Exercitarea in mod abuziv a dreptului de proprietate. Schimbare destinatie imobil. Acordul coproprietarilor

Prin sentinta civila nr. 6622/10.12.2013, pronuntata de Judecatoria Sibiu, s-a admis in parte actiunea formulata de catre reclamantul T. A. in contradictoriu cu paratii C. A. si R. I., si in consecinta au fost obligati paratii sa-si dea acordul in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primarie in vederea desfasurarii unei activitati comerciale in imobilul proprietatea sa, iar in caz de refuz hotararea sa tina loc de acord al partilor in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primarie, s-au respins celelalte pretentii ale reclamantului si s-a respins cererea paratului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca prin cererea inregistrata pe rolul instantei la data de 11.06.2013, reclamantul T. A. a chemat in judecata paratii C. A. si R. I. solicitand instantei sa fie obligati paratii sa isi dea acordul in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primarie in vederea desfa?urarii unei activitati comerciale (birouri) in imobilul proprietate personala; obligarea paratilor de a-si da acordul in vederea modificarii accesului de intrare in spatiul proprietate personala prin crearea unei intrari direct din strada in incinta acestuia, in conditiile legale impuse de autoritatile locale din punct de vedere tehnic si urbanistic si fara a afecta structura de rezistenta a cladirii; in subsidiar, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de acordul partilor in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primarie, precum si a modificarilor constructive solicitate.
In motivare, reclamantul a aratat ca este proprietarul imobilului situat in S., str. S., nr. 1, ap. 1 si a inchiriat imobilul societatii comerciale SC I. SRL unde functioneaza un punct de lucru, sub denumirea de A. G., asistent in brokeraj asigurari cu care are incheiat un contract de comodat.
Deoarece imobilul are destinatie de locuinta a demarat procedura de schimbare de destinatie si a obtinut de la Primarie Sibiu avizul nr. 1 in scopul eliberarii certificatului de urbanism prin care se aproba schimbarea destinatiei imobilului din cea de locuinta in cea de spatiu comercial dar cu conditia ca toti colocatarii sa isi dea acordul.
Totodata firma la care a inchiriat imobilul, S.C. I. S.R.L. (sub denumirea de A. G. - asistent in brokeraj asigurari), a depus documentatia si prin Rezolutia nr. 5 a obtinut de la Oficiul Registrului Comertului infiintarea punctului de lucru.
Ultima etapa care trebuia parcursa de catre firma chiriasa pentru a functiona in legalitate era aceea de a obtine certificatul de urbanism si autorizatia de functionare de la Primarie. Potrivit setului de documente necesar aprobat de Primarie pentru obtinerea acestor documente era necesar acordul colocatarilor si acordul bancii (anexat), unitate bancara de la care a contractat creditul in vederea achizitionarii imobilului.
Desi pe cale amiabila in nenumarate randuri a solicitat acordul colocatarilor (vecinilor) o parte dintre acestia, in speta para?ii, au refuzat sa-l dea fara a-si motiva in vreun fel aceasta decizie.
Le-a solicitat si acordul de a putea realiza o usa de intrare direct din strada in spatiu, dar nici acest lucru nu l-au acceptat.
Paratii chemati in judecata au refuzat cu rea-credinta sa-si de acordul, ceea ce potrivit art. 15 si art. 26 din Codul civil reprezinta un abuz de drept.
Prin refuzarea consimtamantului se producea o dubla paguba atat reclamantului, in calitate de proprietar care era lipsit de posibilitatea de a inchiria spatiul, cat si societatii chiriase, care era in imposibilitate de a-si desfasura activitatea.
Din schitele si proiectele anexate privind pozitionarea spatiului si din domeniul de activitate practicat de societatea chiriasa rezulta ca acestea nu sunt de natura sa cauzeze o vatamare a drepturilor sau intereselor legitime ale paratilor care, in speta, nu poate fi dovedita de catre acestia. Spatiul care face obiectul actiunii si in care se desfasoara activitatea firmei chiriase se afla imediat, la intrarea in curte pe partea dreapta (conform schitei anexate) si astfel atat chiriasul cat si persoanele care ar vizita sediul acestuia, nu trec prin fata imobilelor paratilor si nici macar nu patrund in curtea interioara.
De asemenea activitatea practicata de chirias nu este generatoare de zgomote, galagie sau larma, fiind o activitate de birou , iar numarul de angajati al firmei chiriase se reduce la un singur angajat.
Pe de alta parte, zona unde este situat imobilul este o zona cu preponderenta comerciala, cu magazine, sedii de firme, institutii si birouri de interes orasenesc, iar referitor  la modificarile constructive solicitate privind accesul in spatiu direct din strada, se poate face dovada ca aproape toate imobilele de pe acea parte a arterei au usi de intrare create ulterior direct din strada (nu din constructie) si ca in acestea se desfasoara activitati comerciale.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 15, 26, 550 C. civil.
In probatiune, au fost anexate cererii, in fotocopie, inscrisuri (f 5-21).
Actiunea a fost legal timbrata cu suma de 8 lei, taxa judiciara de timbru si 0,30 lei, timbru judiciar.
Paratul R. I., legal citat, a formulat intampinare prin care solicita respingerea actiunii si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, acesta a aratat faptul ca este proprietarul imobilului de pe str. S., nr. 1 impreuna cu sotia sa, iar de la momentul la care au inceput a locui in imobil, in ciuda faptului ca in curte au locuit mai multe familii, nu a avut niciodata vreo problema care sa nu fi fost solutionata printr-o discutie.
Situatia prezentata de catre reclamant nu este una reala deoarece nu  a obtinut acordul celorlalti coproprietari, nici un proprietar nu a semnat vreun document prin care sa se confirme cele sustinute.
Nu este de acord ca in incinta spatiului descris sa se desfasoare activitati de genul asigurarilor. Faptul ca se opun este un lucru ideatic intrucat inca din luna octombrie a anului 2012 societatea A. G. SRL isi desfasoara activitatea in mod nestingherit, fara sa li se fi spus anterior acest lucru.
Aceasta activitate ii prejudiciaza in calitate de proprietari intrucat le ingradeste prerogativele pe care i le confera dreptul de proprietate prin prisma faptului ca in permanenta usa de intrare in curtea comuna este deschisa, fapt ce favorizeaza patrunderea in aceasta incinta a diverselor persoane.
De asemenea, le prejudiciaza dreptul la intimitate intrucat imobilul proprietatea sa se afla chiar in fata intrarii in imobilul reclamantului, la o distanta de aproximativ 8-9 m si avand o stare de sanatate precara o parte a zilei o petrece odihnindu-se pe o banca aflata in fata imobilului.
In privinta securitatii, arata ca are o teama ca lasand ferestrele deschise pe perioada verii sa nu patrunda in locuinta, intrucat ferestrele se afla la o inaltime mica.
Sotia sa a comunicat reclamantului in prezenta altui vecin ca este de acord cu construirea unei intrari in imobil direct din strada.
La data de 20.08.2013 reclamantul a formulat raspuns la intampinare.
Instanta de fond a incuviintat si a administrat in cauza proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul partilor si proba testimoniala cu martorii B. I. , R. S. A.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
           Din probele administrate, instanta de fond a retinut ca reclamantul este proprietarul apartamentului nr. 1 situat in imobilul din S., str. S. nr. 1, iar paratii detin in proprietate doua apartamente de la acelasi numar administrativ, partile fiind coproprietari ai imobilului de pe str. S., nr. 1.
Prin prezenta actiune reclamantul doreste schimbarea destinatiei apartamentului proprietate personala in spatiu comercial si potrivit certificatului de urbanism emis de Primarie pentru eliberarea certificatului de atestare a schimbarii destinatiei este necesar si acordul notarial al coproprietarilor precum si declaratie pe proprie raspundere ca toti coproprietarii si-au dat acordul, refuzul paratilor intemeindu-se pe dreptul lor de proprietate, pe faptul ca usa de intrare este in permanenta deschisa favorizand intrarea diferitelor persoane in curtea imobilului, paratul invocand si incalcarea dreptului la intimitate.
Codul civil din 2009 a reglementat in mod expres in art. 15 abuzul de drept, astfel „nici un drept nu poate fi exercitat in scopul de a vatama sau pagubi pe altul ori intr-un mod excesiv si nerezonabil, contrar bunei-credinte”. De asemenea, relevante sunt si dispozitiile art. 1353 din Codul civil 2009, dispozitii conform carora”cel care cauzeaza un prejudiciau prin chiar exercitiul drepturilor sale nu este obligat sa-l repare, cu exceptia cazului in care acesta este exercitat abuziv”.
Din lecturarea acestor dispozitii legale se desprinde ideea conform careia exercitarea unui drept va fi considerata abuziva atunci cand dreptul nu este utilizat in vederea realizarii finalitatii sale, ci cu intentia de a vatama o alta persoana sau contrar bunei-credinte.
          Astfel, exercitarea dreptului subiectiv civil este guvernata de urmatoarele principii: 1. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat cu respectarea legii si a moralei; 2. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale externe, atat de ordin material cat si de ordin juridic; 3. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat in limitele sale interne, adica numai potrivit scopului economic si social in vederea caruia este recunoscut de lege; 4. dreptul  subiectiv civil trebuie exercitat trebuie exercitat cu buna credinta. Aceste patru principii sunt cumulative, in exercitarea drepturilor subiective civile nefiind suficienta respectarea numai a unuia sau a unora dintre ele. Numai daca dreptul subiectiv civil este exercitat cu respectarea celor patru principii mentionate mai sus, isi va dovedi exactitatea adagiul qui suo iure utitur, neminem laedit(cine isi exercita dreptul sau nu vatama pe nimeni).
Instanta de fond a apreciat ca in prezenta cauza paratii refuza a permite reclamantului de a schimba destinatia imobilului in spatiu comercial in mod nejustificat avand in vedere faptul ca paratul R. invoca faptul ca usa de intrare in curtea comuna este deschisa, fapt ce nu are nicio legatura cu desfasurarea activitatii societatii A. G. SRL in imobilul reclamantului, paratii recunoscand la interogatoriu faptul ca poarta de acces nu este incuiata nici in timpul zilei si nici in timpul noptii.
In privinta dreptului sau la intimitate, instanta constata faptul ca acest drept prezinta ingradiri insasi prin faptul ca partile locuiesc si se gospodaresc intr-o curte comuna, accesul altor persoane in curtea comuna neaducand atingere niciunui drept al paratului R.
In privinta paratei C., la raspunsurile la interogatoriu si-a motivat refuzul de a-si da acordul reclamantului pe faptul ca nu da semnatura la nimeni, motivare ce nu are nici un fundament si este total abuziva. Mai mult, acesta a declarat ca se intelege cu angajatii societatii care au inchiriat spatiul si la trei luni merge sa citeasca cantitatea de apa consumata.
Martorul B.I. (f 98), coproprietar cu partile din prezenta cauza a relatat faptul ca initial si-a dat acordul ca reclamantul sa schimbe destinatia imobilului in spatiu comercial doar pentru obiectul de activitate al firmei careia i-a inchiriat apartamentul pentru ca in prezent ca fie de acord ca reclamantul sa-si realizeze accesul in apartament doar din strada. Arata martorul faptul ca reclamantul a incercat a discuta cu vecinii in vederea obtinerii acordului.
In privinta persoanelor care intra in curtea imobilul, martora R. (f 107) a relatat faptul ca zilnic se prezinta la societate aproximativ 5-6 persoane si in general acesti sunt agentii societatii, iar intrarea in spatiu este imediat dupa intrarea in curte, fiind prima usa.
Instanta de fond a retinut ca nu poate fi primita nici sustinerea conform careia reclamantul nu a facut dovada acordului scris al celorlalti coproprietari ocazie cu care actiunea este neintemeiata, deoarece reclamantul in situatia in care ceilalti coproprietari nu ar fi de acord in scris cu schimbarea destinatiei spatiului are posibilitatea de a promova o actiune si impotriva celor care desi si-au exprimat acordul verbal la momentul semnarii acordului de schimbare a destinatiei imobilului in spatiu comercial ar refuza acest fapt.
Fata de cele invederate, instanta de fond a constatat faptul ca paratii si-au exercitat dreptul de proprietate in mod abuziv aducand atingere dreptului de proprietate al reclamantului care se afla in imposibilitatea de a obtine schimbarea destinatiei imobilului in spatiu comercial, ocazie cu care va admite in parte actiunea si va obliga paratii sa-si dea acordul in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primaria in desfasurarii unei activitati comerciale in imobilul proprietatea sa situat in S., str. ..., nr…, iar in caz de refuz hotararea sa tina loc de acord al partilor in vederea obtinerii certificatului de urbanism si a autorizatiei de functionare de la Primarie.
In privinta petitului privind obligarea paratilor de a-si da acordul in vederea modificarii accesului de intrare in spatiul proprietate personala prin crearea unei intrari direct din strada in incinta acestuia, in conditiile legale impuse de autoritatile locale din punct de vedere tehnic si urbanistic si fara a afecta structura de rezistenta a cladirii, iar in caz de refuz hotararea sa tina loc de acord al partilor, instanta de fond a respins aceste pretentii avand in vedere faptul ca reclamantul a obtinut certificatul de urbanism prin care poate crea o usa de intrare (acces) in imobil direct din strada, fara a avea nevoie de acordul celorlalti coproprietari deoarece acest petit este lipsit de interes, reclamantul obtinand certificatul de urbanism pentru realizarea intrarii in apartament direct din strada.
In privinta cererii paratului R. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, instanta de fond a respins aceasta cerere avand in vedere ca paratul a cazut in pretentii, refuzul sau fiind nejustificat si exercitat in mod abuziv.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata C. A. solicitand schimbarea ei, in sensul respingerii in tot a actiunii; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea apelului s-a aratat ca obligarea apelantei la a-si da acordul pentru obtinerea autorizatiei de functionare si a certificatului de urbanism in vederea desfasurarii unei activitati comerciale in spatiul reclamantului, este de natura a-i aduce prejudicii paratei.
Substituirea acordului paratei presupune ca reclamantul poate desfasura orice activitate comerciala in acel spatiu, inclusiv restaurant, aprozar, magazin etc.
Prin schimbarea destinatiei spatiului reclamantului, in spatiu comercial, se va ajunge la a se permite nelimitat accesul oricarei persoane in curtea imobilului, ce poate crea nu numai disconfort, dar si o stare de risc apelantei, persoana in varsta si bolnava.
In plus, zgomotele vor afecta viata partii in apartamentul 2.
Prin crearea unei porti de acces in exterior se va afecta rezistenta cladirii, se va distruge partial fundatia si se va ingradi vederea din bucataria partii inspre strada.
In drept au fost invocate disp. art. 1528 Cod Civil, art. 466 si urm, art. 480 alin. 2 si 3, art. 451-453 Cod de procedura civila.
Intimatul T. A. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea apelului si pastrarea ca legala si temeinica a sentintei atacate. S-a mai solicitat obligarea apelantei de a raspunde pentru prejudiciile materiale si morale cauzate prin exercitarea dreptului sau de proprietate abuziv si cu rea credinta. S-a mai solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 500 lei reprezentand contravaloarea amenzii la care a fost obligata societatea ce functioneaza in imobilul reclamantului, ca urmare a sesizarilor facute de apelanta.
Intimatul R. I.  a formulat intampinare prin care a solicitat admiterea apelului si respingerea actiunii formulate de reclamant; cu cheltuieli de judecata.
Analizand apelul declarat prin prisma motivelor invocate, tribunalul il gaseste a fi neintemeiat pentru considerentele ce urmeaza:
Apelanta a criticat sentinta primei instante pentru aceea ca, prin dispozitia data, se realizeaza o atingere a dreptului ei de proprietate si, implicit, se sustine un abuz de drept din partea reclamantului.
O stare critica nu poate fi retinuta, iar instanta de fond a interpretat exact dispozitiile legale, pornind de la o corecta stabilire a starii de fapt.
Astfel, nu pot fi primite criticile apelantei potrivit carora accesul persoanelor straine in curtea imobilului este de natura a-i aduce atingere drepturilor sale in curtea comuna si chiar ar expune-o riscurilor, intrucat s-a dovedit in cauza ca imobilul reclamantului, in legatura cu care se solicita consimtamantul partilor pentru schimbarea destinatiei imobilului, este chiar la strada, asa incat persoanele ce au legatura cu activitatea societatii nu patrund pana inspre apartamentul apelantei. Asa cum a retinut prima instanta, nu exista nici in prezent o temere legata de prezenta persoanelor straine in imobil, apelanta parata recunoscand la interogatoriu ca poarta de intrare in curte este in permanenta descuiata, nu numai ziua, dar si noaptea.
Apelanta a mai aratat in interogatoriu ca si inainte in acelasi spatiu a functionat  un cabinet de avocat.
Apelanta a mai aratat ca nu este deranjata de persoanele care lucreaza deja in acel spatiu, ci de cei care ar putea venii acolo.
Este adevarat, de principiu, ca intr-un imobil cu destinatie de locuinta schimbarea destinatiei unui apartament, pentru a se desfasura activitati profesionale, poate fi in anumite conditii apreciata ca abuziva, dar nu si in cazul de fata.
Tipul de activitate ce se desfasoara, ce nu presupune producerea de zgomote, mirosuri neplacute, sau prezenta multor persoane straine, precum si faptul situarii apartamentului indicat dupa intrarea in curte, precum si aspectul ca se afla intr-o zona in care in mai multe imobile se desfasoara activitati de comert, face ca sustinerile apelantei privind atingerea dreptului ei de proprietate sau abuzul de drept al reclamantului sa nu poata fi primite.
Nici criticile legate de afectarea structurii imobilului, in cazul edificarii unei intrari directe din strada, nu pot fi primite, intrucat ele nu au fost probate in nici un fel. In plus, acordarea de catre autoritatile competente a autorizatiei de construire pentru usa de intrare se va face numai dupa intocmirea unui proiect care va evidentia ca acest aspect nu este de natura a pune in nici un fel in pericol structura de rezistenta a cladirii.
Pentru toate aceste considerente de fapt si de drept si in temeiul disp. art. 480 Cod de procedura civila, tribunalul va respinge ca neintemeiat apelul declarata de parata.
Se vor respinge ca inadmisibile si pretentiile materiale ale intimatului T. A., acesta neformuland apel impotriva sentintei, iar aceste pretentii nu au facut obiect al cererilor sale in prima instanta, asa incat sunt incidente si disp. art. 478 alin. 1 Cod de procedura civila.
Ca urmare a respingerii apelului, nu se vor acorda cheltuieli de judecata nici apelantei, intrucat nu sunt incidente dispozitiile art. 451 Cod de procedura civila, si nici intimatului R. I., care a solicitat admiterea apelului.
Intimatul T. A. nu a solicitat cheltuieli de judecata.