu parata G.M., au solicitat ca, pe cale de ordonanta pre?edin?iala, sa se constate rezilierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. _/15.04.2008 de Biroul Notarial V&A, ca urmare a neachitarii diferentei de pre?, in valoare de 14.000 EUR, de catre parata.
In fapt, au aratat reclamantii, la data de 15.04.2008 au incheiat cu parata contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, ce are ca obiect terenul viran de categoria "curti constructii" in suprafata totala de 1.000,05 mp, situat in satul C., comuna C., pretul contractului fiind de 35.000 EUR. Conform pct. 3 din contract, pretul se va achita de catre cumparator in cinci rate lunare egale a cate 7.000 EUR fiecare, incepand cu luna mai 2008, platibile la data de 15 ale fiecarei luni, ultima rata avand termen de plata 15 septembrie 2008. In caz de neachitare a pretului la termenele stabilite, partile, de comun acord, au stabilit ca acest contract se reziliaza de drept, fara a fi nevoie de notificare prealabila, somatie sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara interventia instantei (pct. 3 alin 2 din contract). De?i plata ultimei rate avea scadenta pe 15.09.2008, parata nu a achitat nici pana in prezent integral pretul contractului, aceasta avand de achitat o diferenta de pre? in valoare de 14.000 EUR. Fata de aceasta situatie, la data de 1.06.2011 au notificat-o, prin executorul judecatoresc, pentru a se prezenta la data de 7.06.2011, orele 11, la Biroul Notarului Public V.V.&A., in vederea achitarii diferentei de pre?. Desi notificata, aceasta nu s-a prezentat la biroul notarial pentru achitarea sumei, fapt consemnat prin incheierea de certificare nr. _/07.06.2001, a Biroului Notarial V.&A. Intrucat parata nu a achitat diferenta de pre? in suma de 14.000 EUR, pentru terenul situat in satul C., comuna C., jud. B, pentru care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, au solicitat, ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate rezilierea contractului. In drept art.969 C.Civ. si 581C.proc.Civ.
La termenul de judecata din data de 23.06.2011, reclamantii au solicitat judecarea cererii pe calea dreptului comun.
Parata a formulat cerere reconventionala si intampinare. A solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei de 31600 de lei reprezentand contravaloare fundatie executata pe terenul situat in satul C., cu nr. cadastral provizoriu ...
In cuprinsul cererii reconventionale, a aratat ca intre parti a intervenit contractul de vanzare cumparare nr. _/15.04.2008, avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran in suprafata de 1000,05 mp situat in sat C., cu nr. cadastral provizoriu ...
Pe terenul proprietatea sa, dupa executarea lucrarilor in favoarea sotilor E., incepand cu anul 2009, a executat in regie proprie urmatoarele lucrari in vederea edificarii unei locuinte: amenajarea terenului, sapaturi pana la cota 2,5 m pe o suprafata de aproximativ 140 mp, tunarea fundatiei, platforma betonata armata pe 130 mp. Pentru executarea acestor lucrari a achizitionat materiale si a folosit mana de lucru. Lucrarile au fost efectuate dupa ce sotii E. au asigurat-o ca nu vor avea pretentii ulterioare, izvorand din contractul de vanzare - cumparare. In cazul in care se va admite cererea reclamantilor, considera ca acestia trebuie sa fie obligati sa o despagubeasca pe parata pentru cheltuielile efectuate, in caz contrar acestia imbogatindu-se fara justa cauza. In drept art. 493, 494, 997 C. civ. si 274 c. proc. civ.
In cuprinsul intampinarii a aratat ca intre parti a intervenit contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran in suprafata de 1000,05 mp situat in sat C., cu nr. cadastral provizoriu ... Partile au convenit ca pretul vanzarii sa fie achitat in 5 rate lunare egale de 7000 de euro, platibile in perioada mai - septembrie 2008, transmisiunea de fapt si de drept a terenului avand loc la momentul incheierii contractului. Intr-adevar ultimele doua rate insumand 14000 euro nu au fost achitate direct de cumparatoare, intrucat in perioada in care acestea trebuiau achitate SC S. SRL, al carei administrator era parata, a efectuat la imobilul sotilor E. situat in imediata vecinatate a terenului cumparat, diverse lucrari de constructie, conform centralizatorului, sens in care au fost emise devize de lucrari. Lucrarile au fost executate in anul 2008, dupa perfectarea contractului de vanzare-cumparare, unele devize fiind intocmite ulterior dupa efectuarea masuratorilor finale. In centralizator a fost mentionata si procurarea centralei termice si a boilerului, care nu au mai fost achizitionate, valoarea lucrarilor executate fiind de 88562,60 de lei. Deoarece sotii E. nu au achitat contravaloarea acelor lucrari, nici parata nu a achitat diferenta de pret, considerand ca obligatiile reciproce ale partilor vor fi stinse prin compensatie conventionala. Parata a executat acele lucrari in favoarea sotilor E. prin SC S. SRL. Sotii A. nu au beneficiat de lucrarile executate de SC S. SRL, in schimb din discutiile purtate cu sotii E. acestia au asigurat-o pe parata ca aspectele privitoare la impartirea pretului vor fi rezolvate intre acestia. A solicitat respingerea cererii principale ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata.
La termenul de judecata din data de 12.04.2012, reclamantii au formulat intampinare la cererea reconventionala prin care au solicitat respingerea cererii reconventionale.
Au aratat ca parata-reclamanta da dovada de rea-credinta atunci cand afirma ca toate lucrarile pe care aceasta le-a facut la imobilul proprietatea sa, au fost executate dupa ce sotii E. au asigurat-o ca nu vor mai avea pretentii ulterioare izvorand din contractul de vanzare-cumparare. Obligatia care ii incumba era aceea de a plati ultimele doua rate restante in cuantum de 14000 de euro. Scadenta penultimei rate a fost pe data de 15 august 2008, iar ultima rata trebuia achitata inca de pe data de 15 septembrie 2008. Aceasta obligatie nu a fost indeplinita de catre cumparatoare, astfel cum chiar ea recunoaste in intampinare. Aceasta a facut imbunatatiri pe terenul care devenise proprietatea ei cu mult dupa scadenta privind achitarea ratelor restante. Reclamantii considera ca aceasta anticipa ivirea unui litigiu, iar cand acesta s-a produs a gasit o scuza aparent justificata pentru a-si motiva reaua-credinta pentru neplata ratelor scadente: asa-zisa discutie cu sotii E. Nu a venit sa probeze in niciun fel aceasta sustinere. Mai mult decat atat, o astfel de proba nici nu ar avea cum sa existe in conditiile in care asa-zisa intelegere nu a avut loc vreodata. Contractul de vanzare-cumparare este foarte clar. Acesta prevede ca, in cazul neachitarii pretului in modalitatea mentionata, vanzatorii vor considera prezentul contract rezolvat de plin drept fara nevoie de notificare, somatie sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara interventia instantei. (...), iar prin efectul rezolutiunii, vor reintra in proprietatea bunului imobil, iar orice suma incasata din pret va fi retinuta de vanzatori drept daune interese pentru neexecutarea obligatiei de "a face", aceasta clauza fiind un pact comisoriu de grad IV. O asemenea stipulatie are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului, de indata ce a expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost dusa la indeplinire. In cazul in care se apeleaza la instanta de judecata, aceasta va putea face numai verificarile pe care insesi clauzele conventionale de rezolutiune le permit. Asadar, nicaieri in contract nu se prevede ca in cazul rezolutiunii contractului reclamantii-parati au obligatia de a o despagubi pe parata-reclamanta pentru imbunatatirile facute. Mai mult, existenta acestora nici nu a fost probata. Desfiintarea se face in mod neconditionat. Rezolutiunea se cere de indata ce a expirat termenul de executare. Pe cale de consecinta, reclamantii trebuia sa ceara desfiintarea contractului inca din luna septembrie a anului 2008. Inainte de a introduce cererea de chemare in judecata, reclamantii au notificat-o pe parata prin intermediul executorului judecatoresc sa se prezinte la data de 07.06.2011, orele 11 la Biroul Notarului Public V.V.& A., in vederea achitarii diferentei de pret. Aceasta nu s-a prezentat, fapt dovedit cu incheierea de certificare nr. _/07.06.2011 a Biroului Notarial V.& A.    
Asadar, au inteles sa o pasuiasca aproape doi ani de zile. Daunele-interese sunt pe deplin justificate. In acest moment, reclamantii nu se pot folosi de acest teren, pentru ca inca nu a reintrat in proprietatea acestora. In schimb au fost de buna credinta, au predat si de fapt si de drept proprietatea asupra imobilului la momentul autentificarii contractului. Parata-reclamanta, in schimb cu rea-credinta tergiverseaza solutionarea prezentului dosar, venind cu pretentii care nu au niciun temei legal sau contractual. In drept art. 115 si urmatoarele din Codul de procedura civila.
Au formulat, de asemenea, si raspuns la intampinare aratand ca, in cauza, nu poate opera compensarea intrucat reclamantii si parata din prezenta cauza nu sunt creditor si debitor, in mod reciproc: parata a efectuat lucrari numai la imobilul sotilor E., iar sotii A., astfel cum chiar ea recunoaste in intampinare, nu au beneficiat niciodata de aceste lucrari. Al doilea motiv pentru care nu poate opera aceasta institutie juridica este acela ca parata nu a facut dovada vreunei conventii scrise de unde sa rezulte ca reclamantii din prezenta cauza si parata G.M. au ajuns la vreo intelegere privind stingerea obligatiilor reciproce prin compensatie. Mai mult decat atat, niciun moment nu a fost vorba de vreo intelegere verbala privind stingerea datoriilor in acest mod. In cauza de fata nu poate opera compensatia legala, intrucat nu este indeplinita conditia privind lichiditatea creantelor. Desi face referire la devize de lucrari si centralizator, avansand chiar si suma de 88562,60 de lei, nu a facut dovada incheierii unui contract de prestari servicii sau a unor facturi de unde sa rezulte aceasta suma de bani.
Reclamantii au solicitat de asemenea, disjungerea cererii principale de cererea reconventionala, cerere respinsa la termenul de judecata din data de 07.07.2012.
Prin sent. civ.nr. 2420/21.03.2013 a Judecatoriei Braila a fost admisa actiunea, s-a constatat intervenita rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008 incheiat intre parti, s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara, imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B., revenind in proprietatea reclamantilor. A fost admisa in parte cererea reconventionala. Au fost obliga?i reclamantii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. la plata catre parata G.M. a sumei de 26.469 de lei reprezentand contravaloarea lucrarilor de construire efectuate pe terenul situat in intravilanul satului C., Comuna C., judetul B. A fost obligata parata la plata catre reclamanti a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronun?a aceasta hotarare instan?a a re?inut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, A.E.D., A.R.C.E., E.I. si E.C. (reclamantii din prezenta cauza) au transmis in calitate de vanzatori in proprietatea lui G.M. (parata din prezenta cauza) in calitate de cumparatoare, dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 1000,05 mp situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B. Transmisiunea de drept si de fapt a proprietatii terenului a avut loc la data autentificarii contractului de vanzare- cumparare (15.04.2008). Pretul vanzarii este de 35.000 de euro, pret ce urma a fi achitat de cumparator in cinci rate lunare egale de cate 7000 de euro fiecare, incepand cu luna mai 2008, platibile la data de 15 ale fiecarei luni, ultima rata avand termenul de 15 septembrie 2008.
Conform art. 3 din contract, in cazul neachitarii pretului, vanzatorii vor considera contractul de vanzare-cumparare rezolvat de plin drept fara nevoie de notificare, somatie sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara interventia instantei, aceasta clauza reprezentand un pact comisoriu de grad IV. Prin efectul rezolutiunii, ca urmarea a neplatii pretului, vanzatorii vor reintra in proprietatea bunului imobil, iar orice suma incasata din pret va fi retinuta de vanzatori, drept daune interese pentru neexecutarea obligatiei de a face. Reclamantii au solicitat rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, intrucat cumparatoarea nu   si-a indeplinit in tot obligatia de plata a pretului, ramanand neachitata suma de 14000 de euro. In materie contractuala, o data dovedita existenta obligatiei contractuale, se naste o prezumtie de neexecutare a obligatiei. Probatoriul administrat nu a rasturnat prezumtia mentionata. Mai mult, din apararile formulate de parata rezulta ca aceasta nu a achitat ultimele doua rate scadente in cuantum de 14.000 de euro. Pentru a justifica neexecutarea contractului, parata a aratat ca SC S. SRL a efectuat la imobilul proprietatea sotilor E. diverse lucrari de constructie. Deoarece sotii E. nu au achitat aceste lucrari, nici parata nu a achitat diferenta de pret considerand ca obligatiile reciproce ale partilor vor fi stinse prin compensare conventionala. A considerat ca valoarea lucrarilor efectuate in favoarea sotilor E. au fost suportate de parata prin SC S. SRL. Sustinerea paratei rezulta si din declaratia martorului N.C. care a aratat ca la imobilul sotilor E. au fost efectuate lucrari de SC S.  in anul 2008 - 2009 coroborat cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Cu alte cuvinte, pentru stingerea obligatiei de plata a diferentei de pret izvorata din contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, parata invoca compensarea. Compensarea reprezinta o modalitate de stingere a doua obligatii reciproce, pana la concurenta celei mai mici dintre ele. Compensatia presupune existenta a doua raporturi juridice obligationale distincte, in cadrul carora aceleasi persoane sunt creditor si debitor una fata de cealalta. In cauza nu exista o compensatie conventionala, din probatoriul administrat, nerezultand ca intre parti exista vreo conventie in acest sens. De asemenea, nu poate opera o compensatie legala in conditiile (aratate de parata) in care in primul raport obligational calitatea de creditori o au reclamantii si calitatea de debitoare o are parata, iar in cel de-al doilea raport obligational calitatea de creditoare o are o societate comerciala (care nu este parte in dosar) si calitatea de debitori o au sotii E. Cu alte cuvinte, in cauza insa nu s-a facut dovada existentei reciprocitatii obligatiilor, nerezultand, din ansamblul probatoriului administrat, ca parata ar avea o creanta in contra reclamantilor. In cazul in care una dintre partile contractului sinalagmatic refuza executarea contractului, cealalta parte poate cere rezolutiunea contractului. Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului. In cazul in care contractul contine inserat un pact comisoriu de ultim grad, acesta are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului, de indata ce a expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la indeplinire. In aceasta situatie, instanta va constata intervenita rezolutiunea contractului. Constatand ca parata nu a achitat integral pretul stipulat in contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, instanta va admite cererea principala, va constata intervenita rezolutiunea acestui contract si, ca efect al repunerii partilor in situatia anterioara, va dispune revenirea imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B, in proprietatea reclamantilor. Pe terenul pe care parata l-a avut in posesie in temeiul contractului de vanzare- cumparare nr. _/15.04.2008, in suprafata de 1000,05 mp situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B, aceasta, considerandu-se proprietar, a efectuat o serie de lucrari de constructie (sapatura, compactare, berna de balast, radier general din beton) in valoare de 26.469 de lei. Cum, prin probatoriul administrat, nu a fost rasturnata prezumtia de buna-credinta, instanta apreciaza ca parata se afla in situatia constructorului de buna-credinta care a efectuat o serie de lucrari cu materiale proprii pe terenul situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B. In aceste conditii, pentru ca urmare a repunerii partilor in situatia anterioara ca efect al rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, reclamantii sa nu se imbogateasca pe seama constructorului, in temeiul art. 494 C. civ., proprietarii terenului urmeaza sa o despagubeasca pe parata pentru lucrarile efectuate. In raport cu aceste considerente, instanta urmeaza sa admita in parte cererea reconventionala formulata de parata G.M. in contradictoriu cu reclamantii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. si sa oblige reclamantii la plata catre parata a sumei de 26.469 de lei reprezentand contravaloarea lucrarilor de construire efectuate pe terenul situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B. In cauza, reclamantii au efectuat cheltuieli de judecata de 4626 de lei reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar, iar parata a efectuat cheltuieli de judecata de 2880 de lei reprezentand taxa de timbru, timbru judiciar si onorariu expert. Cum cererea reconventionala a fost admisa in parte, instanta va diminua cheltuielile de judecata ce pot fi pretinse de parata proportional cu cat a fost admisa cererea reconventionala.
Astfel, pentru suma de 31600 de lei au fost efectuate cheltuieli de judecata de 2880 de lei, rezulta ca pentru suma de 26.469 de lei, parata are dreptul la suma de 2412,36 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Procedand la compensarea cheltuielilor de judecata, instanta va obliga parata la plata catre reclamanti a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei hotarari au formulat recurs reclamantii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. solicitand admiterea recursului, modificarea hotararii atacate si respingerea cererii reconventionale.
In motivarea recursului s-au sustinut in esenta urmatoarele: instanta, in considerentele hotararii recurate, nu motiveaza in nici un fel de ce considera ca parata a fost de buna-credinta; parata, cu rea-credinta, a inceput lucrarile la imobil, stiind ca nu a achitat integral pretul terenului, iar contractul urmeaza sa fie desfiintat conform prevederilor art.3 din contract; referitor la cererea reconven?ionala, instan?a de fond a facut referire la prevederile art.494 cod civil, insa in interpretarea si aplicarea acestor dispozi?ii, trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului. In drept art.299 si urm. cod procedura civila.
Prin cererea depusa la data de 15.04.2013 reclaman?ii au aratat in esen?a faptul ca dispozitiile art.494 cod civil, invocate de instan?a in motivarea hotararii, nu isi au aplicabilitate in cauza. Astfel, contractul a fost desfiintat din culpa exclusiva a paratei, la data efectuarii constructiilor parata cunostea ca nu a achitat pretul contractului, asumandu-si riscul ca poate sa piarda investitia efectuata pe teren. Se poate admite ca ar fi imbogatire fara justa cauza care obliga partea la plata unor despagubiri, numai daca desfiintarea contractului s-ar produce din alte cauze decat cele contractuale, ceea ce nu este cazul. Este inadmisibil ca instan?a sa ii oblige la plata contravalorii lucrarilor efectuate in condi?iile in care contractul este desfiin?at din culpa paratei, care are obliga?ia sa predea terenul in stadiul in care l-a cumparat. Lucrarile de construire sunt efectuate fara autorizatie de constructie sau documentatie de executie a imobilului, sanctiunea legala fiind obligarea proprietarului terenului la desfiin?area acelor lucrari. In drept art.300 alin.2, 304 pct.9 cod procedura civila, 969 si 1020 cod civil.
In sedinta publica din data de 23.09.2013 instan?a a calificat calea de atac ca fiind apel, iar nu recurs.
Prin decizia civila nr. 303/05.11.2013 a Tribunalului Braila s-a admis apelul declarat de reclamanti, a fost schimbata in parte hotararea, in sensul ca s-a respins cererea reconventionala.
A fost obligata intimata G.M. la plata cheltuielilor de judecata de la fond si din apel in cuantum total de 5.466 lei.
Au fost mentinute dispozi?iile referitoare la admiterea cererii principale, rezolutiunea contractului si repunerea partilor in situatia anterioara.
Pentru a decide astfel, instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, apelantii-reclamanti A.E.D., A.R.C.E., E.I. si E.C. au transmis in calitate de vanzatori in proprietatea intimatei-parate G.M. in calitate de cumparatoare, dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 1000,05 mp situat in intravilanul satului C., comuna C., judetul B.
Transmisiunea de drept si de fapt a proprietatii terenului a avut loc la data autentificarii contractului de vanzare-cumparare (15.04.2008).
Pretul vanzarii a fost de 35.000 de euro, pret ce urma a fi achitat de cumparator in cinci rate lunare egale de cate 7000 de euro fiecare, incepand cu luna mai 2008, platibile la data de 15 ale fiecarei luni, ultima rata avand termenul de 15 septembrie 2008.
 Conform art. 3 din contract, in cazul neachitarii pretului, vanzatorii vor considera contractul de vanzare-cumparare rezolvat de plin drept fara nevoie de notificare, somatie sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara interventia instantei, aceasta clauza reprezentand un pact comisoriu de grad IV.
Asa cum a retinut si instanta de fond, intimata-parata nu a achitat ultimele doua rate scadente in cuantum de 14.000 de euro. Apararile intimatei-parate (in sensul ca lucrarile efectuate in regie proprie pe terenul care a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare au fost executate dupa ce sotii E. au asigurat-o ca nu vor mai avea pretentii ulterioare care ar decurge din contractul de vanzare-cumparare) nu au fost retinute de instanta de fond si nici nu au fost dovedite.
Tribunalul a retinut ca intimata-parata a efectuat aceste lucrari in anul 2009, ulterior datei cand, conform contractului de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, ar fi trebuit sa plateasca ultima rata din pretul vanzarii (15.09.2008).
In aceste condi?ii, instanta a constatat ca in cauza nu se poate retine buna-credinta a intimatei G.M. care, desi cunostea ca in conformitate cu art.3 din contract, in caz de neachitare a pretului in modalitatea stabilita in contract, vanzatorii vor considera contratul rezolvat de plin drept, fara nevoie de notificare, somatie sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara interventia instantei, clauza reprezentand un pact comisoriu de gradul IV, a in?eles sa efectueze anumite lucrari de constructii pe teren. Se observa ca in cauza nu s-a facut dovada unei in?elegeri a partilor contrara celor mentionate in pactul comisoriu.
Conform art.494 Cod civil “Daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice. Daca proprietarul pamantului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut; el poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut suferi proprietarul locului. Daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului."
S-a observat ca apelantii au solicitat ca intimata sa le restituie terenul in stadiul in care l-a cumparat (cu alte cuvinte fara lucrarile de constructii efectuate pe acesta).
In aceste condi?ii, instan?a a retinut ca apelantii nu au dorit sa pastreze aceste lucrari efectuate pe terenul proprietatea lor, caz in care, intrucat nu se poate retine buna-credinta a intimatei, apelantii nu pot fi obligati sa plateasca intimatei valoarea materialelor si pretul muncii sau o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului. Nu se poate retine ca apelantii s-ar imbogati de pe urma constructorului deoarece ace?tia au aratat in mod clar ca doresc ca intimata sa le restituie terenul in stadiul in care l-a cumparat, liber de constructiile edificate pe acesta, apelantii putand sa-si exercite dreptul de a opta in acest sens, conform art.494 cod civil.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-parata care a apreciat ca hotararea instantei de fond este data cu aplicarea gresita a art. 494 si art. 997 Cod civil.
In mod gresit s-a apreciat ca lucrarile au fost efectuate cu rea-credinta.
Din moment ce partile contractante au convenit sa se transmita proprietatea asupra terenului de la data autentificarii si nu de la data  platii ultimei rate, parata-reclamanta s-a comportat ca un adevarat proprietar,  efectuand diverse lucrari de construire pe teren.
Conduita sa trebuie analizata in intregul context al derularii intelegerii dintre parti. La momentul ridicarii constructiei achitase deja trei rate din contract, adica 21.000 Euro.
Lucrarile efectuate de el pe teren sunt durabile, utile, asa incat trebuie sa fie despagubit. Temeiul de drept invocat a fost art. 997 Cod civil, iar reclamantii ar trebui sa
despagubeasca pe posesorul, chiar de rea-credinta pentru toate cheltuielile facute care au crescut pretul bunului.
In prezent, firma sa SC S. SRL este in lichidare, iar lichidator judiciar in cadrul dosarului de faliment este reclamantul A.D., ce incearca sa-l determine sa renunte in prezentul dosar, prin promovarea unor cereri de angajare raspundere a administratorului.
In concluzie, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei din apel in sensul admiterii cererii reconventionale si pastrarii solutiei pronuntate de Judecatoria Braila.
Reclamantii-parati A.R.C.E, A.E.D., E.I. si E.C. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Au sustinut ca din toate probele administrate rezulta reaua-credinta a recurentei: neplata ultimelor 2 rate, existenta pactului comisoriu de ultim grad.
Mai mult, aceste lucrari de construire au fost efectuate fara autorizatie de constructie, sanctiunea fiind obligarea proprietarului la desfiintarea lor.
Analizand decizia instantei de apel prin prisma motivelor de recurs, Curtea constata ca acesta este nefondat, din considerentele ce se vor arata in continuare:
Conform dispozitiilor art. 299 si urmatoarele Cod procedura civila recursul este o cale extraordinara de atac ce poate fi exercitata numai pentru motivele de nelegalitate a hotararii limitativ prevazute de dispozitiile art. 304 pct. 1-9 Cod procedura civila, deoarece partile au avut la dispozitie o judecata in fond in fata primei instante si o rejudecare am fondului, atat in fapt, cat si in drept, in apel.
In consecinta, in recurs nu mai pot fi analizate motive care sa vizeze modalitatea in care instantele au administrat ori au interpretat probele din dosar,  care sa se refere la reproduceri ale starii de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre parti sau care sa tinda la o reapreciere a probatoriilor administrate.
Din aceste considerente, Curtea urmeaza sa verifice corecta interpretare si aplicare a dispozitiilor art. 494 Cod civil si art. 997 Cod civil, raportat la situatia de fapt stabilita de instanta de apel.
Astfel, s-a retinut ca intre parti s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, avand ca obiect suprafata de 1000,05 m.p., la pretul de 35.000 euro, ce urma sa fie achitat in 5 rate lunare de cate 7.000 euro, platibile incepand cu 15 mai pana la 15 septembrie 2008.
Recurenta-parata nu a achitat ultimele doua rate, in cuantum de 14.000 euro.
Cum in contract era inserat un pact comisoriu de gradul IV, prin sentinta civila nr. 2420/21.03.2013 a Judecatoriei Braila s-a admis actiunea si s-a constatat intervenita rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. _/15.04.2008, incheiat intre parti si s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara, numai sub aspectul restituirii de catre recurenta a terenului in suprafata de 1000,05 m.p., situat in satul C., judetul B.
S-a mai retinut ca art. 3 din contract cuprindea o clauza penala potrivit careia in caz de neachitare a pretului in modalitatea respectiva, orice suma incasata din pret va fi retinuta de vanzatori, drept daune interese pentru neexecutarea obligatiei de a face.
Solutia data cererii principale a ramas irevocabila prin nepromovarea cailor de atac.
Obiectul criticilor din recurs il constituie numai cererea reconventionala prin care cumparatoarea a solicitat obligarea vanzatorilor la plata contravalorii lucrarilor efectuate pe acel teren in scopul edificarii unei locuinte in regie proprie.
In drept, au invocat dispozitiile art. 493, 494, 997 Cod civil, dar si pe cele vizand imboga?irea fara justa cauza.
Cu privire la cererea reconventionala situatia de fapt stabilita de instanta de apel este urmatoarea:
Dupa ce recurenta nu a achitat ultimele doua rate scadente in lunile august, septembrie 2008, in anul 2009, cunoscand existenta pactului comisoriu de ultim grad care determina rezolutiunea contractului, recurenta a inceput edificarea acelei constructii pe terenul ce a facut obiectului contractului de vanzare-cumparare.
Raportat la aceasta situatie de fapt, Curtea retine urmatoarele:
Fiind vorba de un pact comisoriu de ultim grad, contractul a fost desfiintat de plin drept de la momentul neachitarii ratelor, fara a fi nevoie de notificare, somatie sau alta formalitate prealabila.
Prin urmare, desfiintarea contractului a operat inca din luna august 2008, iar instanta judecatoreasca, prin sentinta civila nr. 2420/21.03.2013 a constatat doar interventia rezolutiunii, care s-a produs insa de la momentul neindeplinirii obligatiei.
Pe cale de consecinta, in anul 2009, cand a inceput edificarea constructiei reclamantul pierduse dreptul de proprietate asupra terenului printr-un pact comisoriu de ultim grad pe care  si-l asumase prin semnarea contractului, astfel incat nu ar putea invoca faptul ca nu era in deplina cunostinta de cauza asupra efectelor sale.
In doctrina si jurisprudenta,  este controversata problema aplicarii dispozitiilor art. 494 Cod civil privind accesiunea imobiliara, in situatia in care fostul proprietar al unui fond, a executat lucrari pe acel fond si apoi a fost evins in urma exercitarii actiunii in rezolutiune.
Se apreciaza in aceasta situatie ca nu se aplica dispozitiile art. 494 Cod civil care ar fi defavorabile constructorului, ci se restituie cheltuielile facute, distingandu-se dupa cum sunt necesare, utile sau voluptuorii.
Nu aceasta este situatia in cauza, deoarece lucrarile efectuate pe teren au intervenit dupa ce reclamanta a fost evinsa, ca urmare a operarii pactului comisoriu de ultim grad la data de 15 august 2008 si nu inainte de acest moment.
Din aceste considerente, in mod corect instanta a apreciat ca problema restituirii cheltuielilor suportate cu acea constructie inceputa si nefinalizata se rezolva prin aplicarea dispozitiilor din materia accesiunii imobiliare si nu de la imbogatire fara justa cauza sau gestiune de afaceri, cum a sustinut recurenta prin invocarea dispozitiilor art. 997 Cod civil.
Mai sustine recurenta ca in mod gresit i s-au aplicat dispozitiile referitoare la constructorul de rea-credinta si nu  pe cele de la constructorul de buna-credinta, in conditiile in care i s-a transferat dreptul de proprietate asupra terenului si achitase deja trei rate din contract, iar lucrarile efectuate pe teren sunt durabile si utile.
Curtea apreciaza ca raportat la situatia de fapt retinuta, corect s-au aplicat dispozitiile referitoare la constructorul de rea-credinta.
Buna-credinta se prezuma, iar dovada relei-credinte este in sarcina proprietarului.
Buna-credinta este credinta constructorului, in momentul executarii lucrarilor, ca fondul pe care se construieste este al sau.
Este adevarat ca recurenta se intemeia pe un contract de vanzare-cumparare, translativ de proprietate, cu plata in rate. Este adevarat si ca achitase trei dintre cele cinci rate datorate. Singura problema este ca la momentul edificarii constructiei, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu de ultim grad, pierduse acest drept de  proprietate prin neplata ratelor la termenele stipulate - 15 august si 15 septembrie 2008.
In conditiile in care prin semnatura pe contract fusese de acord cu art. 3, nu poate invoca faptul ca la momentul edificarii mai avea credinta ca este proprietara terenului si ca nu constientiza  imprejurarea ca pactul comisoriu de ultim grad isi produsese efectele.
Este adevarat si ca promovarea actiunii in constatarea rezolutiunii de plin drept a contractului la aproape 3 ani de la momentul nasterii dreptului la actiune si dupa ce cumparatorii edificasera o parte din constructie naste indoieli si cu privire la buna-credinta a intimatilor-reclamanti, care au tolerat ridicarea constructiei dupa care au solicitat demolarea.
Insa, legiuitorul roman, in reglementarea accesiunii imobiliare pentru situatia constructorului de rea-credinta nu a inteles sa sanctioneze  si atitudinea proprietarului terenului, ci i-a dat acestuia probabilitatea de a alege intre ridicarea constructiei pe cheltuiala celui care a edificat-o sau pastrarea ei, cu dezdaunarea constructorului.
Intimatii-reclamanti au optat pentru prima varianta, alegere determinata si de lipsa autorizatiei de constructie necesara potrivit Legii nr. 50/1991.