Actiunea in revendicare (art. 480 Cod civil). Actul sub semnatura privata. Prezumtia de proprietate.

     
     Prin cererea formulata la data de 13.01.2009, reclamantii N.A., N.M., N.I.T. si  T.S. au chemat in judecata pe paratul B.M., solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa  fie obligat sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 225 mp, sa-si ridice de pe terenul in litigiu constructiile edificate  sau sa fie autorizati sa le demoleze pe cheltuiala paratului cu obligarea acestuia la plata de daune cominatorii  in cuantum de 50 de lei / zi de intarziere, incepand cu data primirii citatiei in prezentul dosar si pana la indeplinirea obligatiei.
      Motivand in fapt actiunea, reclamantii au sustinut ca, prin titlul de proprietate nr. 1833-58879/1997 li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren in suprafata de 3000 mp, iar paratul ocupa fara drept suprafata de 225 mp, pe care si-a edificat incepand cu anul 2008 o constructie provizorie cu dimensiuni de 4 /4  din rigips si lemn.
     La data de 05.02.2009, paratul a depus intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantilor, ca neintemeiata.
     Prin sentinta civila nr.10419/22 iunie 2009, a Judecatoriei Craiova, s-a admis in parte actiunea precizata formulata de reclamanti, a fost obligat paratul  sa lase  in deplina proprietate si pasnica folosinta terenul in suprafata de 262 mp, situat in Craiova, T 3, P 4, jud. Dolj, avand ca vecinatati: N- Aleea 1 Siminic       ( DE 14), pe distanta de 16,02 m, E- Lefter Cezar, pe distanta de 15,28 m, S- rest proprietate reclamanti pe distanta de 16, 12 m, V- C. M., pe distanta de 17,04  m.
     A fost obligat paratul sa ridice constructia amplasata pe terenul mentionat, identificata conform raportului de expertiza intocmit de expert G.M., iar in caz contrar autorizeaza reclamantii sa demoleze constructia pe cheltuiala paratului, fiind respins capatul de cerere privind obligarea paratului la daune cominatorii.
     A fost obligat paratul catre reclamanti la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 2338 lei, reprezentand taxa timbru, onorariu expert si onorariu avocat.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca in baza titlului de proprietate nr. 1833-58879/1997, reclamantii sunt proprietarii terenului in suprafata de 2621 mp., teren situat in Craiova,  T3, P4, judetul Dolj, iar, cu ocazia efectuarii masuratorilor de catre expert, s-a constatat  ca paratul ocupa din terenul proprietatea reclamantilor suprafata de 262 mp., delimitata prin schita anexa la raport.
     In consecinta, instanta a constatat ca reclamantii au  facut dovada dreptului de proprietate asupra terenului revendicat, potrivit dispozitiilor art. 480 Cod civil si avand in vedere si faptul ca jurisprudenta C.E.D.O. este direct aplicabila in dreptul intern, s-a retinut ca intemeiata in parte actiunea reclamantilor.
     Impotriva acestei sentinte a formulat recurs paratul B.M., criticand solutia pentru nelegalitate si netemeinicie.
     In motivarea recursului s-a aratat ca terenul ce se afla inscris  in titlul de proprietate al reclamantilor se regaseste in cu totul alta parte decat unde acestia il revendica si ca instanta de fond nu a luat in calcul solicitarea recurentului parat de refacere a expertizei, intrucat nu a fost convocat la efectuarea acesteia.
     De asemenea, s-a mai invocat prin motivele de recurs ca instanta de fond a ignorat solicitarea de refacere a adresei catre Primaria Craiova in vederea comunicarii rezolutiei reale de pe cererea sa inregistrata cu nr. 297/8.07.2004, iar la ultimul termen de judecata instanta s-a pronuntat in aceeasi zi chiar daca in sedinta publica a amanat pronuntarea.
     Prin incheierea din data de 15.12.2009, calea de atac a fost calificata apel avandu-se in vedere capatul de cerere al actiunii privind obligatia de a face.
     Prin decizia civila nr. 94 din 02.03.2010, pronuntata de Tribunalul Dolj,  s-a respins apelul declarat de apelantul parat B.M., impotriva sentintei civile nr. 10419/22.06.2009, pronuntata de Judecatoria Craiova, in dosarul nr. 907/215/2009, in contradictoriu cu intimatii reclamanti N.A., N.M., N.I.T., T.S., apelantul fiind obligat la plata  sumei de 714 lei cheltuieli de judecata, catre intimati.
     Pentru a pronunta astfel, tribunalul a constatat ca instanta de fond a retinut in mod corect ca reclamantii au facut dovada dreptului lor de proprietate prin titlul de proprietate nr.1833 - 58879/1997, caruia nu ii poate fi opus actul prezentat de paratul apelant, inscrisul sub semnatura privata prin care acesta intelege sa cumpere o suprafata de teren, intrucat valabilitatea vanzarii este data de forma autentica pe care trebuie sa o imbrace actul.
     In ceea ce priveste critica privind amplasamentul diferit al terenului reclamantilor fata de terenul aflat in posesia paratului, instanta a constatat ca aceasta este neintemeiata, aspect ce rezulta din concluziile raportului de expertiza refacut in apel de catre expertul G.M., pentru efectuarea caruia apelantul a fost convocat prin scrisoare recomandata.
     Cu privire la necesitatea solicitarii de catre instanta a rezolutiei reale de pe cererea inregistrata de catre apelant la Primaria Craiova, sub nr. 297/8.07.2004, instanta a apreciat ca si acest  motiv de apel este neintemeiat, deoarece paratului  ii revenea, potrivit art.1169 Cod civil, sarcina probei cu privire la rezolutia data de Primaria Craiova, cererii sale.
In termen legal, impotriva ambelor hotarari a declarat recurs paratul B.M., criticandu-le pentru nelegalitate deoarece nu s-a tinut cont ca a cumparat terenul aflat in litigiu prin act sub semnatura privata, iar la momentul formularii actiunii in revendicare se afla in posesia acestui teren, cu buna credinta.
Critica formulata nu este intemeiata.
Asa cum rezulta chiar din motivarea recursului, paratul nu opune reclamantilor un titlu de proprietate asupra terenului in litigiu, ci invoca numai posesia cu buna-credinta asupra acestuia, intemeindu-si aceasta sustinere pe existenta unui act sub semnatura privata din 25.10.2004,  prin care a cumparat terenul respectiv, de la N.V.N. In intampinarea depusa in dosarul de fond, paratul a precizat ca vanzatoarea dobandise, de asemenea, terenul respectiv prin inscris sub semnatura privata.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face numai prin act autentic, potrivit dispozitiilor Titlului X din Lg. 245/2005. La momentul incheierii actului sub semnatura privata exista aceeasi obligatie legala in ceea ce priveste valabilitatea conventiei de vanzare-cumparare a unui teren, potrivit Lg. 54/1998, abrogata ulterior prin legea enuntata.
Avand in vedere ca obligatia de incheiere a conventiei de vanzare-cumparare prin act autentic este o conditie ad validitatem (pentru valabilitate), actul sub semnatura privata invocat de catre paratul recurent constituie numai o promisiune pentru vanzare, dar care nefiind materializata printr-o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare potrivit legii sau printr-un act notarial, nu transmite dreptul de proprietate si deci, nu poate constitui titlu de proprietate.
Actiunea in revendicare intemeiata pe dispoz. art. 480 Cod civil constituie o actiune reala, prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar, indiferent ca posesia este de buna sau rea credinta atat timp cat acesta nu poate opune un titlu de proprietate valabil.
Prin urmare, nu se impunea compararea drepturilor de proprietate, deoarece drept de proprietate consfintit intr-un titlu de proprietate au numai reclamantii, nu si paratul-recurent. In favoarea paratului a operat o prezumtie relativa de proprietate desprinsa din faptul posesiunii bunului, dar care a fost rasturnata prin prezentarea titlului de proprietate de catre reclamanti.
Posesorul, fie el de buna credinta sau de rea credinta, va fi obligat sa restituie proprietarului bunul respectiv, buna credinta avand eficienta numai in ceea ce priveste fructele primite sau culese pana la data actionarii in justitie a acestuia de catre adevaratul proprietar (art. 494 Cod civil).
Urmeaza ca, aplicand dispozitiile art. 312 alin.1 Cod pr. civ., sa se respinga ca nefondat recursul, iar in baza art. 274 Cod pr. civ., recurentul va fi obligat la 833 lei cheltuieli de judecata, catre intimatii reclamanti.